Η ισχύουσα νομοθεσία καθορίζει τα κριτήρια ταξινόμησης των οικοπέδων ως γεωργικής γης. Στην Art. Το ZK περιέχει μια σύντομη και περιεκτική περιγραφή τέτοιων περιοχών. 
Γενική περιγραφή
Η γεωργική γη βρίσκεται πάντα έξω από τους οικισμούς. Τα εδάφη αυτά πρέπει να προορίζονται και να χρησιμοποιούνται ως γήπεδα, εσωτερικοί δρόμοι, υδάτινα σώματα, επικοινωνίες, καθώς και δασικές φυτείες για την προστασία από τις επιπτώσεις επιβλαβών βιομηχανικών και φυσικών φαινομένων. Σε αυτούς τους χώρους επιτρέπεται επίσης η ανέγερση χώρων για δομές και κτίρια που λειτουργούν για την παραγωγή, πρωτογενή επεξεργασία και αποθήκευση προϊόντων.
Αγορά γεωργικής γης: χαρακτηριστικά
Μια από τις βασικές πτυχές της συναλλαγής είναι η υποχρέωση του ιδιοκτήτη του εδάφους να το χρησιμοποιεί αυστηρά σύμφωνα με την καθιερωμένη κατηγορία και τύπο. Η αγορά γεωργικής γης καταγράφεται στο ενοποιημένο κρατικό μητρώο των συναλλαγών επί ακινήτων. Η διαδικασία σύμφωνα με την οποία το αντικείμενο μεταφέρεται στον νέο ιδιοκτήτη καθορίζεται από τον ομοσπονδιακό νόμο αριθ. 122. Μία από τις βασικές προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος είναι το δικαίωμα προτίμησης για αγορά αγροτικής γης από δημοτικούς και κρατικούς φορείς. Σύμφωνα με αυτή τη διάταξη, ο πωλητής της κατανομής πρέπει να τύχει παραίτησης από αυτούς τους οργανισμούς. Αυτή η διαδικασία είναι παρόμοια με μια συμφωνία με κοινή κοινή ιδιοκτησία. 
Πώς γίνεται η αγορά γης;
Η διαδικασία για τη σύναψη μιας συναλλαγής καθορίζεται από ρυθμιστικές πράξεις. Τα βασικά έγγραφα που απαιτούνται για την αγορά γης είναι πιστοποιητικό της κρατικής εγγραφής του νόμου, ένα κτηματολόγιο διαβατήριο. Ο νόμος απαιτεί επίσης την κοινοποίηση της εκτελεστικής εξουσίας για την πρόθεση πώλησης του οικοπέδου. Η ειδοποίηση πρέπει να είναι γραπτή. Υποδεικνύει το κόστος του οικοπέδου, τις συντεταγμένες και το μέγεθος. Επιπλέον, ο πωλητής ορίζει την περίοδο κατά την οποία η προσφορά είναι σχετική. Σύμφωνα με τα ισχύοντα πρότυπα, η περίοδος αυτή δεν υπερβαίνει τους 3 μήνες.
Εάν η διοίκηση αρνηθεί να αγοράσει την κατανομή ή δεν ειδοποιήσει εγγράφως τον πωλητή για την πρόθεση να το αγοράσει, τότε ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να πουλήσει το οικόπεδο του κατά τη διάρκεια του έτους σε τιμή όχι χαμηλότερη από την τιμή που αναφέρεται στην ειδοποίηση. Σε περίπτωση αλλαγής των ουσιαστικών όρων της συναλλαγής, ο ιδιοκτήτης πρέπει να στείλει νέα ειδοποίηση. Η αγορά γεωργικής γης κατά παράβαση αυτής της διαδικασίας δεν επιτρέπεται. Εάν μια τέτοια συναλλαγή ολοκληρωθεί, θα κηρυχθεί άκυρη. Η διάταξη αυτή δεν ισχύει για τα εδάφη που προορίζονται για ιδιωτικά οικόπεδα, καθώς και για τις κατανομές μας, οι οποίες εκτελούνται με συμφωνίες δώρου ή ανταλλαγής.
Είναι δυνατή η πραγματοποίηση κατοικιών σε τέτοιες περιοχές;
Αναφέρθηκε ανωτέρω ότι οι νομοθετικές προδιαγραφές απαιτούν από τον νέο ιδιοκτήτη να χρησιμοποιεί γεωργική γη σύμφωνα με την καθιερωμένη επιτρεπόμενη κατηγορία. Αυτές περιλαμβάνουν, ιδίως, την κηπουρική, το καλοκαιρινό εξοχικό σπίτι, την κηπουρική. Η έξοδος από αυτή την κατάσταση μπορεί να είναι η εγγραφή του ιδιοκτήτη ως μεμονωμένου επιχειρηματία που θα ασχολείται με τη γεωργία. Σε αυτή την περίπτωση, ο χώρος μπορεί να χρησιμοποιηθεί όχι μόνο για ιδιωτικά οικόπεδα, αλλά και για την κατασκευή οικιστικού κτιρίου με δυνατότητα διαμονής και εγγραφής σε αυτό. 
Ανεξάρτητη αξιολόγηση
Η αγορά γεωργικών εκτάσεων πραγματοποιείται με κόστος που δεν λαμβάνει υπόψη την τιμή των κατασκευών που βρίσκονται πάνω σε αυτήν ή που υποτίθεται αργότερα.Για τον προσδιορισμό του κόστους της κατανομής πραγματοποιείται ανεξάρτητη εκτίμηση. Αυτή είναι μια ειδική κατεύθυνση στην εργασία με την ακίνητη περιουσία. Ακόμη και αν υπάρχουν δομές στην περιοχή, το κόστος τους δεν θα περιλαμβάνεται στην τιμή της γης. Ωστόσο, ο πωλητής παρέχει πληροφορίες σχετικά με αυτά.
Τιμολόγηση
Το κόστος με το οποίο θα αγοραστεί η γεωργική γη διαμορφώνεται σύμφωνα με διάφορους παράγοντες. Το πιο σημαντικό από αυτά είναι η επιτρεπόμενη κατηγορία. Δεδομένου ότι οι αγορές των περιοχών που ανήκουν σε διαφορετικές ομάδες αναπτύσσονται με τον δικό τους τρόπο, αντίστοιχα, το κόστος των κατανομών που βρίσκονται κοντά, αλλά με διαφορετικούς τύπους, μπορεί να διαφέρει σημαντικά. Η αγορά γεωργικής γης πραγματοποιείται μετά από αξιολόγηση της τοπογραφίας, της σύνθεσης του εδάφους, του υδάτινου καθεστώτος. Η αξία της γης καθορίζεται από τη γονιμότητα και τους πιθανούς παράγοντες εφαρμογής (ως αρόσιμη γη, βοσκότοπος κ.ο.κ.). Από όλες τις πιθανές επιλογές, επιλέγεται μία που θα σας επιτρέψει να έχετε το μέγιστο οικονομικό αποτέλεσμα. 
Λόγοι για την εξαγορά
Η γεωργική γη αγοράζεται μετά την αξιολόγηση της γονιμότητας. Για να το προσδιορίσει, πραγματοποιείται μια συγκριτική ανάλυση των δεικτών με παρόμοιες κλιματολογικές και αγρονομικές παραμέτρους με την ίδια ένταση καλλιέργειας του εδάφους. Αυτή η διαδικασία ονομάζεται βαθμολόγηση εδάφους. Είναι πολύ περίπλοκο και χρονοβόρο. Από την άποψη αυτή, η αγορά γεωργικών γαιών γίνεται με τη χρήση υφιστάμενων κλιμάκων. Τόνισαν τα κύρια χαρακτηριστικά που επηρεάζουν την παραγωγικότητα.
Συγκεκριμένα, περιλαμβάνουν τη δύναμη του στρώματος του χούμου, το επίπεδο των πήλινων κλασμάτων στην αρόσιμη γη, τη φύση της αντίδρασης του διαλύματος του εδάφους κ.ο.κ. Μετά τη διαπίστωση της γονιμότητας και της δυνατότητας περαιτέρω χρήσης του τόπου, πραγματοποιείται η ανάπτυξη ενός εισοδηματικού μοντέλου για τη γεωργική παραγωγή. Λαμβάνει υπόψη το πιθανό κόστος διοργάνωσης της διαδικασίας και των εσόδων από την πώληση των καλλιεργούμενων προϊόντων για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα (έτος, τρίμηνο, μήνα, εβδομάδα). Ο δείκτης θετικών διαφορών που σχηματίζεται μεταξύ των εξόδων και των εσόδων αναπροσαρμόζεται στις τρέχουσες παραμέτρους και υποδεικνύει την αγοραία τιμή της κατανομής. Το κόστος στην περίπτωση αυτή περιλαμβάνει την απόκτηση εξοπλισμού, την αμοιβή όλων των εργαζομένων, συμπεριλαμβανομένου του ίδιου του κατόχου, τόκων για τη χρήση κεφαλαίου και επιχειρηματικού εισοδήματος. 
Λόγοι για τη μείωση του κόστους
Η τιμή θα επηρεαστεί σημαντικά από την ύπαρξη ερειπωμένης δομής, ακόμη και αν ανήκει. Στην περίπτωση αυτή, είναι απαραίτητο να ληφθεί υπόψη η πιθανότητα και το ύψος της αποκατάστασης του κτιρίου για τη μετέπειτα λειτουργία του ή το αναγκαίο κόστος για την κατεδάφισή του και την απομάκρυνση των απορριπτόμενων οικοδομικών αποβλήτων. Παράλληλα, λαμβάνεται υπόψη η διαθεσιμότητα και η κατάσταση των επικοινωνιών. Μπορούν να λειτουργήσουν ως συμψηφισμός και να αυξήσουν το κόστος ή, αντιθέτως, να μειώσουν, επειδή χρειάζονται επισκευή ή αποσυναρμολόγηση. Το ίδιο ισχύει και για την εκκαθάριση καλλιεργήσιμης γης από θάμνους, την εκρίζωση δέντρων ή την εξισορρόπηση του τοπίου και την αποκατάσταση των κοιλοτήτων και των κοιλοτήτων. Σε αυτές τις περιπτώσεις, υπάρχουν λόγοι για να μειωθεί το κόστος της επικράτειας ανάλογα με το εκτιμώμενο κόστος. Από την άποψη αυτή, ο καθορισμός του ποσού των απαιτούμενων ή αναγκαίων πρόσθετων δαπανών έχει την ίδια σημασία με την εκτίμηση των μη αναπτυγμένων οικοπέδων. 
Κοινές παρανοήσεις
Η αντίληψη του κοινού για τις υπάρχουσες τιμές για τα οικόπεδα βασίζεται σε πληροφορίες που παρέχονται από τα μέσα ενημέρωσης και το Διαδίκτυο σχετικά με τοποθεσίες παρόμοιες σε τοποθεσία και περιοχή. Ωστόσο, στις περισσότερες περιπτώσεις, τα στοιχεία αυτά δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματική αγοραία αξία. Η διαφορά μεταξύ της τιμής συναλλαγής και της προσφοράς ονομάζεται διαπραγμάτευση. Ο προσδιορισμός του δείκτη διόρθωσης ενεργεί ως ένα από τα στάδια κάθε αξιολόγησης που χρησιμοποιεί συγκριτικές μεθόδους προσέγγιση.Από την άποψη αυτή, δεν προκαλεί έκπληξη το γεγονός ότι η τιμή συναλλαγής και το αρχικό κόστος ενός αντικειμένου που διατίθεται προς πώληση μπορεί να έχουν σημαντικές διαφορές. Υπάρχουν πολλοί λόγοι για τη διαφορά. Ένα από τα σημαντικότερα είναι η αντιληπτή δυναμική της αγοράς. Εάν αυξάνεται, τότε ακόμη και μια έκπτωση πέντε τοις εκατό θα είναι αρκετά μεγάλη. Ωστόσο, ελλείψει προβλέψεων για την ανάπτυξη της αγοράς και στην περίπτωση που η πτώση θα είναι θεμελιώδης, η διαφορά μεταξύ της αξίας της προσφοράς και της ίδιας της συναλλαγής μπορεί να ανέρχεται σε αρκετές δεκάδες τοις εκατό. 
Συμπερασματικά
Συνήθως οι πωλητές δεν βιάζονται να μειώσουν την αξία των κατανομών. Αυτό είναι κατανοητό, διότι κανείς δεν θέλει να εγκαταλείψει το εισόδημα που βασιζόταν. Από την άποψη αυτή, η αγορά γεωργικής γης θα πρέπει να πραγματοποιείται λαμβάνοντας υπόψη την οικονομική σκοπιμότητα. Κατά την πραγματοποίηση μιας συναλλαγής θα πρέπει να καθοδηγείται από την κοινή λογική, και όχι από μη επαληθευμένες πληροφορίες.
Η βάση για μια επιτυχημένη απόκτηση είναι ένας λογικός υπολογισμός της διαφοράς μεταξύ των πραγματικών δαπανών για τη διευθέτηση του εδάφους και του οικονομικού κέρδους από την παραγωγή. Επιπλέον, θα πρέπει να διασφαλιστεί η νομική ελαχιστοποίηση των πιθανών κινδύνων. Η συναλλαγή εκτελείται σύμφωνα με τους γενικούς κανόνες. Αφού λάβετε άρνηση από τα εκτελεστικά όργανα, πρέπει να επικοινωνήσετε με την υπηρεσία κτηματογράφησης του κράτους. Η βάση για την εισαγωγή δεδομένων στο ενοποιημένο μητρώο θα είναι η σύμβαση πώλησης. Ένα δελτίο κτηματολογίου επισυνάπτεται σε αυτό και πιστοποιητικό κρατικής εγγραφής του νόμου προηγούμενος ιδιοκτήτης (πωλητής).
