Hipotecas de divorcio: pautas prácticas y división de propiedad

Según las estadísticas, hoy en cada segunda familia el idilio llega tarde o temprano a su fin. Luego, la pareja a menudo decide comenzar una nueva vida por separado, disolviendo el matrimonio. Sin embargo, si viven en un departamento comprado con una hipoteca, entonces la familia inevitablemente enfrentará problemas adicionales.

La hipoteca con un divorcio es una tarea difícil tanto para los cónyuges como para el banco. ¿Cómo debo manejar los bienes inmuebles gravados y quién tendrá que soportar más la carga del crédito? ¿Qué derechos tiene el tercero: el banco? ¿Cómo puede reaccionar ante un giro de los acontecimientos en la familia de los prestatarios como un divorcio?

Apartamento hipotecario: ¿cómo ser?

Según el artículo 33 del Código de Familia de la Federación de Rusia, los cónyuges tienen derecho a compartir bienes en partes iguales. Las únicas excepciones son los casos que se indican por separado en el contrato de matrimonio.

¿Cómo se divorcia un apartamento en una hipoteca? Un apartamento cargado con una hipoteca también es propiedad de los cónyuges y, por lo tanto, ambos reclaman partes iguales de la propiedad después de un divorcio. Nuevamente, sujeto a un acuerdo prenupcial. La única dificultad es que, mientras la hipoteca está vigente, el tercero, el banco, tiene el derecho de imponer restricciones al derecho a utilizar la vivienda.

Sin el consentimiento del banco, ninguno de los cónyuges tiene derecho a:

• venta de apartamentos;
• intercambio
• regalos
• transferencias como garantía a otro banco.

También hay restricciones en la reurbanización introducida y el registro de familiares.

Por lo tanto, mucho depende de la posición del banco. Esto complica enormemente el proceso de dividir la propiedad durante el divorcio. El banco puede tratar de imponer sus términos, por ejemplo, la demanda de cerrar la deuda antes de lo previsto. Si el caso se considera en el tribunal, son posibles otras opciones: obtener el consentimiento de la institución financiera para la venta de un apartamento o volver a emitir un préstamo. Lo principal: en ningún caso, ¡no esconda del banco el hecho del divorcio de los cónyuges!

El resultado del divorcio y las opciones para resolver problemas con la división de la propiedad dependen de las condiciones que se detallaron inicialmente en el acuerdo hipotecario. Las mismas condiciones determinarán en última instancia la persona responsable de pagar el préstamo hipotecario al banco.

¿Cómo se puede arreglar una hipoteca?

Hay varias opciones:

• los cónyuges son coprestatarios, son responsables solidariamente del préstamo;
• se emitió un préstamo para uno de los cónyuges, mientras que el segundo acordó concluir un acuerdo y actuó como garante;
• se ha celebrado un acuerdo de matrimonio entre los cónyuges, se emite un préstamo para uno de los cónyuges, el segundo no tiene derecho a poseer una vivienda y no es responsable de un préstamo hipotecario;
• se emitió una hipoteca a uno de los cónyuges antes del matrimonio;
• la hipoteca está registrada para cónyuges de un matrimonio de hecho.

¿Cómo se divide una hipoteca en un divorcio? Dependiendo de la opción de procesar la transacción, las condiciones para pagar un préstamo y usar la propiedad también pueden ser diferentes.

Cónyuge coprestatarios

Los bancos prefieren cada vez más concertar una hipoteca para ambos cónyuges al mismo tiempo. En este caso, se tienen en cuenta los ingresos de ambas partes, y si uno de ellos es insolvente, es menos probable que el banco reciba un incumplimiento de préstamo. Los coprestatarios son responsables solidariamente del préstamo, y el departamento comprado pertenece a ambos por igual.

Pero la vivienda no siempre se divide por igual entre los cónyuges, si el apartamento está en una hipoteca con un divorcio. Si hay un niño, entonces la división tiene en cuenta los intereses de los menores.

¿Cómo se dividen las obligaciones crediticias?

Las opciones para compartir deudas entre cónyuges coprestatarios son las siguientes:

1. Los cónyuges continúan reembolsando el préstamo juntos, después del pago, cada uno recibe su parte de la vivienda.
2. Uno de los cónyuges paga el préstamo por su cuenta. Después de cerrar la hipoteca y eliminar la carga, recibe todas las viviendas en la propiedad o una compensación del segundo cónyuge. Esta opción es posible tanto de forma contractual por acuerdo de ambas partes como por un laudo judicial.
3. El contrato de hipoteca se vuelve a emitir, y cada uno de los antiguos coprestatarios paga su parte de forma independiente. Esto sucede solo con el consentimiento del banco acreedor.
4. Si el ingreso de uno de los cónyuges lo permite, con su consentimiento, la hipoteca se le vuelve a emitir. Parte de los fondos pagados antes del divorcio se paga al segundo cónyuge. En este caso, el primero se convierte en el propietario total de toda la vivienda y es responsable de forma independiente del préstamo.

Préstamo emitido para un cónyuge

En este caso, solo el cónyuge prestatario es responsable del préstamo. Pero el segundo no tiene menos derechos sobre los bienes adquiridos, de conformidad con la Ley 33 del Código de Familia de la Federación de Rusia.

En caso de divorcio, se proporcionan las siguientes opciones:

1. El departamento se divide en cuartos de partes entre los cónyuges (si no es un departamento de una habitación), el banco acuerda volver a emitir el préstamo y cada uno de los cónyuges comienza a pagar su parte de manera independiente.
2. Si el apartamento no se puede dividir en habitaciones, entonces con las acciones es imposible llegar a la opción anterior, ya que parte del alojamiento no puede ser prometido por el banco. El cónyuge prestatario continúa pagando la hipoteca por su cuenta. Pero puede volver a emitir el acuerdo hipotecario solo para él (con el consentimiento del esposo / esposa) o recuperar la mitad de los fondos después de cerrar el préstamo.

Hipoteca antes del matrimonio con un divorcio

Si uno de los cónyuges compró la propiedad antes de contraer matrimonio legal, entonces nadie puede impugnar su derecho a la propiedad. Si la vivienda se compró con una hipoteca, entonces él solo posee la parte que logró pagar antes del matrimonio.

Una vez que concluye la unión, el esposo y la esposa escriben una declaración al banco, y el segundo cónyuge se convierte en coprestatario o garante del préstamo hipotecario. En caso de divorcio, la pareja compartirá la parte que se pagó juntos. El resto del apartamento se distribuirá de acuerdo con una de las opciones anteriores.

Matrimonio civil

Las personas en un matrimonio no registrado no están comprendidas en el Artículo 33 del Código de Familia de la Federación de Rusia. Están sujetos a leyes y regulaciones ligeramente diferentes. Los bienes adquiridos conjuntamente en un matrimonio ilegal después del período de convivencia no se dividen a la mitad. ¿Qué pasa si las personas lograron obtener un apartamento en una hipoteca?

Si los cónyuges de derecho común elaboran una hipoteca, el banco celebra un contrato de préstamo con responsabilidad conjunta o solidaria. El apartamento se convierte en propiedad del prestatario principal. En caso de divorcio, el segundo cónyuge tendrá que tratar con el tribunal. Tendrá que probar el hecho de la relación, así como confirmar el hecho de hacer pagos de hipoteca utilizando el presupuesto familiar.

Otra opción también es posible. Hoy en día, los bancos comienzan a tener una actitud diferente ante el concepto de "matrimonio civil". La hipoteca comienza con un cuestionario, en la columna de estado civil que indica: matrimonio oficial / matrimonio civil. Se adquiere una facilidad hipotecaria en copropiedad. Como resultado, el apartamento se divide en partes iguales entre los cónyuges, y la hipoteca después del divorcio todavía se paga conjuntamente.

Contrato de matrimonio

Un acuerdo notarial entre cónyuges es la solución a todos los posibles problemas. El hecho es que el contrato celebrado por los cónyuges antes del matrimonio o el matrimonio, inmediatamente antes de que se registre la hipoteca, prescribe opciones para la división de la propiedad y la responsabilidad de una hipoteca después de un divorcio.

Con mayor frecuencia, se concluye un acuerdo de matrimonio si una de las partes no tiene la oportunidad de ser un prestatario de un préstamo o si no planea convertirse en propietario de bienes inmuebles por varias razones. Luego, el segundo cónyuge se convierte en el propietario completo del apartamento y responsable del préstamo. No se requiere intervención adicional del banco o tribunal, todo ya está definido.

Los siguientes puntos en caso de divorcio también pueden describirse en el contrato:

• el tamaño de la acción debido a cada cónyuge;
• la posibilidad de compensación de deuda por otra propiedad;
• distribución del monto de la hipoteca entre cónyuges;
• indemnización a uno de los cónyuges en caso de rechazo de una parte de la propiedad.

Cuando un departamento no está dividido en partes iguales

En algunos casos, un apartamento, que es un acuerdo hipotecario, no se divide por igual entre los cónyuges:

1. Hipoteca militar. Al divorciarse entre cónyuges, solo se distribuirá la parte que se paga del presupuesto familiar.

2. En caso de que se proporcione una hipoteca sobre su propia vivienda comprada con fondos personales. Este es el dinero que uno de los cónyuges recibió como regalo, como herencia, como resultado de la venta de bienes personales. Para probar este hecho, se requerirán documentos de respaldo, por ejemplo, una escritura de donación, actos de privatización, testamentos.

Si hay niños menores

Si los cónyuges no pueden ponerse de acuerdo pacíficamente y el tribunal participa en la división de la propiedad, ciertamente tendrá en cuenta los intereses de los hijos.

En este caso, el hecho de encontrar propiedades en posesión de un menor es de gran importancia. Esto es posible si el niño es el heredero de una propiedad residencial o está incluido en la lista de privatizaciones. La ley también prevé casos en los que un niño tiene derecho a transacciones independientes con bienes inmuebles al cumplir los 14 años.

Si el hijo o hija tiene su propia parte en el departamento, parte de él se agrega a la parte de ese padre con quien él / ella permanece.

Si el niño está registrado en el apartamento, pero el cónyuge es el propietario completo, entonces su esposa aún recibirá una parte, si el menor permanece con ella, y ella aún no ha adquirido sus propios bienes inmuebles.

Cómo estar con un certificado

Hay casos frecuentes en que el capital de maternidad se utiliza para mejorar las condiciones de vivienda. Y en la mayoría de las familias, ayuda a pagar la hipoteca. El capital de maternidad + el divorcio también es un problema bastante común en las familias modernas. El hecho es que no está del todo claro cómo dividir un departamento en el que una parte se paga con un certificado estatal.

La mayoría de las veces durante la corte se reconoce que el capital de maternidad se proporcionó a una persona, la madre, y puede atribuirse al acuerdo de donación. Es decir, los bienes adquiridos a expensas del certificado son personales y el banco no puede dividirlos ni embargarlos para pagar las deudas de los cónyuges.

Hay excepciones Una parte de un departamento adquirido para un subsidio estatal puede otorgarse a un cónyuge en caso de que la madre abandone al niño o lo prive de los derechos parentales.

Conclusión

La división de las hipotecas durante un divorcio, así como la división de la propiedad, es un proceso muy complejo, largo y laborioso, en el que no solo los cónyuges, sino también el banco se ven obligados a participar. Los intereses y principios de este último también se tienen en cuenta en el caso de una audiencia judicial, ya que la institución en cualquier caso tiene derecho a recibir deudas de los prestatarios y no está involucrada en sus asuntos personales. Por lo tanto, una hipoteca durante un divorcio en varios casos se puede volver a emitir, extender o cerrar prematuramente. A veces, un banco se ve obligado a vender un apartamento a través de una subasta, cuyos costos son a cargo del cónyuge.

Como resultado, el resultado de un divorcio puede causar daños materiales graves a ambos o uno de los cónyuges. No será muy agradable comenzar una nueva vida con la carga de la vivienda que le pertenece a otra persona.Por lo tanto, la mejor opción, para evitar posibles problemas, es redactar un contrato antes del matrimonio o inmediatamente antes de la hipoteca. Un acuerdo de paz entre los cónyuges también puede resolver con éxito el asunto, ya que a veces el tribunal puede estar del lado del banco y tomar una decisión que no sea a favor de la familia.

Sin embargo, encontrar la fuerza para preservar el sindicato es la forma más maravillosa de resolver la situación. Después de todo, no hay nada mejor que la paz y el amor en la familia.