Muchas empresas rusas se esfuerzan por firmar un acuerdo de arrendamiento de propiedades con uno u otro organismo gubernamental, estatal o municipal. Para esto, los representantes comerciales están felices de participar en varios concursos y subastas. ¿Cuál es el propósito de los empresarios involucrados en la comunicación con las autoridades?
Alquile como una forma de ahorrar
El arrendamiento de bienes municipales es un procedimiento que en el entorno empresarial ruso se considera una excelente alternativa al acuerdo pertinente con una organización comercial.
Esto se debe a que uno u otro almacén, oficina u otro local que tiene el municipio suele ser mucho más barato que la instalación ofrecida por las entidades legales. Y muchos empresarios están muy contentos de recibir el derecho de arrendar propiedades municipales.
Los detalles de la propiedad municipal.
¿Cuál es la especificidad de los bienes inmuebles propiedad de las autoridades locales? De conformidad con las disposiciones del artículo 215 del Código Civil de la Federación de Rusia, los bienes que son propiedad de ciudades, asentamientos rurales y otras unidades administrativas y territoriales en el nivel en que se implementa el autogobierno local se clasifican como de tipo municipal. A menudo, el tipo apropiado de propiedad se asigna a instituciones individuales. Si esto no es así, entonces se incluye como un activo en la tesorería municipal.
Si un emprendedor quiere averiguar si es posible alquilar bienes inmuebles de un tipo particular de propiedad municipal, dicha información generalmente se publica en los sitios web de las autoridades locales. Pero incluso si no hay datos relevantes sobre los recursos web de los municipios por alguna razón, el empresario tiene derecho a presentar una solicitud al gobierno local. El municipio debe proporcionar el servicio para proporcionar información relevante al empresario de forma gratuita.
Temas de las relaciones de arrendamiento
Vale la pena señalar que para los empresarios es posible comprar propiedades no solo del municipio, sino también del tipo estatal. Existen pocas diferencias fundamentales entre el procedimiento en el que se alquila una propiedad municipal y acciones similares con la participación de las autoridades estatales, ya que todos estos procesos están regulados por las mismas leyes.
Tipos de contratos
También se puede observar que el arrendamiento no es la única opción para la interacción entre la autoridad en un nivel u otro y la empresa. La especificidad de los contratos relevantes es que la propiedad es transferida por el arrendador por una tarifa por uso temporal.
También es posible una opción con la celebración de un contrato de uso gratuito. Según dicho contrato, el propietario de la propiedad está obligado a transferir la propiedad a otra parte, que, a su vez, debe devolverla al propietario en las mismas condiciones, teniendo en cuenta la depreciación permitida o en la forma prevista por el contrato.
Además de tales tipos de transacciones como el arrendamiento de propiedades estatales y municipales y un contrato de uso gratuito, también es posible celebrar contratos de administración de fideicomisos para propiedades. Según dichos acuerdos, el municipio o el organismo estatal transfiere la propiedad a la contraparte en la persona de la empresa por un período indefinido.A su vez, la otra parte debe administrar la propiedad recibida en interés de su propietario u otro beneficiario.
El contrato, cuyo objeto es el arrendamiento de propiedad municipal, también puede ser reemplazado por un contrato que prevea la custodia de una propiedad y su uso simultáneo. También es posible una variante con la ejecución de un contrato de préstamo, cuyo tema es el tipo correspondiente de activos materiales.
Sin embargo, el arrendamiento de propiedades federales y municipales en la práctica se lleva a cabo principalmente en el marco de arrendamientos ordinarios. Aunque, por supuesto, a nivel de municipios específicos en una región en particular, son posibles diferentes enfoques para el tema de la interacción con las empresas. Lo principal es que las acciones relevantes de las autoridades no contradicen la legislación que regula las relaciones de las instituciones estatales y municipales con las empresas privadas.
Características de los arrendamientos con municipios.
El principal acto legal que define el procedimiento para alquilar propiedades municipales es la Ley Federal No. 135. De acuerdo con sus disposiciones, la propiedad que no se fija en forma de propiedad económica de una entidad a nivel del gobierno local puede ser alquilada a los empresarios solo sobre una base competitiva (o subasta). Se debe llevar a cabo un procedimiento similar si la propiedad pertenece al municipio Empresa unitaria. Y no importa si se trata de gestión económica u operativa. Se aplicarán las mismas reglas si la propiedad es propiedad de una institución estatal autónoma u organismo municipal, pero está sujeta a la gestión operativa.
Detalles de la competencia
Entonces, en algunos casos, el alquiler de la propiedad municipal es posible solo después de la licitación. Las reglas según las cuales se organizan estos procedimientos se fijan en una de las Órdenes del Servicio Federal Antimonopolio de la Federación de Rusia, la agencia responsable de la corrección de la interacción entre el gobierno y las empresas en muchos aspectos. El acto reglamentario pertinente emitido por el servicio antimonopolio contiene una lista de tipos de propiedad para el arrendamiento de los cuales es necesaria la licitación. A su vez, las disposiciones de la Orden de la FAS Rusia pueden complementar las regulaciones emitidas a nivel de municipios individuales. Como norma, estos documentos están disponibles en los sitios web de las autoridades locales.
La peculiaridad de la celebración de licitaciones, cuyo tema es la conclusión de un contrato de arrendamiento de propiedad municipal, es que la información sobre estos eventos debe publicarse en Internet en torgi.ru, propiedad del Ministerio de Desarrollo Económico.
Cuando no se realizan concursos
Hay situaciones en las que los concursos en cuestión no son necesarios. ¿En qué casos es posible alquilar una propiedad municipal sin hacer una oferta? Estos momentos están regulados por el artículo 17 de la Ley Federal No. 135. Considéralos.
El primer escenario, suponiendo que el alquiler de propiedades municipales sea posible sin una licitación, puede implementarse de acuerdo con las disposiciones del capítulo 5 de la Ley Federal No. 135, que refleja la posibilidad de establecer ciertas preferencias por parte de las autoridades municipales.
El segundo escenario supone que la competencia ya se llevó a cabo, sin embargo, de acuerdo con las reglas contenidas en las disposiciones de la Ley Federal No. 44, es decir, bajo el contrato municipal. Al mismo tiempo, el plazo de arrendamiento del objeto no puede ser mayor que la duración del tipo de contrato correspondiente.
La tercera opción, en cuyo marco la licitación no es obligatoria, es el alquiler de la propiedad por un período que no exceda los 30 días dentro de los seis meses. Al mismo tiempo, es inaceptable volver a celebrar acuerdos entre el municipio y la misma contraparte después de que el contrato se haya completado dentro del período especificado.
También se puede observar que la licitación, cuyo tema es el arrendamiento de bienes municipales, no puede realizarse si la extensión de los contratos existentes entre empresarios y municipios está implícita.
La licitación no podrá realizarse si los derechos de propiedad municipal y de otro tipo se otorgan a las empresas en virtud de las disposiciones de los tratados internacionales firmados por la Federación de Rusia, los acuerdos intergubernamentales y las leyes federales que establecen un procedimiento especial para el uso de la propiedad y otros actos legales: decretos del presidente, decretos gubernamentales o, por ejemplo , decisiones judiciales que han entrado en vigor.
No se realizan licitaciones si el municipio dona edificios de culto, estructuras y otros tipos de propiedad organizaciones religiosas
Además, la necesidad de licitación puede no ser necesaria si la propiedad se transfiere a favor de otras autoridades a nivel estatal o municipal, así como fondos fuera del presupuesto o, por ejemplo, el Banco Central de Rusia.
También se puede observar que el procedimiento que hemos examinado, bajo el cual se alquilan propiedades de los municipios y las autoridades estatales, no se aplica a aquellas áreas que están reguladas por los códigos de Tierras, Agua, Bosques de la Federación de Rusia, así como las leyes del subsuelo.
Propiedad en uso: dos opciones
Por lo tanto, los empresarios tienen varias oportunidades para ponerse a disposición de un recurso económico en forma de propiedad municipal. En primer lugar, se puede observar el hecho de que los contratos entre empresas y autoridades pueden estar representados en una amplia variedad: en forma de contratos de arrendamiento, uso gratuito, gestión de fideicomisos, etc. El uso de cada una de las opciones previstas por la legislación de la Federación de Rusia es posible bajo dos esquemas principales. :
- tras la realización de licitaciones (licitaciones o subastas), cuyo objeto es el derecho de la empresa a celebrar un acuerdo de un tipo u otro con la autoridad municipal o estatal;
- conclusión de un acuerdo sin licitaciones o subastas de conformidad con las disposiciones de la ley.
En algunos casos, las ofertas en cuestión se denominan ofertas, en otros, subastas. ¿Qué término es más correcto?
¿Competencia o subasta?
Dependiendo del contexto y de una serie de características específicas del procedimiento, uno y el otro término pueden usarse por motivos completamente legítimos. Si se trata de una competencia, se supone que las solicitudes de los participantes se presentarán en forma cerrada (por ejemplo, en sobres). Los competidores no conocerán los detalles de las aplicaciones.
La subasta, a su vez, es la determinación de la opción más ventajosa para el municipio basada principalmente en licitaciones públicas. Es decir, uno u otro participante en la competencia por el derecho a concluir un arrendamiento de propiedad municipal en el curso de lo que ofrece el competidor, y puede intentar presentar una propuesta que sea más beneficiosa para el propietario.
¿Cómo son las ofertas?
Dependiendo de si se realiza una subasta o una licitación, las reglas para ofertar pueden variar ligeramente. Como señalamos anteriormente, si se trata de realizar una competencia, solo la lista de participantes permanece pública. Si el evento se realiza en un formato de subasta, toda la información sobre los participantes y sus propuestas está abierta.
El municipio propietario de la propiedad crea una comisión especial. Sus funciones principales son: trabajar con sobres que contienen ofertas de los licitadores, establecer un círculo de personas con acceso a información sobre el evento, investigar las ventajas competitivas y otras características de cada oferta, determinar los licitantes ganadores o los participantes de la subasta.
El arrendamiento de bienes municipales es posible no solo para personas jurídicas, sino también para ciudadanos y empresarios individuales.Es decir, los sujetos de relaciones legales en cualquiera de estos estados legales pueden participar en los concursos y subastas en cuestión.
Revisión de solicitud
Estudiamos el aspecto relacionado con la consideración de las solicitudes de los licitantes. Las principales disposiciones que rigen el procedimiento pertinente se determinan a nivel de la legislación municipal. Sin embargo, las siguientes formulaciones pueden considerarse bastante típicas.
Los municipios generalmente revisan las solicitudes recibidas dentro de un mes desde el momento en que el concursante envió el documento relevante.
Las solicitudes se estudian solo si los documentos provistos por las reglas de la competencia se han enviado junto con ellos. Como regla, son la siguiente lista:
- una declaración escrita dirigida al jefe de la autoridad;
- documentos constitutivos del participante, certificados de registro de personas jurídicas, así como fuentes que confirman el estado de la persona que firmará el contrato de arrendamiento si la empresa aprueba la oferta;
- detalles bancarios postor
- documentos que reflejan las cifras del balance general de la empresa.
Al mismo tiempo, la autoridad responsable de realizar la licitación puede solicitar otros documentos al participante, si así lo establece la ley.
El criterio principal para determinar el ganador de la competencia son las mejores condiciones para la ejecución del contrato correspondiente. A su vez, la organización que ha ofrecido el mayor valor contractual al municipio es reconocida como la ganadora de la subasta. El alquiler de bienes municipales solo es posible a favor de los ganadores de la subasta.
Preferencias
Disposiciones interesantes figuran en el artículo 18 de la Ley Federal N ° 209. Dice que las pequeñas y medianas empresas tienen derecho a confiar en algunas medidas de apoyo de los municipios en forma de condiciones preferenciales gratuitas o implícitas para la transferencia de propiedad para uso temporal. En este caso, las listas de propiedades que se pueden arrendar como parte de las medidas de apoyo apropiadas deben estar disponibles para el público en general, en los medios de comunicación o en los sitios web oficiales de las autoridades. El alquiler de bienes municipales en formato preferencial es posible por un período de al menos 5 años. Sin embargo, puede reducirse si la entidad comercial presenta una solicitud apropiada.
Alquiler de bienes municipales e IVA
Un aspecto importante es el cálculo del IVA al alquilar propiedades municipales. El sujeto del pago del impuesto correspondiente será la empresa que arrendó la propiedad.
El valor de la base imponible se determina sumando el monto de la renta de cada propiedad. El inquilino debe generar una factura dentro de los 5 días a partir de la fecha de pago. Además, su deber es presentar una declaración de IVA antes del día 20 del mes siguiente al período impositivo.
¿A dónde van los ingresos por alquiler?
¿A dónde envía el municipio los fondos recibidos del arrendamiento de la propiedad? Como regla general, los ingresos se gastan en actualizar y mantener la base material y técnica de la autoridad. Los fondos se transfieren a una cuenta presupuestaria especial, de la cual luego se transfieren a la cuenta de la institución dentro de los límites previstos por la ley.
