Πώς να πουλήσετε ένα μερίδιο σε ένα διαμέρισμα; Νομικές συμβουλές: πώς να πουλήσετε ένα μερίδιο σε ένα ιδιωτικοποιημένο διαμέρισμα

Κυρίως κοινή ιδιοκτησία ευρέως διαδεδομένες στις μεγαλειότητες. Μετά την ιδιωτικοποίηση μιας κοινόχρηστης κατοικίας και της "διαίρεσης" της, από δύο έως επτά άτομα μπορούν να γίνουν ιδιοκτήτες τέτοιων ακινήτων.

Επιπλέον, μπορεί να είναι εντελώς ξένοι, συγγενείς (παιδιά και γονείς) ή άτομα που έχουν χάσει οικογενειακή σχέση (πρώην σύζυγος και σύζυγος). Αργά ή αργότερα, ένας από τους συνιδιοκτήτες κατοικιών θα επιθυμούσε να «χωρίσει» και να πουλήσει το μερίδιό του. Και τότε αρχίζουν να προκύπτουν πολλές δυσκολίες. Πώς να πουλήσει μια μετοχή σε ένα διαμέρισμα με ευνοϊκούς όρους; Ας καταλάβουμε λεπτομερώς.

Κατανομή μιας μετοχής

Για να πουλήσετε το ποντάρισμά σας, πρέπει να εκτελέσετε διάφορες διαδικασίες. Χωρίς τη συγκατάθεση των άλλων συνιδιοκτητών, δεν θα λειτουργήσει για την εγγραφή νέων επισκεπτών ή ακόμη και για επισκευές. Και να πωλούν ή να ενοικιάζουν μέρος του σπιτιού θα είναι επίσης αρκετά δύσκολο.

Εν τω μεταξύ, είναι ακόμα δυνατή η πώληση ενός μεριδίου σε ένα ιδιωτικοποιημένο διαμέρισμα. Είναι αλήθεια ότι για αυτό θα πρέπει να περάσετε μια τόσο ενοχλητική διαδικασία όπως η κατανομή μιας μετοχής. Αυτό σημαίνει ότι μετά την ιδιωτικοποίηση, καθένας από τους συνιδιοκτήτες έχει υποχρεωτική ορισμένη μετοχή.

Μπορεί να εκφραστεί κλασματικά. Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα δύο δωματίων έχει δύο ιδιοκτήτες, το μερίδιο καθεμιάς από αυτές είναι ½. Αν μιλάμε για το μερίδιο σε είδος, αποδεικνύεται ότι κάθε άτομο διαθέτει ένα από τα δωμάτια, και θα έχουν κοινόχρηστους χώρους (κουζίνα, διάδρομο, αποθήκη) μαζί. Επιπλέον, μετά την κατανομή των μετοχών, θα έχουν επίσης το δικαίωμα να χρησιμοποιήσουν τις παραπάνω εγκαταστάσεις. Σε αυτή την περίπτωση, το μερίδιο του καθενός γίνεται προσωπικό και οι γείτονες θα παραμείνουν συνιδιοκτήτες.

Η κοινή ιδιοκτησία μπορεί επίσης να διαιρεθεί. Αυτό είναι συνήθως μια σύνθετη και χρονοβόρα διαδικασία, μετά την οποία κοινή ιδιοκτησία θα ακυρωθούν και μόνο ένα άτομο θα γίνει πλήρης κάτοχος.

Διαδικασία εκκαθάρισης

Η κατανομή μιας μετοχής εκτελείται από συμβολαιογράφο, δεν υπάρχουν νομικές συμφωνίες, φυσικά. Ταυτόχρονα, εάν οι συνιδιοκτήτες δεν καταλήξουν σε κοινή απόφαση, τότε αυτό το ζήτημα πρέπει να επιλυθεί μόνο μέσω του δικαστηρίου. Κατά κανόνα, η αγωγή ασκείται από τον ιδιοκτήτη ο οποίος επιθυμεί να πραγματοποιήσει τη διαδικασία κατανομής των μετοχών. Μια δίκη μπορεί να παρασυρθεί για έξι μήνες ή περισσότερο (ειδικά αν άλλοι συμμετέχοντες δεν παρευρίσκονται στις συναντήσεις).

Πώληση ενός μέρους του διαμερίσματος

Μετά την κατανομή μιας μετοχής, ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να το πουλήσει. Αλλά προτού το κάνετε αυτό, πρέπει να προσφέρετε να εξαργυρώσετε το μέρος σας σε άλλους ιδιοκτήτες. Σύμφωνα με το νόμο, πριν από την πώληση ενός μεριδίου σε ένα διαμέρισμα, άλλοι ιδιοκτήτες πρέπει σίγουρα να στείλουν γραπτή ειδοποίηση με μια προσφορά για να πραγματοποιήσουν μια αγορά.

Το παρόν έγγραφο υποδεικνύει το κόστος και τα τεχνικά χαρακτηριστικά του σπιτιού. Οι συνιδιοκτήτες μπορούν να αποφασίσουν για την αγορά της μετοχής σας μέσα σε ένα μήνα μετά την ανάγνωση της επιστολής. Δηλαδή, κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου πρέπει είτε να αποδεχθεί την προσφορά σας είτε να αρνηθεί την αγορά.

Προκειμένου να αποφευχθούν τυχόν παρεξηγήσεις, τέτοιες προτάσεις πρέπει να αποσταλούν με συστημένη επιστολή. Πράγματι, εάν στο μέλλον, για παράδειγμα, οι ιδιοκτήτες δηλώνουν στο δικαστήριο ότι δεν έλαβαν καμία ειδοποίηση, τότε μπορείτε να προσκομίσετε αποδεικτικά στοιχεία.

Σημαντικές αποχρώσεις

Πολλοί μη ενημερωμένοι πολίτες συχνά ρωτούν: "Είναι δυνατόν να πουλήσετε ένα μερίδιο ενός διαμερίσματος αν οι γείτονες είναι εναντίον του;" Για κάποιο λόγο, πολλοί πιστεύουν ότι οι άλλοι ιδιοκτήτες μπορούν πραγματικά να παρεμβαίνουν στη διαδικασία πώλησης του μέρους του σπιτιού τους.Στην πραγματικότητα, αυτό δεν συμβαίνει, το μόνο που έχετε να κάνετε με άλλους συνιδιοκτήτες είναι να τους ενημερώσετε για την πρόθεσή σας να πουλήσετε το διαμέρισμα. Εάν δεν συμφωνούν με την αγορά, αυτό δεν τους δίνει το δικαίωμα να απαγορεύουν την πώληση μετοχών σε άλλα πρόσωπα.

Μετά από 30 μέρες από τη γνωριμία των γειτόνων, έχετε το δικαίωμα να μεταφέρετε το μέρος σας σε οποιονδήποτε. Αλλά θυμηθείτε: η τιμή πρέπει να αντιστοιχεί αυστηρά σε αυτή που αναφέρατε στην επιστολή κοινοποίησης προς τους συνιδιοκτήτες (όχι λιγότερο και όχι περισσότερο). Εάν αποφασίσετε να πωλήσετε το μερίδιο στο ιδιωτικοποιημένο διαμέρισμα σε διαφορετική τιμή, τότε οποιοσδήποτε από τους γείτονες θα είναι σε θέση να προσβάλει μια τέτοια συναλλαγή στο δικαστήριο για τρεις μήνες.

Μια πράξη δωρεάς αντί σύμβασης πώλησης

Μερικοί πωλητές σε αυτή την περίπτωση αποφασίζουν να πάνε στο τέχνασμα. Για να μην πραγματοποιήσουν τη διαδικασία ενημέρωσης των γειτόνων, συντάσσουν απλά ένα πιστοποιητικό δώρου. Με αυτό το είδος συναλλαγής, δεν είναι απαραίτητο να ειδοποιείτε τους γείτονες καθόλου και η εγγραφή θα είναι φθηνότερη και ταχύτερη.

Υπάρχουν όμως παγίδες εδώ: αν δώσετε το μερίδιό σας σε ένα άτομο που δεν είναι συγγενής σας, τότε οι συνιδιοκτήτες μπορούν να αμφισβητήσουν μια τέτοια συμφωνία. Ακόμη κι αν οι γείτονες αποτύχουν να αποδείξουν ότι αντί για δωρεά, πραγματοποιήθηκε συναλλαγή πώλησης και αγοράς, τότε το γεγονός της έλλειψης οικογενειακών δεσμών, κατ 'αρχήν, δεν είναι τόσο δύσκολο να αποδειχθεί. Πριν να πουλήσετε ένα μερίδιο στο διαμέρισμα, είναι σημαντικό να συμφωνήσετε με τον αγοραστή για όλα τα σημαντικά σημεία. Συγκεκριμένα, συζητήστε τη διαδικασία πληρωμής, για παράδειγμα, μπορείτε να πωλήσετε με αναβολή πληρωμής ή σε δόσεις.

Πώς να πουλήσετε ένα διαμέρισμα με μικρό μερίδιο;

Εάν ένας ανήλικος είναι εγγεγραμμένος στο διαμέρισμα, τότε όλα εξαρτώνται από το αν είναι ο ιδιοκτήτης ή όχι. Αν μια μετοχή που ανήκει σε αυτόν τίθεται προς πώληση, τότε για να μπορέσει να το υλοποιήσει, θα πρέπει να λάβει άδεια από τις αρχές κηδεμονίας και κηδεμονίας. Σε όλες τις άλλες περιπτώσεις, λαμβάνει χώρα η ίδια προετοιμασία πριν από την πώληση. Ωστόσο, η πρόταση αγοράς δεν αποστέλλεται στο παιδί, αλλά στους γονείς ή κηδεμόνες του.

Φυσικά, άλλοι ιδιοκτήτες θα πρέπει να στείλουν επιστολή ειδοποίησης. Εάν οι σχέσεις μεταξύ των γειτόνων είναι φυσιολογικές, τότε μπορείτε απλά να συζητήσετε αυτό το ζήτημα μαζί τους και στη συνέχεια να συντάξετε μια συμβολαιογραφική άρνηση του κάθε συνιδιοκτήτη να αγοράσει. Αν οι ιδιοκτήτες αρνούνταν να αγοράσουν το ποντάρισμά σας αλλά αλλάξατε την τιμή, θα πρέπει και πάλι να σας ενημερώσουν ξανά γραπτώς και να περιμένετε μια απάντηση μέσα σε ένα μήνα.

Διάθεση των μετοχών του παιδιού

Αν πρέπει να πουλήσετε το μερίδιο του παιδιού στο διαμέρισμα, τότε οι γονείς του πρέπει να λάβουν συγκατάθεση για την πώληση από τις αρχές κηδεμονίας. Επιπλέον, μια τέτοια δομή πρέπει να παρέχει έγγραφα που δηλώνουν ότι οι συνθήκες διαβίωσης του παιδιού δεν θα επιδεινωθούν, και δεν θα μείνει χωρίς στέγη.

Δηλαδή, θα πρέπει να υποβάλετε έγγραφα για το διαμέρισμα που θα αγοράσετε σε αντάλλαγμα ή για μερίδιο στο σπίτι (το μέγεθος δεν πρέπει να είναι μικρότερο από το παιδί πριν). Αντί για χαρτιά για ένα νέο διαμέρισμα όπου το παιδί θα ζήσει, μπορεί να απαιτήσει ανοικτό τραπεζικό λογαριασμό στο όνομα ενός ανηλίκου πολίτη ή άλλα αποδεικτικά στοιχεία. Από κάθε άλλη άποψη, για να πουλήσετε ένα μερίδιο παιδιού, θα πρέπει να εκτελέσετε όλες τις ίδιες ενέργειες που έχουν ήδη περιγραφεί παραπάνω.

Άλλες επιλογές πώλησης μετοχών

Αξίζει να σημειωθεί ότι μπορείτε να διαχειριστείτε το μερίδιό σας, ακόμα κι αν είναι δωμάτιο χωρίς μόνωση. Δηλαδή, θεωρητικά, ένα πρόσωπο έχει το δικαίωμα να πουλήσει ένα μερίδιο σε ένα διαμέρισμα ενός δωματίου. Ο νόμος δεν απαγορεύει παρόμοιες συναλλαγές. Ωστόσο, στην πράξη, μια τέτοια πράξη είναι αρκετά δύσκολη.

Και η τιμή τέτοιων τετραγωνικών μέτρων θα είναι καθαρά συμβολική, επειδή σχεδόν κανείς δεν θα θέλει να μοιραστεί ένα σαλόνι, όπου ζει ένα άλλο εντελώς ξένο πρόσωπο. Σε αυτήν την περίπτωση, είναι καλύτερο να διαπραγματευτείτε με τον άλλο συνιδιοκτήτη για την πώληση ολόκληρου του ακινήτου ή να του προσφέρετε να αγοράσετε το μερίδιό σας. Εάν ο γείτονας δεν συμφωνεί με τέτοιες επιλογές, τότε θα είναι απαραίτητο να επιλυθεί αυτό το πρόβλημα μόνο μέσω δικαστηρίου.

Είναι πολύ πιο εύκολο να πουλήσετε το 1/2 του μεριδίου ενός διαμερίσματος αν υπάρχουν 2 ή περισσότερα απομονωμένα σαλόνια στην κατοικία.Φυσικά, στην περίπτωση αυτή, η τιμή για ακίνητα θα είναι νωρίτερα χαμηλότερη, αλλά αν είναι απαραίτητο, οι αγοραστές για αυτή την επιλογή μπορούν να βρεθούν.

Παγίδες

Οι μεσίτες σημειώνουν ότι κατά τη διαδικασία πώλησης μετοχών, μπορεί κανείς να αντιμετωπίσει πολλές δυσκολίες. Καταρχάς, αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι ορισμένοι συνιδιοκτήτες συγχέουν την έννοια της "προληπτικής επαναγοράς" με την "άδεια πώλησης". Για παράδειγμα, μπορεί να αποφύγουν να λάβουν ειδοποίηση ειδοποίησης σχετικά με την πώληση μιας μετοχής και δεν είναι δυνατή η γραπτή άρνησή τους να εγγράψουν μια συναλλαγή. Δυστυχώς, ο Αστικός Κώδικας δεν λέει τίποτα για το τι πρέπει να κάνει αν οι γείτονες δεν πάνε στη συνάντηση.

Αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι από το νόμο είναι αδύνατο να υποχρεωθεί να πουλήσει ένα μερίδιο στο διαμέρισμα άλλων συνιδιοκτητών. Η παραβίαση της ιδιωτικής ιδιοκτησίας των άλλων αποτελεί ποινικό αδίκημα. Ως εκ τούτου, είναι φιλικό μόνο να συμφωνήσετε για την εξόφλησή σας των μετοχών άλλων ιδιοκτητών.

Υπάρχουν επίσης περιπτώσεις όπου αρκετοί συνιδιοκτήτες θα θέλουν αμέσως να αγοράσουν την προτεινόμενη μετοχή. Εάν συμβεί αυτό, ο ίδιος ο πωλητής μπορεί να επιλέξει ποιος από αυτούς θα μεταβιβάσει τη μετοχή του.

Εκτίμηση κόστους

Εάν, παρά τις δυσκολίες, εξακολουθείτε να αποφασίζετε να πουλήσετε ένα μερίδιο σε ένα ιδιωτικοποιημένο διαμέρισμα, τότε θα πρέπει να αρχίσετε να αξιολογείτε την αξία του. Οι ακόλουθοι παράγοντες θα επηρεάσουν την τιμή:

· Ο αριθμός των δωματίων στο σπίτι.

· Θέση του σπιτιού.

· Περιοχή του διαμερίσματος.

· Τμήμα αγοράς, κλπ.

Φυσικά, ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να καθορίσει το κόστος των δωματίων, ωστόσο η πρακτική δείχνει ότι το κόστος του θα είναι κατά 30-40% χαμηλότερο από την τιμή αγοράς του. Εάν αποφασίσετε να πωλήσετε ένα μέρος της μετοχής στο διαμέρισμα, τότε ετοιμαστείτε για το γεγονός ότι αυτό θα κάνει ακόμη πιο δύσκολη.

Μειονεκτήματα για τον αγοραστή

Η υποτίμηση είναι μια νόμιμη "αποζημίωση" για πιθανές συγκρούσεις με τους γείτονες. Πράγματι, αρκετά συχνά οι συνιδιοκτήτες δεν είναι πολύ ευχαριστημένοι με τους νέους ενοικιαστές. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου οι γείτονες γενικά βάζουν νέες κλειδαριές στην μπροστινή πόρτα.

Σε αυτή την περίπτωση, το άτομο θα πρέπει να πάει στο δικαστήριο με αγωγή για να παρέχει πρόσβαση στη χρήση του διαμερίσματος. Στο δικαστήριο, φυσικά, θα πάρουν την πλευρά του θύματος και ο νέος ιδιοκτήτης θα μπορέσει να επιστρέψει στο σπίτι του με τον δικαστικό επιμελητή. Ωστόσο, εάν οι συνιδιοκτήτες αρχίσουν να είναι συνεχώς "κακό", τότε η διαβίωση σε ένα τέτοιο περιβάλλον θα είναι πολύ δύσκολη. Έτσι, από την άποψη αυτή, η τιμή μιας μετοχής σε ένα διαμέρισμα θα είναι πάντα περίπου το ένα τρίτο φθηνότερα από την αγοραία αξία του.

Συμπεράσματα

Έτσι πώς να πουλήσει ένα μερίδιο σε ένα διαμέρισμα; Κατ 'αρχήν, αν ακολουθηθούν όλες οι απαιτήσεις του αστικού δικαίου, τότε δεν πρέπει να προκύψουν ειδικές δυσκολίες. Το πιο σημαντικό πράγμα είναι να μην ξεχάσετε να προσφέρετε να εξαργυρώσετε το μερίδιό σας σε άλλους συνιδιοκτήτες. Εάν αρνούνται, τότε οι συνιδιοκτήτες πρέπει να εκδώσουν συμβολαιογραφική άρνηση. Εάν η μετοχή που διατίθεται προς πώληση ανήκει στο παιδί, τότε θα πρέπει επίσης να λάβετε άδεια από την αρχή κηδεμονίας. Έχετε επίσης το δικαίωμα να πουλήσετε ένα μέρος της μετοχής σας.

Και το τελευταίο: μπορείτε να πουλήσετε ένα δωμάτιο μόνο εάν ήταν ιδιωτικοποιημένο, και οι ιδιοκτήτες είναι ιδιοκτήτες της κατοικίας με βάση την κοινή ιδιοκτησία.