Při nákupu nebo prodeji nemovitostí se Rusové téměř vždy zabývají daněmi. Pokud jsou ve stavu domácích kupujících, nemají přímou odpovědnost za placení příspěvků do státní pokladny - navíc mají nárok na zvláštní odpočet daně.
Pokud je však osoba prodejcem nemovitostí, má vůči státu více než dost závazků. Je povinen platit daně z výnosu. Včasné a plné. Pokud osoba čelí úkolu „zákonného prodeje bytu“, jaké daně bude muset zaplatit? Má právo počítat s nějakými výhodami?
Jak velká je daň?
Podle ruského práva, kdy jednotlivci prodávají nemovitost (byty, pokoje, domy, chaty, pozemky, atd.), Které prodávající vlastnil po dobu méně než 3 let v době transakce, vzniká povinnost zaplatit daň z příjmu fyzických osob ve výši 13% výnosu částka. Je možné snížit základ daně o 1 milion rublů. (tzv odpočet majetku). Nebo za částku, kterou prodávající utratil při koupi nemovitosti (pokud existují příslušné podpůrné dokumenty).
Možnost započíst náklady na pořízení bytu je užitečná například v případech, kdy se osoba, která koupila nemovitost, rozhodla, že pro ni není vhodná, a proto se rozhodla ji prodat. Pokud tak učiní do jednoho roku a pokud během transakce nezíská zisk vyšší než 1 milion, nebude muset platit žádné příspěvky federální daňové službě. Daň z prodeje bytu musí být zaplacena do 15. července roku následujícího po dokončení transakce.
Povinnosti prodávajícího
Kromě skutečnosti, že peněžní částka ve výši vypočtené daně z příjmu fyzických osob musí být zaplacena včas, má prodávající další důležitou povinnost - podat zprávu federální daňové službě. To se provádí podáním prohlášení ve formě daně z příjmu pro 3 osoby. Navíc, i když daň z prodeje bytu byla ve skutečnosti nulová (tj. Částka transakce byla nižší nebo rovná odpočtu 1 milionu rublů), tento dokument je stále třeba předložit federální daňové službě. K tomu musí dojít ještě před 30. dubnem toho roku, který následuje po dokončení transakce.
Odpovědnost
Co se stane, pokud občan neplatí daň z příjmu z prodeje bytu? Stát pak v osobě Federální daňové služby uloží pokutu ve výši 20% vypočtené částky daně z příjmu fyzických osob (nebo její zůstatek nebude z jakéhokoli důvodu zaplacen). Rovněž bude účtována denní pokuta ve výši 1/300 refinanční sazby centrální banky (nyní 8,25%) ve vztahu k výši dluhu - dokud osoba zcela nevyrovná stát.
Co se stane, pokud osoba nepodá u Federální daňové služby formulář 3-NDFL (i když není nutné platit daň z prodeje bytu)? V tomto případě Federální daňová služba rovněž uloží jednorázovou pokutu ve výši 1 000 rublů. Což se zvýší o 5% z částky daně vypočtené měsíčně - dokud se osoba nevyrovná se státem. Je pravda, že konečná částka nepřesáhne 30% dluhu.
Privatizační faktor
Ruský právník si všiml poměrně častého případu: osoba privatizuje byt, ve kterém žil déle než 10 let, a prodává jej. Někdy dokonce upřímně odráží celou částku ve smlouvě s kupujícím. Brzy přijal hovor od Federální daňové služby a zdvořile požádal, aby za prodej bytu platil pouze daň z příjmu. Jak je to možné? Faktem je, že občan udělal směšnou chybu - bydlení prodal ihned po privatizaci. A to z pohledu zákona spadá do případu, kdy je majetek v držení méně než tři roky.
Skutečnost, že osoba žila v bytě mnoho let před privatizací, nehraje žádnou roli. Podobná je situace, kdy je uskutečněn prodej bytu dědictvím - daň bude účtována, pokud lhůta splatnosti 3 let neuplynula. Proto právníci přísně poučují občany, kteří právě zaregistrovali vlastnictví bytu jakýmkoli postupem: musíte počkat tři roky.
Daň a spoluvlastnictví
Je možná varianta, ve které musí být zaplacena daň z příjmu z prodeje bytu, pokud je bydlení ve společném nebo společném vlastnictví. Hlavním problémem je, jak rozdělit odpočet 1 milion rublů? Vše záleží především na tom, o jakém konkrétním druhu majetku mluvíme - sdílené nebo společné.
V prvním případě je vše jednoduché. Odpočet se dělí v poměru k procentu vlastnictví uvedenému v dokumentech. Pokud, řekněme, Ivanov vlastní 45% bytu, a Petrov - 55%, pak první má nárok na „slevu“ při prodeji bydlení ve výši 450 tisíc rublů, druhá - 550 tisíc.
V případě společného vlastnictví závisí míra jednoduchosti především na schopnosti spoluvlastníků dohodnout se mezi sebou.
Dosud nebyly stanoveny žádné univerzální, obecně přijímané tržní mechanismy pro určení konkrétního podílu na vlastnictví bytů podle ruských právních předpisů.
Spolumajitelé musí dojít ke kompromisu. A pokud to nevyjde, soud rozhodne o otázce.
Další otázkou, která vzrušuje mnoho občanů, je: „Co když například před 10 lety člověk koupil podíl v bytě v takovém a takovém objemu a před měsícem koupil celý dům a hodlá prodat nemovitost? Je v tomto případě zdanění prodeje bytu?“ Právníci doporučují věnovat pozornost jednomu z dopisů ministerstva financí zveřejněných v roce 2012 (konkrétně dokumentu č. 03-04-05 / 9-189). Říká se, že změna podílu nemovitostí neznamená ukončení vlastnických práv k vlastnictví.
Podle stejné logiky, jak se někteří odborníci domnívají, by se mělo rozlišovat v jednotlivých podmínkách vlastnictví akcií. Je-li jeden z majitelů majitelem domu v době prodeje bytu, 3 roky, nemusí platit daň zvlášť. Zatímco druhý může vlastnit svůj podíl méně než tři roky. A pokud chce prodat část svého majetku, bude muset zaplatit NFDL (s odpovídající částkou příjmu).
Přestože, jak říkají odborníci, postavení územních orgánů federální daňové služby se může lišit od stanoviska ministerstva financí. Proto se doporučuje, aby se před transakcemi, ve kterých jsou podobné podmínky, konzultovaly s daňovými úřady určitého regionu nebo města.
Pokud jde o postupy při nákupu a prodeji, existuje velká nuance za účasti spoluvlastníků nemovitostí v rámci akcií. Pokud je byt prodán na základě kupní smlouvy podepsané všemi majiteli, činí odpočet 1 milion rublů. (jak jsme řekli výše, v poměru). Pokud si však každý ze spoluvlastníků přeje prodat svůj podíl na základě zvláštní dohody, bude mít právo plně využívat státem garantovanou „slevu“. Podobně v případě lidí, kteří vlastní byt na základě společného vlastnictví (i když v tomto případě je nutné se dohodnout na velikosti prodaných akcií).
Transakce nerezidenta
Je známo, že v Rusku existují dva hlavní typy daňových poplatníků. První z nich jsou obyvatelé země, platí daň z příjmu fyzických osob ve výši 13%. Občané Ruska a občané jiných států, kteří žili v Rusku déle než 183 dní po dobu 12 měsíců, jsou tak uznáváni. Druhé jsou nerezidenti. Která hlavní část roku žila v zahraničí. Co dělat, když byt prodává nerezident? Potřebujete platit daně?
Ano Tato částka je navíc podstatně vyšší, než kdyby prodávající byl rezidentem, konkrétně 30%. Mimochodem, občané této kategorie platí stejnou částku, pokud pracují pro nájem (nebo obdrží jiný druh úředního příjmu).Další významnou nuancí je, že nerezidentům nejsou dovoleny žádné odpočty.
Pokud je prodávající IP
Jak se vypočítává daň při nákupu (prodeji) bytu pro podnikatele? Jaká jsou odpočty od IP? Pokud jde o nákup - žádný. Podnikatelé nemohou na základě „společného občanského“ práva vrátit 13% hodnoty majetku v rámci odpočtu majetku. Ale pak mají šanci zaplatit výrazně nižší daň z prodeje.
Příliš mnoho IP pracuje na „zjednodušení“. V souladu s tímto daňovým systémem jsou výnosy z prodeje nemovitostí přirovnávány k komerčním. A proto je splatných 6% z výše přijatých příjmů.
Pokud je prodávající seniorem
Vypočítává se daň z prodeje bytu důchodcům? Ano, a úplně. Skutečnost, že osoba je v důchodu, nemá vliv na její status daňového poplatníka. Stejné povinnosti platí pro včasné předložení prohlášení 3-NDFL federální daňové službě a včasné platby vyměřených příspěvků.
Šedá schémata: Odpovědnost
Velmi mnoho občanů Ruské federace, kteří se snaží neplatit daň z prodeje bytu, ukazuje při registraci nákupních a prodejních transakcí mnohem nižší náklady na byt než při skutečném vyrovnání s kupujícím. V takových případech se obvykle objeví suma 1 milion rublů, která se rovná odpočtu. Zbývající částka prodejců bytů v hotovosti obdrží na základě dodatečných dohod (zejména "příjmy").
Z pohledu zákona všechno vypadá „čistě“. Jak však říkají odborníci, v posledních letech jsou vládní ministerstva vůči takovým transakcím stále méně loajální. A vzhled „čistoty“ lze v případě potřeby ignorovat, protože skutečné kroky prodávajícího vedou k daňovým únikům (a to je způsobilé pro 198. článek trestního zákona). Zaměstnanci Federální daňové služby jsou povinni pouze za účelem získání daně z prodeje bytu v plné výši, je shromáždění důkazů, že osoba uplatnila „šedou schému“ ve formě snížených čísel v kupní smlouvě. A pak můžete předat informace soudu.
Jak se to děje v praxi? Daňové úřady zpravidla na základě podezření ze zjevného skrytí skutečných údajů o prodeji nařídily nezávislé posouzení bytu umístěného ve stejném domě (a pokud to není možné, pak bytovou výstavbu v podobném provedení ve stejné oblasti). Poté, co obdrželi nezávislá čísla, vyzývají daňového poplatníka ke konverzaci a žádají o vysvětlení.
Pokud osoba řekne, že se mu podařilo přesvědčit kupujícího, aby koupil bydlení pětkrát levněji než tržní hodnota, může zaměstnanec Federální daňové služby, který mu není důvodně uvěřit, podat odvolání k soudu. Je vysoká pravděpodobnost, že to nebude neúspěšné: v posledních letech existovaly precedenty, když byli tvůrci „šedých schémat“ odsouzeni. Zpravidla museli platit daň z prodeje bytu, vypočtenou podle skutečné tržní hodnoty nemovitosti.
Informanti pro transakce se sníženými náklady na bydlení mohou být mezitím notáři, kteří se podíleli na certifikaci dokladů o prodeji bytů, a dokonce i soudní úředníci, kteří registrují nemovitosti. Odborníci proto říkají, že je stále obtížnější prodávat bydlení podle „šedých schémat“. Přestože přiznávají, je to v pořadí věcí - daň z příjmu z prodeje bytu je příliš velká.
Nuance vlastnictví
Jak jsme již určili, osoba platí daň z příjmu fyzických osob prodejem bydlení, které vlastní, na dobu kratší než 3 roky. Jak se toto období počítá? Velmi jednoduché - při podpisu transakce nákupu a prodeje se bere v úvahu 36 celých měsíců. Odborníci na vědomí, že držba se počítá od data, které se objeví ve státním rejstříku (a ne ten, který je zapsán v osvědčení o registraci nemovitostí). Rozdíl mezi těmito dny, odborníci na vědomí, může být významný - až 2 týdny.
Za zmínku stojí také to, že za nového majitele je považována osoba, která vlastnila byt, řekněme 10 let, jej prodala a odkoupila o měsíc později.Abyste se vyhnuli placení daní, musíte před prodejem nemovitosti počkat tři roky.
Triky odpočtů
Jak jsme již na začátku uvedli, občané Ruské federace mají právo na odpočty spojené nejen s prodejem nemovitostí, ale také s nákupem bytů. Ve druhém případě je mechanismus výpočtu částek zcela odlišný (stejně jako legislativní normy, kterými se řídí). Podívejme se stručně na specifika odpočtu nemovitosti pro kupce bytů.
Stát v osobě Federální daňové služby dává občanům, kteří si zakoupili nemovitost, právo vrátit 13% částky vynaložené v souvislosti s transakcí nabytí bydlení. Jedná se především o platbu ve prospěch prodávajícího. Maximální odpočet na jeho základě je 260 tisíc rublů. Mnoho bytů se kupuje jako hypotéka. Odtud je vytvořena jedna základna pro výpočet odpočtu, z čehož maximální výše činí 390 tisíc rublů. (pokud byl byt zakoupen po 1. lednu 2014) a možná i zcela neomezený (pokud bylo bydlení zakoupeno v předchozích letech).
Zdá se, že tyto částky jsou mnohem nižší než odpočet 1 milionu zaručený prodejem bytů. Nezapomínejme však, že „vzorce“ pro výpočet daňových povinností prodejců jsou zcela odlišné. Může se dobře ukázat, že odpočet nemovitosti při koupi bytu bude ve skutečnosti vyšší než daň z příjmu fyzických osob vypočtená z jeho prodeje.
Obzvláště zajímavé je, že oba typy odpočtů lze kombinovat. V některých případech je navíc reálné započítat vypočítanou daň z příjmu fyzických osob vyplývající z prodeje bytu a odpočet daně na základě koupě nemovitosti. K dohodě o tomto postupu je třeba pouze kontaktovat územní strukturu federální daňové služby. Je relativně nekomplikovaný a ve většině případů to lze provést bez zapojení nákladných konzultantů.
Například následující scénář je docela možný.
Občan Ivanov prodal byt na Lenin Avenue za 2,5 milionu rublů. Využil právo na odpočet ve výši 1 milionu a nyní dluží daň ve výši 13% z 1,5 milionu rublů, tj. 195 tisíc rublů.
Pro výtěžek z prodeje bytů na Lenin Avenue koupil občan Ivanov byty na Moskovské ulici za 2,5 milionu rublů. (prostě se mu tato oblast líbila). Z nákladů na koupi tohoto bytu má právo na odpočet, nyní jako kupující, ve výši 260 tisíc rublů.
Ivanov předloží příslušné doklady finančnímu úřadu, kde je vzájemně započítáván daňový odpočet a daň z příjmů fyzických osob. Výsledkem je, že federální daňová služba zůstává „kvůli“ občanům dalších 65 tisíc rublů. Což mu bude vyplaceno předepsaným způsobem. Hlavní věc je, že Ivanov by měl provést obě transakce za jeden rok.
