Es gibt viele Möglichkeiten, eine Wohnung zu mieten. Zwei Hauptprinzipien sind im russischen Recht verankert - durch den Abschluss von gewerblichen Mietverträgen sowie durch die Unterzeichnung eines sozialen Mietvertrages. Wie unterscheiden sie sich? Welche Rechtsquellen regeln die jeweiligen Verträge?
Verschiedene Arten von Mieten
Was ist der Unterschied zwischen gewerblichem Mietverhältnis und anderen Arten von Immobilientransaktionen? Es ist anzumerken, dass die Besonderheiten der entsprechenden Art des Rechtsverhältnisses im Zivil- und Wohnungsrecht der Russischen Föderation geregelt sind. Gemäß den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation bedeutet ein Mietvertrag, dass eine ihrer Parteien (der Eigentümer oder eine andere autorisierte Person) einen anderen Ort gegen eine Gebühr in rechtmäßigem Besitz zur Verfügung stellt, die mit einem Aufenthaltsrecht einhergeht. Da es sich bei den Geschäftsbeziehungen im Rahmen dieser Art von Transaktionen um eine geldwerte Abwicklung handelt, bedeutet dies, dass Geschäftsräume angemietet werden.
Möglich ist eine Variante, bei der der Eigentümer des Geländes eine Behörde oder die Gemeinde ist. In diesem Fall geht es höchstwahrscheinlich um soziale Einstellungen, bei denen es keine Miete als solche gibt, dh eine Person überweist den Behörden einen bestimmten Betrag gemäß dem festgelegten Tarif.
Die Beziehung zwischen einem Bürger und der zuständigen Behörde ist jedoch häufig mit einer Art Währungsabrechnung verbunden. Und deshalb haben sich verschiedene Rechtsquellen verschanzt, wenn auch ein inoffizieller, aber immer noch häufig verwendeter Begriff, der solche Beziehungen kennzeichnet - das sozioökonomische Mietrecht.
Soziale und kommerzielle Beschäftigungsformen
So oder so sind aus Sicht des Zivilrechts der Russischen Föderation soziale und kommerzielle Einstellungen völlig unterschiedliche rechtliche Kategorien. Und dies trotz der Tatsache, dass die Vereinbarungen, die die relevanten Beziehungen formalisieren, einige Gemeinsamkeiten aufweisen - wie zum Beispiel Konsens, Vergeltung (obwohl einige Anwälte diesen Begriff für nicht ganz zutreffend für die soziale Rekrutierung halten) sowie Gegenseitigkeit.
Somit ist es wichtig, wer der Eigentümer der Räumlichkeiten ist. Einige Anwälte weisen jedoch darauf hin, dass der Staat oder die Gemeinde möglicherweise immer noch Eigentümer von Immobilien im Rahmen eines gewerblichen Vertrags ist, der keinen sozialen Charakter hat und Einstellungen vornimmt. Und deshalb, glauben Experten, ist nicht so sehr der Status des Eigentümers von Bedeutung, sondern der Inhalt des Vertrages.
Einige Anwälte halten es auch für grundlegend wichtig, wer der Arbeitgeber ist. Ein gewerbliches Mietverhältnis besteht nur, wenn die Person die Immobilie mietet. Der Gegenstand der einschlägigen Rechtsbeziehungen, die unter die Regelung ähnlicher zivilrechtlicher Artikel fallen, kann eine juristische Person, wie von Anwälten festgestellt, nicht sein. Es gibt jedoch Optionen, bei denen Organisationen als Vermittler zwischen dem Eigentümer und der Person auftreten, die die Wohnung mietet.
Das Zivilrecht der Russischen Föderation sieht auf die eine oder andere Weise zwei Haupttypen von Mietverträgen vor, bei denen es sich um Wohnimmobilien handelt. Erstens ist dies der eigentliche Vertrag über die gewerbliche Vermietung von Wohnraum, bei dem der Vermieter eine juristische Person oder eine natürliche Person sein kann und nur ein Bürger ein Mieter sein kann. Zweitens handelt es sich um einen sozial ausgerichteten Vertrag. Der Leasinggeber ist der Staat oder die Gemeinde, der Leasingnehmer ist eine Einzelperson.
Ein grundlegendes Kriterium für die Unterscheidung zwischen sozialem und kommerziellem Mietverhältnis ist die Privatisierung. Es ist nur möglich, wenn die Unterbringung in der entsprechenden Vorzugsreihenfolge vom Staat bereitgestellt wird. In Handelsbeziehungen ist eine Privatisierung möglich, wenn nur der Mieter vom Eigentümer eine Immobilie kauft.
Berücksichtigen Sie die Besonderheiten der einzelnen Verträge.
Soziale Einstellung: Vertragsdetails
Die soziale Vermietung von Wohnraum wird durch das Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation sowie durch einschlägige Rechtsquellen im Bereich der Wohnraumgesetzgebung geregelt, auf die sich das Gesetzbuch beziehen kann. Der Bereich, in dem solche Rechtsbeziehungen nach den Bestimmungen des Kodex geführt werden, ist hinreichend eng - nur der staatliche oder kommunale Wohnungsbestand kann Gegenstand der einschlägigen Vereinbarungen sein. Der rechtliche Status von Mietern von Wohnungen ist ebenfalls von Bedeutung.
Ein Vermieter im Rahmen eines Sozialvertrags ist eine staatliche Einrichtung, die Eigentümer eines Gebäudes ist, das sich in einem Wohnungsfonds eines bestimmten Niveaus befindet - eines Staates oder einer Gemeinde.
Im Gegenzug kann nur ein russischer Staatsbürger Mieter sein - Ausländern wird im Rahmen der einschlägigen Vereinbarungen kein Wohnraum zur Verfügung gestellt, sofern gesetzlich nichts anderes vorgesehen ist.
Eine Person hat das Recht, mit dem Abschluss eines Sozialvertrags mit dem Staat oder der Gemeinde zu rechnen, wenn sie in der gesetzlich vorgeschriebenen Weise als arm und wohnungsbedürftig anerkannt wird.
Beachten Sie, dass es mehrere Arbeitgeber geben kann - in der Regel sind dies Mitglieder derselben Familie. Gleichzeitig kann es sich um entfernte Verwandte handeln - wenn nachgewiesen wird, dass sie mit dem Arbeitgeber einen gemeinsamen Haushalt führen. Es ist möglich, dass eine Person als Familienmitglied eines Bürgers identifiziert wird, der ein Haus vor Gericht mietet.
Jeder, der im Rahmen eines sozialen Arbeitsvertrags in einer Wohnung leben kann, hat die gleichen Rechte und Pflichten. Verpflichtungen, die sich aus den Vertragsbedingungen ergeben, sind unter der Bedingung der Mithaftung aller zu erfüllen, die in einer vom Staat oder der Gemeinde gemieteten Wohnung wohnen.
Es ist durchaus möglich, wie oben erwähnt, auch gewerbliche Vermietung von Wohnraum vom Staat. In der Praxis sind jedoch auch solche Verträge, wenn auch nicht ganz offiziell, oft sozial. Darüber hinaus sollte, wie einige Anwälte bemerken, der Begriff „sozial“ vor allem im Zusammenhang mit der Bereitstellung von Vorzugsbedingungen des Vertrags - insbesondere in Bezug auf die Höhe der Miete - betrachtet werden.
Wie soll der Mietvertrag des Staates oder der Gemeinde aussehen? Betrachten Sie seine Struktur.
Soziale Mietvertragsstruktur
Zunächst werden die Parteien in der jeweiligen Vertragsart angegeben. Einer ist ein Bürger oder seine Familie, der andere ist ein Staat oder eine Gemeinde.
Der nächste Vertragsbestandteil ist der Gegenstand. Es kann sich um eine Wohnung handeln, die Teil des Fonds auf der entsprechenden Ebene ist - staatlich oder kommunal.
Der nächste Punkt sind die Zahlungsbedingungen. In der Regel besteht es aus drei Teilen - der Miete selbst (es kann angemerkt werden, dass es bei einem sozialen Mietvertrag häufiger als Miete für die Räumlichkeiten bezeichnet wird), der Entschädigung für Versorgungsleistungen sowie Beiträgen für die Reparatur und Instandhaltung von Wohnungen. Nimmt der Staat dennoch eine Sozialbeitragsgebühr an - was meistens der Fall ist, wird diese in der Regel auf der Grundlage der Wohnungsfläche zu den in den einschlägigen Rechtsakten festgelegten Sätzen berechnet.
Die Vermietung von Sozialwohnungen impliziert auch bestimmte Rechte und Pflichten der Parteien gemäß einer Vereinbarung der entsprechenden Art. Was den Vermieter betrifft, bei dem es sich um den Staat oder die Gemeinde handelt, so hängen seine Verpflichtungen normalerweise damit zusammen, dass dem Mieter ein belastungsfreier Raum zur Verfügung gestellt werden muss, dass zeitnahe Reparaturen durchgeführt werden und eine stabile Versorgung mit öffentlichen Versorgungsleistungen sichergestellt werden muss.
Im Gegenzug hat auch der Vermieter für soziale Einstellungen Rechte. Sie sind auch vertraglich vorgeschrieben und spiegeln in der Regel das Recht wider, Mietzahlungen und Nebenkosten rechtzeitig zu verlangen sowie bei Verstößen gerichtlich vorzugehen.
Die vertraglichen Verpflichtungen des Mieters lauten wie folgt: Die Wohnung für den vorgesehenen Zweck zu nutzen, ihre Sicherheit zu gewährleisten, erforderlichenfalls Reparaturen vorzunehmen, Miete und Nebenkosten pünktlich zu zahlen.
Die Rechte des Arbeitgebers, die in Sozialmietverträgen festgelegt sind, lauten wie folgt: andere Personen in die Wohnung zu locken, wenn dies nicht den Bestimmungen der einschlägigen Gesetze zuwiderläuft und die Nachbarn nicht belästigt. Der Bürger hat auch das Recht, vom Eigentümer eine rechtzeitige Überholung zu verlangen.
Beendigung des sozialen Arbeitsvertrags
Der Vertrag über die gewerbliche Anmietung von Räumlichkeiten enthält eine Klausel über die Beendigung des jeweiligen Vertrages. Ähnlich verhält es sich mit einer sozialen Typvereinbarung. Eine Kündigung des Vertrages ist jederzeit im gegenseitigen Einvernehmen der Parteien möglich. Hierzu genügt es, wenn der Arbeitgeber den Vermieter schriftlich benachrichtigt.
Der Staat oder die Gemeinde - die Subjekte des Immobilienbesitzes - haben das Recht, den sozialen Arbeitsvertrag ausschließlich vor Gericht und nur aus rechtlichen Gründen zu kündigen.
Nachdem wir überlegt haben, wie der Vertrag abgefasst wird, in dem der Leasinggeber der Staat ist, untersuchen wir die Besonderheiten der Vereinbarungen, die nicht zur Kategorie der sozialen Verträge gehören. Was genau ist eine gewerbliche Einstellung?
Die Besonderheiten privater Verträge
Gemäß Artikel 671 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation können Verträge über die Übertragung von Wohngebäuden zur Miete zwischen Bürgern sowie natürlichen und juristischen Personen geschlossen werden, wenn diese Eigentümer von Immobilien sind. Ein gewerblicher Mietvertrag erfordert keine behördlichen Genehmigungen und ist nicht registrierungspflichtig.
Gegenstand der entsprechenden Vereinbarung kann eine Wohnung sein, die die Kriterien erfüllt, die auf der Ebene der Bau-, Feuer-, Sanitär- und sonstigen Normen festgelegt wurden, die für den Betrieb der Räumlichkeiten von Bedeutung sind. Es ist wichtig, dass die Wohnung den offiziellen Status der Räumlichkeiten hat, der in den Unterlagen der VZTA vermerkt ist.
Ein nicht als sozial eingestufter gewerblicher Arbeitsvertrag ist dringend erforderlich. Das Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation sieht je nach Laufzeit zwei Arten von Vereinbarungen vor - bis zu einem Jahr und bis zu fünf Jahren. Wenn die Parteien die Laufzeit nicht in den Vertragsbedingungen angegeben haben, gilt sie als 5 Jahre lang unterzeichnet.
Im Gegensatz zu einem sozialen Mietvertrag, in dem nur der Mieter und seine Familienangehörigen in einer von einem Staat oder einer Gemeinde gemieteten Wohnung wohnen können, bedeutet gewerbliches Mieten in der Regel keine Einschränkung des Aufenthalts von Personen. Die Verantwortung für die Nutzung der Wohnungen liegt wiederum beim Mieter.
Gleichzeitig ist eine Variante möglich, bei der die gewerbliche Vermietung einer Wohnung unter Beteiligung mehrerer Mieter erfolgt. In diesem Fall gelten die vertraglichen Verpflichtungen für alle, die Gegenstand von Rechtsbeziehungen sind. Ihre Verantwortung wird gemeinsam, auch im Hinblick auf die Bezahlung von Wohnraum. Sein Wert wird im Gegensatz zu einem Gesellschaftsvertrag privat bestimmt und basiert nicht auf Normen, die zum Beispiel von der Fläche der Wohnung abhängen.
Darüber hinaus kann die Höhe der Miete, sobald sie im Vertrag festgelegt ist, während der Vertragslaufzeit nicht mehr geändert werden. In Bezug auf die Häufigkeit der Zahlung - es wird privat bestimmt. Wenn die Parteien diese Klausel jedoch nicht im Vertrag festgelegt haben, sollten die Zahlungen gemäß Artikel 682 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation monatlich erfolgen.
Wenn ein Vertrag über die gewerbliche Vermietung von Wohnraum vom Staat unterzeichnet wird, erfüllt dieses Dokument im Allgemeinen die oben genannten Kriterien.
Lassen Sie uns nun die Struktur solcher Verträge untersuchen.
Struktur des Arbeitsvertrags
Diese Art von Dokument sollte Folgendes widerspiegeln:
- Vertragsgegenstand;
- Art der Immobilie, Adresse;
- Rechte und Pflichten des Vermieters und des Mieters;
- Vertragslaufzeit;
- Art und Weise, wie der Arbeitgeber seinen Verpflichtungen nachkommt;
- Angaben zu Dokumenten, die das Eigentum an Wohnraum bestätigen;
- Passdaten des Vermieters und des Mieters oder sonstige Identifikationsangaben;
- Höhe der Mietzahlung, Ordnungsmäßigkeit der Zahlung;
- Liste der in der Wohnung befindlichen Immobilien;
- Zahlungsbedingungen für Versorgungsunternehmen.
In einigen Fällen sind andere Elemente im Vertrag enthalten. Beispielsweise besteht eine gewerbliche Vermietung von Wohnraum mit Kaufrecht. In der russischen Praxis sind solche Rechtsbeziehungen zwar selten. Sie werden jedoch häufig in westlichen Ländern praktiziert. Der entsprechende Begriff ist laut Anwälten nicht ausdrücklich gesetzlich verankert.
Nach Ansicht von Experten enthalten die bestehenden Rechtsakte Bestimmungen, die im Rahmen der Regelung der Rechtsbeziehungen angewendet werden können, was die Anmietung einer Wohnung mit dem Recht auf Rücknahme impliziert.
Experten empfehlen Bürgern, die ein gewerbliches Mietverhältnis anmelden, beim Vermieter auch einen Akt der Annahme und Übergabe von Wohnraum zu unterzeichnen, der dem Hauptmietvertrag beiliegt. Es sollte den Zustand von Wänden, Fußböden, Fenstern, Rohrleitungen und anderen Elementen der Räumlichkeiten widerspiegeln, die in Bezug auf Aussehen und Zweck von Bedeutung sind.
Untervermietung
Die Hauptrechtsquelle für die Kategorie des gewerblichen Mietvertrags - das Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation - umfasst Bestimmungen über Untervermietung, dh über die Möglichkeit eines Mieters, der aufgrund einer Vereinbarung mit dem Eigentümer der Wohnung das Recht hat, über die Immobilie zu verfügen und zusätzliche Mietverträge mit anderen Personen abzuschließen.
Die Rechtsnatur von Untermietverträgen ist den Besonderheiten der Verträge zwischen dem Mieter der Wohnung und dem Hausbesitzer hinreichend ähnlich. Die jeweiligen Verträge haben jedoch einige Einschränkungen. Solche Verträge können beispielsweise nicht für einen Zeitraum geschlossen werden, der den im Vertrag zwischen dem Eigentümer und dem ersten Mieter festgelegten Zeitraum überschreitet. Wenn der erste Vertrag vorzeitig gekündigt wird, endet der Untermietvertrag.
Die Besonderheit des Untermietvertrags besteht darin, dass der zweite Mieter, wie einige Anwälte bemerken, kein vollständiges Recht zur Nutzung von Wohnraum erhält, insbesondere kann er nicht darüber verfügen. Darüber hinaus ist der Hauptmieter für die Handlungen seiner "Gegenpartei" gegenüber dem Eigentümer der Wohnung verantwortlich.
Damit der Hauptmieter die Wohnung untervermieten kann, muss die Wohnung gemäß Artikel 685 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation über eine ausreichende Fläche von 12 m² verfügen. m. pro Person. Diese Norm enthält wiederum ein weiteres wichtiges Gesetz, das das gewerbliche Mietverhältnis einer Wohnung regelt, das RF LC. Das heißt, wenn die Norm bei der vorgeschlagenen Einführung des zweiten Mieters unter der im Wohnungsgesetz festgelegten Norm liegt, kann der Untermietvertrag nicht abgeschlossen werden.
Vorkaufsrecht zur Vertragsverlängerung
Wenn man sich mit der gewerblichen Vermietung von Wohnraum befasst, ist es sinnvoll, auf einen Aspekt wie das Vorkaufsrecht zur Verlängerung des Mietvertrags zu achten. Gemäß Artikel 684 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation muss der Eigentümer einer Wohnung drei Monate vor Ablauf der Vertragslaufzeit dem Mieter neue Vertragsbedingungen anbieten oder die aktuellen bestätigen. Möchte der Vermieter die Wohnung nach Vertragsabschluss nicht mehr vermieten, ist er verpflichtet, den Mieter darüber zu informieren. Ist dies nicht der Fall, so verlängert sich der Vertrag um den gleichen Zeitraum, für den er ursprünglich abgeschlossen wurde.
Noch interessanter sind die Bestimmungen von Artikel 684 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation über die spätere Veräußerung seines Eigentums durch den Vermieter, wenn der vorherige Vertrag abgeschlossen und nicht verlängert wurde. So heißt es insbesondere im Bürgerlichen Gesetzbuch, dass der Eigentümer der Immobilie nicht berechtigt ist, mit jemandem einen Vertrag über die Anmietung einer Wohnung im Laufe des Jahres abzuschließen, wenn er dem Vormieter mitteilt, dass er keine Wohnung vermieten wird.
Dies ist die Besonderheit der Gesetze zur gewerblichen Vermietung von Wohngebäuden. Die Rechtspraxis in Bezug auf die Ausübung der Rechte durch die Bürger ist, wie einige Experten bemerken, nicht eindeutig. Tatsache ist, dass es dem Arbeitgeber bei weitem nicht immer gelingt, in der Praxis zu beweisen, dass er nicht die entsprechende Warnung erhalten hat.
Beendigung eines Handelsvertrages
Wir haben die Hauptaspekte einer solchen rechtlichen Kategorie wie gewerblicher Mietvertrag untersucht. Was ist es, jetzt weißt du es. Es wird auch nützlich sein, die Nuance zu berücksichtigen, die die Beendigung der jeweiligen Vertragsart widerspiegelt. Gemäß Artikel 687 des Zivilgesetzbuchs der Russischen Föderation können sowohl der Vermieter als auch der Mieter die Rechtsbeziehungen im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrags kündigen.
Zwar hat der zweite in diesem Sinne viel mehr Möglichkeiten. Zur Kündigung des Mietverhältnisses kann der Mieter seinen Wunsch, das Rechtsverhältnis drei Monate vor Ablauf des laufenden Vertrages zu kündigen, ohne Angabe von Gründen mitteilen. Das Gesetz gibt dem Vermieter das Recht, den Vertrag vor Gericht zu kündigen.
In diesem Fall muss der Vermieter einen wichtigen Grund zur Kündigung des Vertrages haben. Zum Beispiel durch systematische Verzögerungen bei der Erbringung von Mieterzahlungen oder die Unterlassung der Verpflichtung des Mieters, die Wohnung in gutem Zustand zu halten.
