Hoy en día, el mercado inmobiliario es áreas suburbanas muy valoradas para la vivienda. En este sentido, la transferencia de tierras agrícolas a otra categoría para el desarrollo posterior es de particular relevancia.
¿Por qué los desarrolladores están interesados en las tierras agrícolas?
Los ciudadanos rusos quieren (al menos aquellos que puedan permitírselo) poseer casas de campo construidas en sus propias parcelas, para que los fines de semana y durante las vacaciones puedan relajarse allí del aire contaminado, el ruido y el bullicio de las grandes ciudades, y muchos no son reacios a Vívelos.
Al igual que los hongos después de la lluvia en la última década, las aldeas de cabañas de élite construidas en antiguas tierras agrícolas han estado creciendo alrededor de grandes centros industriales, y anteriormente los desarrolladores tuvieron que transferir las tierras agrícolas a otra categoría. Como regla general, este es el territorio de los asentamientos, lo que permite el desarrollo residencial.
Desde su punto de vista, esto es bastante lógico. ¿Y en qué tierra todavía se está construyendo? Después de todo, la proporción de tierras de asentamientos en el fondo total de tierras de Rusia es solo del 1%, y las posibilidades de usarlas para la construcción están casi agotadas. Por lo tanto, los desarrolladores centran su atención en los vastos campos rusos, mordiendo nuevas piezas de ellos, iniciando la transferencia de terrenos agrícolas a otra categoría.
Lo que amenaza a Rusia con el desarrollo de tierras agrícolas
Parece que hay muchos sitios de este tipo en Rusia: más de 400 millones de hectáreas. Sin embargo, durante todo el período postsoviético, hubo una tendencia constante hacia una disminución en su área. Solo en 2012, el área del recurso principal de la composición de estas tierras, es decir, tierras agrícolas, disminuyó en 315,7 mil hectáreas, y su área en Rusia es de solo 195 millones de hectáreas. Y la razón principal de su reducción es precisamente la transferencia de tierras agrícolas a otra categoría. El año 2014 podría poner fin a esta práctica, cuando los diputados de la Duma Estatal de A Just Russia presentaron un proyecto de ley correspondiente para su consideración. Hasta ahora, no se ha adoptado, pero las regiones individuales ya están tomando medidas por su cuenta.
Entonces, en el año en curso, se introdujo una prohibición sobre la transferencia de tierras agrícolas a otra categoría en la Región de Moscú para su uso en la construcción de varios pisos. Las autoridades regionales esperan que esta medida cree incentivos adicionales para que los propietarios usen sus tierras para los fines previstos.
Tierras agrícolas (de acuerdo con el Código de Tierras de RF)
Según el Código Laboral de RF, tales parcelas siempre se encuentran fuera de los asentamientos y se proporcionan, y también están destinadas a la agricultura.
Como se mencionó anteriormente, un poco menos de la mitad del área de todas las tierras agrícolas está ocupada por tierras de cultivo; esta es tierra cultivable, praderas para heno, pastos, huertos, huertos, viñedos, etc. Esto incluye granjas de caza.
La segunda mitad del área total de todos los sitios agrícolas (o un poco más de la mitad) se encuentra debajo de las carreteras que pasan dentro de las empresas agrícolas, diversos servicios públicos, cinturones forestales, estanques para la recuperación de tierras y piscicultura, así como varias dependencias.
Obviamente, la mitad de la tierra agrícola de los desarrolladores que no están interesados en la tierra les interesa poco; después de todo, estos territorios ya están construidos con algo o están ocupados por algunas estructuras lineales. Para el desarrollo residencial, la única forma posible es transferir las parcelas de tierras de cultivo a otra categoría.
Tipos de uso permitido de tierras de cultivo
¿Qué oportunidades ofrece la ley rusa para la implementación de este procedimiento? El LC RF establece que el régimen legal de cualquier terreno está determinado por dos de sus características principales:
- perteneciente a una u otra categoría;
- uso permitido, que se establece durante la zonificación de los territorios.
Aquí es donde acecha el primer inconveniente. Si no hay dudas sobre la pertenencia de las tierras de cultivo a la categoría de tierras agrícolas (categoría 1 según el Código de Tierras de RF), no hay una claridad completa con respecto a su uso permitido.
De hecho, hasta la fecha, el único tipo de encuesta territorial que se realiza en la Federación de Rusia es la zonificación de planificación urbana. Para las tierras de cultivo, no se mantiene y no se establecen las gráficas VRI de su composición.
Es cierto que, según algunos expertos en el campo de la legislación sobre tierras, la lista de tipos de uso que figura en el Artículo 78 del Código Laboral de RF puede aceptarse como el VRI de las parcelas de tierras agrícolas. Además, la Ley Federal Nº 101 "sobre la rotación de tierras agrícolas" identifica las parcelas a partir de su composición, cuyo régimen legal está regulado exclusivamente por el Código Laboral de RF y destinado a tales fines:
- bajo IZHS;
- debajo de garajes;
- para LPS;
- para casas de campo;
- debajo de jardines y huertos;
- bajo pasto;
- bajo varias dependencias.
Entonces, el Código de Planificación Urbana (GRK RF) permite la inclusión en la composición de asentamientos como tierras de cultivo, así como áreas de cabañas y jardines. Y esto solo significa la transferencia de tierras agrícolas a otra categoría.
¿Es posible construir tierras de cultivo sin incluirlas dentro de los límites de los asentamientos?
Como saben, cada municipio en Rusia debe adoptar sus propias Reglas de uso y desarrollo de la tierra (LAR), que deben incluir regulaciones de planificación urbana. Indican listas de VRI para terrenos y proyectos de construcción de capital dentro de cada zona territorial El efecto de tales regulaciones en las tierras agrícolas como parte de las tierras agrícolas no se aplica, no se lleva a cabo la zonificación territorial y no se establecen las parcelas VRI de las tierras agrícolas, lo que significa que no se pueden cambiar.
Esto excluye el desarrollo de parcelas agrícolas más allá de las fronteras de los asentamientos. Hasta que se apruebe una legislación separada sobre zonificación territorial fuera de las ciudades, pueblos, asentamientos urbanos, etc., las tierras de cultivo están protegidas contra la eliminación de la circulación agrícola a través del desarrollo.
En consecuencia, es posible establecer el VRI de las parcelas agrícolas fuera del asentamiento que prevé su desarrollo solo transfiriendo las tierras agrícolas a otra categoría.
¿Para qué fines está permitido transferir tierras de cultivo a otra categoría?
La lista de casos excepcionales en los que se permite dicha transferencia se encuentra en la Ley Federal Especial No. 172 sobre el procedimiento para realizar este procedimiento.
De acuerdo con esta ley, la transferencia de tierras agrícolas a otra categoría se realiza en los siguientes casos:
- durante su conservación;
- al crear reservas, santuarios de vida silvestre, centros turísticos, parques naturales, incluidos jardines dendrológicos, botánicos, etc.
- al establecer o cambiar los límites de los asentamientos;
- al colocar instalaciones industriales en tierras agrícolas, cuyo valor catastral es menor que su nivel promedio en el municipio;
- si las parcelas agrícolas no aptas para la producción agrícola se incluyen en la composición de los bosques o estanques, así como las tierras en reserva;
- cuando se construyen objetos lineales sobre ellos;
- en el cumplimiento por parte de la Federación de Rusia de sus obligaciones externas, así como en la construcción de instalaciones de defensa en estas tierras;
- al comienzo de la minería en estas áreas de minerales;
- al colocar varios objetos sobre ellos para satisfacer las necesidades de los ciudadanos (sociales, culturales, etc.).
La transferencia de tierras agrícolas a otra categoría está prohibida para las tierras agrícolas, que tienen un valor y una productividad particulares. Incluyen campos experimentales de institutos de investigación agrícola y universidades, así como parcelas con un valor catastral que excede significativamente su nivel promedio en un municipio. Una excepción a esta regla pueden ser los casos descritos en los párrafos 3, 6, 7 y 8 de la lista anterior.
Por cierto, a partir de febrero del año pasado, cuestionable, desde el punto de vista de la legalidad, la transferencia de tierras agrícolas a otra categoría (es decir, en 2014) también está cargada de una multa significativamente mayor por el mal uso de tales parcelas. La cantidad de sanciones está en el rango de 200-500 mil rublos, dependiendo de su valor catastral.
¿Cómo comienza la transferencia de tierras a otra categoría?
El primer paso es presentar la solicitud correspondiente al organismo autorizado del poder ejecutivo del estado. La solicitud mencionada indicará:
- número catastral
- categoría de tierra disponible y deseada;
- ¿Cuál es el motivo de la transferencia?
- forma de derechos sobre la tierra.
La transferencia de tierras agrícolas a otra categoría la lleva a cabo la autoridad estatal de la entidad constituyente de la Federación de Rusia (a excepción de las parcelas de propiedad federal) o el Gobierno de la Federación de Rusia (en relación con las tierras federales).
Documentos adicionales para traducir
Además, necesitará:
- extracto del catastro estatal para el sitio o su pasaporte catastral;
- copias de documentos personales del solicitante;
- extracto del Registro Estatal Unificado;
- la conclusión del examen ecológico estatal (si es necesario);
- consentimiento del titular de los derechos de autor, si lo solicita el usuario de la tierra.
El peticionario presenta copias de los documentos personales y el consentimiento del titular de los derechos de autor ante el organismo autorizado del poder estatal junto con la petición. No es necesario presentar los documentos restantes, ya que una agencia estatal autorizada puede solicitarlos de forma independiente. Sin embargo, para acelerar el procedimiento, es mejor cuidar su disponibilidad y dejarlo a usted mismo.
Términos para considerar una solicitud de transferencia
El Gobierno de la Federación de Rusia lo considera dentro de los tres meses, y los sujetos de la Federación de Rusia están obligados a considerar el documento dentro de los dos meses a partir de la fecha de su recepción.
Como resultado, se adopta un acto con una decisión positiva o un acto con un rechazo de dicha transferencia.
En cualquier caso, el documento se envía al solicitante dentro de las dos semanas posteriores a la fecha de su adopción.
El acto indicará:
- ¿Cuál es la razón del cambio adoptado?
- parámetros, descripción y números catastrales de parcelas;
- categorías de origen y destino.
¿Cómo puede justificarse la adopción de un acto de denegación de transferencia?
No se permite la transferencia de tierras agrícolas a otra categoría si:
- está restringido o prohibido por la ley federal;
- el ecoexamen estatal dio una opinión negativa durante su implementación;
- El propósito previsto de la tierra no cumple con los planes aprobados para el uso posterior del territorio.
Modificaciones al catastro estatal de bienes raíces y al Registro Estatal Unificado al transferir tierras a otra categoría
El organismo autorizado del poder estatal, que adoptó la ley sobre la transferencia de tierras, envía una copia (hasta 5 días desde la fecha de su adopción) a Rosreestr. Este último realiza cambios en el catastro estatal y el Registro Estatal Unificado de Empresas dentro de los 7 días y notifica a todas las partes interesadas al respecto. Se considera que la transferencia de tierras ha entrado en vigencia a partir de la fecha de su registro en el catastro estatal (debido a un cambio en su categoría).
Los documentos que confirman los derechos a la tierra, al cambiar la categoría de tierra, no se vuelven a emitir.
Traslado a las tierras de asentamientos.
Como se mencionó anteriormente, las parcelas agrícolas se pueden incluir en los asentamientos con la asignación de una categoría diferente para ellos: "tierra de asentamientos". Una vez dentro de sus fronteras, se encuentran en la composición de una zona territorial específica, que está sujeta a las regulaciones de planificación urbana, incluido el establecimiento de VRI, que prevé su desarrollo.El procedimiento para dicha inclusión con el establecimiento simultáneo (o cambio) de VRI se puede realizar de acuerdo con el art. 41 de la Ley Federal "Sobre la entrada en vigor del Código Civil de la Federación de Rusia".
