System und Bedingungen der staatlichen Registrierung von Rechten an Immobilien

Zivilrechtliche Transaktionen im Zusammenhang mit dem Verkauf von Immobilien in der Russischen Föderation erfordern fast immer eine staatliche Registrierung. Die zuständige Behörde - Rosreestr - ist für die ordnungsgemäße Durchführung verantwortlich. Was sind die Merkmale der Funktionsweise dieser Struktur? Welche Rechtsakte regeln das Verfahren für die Eintragung in das Landeskataster?

Registrierung von Immobilien: gesetzlicher Aspekt

Das System zur Registrierung von Eigentumsrechten in der Russischen Föderation unterliegt sowohl allgemeinen als auch besonderen Gesetzen. Zu den wichtigsten Rechtsquellen gehört das Bundesgesetz „Über das Staatskataster“. Die in diesem Rechtsakt enthaltenen Bestimmungen bestimmen das Verfahren zur Eintragung von Immobilienrechten, die Bedingungen und andere für dieses Verfahren charakteristische Nuancen.

Das vorgenannte Bundesgesetz regelt auch den notwendigen konzeptionellen Apparat, der in der Praxis der für die Abwicklung von Geschäften mit Immobilien der entsprechenden Art zuständigen staatlichen Stellen zum Einsatz kommt. So definiert das Gesetz insbesondere die Begriffe "Katasternummer", "Immobilien", "Dienstbarkeit" usw.

Bei der Untersuchung der Mechanismen, nach denen die Registrierung von Grundbesitzrechten in der Russischen Föderation erfolgt, wird zunächst auf die Bestimmungen des Bundesgesetzes über das staatliche Kataster verwiesen. Es kann auch angemerkt werden, dass in diesem Bundesgesetz häufig auf andere gesetzgeberische Quellen Bezug genommen wird, wie zum Beispiel auf das Bürgerliche Gesetzbuch.

Der Rechtsrahmen für das System, in dem die Eintragung von Immobilienrechten erfolgt, wird daher von einer Reihe rechtlicher Quellen bestimmt.

Ist die staatliche Registrierung von Transaktionen obligatorisch?

Nach dem von uns angegebenen 4. Artikel des Bundesgesetzes ist die staatliche Registrierung von Transaktionen mit Immobilien vorgeschrieben. Dies gilt nicht nur für Rechtsbeziehungen im Zusammenhang mit der Ausübung von Eigentumsrechten, sondern auch für Phänomene wie Lockerung, Treuhandverwaltung oder zum Beispiel eine Hypothek.

Zuständige Behörden

Artikel 9 des Bundesgesetzes „Über das Staatskataster“ enthält Bestimmungen darüber, welche Behörden für die staatliche Registrierung von Immobilientransaktionen zuständig sind. Das Gesetz besagt insbesondere, dass das entsprechende System staatlicher Strukturen auf zwei Ebenen funktioniert - Bundes- und Regionalebene. Die Zuständigkeit der Behörden auf höchster Ebene umfasst die Registrierung von Rechten im Rahmen bestimmter Rechtsbeziehungen im Geschäftsbereich sowie Transaktionen, deren Objekte zu Immobilienkomplexen werden, Immobilien, die sich in mehreren Registrierungsbezirken befinden. Andere Transaktionen werden wiederum unter Beteiligung territorialer Strukturen durchgeführt.

Die Hauptbehörde für die Registrierung von Immobilientransaktionen ist die Bundesanstalt für Landesregistrierung, Kataster und Kartographie.

Sie hat auch einen abgekürzten Namen - Rosreestr. Strukturen in den Regionen werden wiederum als Abteilungen bezeichnet. Inoffiziell können sie auch als Immobilienabteilungen bezeichnet werden. Oder andere Begriffe, die in einer bestimmten Region verwendet werden.

Zum Beispiel die Stadt, in der sich das Büro in Rosreestra manchmal wie das Immobilienministerium anhört - Irkutsk. Die Eintragung von Rechten durch diese Einrichtung erfolgt somit im Zusammenhang mit Geschäften, die außerhalb der Zuständigkeit eines höheren Bundesdienstes liegen.

Rosreestr: Kernkompetenzen

Was sind die Schlüsselkompetenzen von Rosreestr? Nach dem Bundesgesetz "Über das Staatskataster" gehören dazu:

- Überprüfung der Echtheit von Dokumenten über Transaktionen sowie der Identität der Rechtssubjekte in Bezug auf die Eignung zur Unterzeichnung der entsprechenden Vereinbarungen;

- Untersuchung früher angemeldeter Eigentumsrechte, Untersuchung früherer Registrierungen;

- die Umsetzung von Verfahren, die die staatliche Registrierung von Eigentumsrechten der entsprechenden Art bilden;

- die Ausstellung der erforderlichen Unterlagen zu den Rechtsbeziehungen bei Immobilientransaktionen;

- Bereitstellung von Informationen für Bürger und Organisationen in Bezug auf eingetragene Rechte an Eigentum der entsprechenden Art.

Nach den Bestimmungen des Bundesgesetzes "Über das Staatskataster" kann der Rosreestr keine anderen Tätigkeiten ausüben, wenn das betreffende Bundesgesetz keine anderen zwingenden Gesetze enthält.

Grundsätze der Katasterrechnung

Was sind die Hauptprinzipien der Katasterregistrierung von Immobilien in Rosreestr? Ihre Liste ist im 4. Artikel des Bundeshauptgesetzes enthalten, das den jeweiligen Bereich regelt. So gehört zum Beispiel die Einheit der Katastererfassungstechnologie in ganz Russland zu den Grundsätzen. Es ist auch ein vorrangiges Anliegen, die öffentliche Verfügbarkeit von Informationen aus dem Staatskataster sowie deren Relevanz für die in anderen amtlichen Mitteln enthaltenen Informationen sicherzustellen.

Ein wichtiges Prinzip des Katasters ist die Sicherheit von Informationen, die in die entsprechende Datenbank eingegeben wurden, bevor Informationen zu einem bestimmten Objekt aktualisiert wurden. Darüber hinaus ist es möglich, Registrierungsquellen temporäre Informationen hinzuzufügen. Die Grundbucheintragung in der Russischen Föderation erfolgt aus geodätischen und kartografischen Quellen. Im ersten Fall handelt es sich um den entsprechenden Netzwerktyp, der auf der Grundlage von Befehlen von Exekutivbehörden gebildet wird. Es gibt auch kartografische Katasterquellen - dies sind tatsächlich Karten sowie verschiedene Arten von Plänen, nach denen der Rosreestr den Standort von Immobilien bestimmt.

Was ist eine Katasternummer?

Jede Immobilie in der Russischen Föderation, die die staatliche Registrierung bestanden hat, hat eine Katasternummer. Was ist das? Dies ist eine eindeutige Kennung, die keine Duplikate enthält und auch nicht von Objekten übertragen wird, deren Registrierung auf andere Immobilientypen aufgehoben wurde. Katasternummer - Bundeskennzeichen. Um das entsprechende System der Immobilienbuchhaltung zu optimieren, wird das Territorium der Russischen Föderation in Katastergrundstücke unterteilt - Bezirke, Bezirke und Viertel. Gleichzeitig können sie bei Bedarf durch Veröffentlichung einschlägiger Rechtsnormen geändert werden.

Bedingungen für die Registrierung von Transaktionen

Betrachten Sie den wichtigsten Aspekt - den Zeitpunkt der Registrierung von Rechten an Immobilien. Es kommt zuallererst auf das Thema der Geschäfte mit dem entsprechenden Immobilientyp an. Experten identifizieren mehr als 30 Varianten dieser Art von Rechtsverhältnissen. Versuchen wir, sie anhand eines solchen Kriteriums wie der Anzahl der Tage zu klassifizieren, die der Federal Registration Service gesetzlich für die Durchführung der entsprechenden Verfahren zuweist.

Es gibt so etwas wie die Registrierung von Hypothekenverträgen, deren Gegenstand landwirtschaftliche Flächen sind. Die Frist für die Registrierung von Schutzrechten in dieser Kategorie beträgt 15 Werktage. Wenn es wiederum um die Formalisierung von Transaktionen geht, bei denen es sich um eine Hypothek auf Grundstücke und Nichtwohngebäude handelt, sind die Bedingungen ähnlich. Für welche anderen Arten von Rechtsbeziehungen gelten die Fristen für die staatliche Registrierung von Immobilienrechten von 15 Tagen? Dazu gehören:

• Zusatzvereinbarungen zu Hypothekendokumenten, bei denen es sich um Grundstücke und nicht zu Wohnzwecken genutzte Räumlichkeiten handelt, beispielsweise Abtretungsvereinbarungen;
• Erfüllung der Anforderungen der Gerichtsvollzieher im Zusammenhang mit der Übertragung von Rechten an das Eigentum des Schuldners;
• Hypothekentransaktionen, die als rechtliche Beziehungen eingestuft sind, die sich aus dem Gesetz ergeben;
• Hypothekenvereinbarungen, die auf der Grundlage einer gemeinsamen Vereinbarung zwischen dem Hypothekenschuldner und dem Eigentümer der Hypothek geschlossen werden und deren Gegenstand Grundstücke und Nichtwohngebäude sind.

Im Gegenzug gibt es Arten von Transaktionen, die weniger Zeit benötigen, als Rosreestr aufwenden muss. So können die Fristen für die staatliche Registrierung von Immobilienrechten in einigen Fällen 10 Tage betragen. Diese Art von Prozedur bildet die folgende Liste:

• Eintragung des Eigentums oder dessen Übergang von einem Gegenstand der Rechtsbeziehungen zu einem anderen;
• Ausführung von Geschäften, deren Gegenstand gemeinsames oder gemeinsames Eigentum ist;
• Registrierung des Rechts zur unbefristeten Nutzung von Immobilien;
• Registrierung des Rechts der sogenannten Wirtschaftsführung;
• Registrierung der Rechte von Personen zur Ausübung von Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Betriebsführung von Immobilien;
• Ausführung von Arbeitsverträgen oder Untermietverträgen, wenn dies gesetzlich vorgeschrieben ist;
• Registrierung von Rechtsbeziehungen, deren Gegenstand militärische Immobilien sind;
• Ausführung von Geschäften, deren Gegenstand ist: unentgeltliche Nutzung des Landes auf einer dringenden Basis;
• Anpassung der Informationen im Einheitlichen Staatsregister;
• Ausstellung von Duplikaten;
• Registrierung von Verträgen, deren Gegenstand die Teilnahme des Gegenstandes der Rechtsbeziehungen am gemeinsamen Bau ist;
• Ausführung von Geschäften, die die Abtretung von Ansprüchen aus gemeinsamen Fertigungsaufträgen widerspiegeln;
• Registrierung von Verträgen zur Ergänzung des Vertrages über die Beteiligung juristischer Personen am gemeinsamen Bau;
• Ausführung der Beendigung von Transaktionen zur "Nachfüllung" durch den Entwickler einseitig;
• Registrierung der Rechte der Bürger auf Wohnungen im Privatisierungsprozess;
• Durchführung von Nebenabreden zu Hypothekentransaktionen in Wohnungen.

Es gibt wiederum die Registrierungsaufgaben von Rosreestr, deren Dauer 5 Tage beträgt.

Solche Bedingungen der staatlichen Registrierung von Immobilienrechten gehören zu den folgenden Arten von Rechtsbeziehungen:

• Registrierung von Hypothekenverträgen für Wohnungen sowie Transaktionen mit Ratenzahlungen zugunsten eines Immobilienverkäufers;
• Ausführung späterer Vereinbarungen über "Nachschub";
• Registrierung von Rechtsbeziehungen im Zusammenhang mit Verpflichtungen aus gemeinsamen Fertigungsaufträgen;
• Abschluss bestimmter Arten von Hypothekenverträgen, bei denen es sich um Grundstücke und Nichtwohngebäude handelt;
• Registrierung der Übertragung des Eigentums an Immobilien an den Hypothekeninhaber im Inkassoverfahren;
• Registrierung von Hypothekentransaktionen während der Interaktion zwischen dem Hypothekengeber und dem Eigentümer der Hypothek;
• Registrierung von Transaktionen im Rahmen des Bundesprogramms "Wohnen";
• Rückzahlung von Unterlagen im Zusammenhang mit einer Hypothek, auf der Grundlage des Bundesgesetzes "Über die Teilnahme am Aktienbau", andere Informationen über die entsprechende Art von Darlehensverträgen.

Es gibt Aufgaben, die Rosreestr in 3 Tagen erledigen muss. In einigen Fällen sind sie Arbeiter, in anderen - Kalender. Die entsprechenden Fristen für die staatliche Eintragung von Rechten sind charakteristisch für die folgende Liste von Rechtsbeziehungen:

1. Rückzahlung von Hypothekenakten - 3 Werktage;
2. Korrektur von Rosreestr-Fehlern bei der staatlichen Registrierung von Rechten - 3 Kalendertage;
3. staatliche Registrierung von notariell beglaubigten Dokumenten - 3 Werktage.

Es gibt wiederum Registrierungsvorgänge, die innerhalb eines Tages abgeschlossen sein müssen. Solche betrieblichen Fristen für die Durchführung der staatlichen Grundbucheintragung sind typisch für folgende Rechtsbeziehungen:

• Registrierung von Transaktionen über Änderungen des Inhalts von Hypotheken;
• Erstellung eines Protokolls mit Informationen über neue Hypothekeninhaber;
• Bereitstellung von Doppelhypotheken;
• Registrierung von Immobilienrechten auf der Grundlage von Dokumenten, die in elektronischer Form zur Verfügung gestellt und notariell beglaubigt werden.

Einige Anwälte stellen fest, dass der Gesetzgeber die Termine für Rosreestr zur Durchführung der entsprechenden Operationen regelmäßig anpassen kann.

Termine - auf Bundesebene

Die Bedingungen für die staatliche Registrierung von Grundbesitzrechten - ob es sich um eine Hypothek oder beispielsweise um eine Transaktion handelt, deren Gegenstand ein Grundstück ist, spielt keine Rolle - werden auf Bundesebene festgelegt, dh sie sind tatsächlich im Bundesgesetz „Über den Kataster“ oder in den dafür relevanten Quellen festgelegt richtig.

Die Geografie der Anwendung des Gesetzes ist ebenfalls unwichtig, in allen Städten sind die Bedingungen für die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien genau gleich. Moskau als Stadt von föderaler Bedeutung hat in dieser Hinsicht keine Vorteile gegenüber anderen Orten in der Russischen Föderation. Und wenn auf Bundesebene Änderungen im richtigen Zeitrahmen vorgenommen werden, wirken sie sich auch auf das Kapital aus.

Dokumente für die Katasterregistrierung

Betrachten Sie das wichtigste Aspektmerkmal der Verfahren, deren Gesamtheit die Eintragung von Rechten an Immobiliendokumenten darstellt. Die Zusammensetzung der relevanten Quellen kann unterschiedlich sein. Gleichzeitig enthalten sie im 22. Artikel des Bundesgesetzes über die Katasterbilanz eine ausreichend umfassende Liste, die für viele Transaktionen Standard ist. Beachten Sie die einschlägigen Bestimmungen des Bundesgesetzes.

Wenn es sich um die Ausführung von Transaktionen mit dem Grundstück handelt, wird das Territorialamt für die Registrierung von Grundbesitzrechten zunächst einen Grenzplan sowie eine Kopie eines Dokuments anfordern, das die Tatsache bestätigen kann, dass dies möglich ist Landstreitigkeiten erlaubt in der gesetzlich vorgeschriebenen Weise.

Wird ein unfertiges Bauobjekt, Gebäude oder Bauwerk in das Kataster eingetragen, muss ein technischer Plan bei Rosreestr eingereicht werden. In einigen Fällen benötigen Sie eine Kopie eines Dokuments, das die Inbetriebnahme der Anlage autorisiert.

Wenn es im Rahmen der Zusammenarbeit mit Rosreestr erforderlich ist, das Objekt aus der Katasterregistrierung zu entfernen, muss der zuständigen Abteilung eine Inspektionsbescheinigung des entsprechenden Gebäudes vorgelegt werden.

Der Rosreestr muss Unterlagen vorlegen, die die Befugnis des Vertreters des Gegenstandes der Rechtsbeziehungen bestätigen, wenn er an dem betreffenden Immobiliengeschäft beteiligt ist.

Diese Organisation muss möglicherweise auch verschiedene Kopien von Wertpapieren bereitstellen, die für die jeweilige Art von Immobilientransaktionen relevant sind.

Gebühren

Die Gesetzgebung der Russischen Föderation, insbesondere die Abgabenordnung, sieht vor, dass die staatlichen Behörden bei der Durchführung bestimmter Verfahren, wie zum Beispiel der Registrierung von Immobilienrechten, eine Gebühr erheben können. Die staatliche Abgabe wird daher von den an die Rosreestr. Das Spektrum dieser Art von Gebühren ist recht breit. Der Bundeskatasterdienst definiert also mehr als 30 Gründe für die Erhebung staatlicher Abgaben.

Zu den gefragtesten Dienstleistungen von Rosreestr gehört die Registrierung von Immobilien bei Transaktionen mit Einzelpersonen. Insbesondere im Jahr 2015 beträgt die entsprechende Gebühr 2.000 Rubel. Ich muss sagen, das ist doppelt so viel wie in den Vorjahren. Es kann auch festgestellt werden, dass die Steuer auch für Organisationen, die Rechtsbeziehungen bei Immobilientransaktionen formalisieren, gestiegen ist - bis zu 22 Tausend Rubel.

Die Höhe der staatlichen Abgabe für die Ausführung von gemeinsamen Bauaufträgen für Einzelpersonen beträgt 350 Rubel, für Organisationen 6 000. Wenn eine Person Änderungen an der Registrierung einer Hypothek vornehmen muss, müssen Sie 350 Rubel bezahlen. Ebenso zur Aktualisierung von Informationen im Unified State Register of Rights. Auch 350 Rubel. Ein Bürger muss als staatliche Abgabe zahlen, wenn er ein Ferienhaus anmeldet oder für den Bau einer Garage sowie für den Entwurf eines Hauses, das eine Person auf seinem Territorium bauen möchte, vorgesehen ist.

Die Gebühren sind für alle territorialen Vertretungen von Rosreestr gleich. Es spielt keine Rolle, wo die Dokumente eingereicht werden - beim Moskauer Büro oder in der oben genannten sibirischen Stadt, wo es auch eine Immobilienabteilung gibt - Irkutsk. Die Eintragung von Immobilienrechten erfolgt somit nach den Bestimmungen verschiedener Rechtsakte, insbesondere der Abgabenordnung der Russischen Föderation.