Στέγαση και οικοδομικοί συνεταιρισμοί (ZhSK): ορισμός, ναύλωση, σύμβαση

Επί του παρόντος, υπάρχουν αρκετές εταιρείες στην αγορά που προσφέρουν να αγοράσουν ένα ακίνητο αντικείμενο από αυτούς με την ένταξη σε έναν συνεταιρισμό κατασκευής κατοικιών (ZhSK). Φυσικά, οι πολίτες έχουν μια ερώτηση σχετικά με την ασφάλεια και την αξιοπιστία ενός τέτοιου συστήματος.

Η κατάσταση στα σοβιετικά χρόνια

Πρώτα συνεταιρισμούς στέγασης άρχισαν να εμφανίζονται στη δεκαετία του 1920. Ωστόσο, ήδη το 1937 άρχισαν να εξαλείφονται. Οι αρχές εξήγησαν αυτό από το γεγονός ότι τέτοιες ενώσεις ήταν εκδήλωση ιδιωτικής ιδιοκτησίας. Μετά τον πόλεμο, ο αστικός πληθυσμός αυξήθηκε απότομα και ξεκίνησε η κατασκευή μεγάλης κλίμακας. Και το 1958, το Συμβούλιο των Υπουργών και η Κεντρική Επιτροπή του ΚΚΣ επέτρεψαν και πάλι τη δημιουργία ενώσεων που ακυρώθηκαν προηγουμένως. Η στέγαση χρηματοδοτήθηκε από τους μετόχους. Ωστόσο, οι ενώσεις έλαβαν κρατικό δάνειο μέχρι 70% για 20 χρόνια και άλλα οφέλη. Για να επιταχυνθούν οι εργασίες και να βελτιωθεί η ποιότητά τους, μερικοί μελλοντικοί ιδιοκτήτες συμμετείχαν στην κατασκευή κτιρίων. Οι ομάδες που σχηματίστηκαν από αυτούς μπήκαν στη δεύτερη και την τρίτη βάρδια μετά την ολοκλήρωση του μηδενικού κύκλου από τον ανάδοχο.

Τα προβλήματα

Τιμές για τα συνεργατικά διαμερίσματα στη Μόσχα μέχρι τα μέσα του 1980. ανήλθε σε περίπου 3.000 σ. (ένα δωμάτιο), 5 χιλιάδες ρούβλια (δύο δωμάτια). Και οι μέσες αποδοχές ενός σοβιετικού πολίτη ήταν μέσα σε 200 ρούβλια / μήνα. Ακόμα και με την εξοικονόμηση, πολλοί άνθρωποι δεν αγόρασαν συνεταιριστικές κατοικίες. Αυτό οφειλόταν στην παρουσία πολυετών γραμμών για την προσχώρηση συλλόγων για κατοίκους στην πόλη. Επιπλέον, υπήρχαν πόλεις που ήταν ουσιαστικά κλειστές για υιοθεσία μη μόνιμης κατοικίας. Επιπλέον, αυτοί αποκλείστηκαν αυτόματα από τις ουρές για κρατικές ή κρατικές κατοικίες. Οι ενώσεις αποτελούν περίπου το 7-8% του συνολικού αποθέματος κατοικιών. Στο πρώτο μισό της δεκαετίας του '80. Η κατασκευή περίπου 80 χιλιάδων πολυκατοικιών ξεκίνησε. Τα περισσότερα από αυτά τέθηκαν σε λειτουργία μόνο μέχρι τα τέλη της δεκαετίας του '90. Έτσι, πολλοί πολίτες έπρεπε να περιμένουν 15 ή περισσότερα χρόνια.

Η κατάσταση σήμερα

Ο Κώδικας Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας περιέχει αρκετούς κανόνες που καθορίζουν τις μορφές αυτοοργάνωσης των πολιτών που επιδιώκουν να βελτιώσουν τις συνθήκες τους. Οι εν λόγω ενώσεις χαρακτηρίζονται από το άρθρο. 110. Ωστόσο, αξίζει να σημειωθεί ότι, σύμφωνα με τους γενικούς κανόνες, οι πολίτες δεν πρέπει να εισέρχονται σε συνεταιρισμούς στέγασης, αλλά σε στεγαστικούς και χρηματοδοτούμενους συνεταιρισμούς. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι, σε σχέση με το τελευταίο, η νομοθεσία προβλέπει μια αυστηρότερη διαδικασία ελέγχου της κίνησης των κεφαλαίων. Υπάρχουν όμως διάφοροι διαδικαστικοί κανόνες που σχετίζονται με τη δημιουργία και τη λειτουργία των ενώσεων.

Οργάνωση στεγαστικών συνεταιρισμών στη Ρωσική Ομοσπονδία

Ένας αρκετά μεγάλος αριθμός τέτοιων ενώσεων παρέμεινε στη χώρα από τη σοβιετική εποχή. Ωστόσο, οι νομοθέτες, θεσπίζοντας τον Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας, προσπάθησαν να τους υποχρεώσουν να μετατραπούν σε HOAs. Αλλά η αντίστοιχη τροπολογία αποφασίστηκε να ακυρωθεί. Στις περισσότερες περιπτώσεις, οι συνεταιρισμοί κατοικιών λειτουργούν σήμερα ως λειτουργικές εταιρείες. Η δημιουργία αυτών των ενώσεων για την άμεση ανέγερση δομών οφειλόταν σε πολυάριθμες απάτες στις αγορές ακινήτων. Οι συνεταιρισμοί στέγασης χρησιμοποιούνται από εξαπατημένους επενδυτές σε ακίνητα. Αυτοί οι πολίτες συναντώνται για να ολοκληρώσουν την ανέγερση των κτιρίων μετά από τις εταιρείες που αύξησαν τα κεφάλαιά τους για να σταματήσουν τις δραστηριότητές τους.

Ουσία

Οι συνεταιρισμοί στέγασης και κατασκευής είναι μια μορφή αλληλεπίδρασης μεταξύ του αγοραστή και της εταιρείας που ασχολείται με την κατασκευή ενός ακίνητου αντικειμένου. Η ουσία τέτοιων ενώσεων είναι ότι είναι εταιρείες αμοιβαίων δανείων. Τα κεφάλαια για την αγορά ακινήτων προέρχονται αποκλειστικά από τις εισφορές των πολιτών που συμμετέχουν σε αυτές. Το σχέδιο δραστηριότητας αυτών των ενώσεων μπορεί να εκπροσωπείται ως εξής. Πρώτα απ 'όλα, ο πολίτης, ο οποίος αποφασίζει να συμμετάσχει στον στεγαστικό συνεταιρισμό, καθιστά τις αρχικές μετοχές και τα τέλη εισόδου. Συνήθως αντιπροσωπεύουν το 10% και το 5%, αντίστοιχα, της εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου. Στη συνέχεια, τα μέλη του συνεταιρισμού κατασκευής κατοικιών συσσωρεύουν ένα μέρος της μετοχής, το οποίο είναι απαραίτητο για την απόκτηση δανείου από τον σύλλογο. Κατά κανόνα, είναι το 50% του κόστους. Στη συνέχεια, οι πολίτες περιλαμβάνονται στη γραμμή αγοράς. Ο τόπος σε αυτό θα εξαρτηθεί όχι μόνο από τη σειρά συσσώρευσης του αναγκαίου μέρους της μετοχής, αλλά και από την αναλογία του όρου και του σχεδίου δόσεων. Με απλά λόγια, όσο περισσότερο σώζεται κάποιος, δηλαδή όσο περισσότερο επιτρέπει στους άλλους να χρησιμοποιούν τα χρήματά του και όσο πιο γρήγορα το επαναφέρει αργότερα, τόσο πιο γρήγορα μπορεί να μεταφερθεί στο διαμέρισμα.

Σχεδιαστικά χαρακτηριστικά

Οι πολίτες που έχουν μετακομίσει σε κτίριο διαμερισμάτων λαμβάνουν το χώρο τους σε κοινή ιδιοκτησία. Οι μετοχές προσδιορίζονται σύμφωνα με το καταβεβλημένο μέρος της μετοχής. Θα αυξηθεί σε άμεση αναλογία με τα ποσά που επιστρέφονται. Πρέπει επίσης να ειπωθεί ότι η τιμή ενός ακίνητου αντικειμένου καθορίζεται κατά τον χρόνο της απόκτησής του. Αυτό σημαίνει ότι η πιθανή αύξηση του κόστους στέγασης στην αγορά δεν θα επηρεάσει σε καμία περίπτωση τη διαδικασία αποπληρωμής του δανείου. Μόλις ένας πολίτης εισέλθει και καταχωρηθεί, αρχίζει να επιστρέφει τα κεφάλαια που έλαβε για την αγορά. Συνήθως χορηγείται δάνειο για χρονικό διάστημα δύο φορές μεγαλύτερο από την περίοδο συσσώρευσης. Μπορείτε να εξοφλήσετε το χρέος μπροστά από το χρονοδιάγραμμα. Αυτό είναι αρκετά κερδοφόρο, επειδή, εκτός από τον βασικό πολίτη πληρώνει τα τέλη συνδρομής. Τα τελευταία είναι κατά μέσο όρο ίσο με το 0,5% της τιμής του διαμερίσματος. Οι πληρωμές γίνονται κάθε μήνα. Μετά την πλήρη αποπληρωμή του χρέους, το διαμέρισμα γίνεται σε ατομική ιδιοκτησία.

Οι κίνδυνοι

Το σύστημα των συνεταιρισμών στέγασης έχει πολλά μειονεκτήματα. Συχνά αποδεικνύονται πολύ επωφελείς για τους απατεώνες. Το πρώτο αρνητικό είναι κρυφό στο ίδιο το σχήμα της ένωσης. Το γεγονός ότι οι συμμετέχοντες επιστρέφουν χρήματα αργότερα από ό, τι συσσωρεύονται, οδηγεί στη δημιουργία ουρών για την αγορά. Ας υποθέσουμε ότι 10 άτομα συμμετέχουν σε συνεταιρισμό κάθε μήνα. Κάθε ένας από αυτούς συγκεντρώνει το απαιτούμενο ποσό για 2 χρόνια και πληρώνει για τέσσερα. Τα πρώτα δύο χρόνια, το κεφάλαιο στο συνεταιρισμό συσσωρεύεται. Το συσσωρευμένο ποσό μετά από αυτό δαπανάται περίπου ένα χρόνο για την αγορά διαμερισμάτων. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, το ταμείο χρήματος αναπληρώνεται πιο αργά από ό, τι δαπανάται, καθώς κάθε μήνα είναι απαραίτητο να αγοράζουν ακίνητα για κάθε 10 νέους συμμετέχοντες. Αυτοί οι πολίτες, που εισέρχονται κατά τις δόσεις, δίνουν δύο φορές μικρότερο μηνιαίο ποσό, όπως κατά τη διάρκεια της περιόδου συσσώρευσης.

Έτσι, μετά από περίπου ένα χρόνο, όλα τα κεφάλαια δαπανώνται για την αγορά ακινήτου για νέα μέλη. Ως αποτέλεσμα, ο σύλλογος δεν έχει χρήματα. Όλα τα έσοδα αποστέλλονται αμέσως για την αγορά διαμερισμάτων. Έτσι αρχίζει ο σχηματισμός της ουράς. Με μια συνεχή ροή νέων πολιτών, εισέρχονται λιγότερα χρήματα από ό, τι είναι απαραίτητο. Τρία χρόνια αργότερα, η γραμμή θα αυξηθεί μόνο. Και μόνο μετά από 6 χρόνια εργασίας, ο συνεταιρισμός θα φτάσει σε μια σταθερή φάση, επειδή οι συμμετέχοντες θα αρχίσουν να το αφήνουν προγραμματισμένα, δεδομένου ότι θα πληρώσουν πλήρως τα δάνεια. Το ποσό που προέρχεται από τους πολίτες κατά τη διάρκεια της συσσώρευσης γίνεται ίσο με το κεφάλαιο των ατόμων που βρίσκονται στην περίοδο δόσης. Έτσι, οι συμμετέχοντες όχι μόνο πληρώνουν τα χρήματά τους άμεσα, αλλά και χάνουν πολύ χρόνο.Εάν ο αριθμός των πολιτών που εισέρχονται στην ένωση αρχίζει να μειώνεται, τότε η γραμμή εκείνων που έχουν ήδη ενταχθεί θα αυξηθεί. Στην περίπτωση αυτή, το καλύτερο που μπορεί να βασιστεί σε ανθρώπους που δεν έχουν συγκεντρώσει το 50% του κόστους είναι να επιστρέψουν τα χρήματά τους και, στη χειρότερη περίπτωση, να τους αποχαιρετήσουν για πάντα.

Το ενδιαφέρον για τις ενώσεις

Η αυξημένη προσοχή των developers στους συνεταιρισμούς οφείλεται σε διάφορους λόγους. Το κράτος, καθιστώντας αυστηρότερες τις κυρώσεις, τους υποχρεώνει να επιλέξουν ένα από τα υφιστάμενα συστήματα πώλησης ακινήτων. Αυτό μπορεί να είναι πιστοποιητικό στέγασης, συμφωνία για συμμετοχή σε μετοχές ή συσσώρευση μετοχών σε συνεταιρισμό στέγασης. Ταυτόχρονα, ο ομοσπονδιακός νόμος αριθ. 214 προβλέπει ένα αρκετά αυστηρό πλαίσιο για τις επιχειρήσεις. Από αυτή την άποψη, ο συνεταιρισμός στέγασης έχει αναμφισβήτητα ορισμένα πλεονεκτήματα.

Πλεονεκτήματα

Σύμφωνα με τους εμπειρογνώμονες, στο πλαίσιο τέτοιων ενώσεων υπάρχει μια λιγότερο ρυθμισμένη διαδικασία υπογραφής συμφωνίας με έναν αγοραστή. Επιπλέον, μπορεί να δημιουργηθεί πιο ανταγωνιστική αξία στα ίδια τα ακίνητα. Το τέλος συμμετοχής που πληρώνει ένας πολίτης για ένα διαμέρισμα σε έναν συνεταιρισμό δεν φορολογείται. Ο νόμος αριθ. 214 δεν θεωρεί μια συμφωνία μετοχικού κεφαλαίου ως επένδυση. Από την άποψη αυτή, η εταιρεία που κτίζει ένα κτίριο πολυκατοικιών, καθορίζεται στην αξία του ΦΠΑ, το ύψος του οποίου είναι 18%. Αυτό, συνεπώς, αυξάνει σημαντικά την τιμή του αντικειμένου με συμφωνία συμμετοχής στο μετοχικό κεφάλαιο. Ένα άλλο συν συνεταιρισμών, σύμφωνα με τους ειδικούς, είναι ότι η πώληση αντικειμένων στο πλαίσιο αυτού του συστήματος είναι βολικό για τις εταιρείες. Προστατεύει τα δικαιώματα των αγοραστών σε μικρότερο βαθμό από τον ομοσπονδιακό νόμο αριθ. 214. Στο υπό εξέταση καθεστώς, οι νομικές δυνατότητες των μετόχων καθορίζονται από τον Χάρτη Στέγασης και Υπηρεσιών. Η επιχείρησή του προετοιμάζεται πριν γίνει μέλος της ένωσης πολιτών. Κατά συνέπεια, το έγγραφο είναι περισσότερο προς το συμφέρον της εταιρείας από ό, τι οι άνθρωποι.

Επιλογή εταιρείας

Οι περισσότεροι πολίτες που αποφασίζουν να επενδύσουν σε κατασκευές πραγματοποιούν μια συγκριτική ανάλυση των υφιστάμενων συστημάτων πωλήσεων. Τυπικά, τα ακίνητα επιλέγονται σύμφωνα με άλλα κριτήρια:

1. Η τοποθεσία.
2. Εκτιμώμενος χρόνος κατασκευής.
3. Τιμή
4. Διάταξη.

Και μόνο μετά την επιλογή του αντικειμένου, ένας πολίτης μπορεί να ανακαλύψει ότι χτίζεται από έναν συνεταιρισμό στέγασης. Ορισμένοι εμπειρογνώμονες πιστεύουν ότι δεν υπάρχει τίποτα λανθασμένο με ένα τέτοιο σύστημα αν η εταιρεία παρέχει στον αγοραστή όλα τα απαραίτητα έγγραφα. Προσοχή, καταρχάς, πρέπει να δοθεί η προσοχή σε έγγραφα που χρησιμεύουν ως βάση για την κατασκευή:

1. Διάταγμα της κυβέρνησης της πόλης.
2. Η σύμβαση μίσθωσης ή η ιδιοκτησία της ιδιοκτησίας γης.
3. Επιτρεπόμενα έγγραφα.

Χαρακτηριστικά σχέσης

Υπάρχουν δύο επιλογές για συνεταιρισμούς στέγασης. Ο πρώτος υποθέτει ότι η ένωση ενεργεί τόσο ως επενδυτής όσο και ως ανάδοχος. Αυτή η επιλογή θεωρείται προτιμητέα διότι ενισχύει την ευθύνη της εταιρείας. Στη δεύτερη περίπτωση, ο συνεταιρισμός, ενεργώντας ως επενδυτής, βρίσκεται σε συμβατική σχέση με τον κύριο του έργου. Ο τελευταίος, με τη σειρά του, είναι μια ανεξάρτητη νομική οντότητα. Μια συμφωνία συνεταιριστικής στέγασης μπορεί να κρύψει έναν συγκεκριμένο κίνδυνο. Σε περίπτωση που η ένωση δεν εκπληρώσει τις υποχρεώσεις της, ο εργολάβος δεν θα πρέπει να μεταφέρει σε αυτόν τον όγκο των ακινήτων που είχε αρχικά προγραμματιστεί. Από την άποψη αυτή, όταν μελετάτε τη συμφωνία, μπορείτε να βρείτε μια ρήτρα που προβλέπει την προϋπόθεση τερματισμού με πρωτοβουλία του προγραμματιστή.

Πρόεδρος του ΤΚ

Η νομοθεσία ορίζει τις υποχρεώσεις του συγκεκριμένου προσώπου. Παρέχονται στο Art. 148 LCD Τα καθήκοντα ενός ατόμου περιλαμβάνουν:

1. Συμμόρφωση με τον συνδυασμό νομοθεσίας και τις διατάξεις του Χάρτη.
2. Παρακολούθηση της έγκαιρης πληρωμής εκ μέρους των συμμετεχόντων της εταιρείας των εκτιμώμενων εισφορών και των υποχρεωτικών πληρωμών.
3. Δημιουργία εκτιμήσεων εσόδων και δαπανών για το αντίστοιχο έτος, κατάρτιση οικονομικών καταστάσεων, καθώς και παροχή αυτών των εγγράφων στη γενική συνέλευση της ένωσης για έγκριση.
4. Διαχείριση κατοικίας ή σύναψη συμφωνιών με εταιρείες που ασχολούνται με αυτή τη δραστηριότητα.
5. Η πρόσληψη εργαζομένων για τη συντήρηση του κτιρίου και η απόλυσή τους.
6. Σύναψη συμβάσεων για τη λειτουργία, συντήρηση και επισκευή κοινής ιδιοκτησίας.
7. Διατήρηση καταλόγου με τους συμμετέχοντες στην ένωση, οικονομικές καταστάσεις, χαρτιά.
8. Διοργάνωση και διεξαγωγή γενικών συνελεύσεων.

Ο υπεύθυνος μπορεί να εκπληρώσει και άλλα καθήκοντα. Καταγράφονται στον χάρτη της HBC.