El tipo de uso permitido de la tierra pertenece a la lista de sus características como propiedad. Las fuentes legales de este concepto son simultáneamente la legislación de ordenamiento territorial y urbano.
¿Qué uso de la tierra está permitido?
El concepto de "uso permitido de la tierra" significa que en el proceso de explotación se tienen en cuenta tanto el propósito previsto de la tierra como los requisitos adicionales, cuyas fuentes pueden ser los actos legislativos de las autoridades federales y las entidades constitutivas de la Federación de Rusia, así como los actos de las autoridades locales.
Por lo tanto, este concepto legal incluye tanto el poder en forma de permiso para usar la tierra como las obligaciones, incluida la obligación de usar la tierra para el propósito previsto y de acuerdo con las restricciones establecidas por el régimen legal de la tierra.
Fuentes legales del concepto de "tipo de uso permitido del sitio"
Dentro de las categorías de tierra establecidas de acuerdo con el Código de Tierras de RF, son posibles muchas formas permitidas de usar la tierra para los fines previstos. En principio, sería lógico usar el término "tipo de uso previsto de una parcela de tierra" para diferentes métodos de tal uso de la tierra sin cambiar su propósito (categorías en RF RF RF), como se hace en la legislación de tierras de la misma Ucrania. ¿Por qué apareció el nuevo término "uso permitido" en Rusia?
El hecho es que en la Federación de Rusia hay dos documentos legales principales que regulan las relaciones terrestres: el Código de Tierras de RF y el Código Civil de RF. Entonces, si partimos de las disposiciones del Código de tierras de RF, entonces una cadena de conceptos jerárquica es bastante lógica: "propósito de la tierra" - "categoría de tierra" - "tipos de propósito de la tierra (o su subcategoría)". Así fueron los creadores de la legislación sobre tierras en Ucrania.
En la Federación de Rusia, la fuente legal inicial para la aparición del concepto en consideración es el Código Civil de la Federación de Rusia, el uso permitido de la tierra de los asentamientos cuando se zonifica su territorio es ampliamente utilizado (la asignación de zonas especializadas, como áreas para dormir, zonas industriales, áreas de recreación, etc.). Fue este principio de planificación urbana el que sirvió de base para la introducción inicial en 1998 del Código Civil de la Federación Rusa del término "uso permitido de terrenos", una lista de la cual está contenida en las regulaciones de planificación urbana, que se incluyen como secciones separadas en las Reglas de Uso y Desarrollo del Suelo adoptadas por las autoridades de cada localidad. . Por lo tanto, este término, como el término "zonificación de territorios", migró al Código de Tierras de RF y a todos los documentos reglamentarios posteriores.
Cómo clasifica VRI las parcelas de tierra del Código Civil de la Federación Rusa
Entonces, en el PPZ de una localidad en particular, se incluye un mapa de sus zonas territoriales como una de las secciones, así como una regulación de planificación urbana, que contiene, entre otras cosas, una lista de terrenos para cada zona. Para los servicios de los titulares de derechos de autor de los sitios para cada zona, en primer lugar, se proporciona una lista de los principales HID, que pueden elegir de forma independiente sin ningún permiso ni aprobación.
Además, para una zona específica, se puede proporcionar una lista de IRA permitidas condicionalmente, que también son elegidas por los propios titulares de los derechos de autor, pero deberán obtener el permiso de las autoridades locales después de audiencias públicas en este tema para tener en cuenta las opiniones de la población. Si se proporciona una lista de VRI auxiliar para esta zona, el titular de los derechos de autor del sitio puede adjuntarla a cualquiera de los dos primeros VRI, pero no se puede usar por sí solo.
¿Cómo se seleccionaron las parcelas hasta 2015?
Supongamos que de varias parcelas de tierra un cierto propietario formó una nueva parcela en la zona territorial de la ciudad para el desarrollo residencial (zona ZhZ) para la construcción de un edificio residencial de 9 pisos. Para seleccionar una nueva parcela de tierra, el propietario tuvo que recurrir a la zona de seguridad local de su ciudad (o la zona local de la zona específica de la ciudad para Moscú y San Petersburgo), encontrar una sección de la regulación de planificación urbana allí, enumerar la zona temporal para la zona y seleccionar el tipo principal de permiso uso o condicionalmente permitido.
Al adoptar las normas de planificación urbana, las autoridades legislativas de la ciudad idearon de forma independiente los nombres de VRI y, por lo tanto, una gran variedad de ellos apareció en el país. Esto complicó significativamente el registro catastral de la tierra. Es por eso que, a fines del año pasado, se introdujo un clasificador del uso permitido de la tierra.
Características del clasificador ruso de VRI
Cualquier clasificador simplifica la percepción y la comprensión de un proceso. Por lo tanto, el clasificador VRI organiza todo tipo de usos de las parcelas y distingue condicionalmente de ellos los más significativos para las relaciones sociales seleccionadas. Por ejemplo, el clasificador VR de la ciudad de Nueva York contiene más de mil de ellos. El clasificador de Rusia divide el uso permitido de la tierra en cientos de especies (incluidas las ampliadas).
El clasificador no utiliza la separación de VRI que figura en el Código Civil de la Federación Rusa. Para él, todos los VRI son equivalentes, es decir su asignación al principal o condicionalmente permitido permanece con los desarrolladores del PHD local, lo cual, por supuesto, es absolutamente correcto.
Todos los VRI del clasificador sugieren la posibilidad de colocar objetos lineales en el sitio: un sistema de suministro de agua, tubería de gas, línea de transmisión de energía, pero no una carretera o ferrocarril. Antes de esto, al describir el VRI, era necesario volver a complicarlos con una lista de posibles comunicaciones, y cualquier cambio en estas comunicaciones requería un cambio en el pasaporte catastral del sitio.
En cada uno de sus 12 grupos condicionales, el clasificador contiene el llamado VRI ampliado, que contiene varios tipos diferentes de uso. Esto será necesario para aquellas áreas para las cuales todavía no hay claridad en las instrucciones de su uso posterior.
¿Cuáles son las consecuencias de introducir el clasificador VRI?
Cuando el clasificador organiza el uso permitido de la tierra, esto cambiará significativamente la regulación legal de la actividad económica en la tierra.
Desde el 12.24.2014, el clasificador ya determina las parcelas de tierra establecidas después de esta fecha. Desde el 25 de diciembre de 2014, los tipos no previstos por el clasificador ya no se incluyen en el catastro inmobiliario estatal.
Las autoridades locales están obligadas a 01.01.2020 a corregir su PPZ, indicando en sus reglamentos de planificación urbana los ARI, que son proporcionados por el clasificador.
Qué hacer con las áreas donde VRI ya está instalado sin un clasificador
Una vez que se ha establecido el clasificador, el tipo de sitio ya establecido no puede ser reemplazado, ya que los legisladores rusos introdujeron con prudencia dicha regla en las enmiendas a la RF LC (parte 11 del artículo 34 de la Ley Federal de 23.06.2014 No. 171-FZ). Y esto es absolutamente cierto, ya que los derechos de los propietarios de tales terrenos están protegidos si tienen la intención de continuar sus actividades de acuerdo con el VRI establecido antes de la introducción del clasificador.
Además, el propietario del sitio puede presentar una solicitud para establecer la conformidad del sitio VRI existente con el clasificador a los organismos autorizados del poder estatal, que deben establecer dicho cumplimiento dentro de un período de no más de un mes.
Elija una vista por clasificador
Si vuelve al procedimiento anterior para elegir una parcela de tierra para un edificio residencial de 9 pisos, entonces el propietario de la parcela debe seleccionar el tipo de uso permitido "Edificios residenciales de varios pisos (edificios de gran altura)", código 2.6.
Teniendo en cuenta el VRI del grupo 2 (locales residenciales), puede asegurarse de que su nombre y descripción se realicen para evitar el abuso de los desarrolladores y un mejor cumplimiento de los requisitos para el desarrollo de zonas territoriales específicas. Entonces, por ejemplo, si se establece una restricción de altura en esta área para edificios residenciales, entonces, en lugar del estándar ARI "para colocar un edificio de apartamentos" ampliamente utilizado en muchas ZPI existentes, el clasificador puede establecer un "desarrollo de viviendas de baja altura" (hasta 3 plantas sobre rasante) , "Desarrollo residencial del piso medio" (hasta 8 pisos sobre rasante) o "desarrollo residencial de varios pisos" (desde 9 pisos sobre rasante). Tal VRI no permitirá a los desarrolladores interpretar su contenido demasiado libremente, lo cual es bastante común en la actualidad.
¿Por qué cambiar VRI?
A menudo hay situaciones en las que es necesario usar el sitio de acuerdo con el VRI establecido. Por ejemplo, el propietario del sitio con el tipo establecido de "terreno para jardinería" tenía la intención de construir una casa privada capital en él para su propia residencia. O, por el contrario, el propietario de la parcela de tierra para vivienda privada destinada a usarla para negocios, quiere construir una tienda o un taller de reparación de automóviles.
¿Cómo hacer un cambio en el uso permitido de la tierra?
Esto se puede lograr de una sola manera: cambiando su VRI. Pero hay dos formas de hacer esto: con reemplazo categorías de tierras de acuerdo con el Código Laboral de RF a otro (si el nuevo VRI lo requiere) o sin dicho reemplazo.
Cambio en VRI al cambiar la categoría del sitio a otra
Este método de cambiar el VRI es adecuado para grandes extensiones de tierra destinadas, por ejemplo, a una aldea rural suburbana o para un nuevo microdistrito residencial cuando necesita transferir tierras de la categoría de tierras agrícolas a la tierra de un asentamiento.
Cambiar el tipo de uso permitido por este método le permite configurar cualquier VRI usado para el sitio.
El procedimiento para reemplazar una categoría está claramente establecido en el Código Laboral de RF, así como en la Ley Federal No. 172 del 21 de diciembre. 04 g
Primero, se prepara el siguiente paquete de documentos:
- una petición indicando la razón para reemplazar la categoría, categoría existente y requerida, número catastral de la parcela;
- documentos personales del solicitante;
- extracto del catastro del estado;
- extracto del Registro Estatal Unificado;
- consentimiento notariado del propietario, si la solicitud es del usuario de la tierra.
Los documentos se envían al organismo autorizado del poder estatal (Gobierno de la Federación de Rusia, el Gobierno de una entidad constituyente de la Federación de Rusia, autoridades locales) dependiendo de la propiedad de la tierra, que lo considera dentro de los 30 días.
Si la decisión es positiva, la autoridad estatal emite un acto sobre la transferencia del sitio a otra categoría. Luego, la autoridad estatal envía una copia de su decisión al Rosreestr dentro de los 10 días para enmendar el catastro estatal y el Registro Estatal Unificado de Empresas dentro de los 7 días.
Cambio en VRI dentro de una categoría en RF RF
Este método se basa en el art. 37, 38 del Código Civil de la Federación de Rusia y el art. 4.1 Ley Federal "Sobre la entrada en vigor del Código Civil de la Federación de Rusia".
Primero, el propietario del sitio se pone en contacto con la Oficina local de Arquitectura y Planificación Urbana para el PPZ de esta localidad. En la regulación de planificación urbana incluida en el PPZ, se deben detallar todas las ARI principales condicionalmente permitidas y auxiliares para cada zona territorial.
Después de seleccionar el tipo de uso deseado de la lista de tipos de su zona, debe comunicarse con las autoridades locales con una declaración sobre el establecimiento de un nuevo VRI para el sitio. Aquí debe recordar que es más fácil instalarlo entre los principales, para los cuales no se requieren permisos adicionales.
Después de recibir la decisión adecuada de las autoridades, puede comunicarse con el Rosreestr con una declaración sobre el registro de cambios en el sitio de VRI.
