La ley rusa establece varias opciones para que los ciudadanos ejerzan el derecho a la propiedad común: la propiedad conjunta de la propiedad, así como la propiedad compartida. ¿Cuál es la especificidad de cada uno de ellos? ¿Qué fuentes de normas rigen las relaciones legales relevantes de los ciudadanos? ¿Importa la especificidad de la propiedad que es propiedad común?
¿Qué es la propiedad común?
Según el artículo 244 del Código Civil de la Federación de Rusia, la propiedad común es una propiedad que es propiedad de dos o más personas. Su objeto puede incluir bienes inmuebles. Hay un común propiedad compartida y conjunta. En el primer caso, los propietarios dividen la propiedad en acciones fijas. En el segundo, el objeto de propiedad común es indiviso.
En algunos casos, la propiedad común y la propiedad conjunta se determinan con base en las disposiciones de la ley. Entonces, por ejemplo, la propiedad de los cónyuges o participantes en una granja campesina está determinada por ley como conjunta. Además, los propietarios pueden ponerse de acuerdo sobre cómo dividir la propiedad y corregir esta decisión, si es posible, de la manera prescrita por la ley.
Compartir propiedad
Consideremos con más detalle los detalles de una categoría como la propiedad compartida común. Este tipo de propiedad implica, en particular, no solo la distribución de los derechos sobre los activos propios en acciones fijas, sino también la posibilidad de extraer un ingreso proporcional del uso comercial de la propiedad.
Al mismo tiempo, las personas que poseen propiedades bajo el derecho de propiedad compartida están obligadas a asumir la responsabilidad, en proporción a su parte, del mantenimiento de los activos.
La propiedad compartida total se expresa en fracciones o porcentaje. Con respecto a la determinación de las cifras correspondientes, el artículo 245 del Código Civil de la Federación de Rusia dice que la proporción correspondiente se reconoce igual, a menos que la ley, el contrato o la práctica de las relaciones entre los propietarios dispongan lo contrario.
El valor de las acciones se puede ajustar debido a la aparición de nuevos propietarios, así como a la modernización de la propiedad, el papel principal en el que pertenece a un propietario particular, y esto se puede probar. Además, si la mejora correspondiente en el sector inmobiliario puede separarse de una forma u otra, la persona que la proporcionó puede adquirir legalmente la propiedad del mismo, sin aumentar la participación en el activo principal.
El derecho de propiedad compartida común es ejercido por cada uno de los propietarios de la propiedad en virtud del consentimiento de todos los demás propietarios. Si no se puede establecer el tipo de consenso correspondiente, entonces las disputas deben resolverse en la corte. En algunos casos, según los abogados, el tribunal también puede facilitar la resolución de disputas en el área de disposición de propiedad conjunta.
La venta de propiedad común tiene una serie de características. Entonces, por ejemplo, si uno de los propietarios decide vender su parte, los otros propietarios tienen el derecho de adquirirla en orden preventivo. Estas son las disposiciones del artículo 250 del Código Civil de la Federación de Rusia. Pero solo si no se trata de vender mediante licitación pública. Si uno de los propietarios viola esta regla, otros propietarios pueden apelar los resultados de la transacción a través de la corte.
Notamos anteriormente que cada uno de los propietarios que posee la propiedad en acciones tiene derecho a depender de los ingresos del uso comercial de los activos. Considere este aspecto con más detalle.
Distribución del ingreso de la propiedad común.
El propietario, de conformidad con las disposiciones del artículo 248 del Código Civil de la Federación de Rusia, tiene derecho a una distribución proporcional de cualquier ingreso derivado del uso de bienes de propiedad conjunta, a menos que los copropietarios acuerden lo contrario. Además, si una persona recibe el tipo de ingreso apropiado, entonces también está obligado a pagar impuestos en proporciones similares, asumir los costos asociados con el mantenimiento de la propiedad y garantizar su funcionalidad.
Sección y resaltado
Considere los mecanismos que reflejan la terminación de la propiedad de acciones comunes. Hay dos de ellos en la práctica rusa: sección y división.
Si esta es una sección, entonces bajo este mecanismo, la propiedad común cesa con respecto a todos los propietarios de la propiedad. A su vez, la separación de la propiedad común significa que solo una persona abandona la propiedad. La ley proporciona una variedad de bases para la implementación de ambos procedimientos. Entonces, por ejemplo, la división de una propiedad compartida común o separación puede llevarse a cabo sobre la base del acuerdo mutuo de todos los propietarios. Otra opción: en virtud de una decisión judicial. Además, es posible una segregación sobre el reclamo de los acreedores en la recuperación.
El artículo 252 del Código Civil de la Federación Rusa dice que una sección, o separación, debe llevarse a cabo en especie, si esto es posible y no contradice las normas de la ley. Sin embargo, si no se puede implementar el procedimiento correspondiente, el propietario, que debe recibir su parte de la propiedad como resultado de la división o asignación, tiene derecho a confiar en una compensación monetaria. En algunos casos, este mecanismo se pone en práctica sobre la base de una decisión judicial. Después de recibir una compensación, una persona deja de participar en la propiedad conjunta de la propiedad.
Propiedad conjunta
Habiendo estudiado lo que es propiedad compartida, considere los detalles de la propiedad conjunta. Su característica distintiva es que los propietarios llevan a cabo la gestión conjunta de la propiedad, no hay acciones. Sin embargo, los propietarios tienen derecho a acordar algunas distinciones en el uso de la propiedad. De una forma u otra, uno de los propietarios puede disponer de la propiedad, coordinando sus intenciones con otros propietarios. Al mismo tiempo, cualquier propietario puede concluir transacciones, cuyo tema es la disposición de activos relevantes. Sin embargo, si no coordina sus acciones con otros propietarios, entonces el contrato puede ser invalidado en la corte.
Sección y resaltado
En principio, las reglas para la división y asignación cuando se trata de propiedad conjunta son similares a las que incluyen el derecho a la propiedad compartida. Sin embargo, inmediatamente antes de llevar a cabo los procedimientos pertinentes, los propietarios deben determinar conjuntamente la proporción de cada uno. Si no logran hacerlo mediante un acuerdo, el asunto se decidirá en el tribunal.
Copropiedad de cónyuges
La propiedad conjunta de los ciudadanos casados tiene sus propios detalles. Se refleja en el artículo 256 del Código Civil de la Federación de Rusia. Dice que se reconoce la propiedad conjunta que adquieren los cónyuges después del registro del matrimonio, pero en el caso de que no se especifiquen otras condiciones en el contrato de matrimonio. Es decir, el tipo de contrato apropiado puede verse como un contrato de propiedad compartida, reflejando la división de la propiedad, por ejemplo, un departamento, en tales proporciones.
También es posible que la propiedad del tipo correspondiente se determine como resultado de un aumento significativo en el valor de la propiedad individual del esposo o la esposa durante el matrimonio. A su vez, si los cónyuges vivieron en un matrimonio civil, es decir, sin un registro adecuado, su propiedad generalmente se determina como separada.
Propiedad conjunta de los agricultores
La propiedad conjunta de los participantes en granjas y granjas también tiene ciertos detalles.Las disposiciones pertinentes están consagradas en el artículo 257 del Código Civil de la Federación de Rusia. Según la ley, la propiedad de los agricultores es conjunta, a menos que se especifique lo contrario en los acuerdos entre ellos o en virtud de las disposiciones de los actos jurídicos pertinentes. Los participantes en un campesino o granja tienen derecho a usar la propiedad, acordando entre ellos. En este caso, las transacciones, cuyo tema es propiedad conjunta de los agricultores, solo pueden ser realizadas por representantes autorizados o jefes de granjas.
La sección de propiedades agrícolas también tiene sus propios detalles. En particular, si la asignación de uno de los participantes en la granja está implícita, entonces, como algunos abogados señalan, en muchos casos no puede tomar su parte de la tierra. Sin embargo, tiene derecho a recibir una compensación monetaria, cuyo procedimiento de acumulación se determina conjuntamente con otros agricultores o el tribunal.
Habiendo estudiado los detalles de la propiedad conjunta, podemos investigar un aspecto que refleje la práctica de disponer de la propiedad en propiedad compartida. ¿Qué tipo de matices son característicos de los procedimientos correspondientes? En primer lugar, se puede observar que, a pesar del hecho de que la ley tiene reglas suficientemente detalladas con respecto a la distribución de partes en la propiedad de bienes, en la práctica, el ejercicio del derecho a disponer de bienes en acciones puede ser difícil. Tome el ejemplo de bienes raíces.
Prácticas de gestión de acciones: procedimiento de venta
Si un grupo de personas establece una propiedad compartida común de un apartamento, ¿cómo puede cada uno de ellos administrar la propiedad en la práctica? Tome uno de los escenarios más comunes: la venta de viviendas.
Si estamos hablando de vender el apartamento en su totalidad, es necesario el consentimiento de todos los propietarios. Lo mismo se requiere si, por ejemplo, una persona desea transferir bienes inmuebles como garantía. No importa cuántas personas estén de acuerdo, incluso si uno está en contra, entonces la transacción no puede llevarse a cabo.
Al mismo tiempo, según los abogados, incluso el tribunal no tiene derecho a obligar a una persona a aceptar que se venda la vivienda en la que tiene una participación. Al mismo tiempo, la propiedad compartida común de un apartamento implica que una persona tiene el derecho de disponer de su parte en la propiedad como quiera. Es cierto que, en este caso, pueden surgir dificultades para determinar la participación natural real. ¿Cuáles podrían ser los escenarios aquí?
Si se establece la propiedad compartida en relación con un apartamento de una habitación, en la práctica, la asignación de la parte correspondiente, según lo señalado por los abogados, es difícil de implementar. Sin embargo, si existe una propiedad compartida común de una casa en la que hay varios apartamentos, el procedimiento correspondiente, a su vez, es bastante real. Especialmente si, por ejemplo, el número de habitaciones es proporcional al número de propietarios. Por lo tanto, los bienes inmuebles, desde el punto de vista de la implementación práctica del procedimiento para la venta de acciones, deben ser divisibles.
En algunos casos, al asignar parte de los bienes inmuebles, está permitido atraer especialistas competentes que estén listos para llevar a cabo la división correcta de la vivienda. Otro mecanismo es ir a la corte. Como regla general, como resultado de tales audiencias, el propietario recibe una cierta cantidad de metros cuadrados en aquellas partes del departamento que, desde un punto de vista operativo, reflejan la comodidad total de vivir en él. En algunos casos, el tribunal puede, por ejemplo, darle a la persona una habitación completa y al mismo tiempo darle el derecho de usar el baño, la cocina y el pasillo juntos.
Como hemos señalado anteriormente, otros propietarios de apartamentos tienen el derecho de compra preferente. Al mismo tiempo, el participante en la propiedad de acciones comunes debe advertir sobre su intención de vender las acciones de otros propietarios por escrito y luego esperar un mes para su decisión. En este caso, el precio de la venta real debe ser el mismo que se anunció en el momento en que los copropietarios recibieron el documento correspondiente.Si una persona quiere vender su parte en un apartamento más barato, debe ofrecer una vez más a otros propietarios para que lo vuelvan a comprar.
Si una persona vende su parte del apartamento a terceros sin ofrecer canjearla a los copropietarios, la transacción relevante puede ser impugnada en el tribunal. Como resultado, el propietario estará obligado a devolver los fondos al comprador, ya que recuperó el derecho de poseer su parte a cambio.
Práctica de gestión de acciones: alquiler
Otro escenario que puede ocurrir en la práctica es la provisión de una participación en un departamento en alquiler. Por ley, un procedimiento similar puede llevarse a cabo con el consentimiento de todos los copropietarios. Sin embargo, en la práctica, este tipo de transacción a menudo se concluye solo con la persona que ha encontrado un inquilino adecuado. ¿Es esto legítimo? Según muchos abogados, no.
Si, de esta manera, las personas con las cuales uno de los propietarios firmó un contrato de arrendamiento se ha establecido en el departamento, entonces los otros propietarios tienen el derecho de desalojarlos contactando a la policía. Al mismo tiempo, según los abogados, esto rara vez se hace en la práctica, ya que el propietario puede convencer a la policía de que, relativamente hablando, familiares lejanos de Austria han venido a visitarlo. Por ley, nadie puede prohibir inspirarlos en el orden de residencia temporal.
Por supuesto, los copropietarios insatisfechos también pueden acudir a los tribunales. Sin embargo, incluso si ganan el caso, la decisión correspondiente actuará, como señalan algunos abogados, solo en relación con un grupo específico de personas que se mudaron a las instalaciones en virtud de un contrato de arrendamiento por separado. Si uno de los propietarios del apartamento celebra un nuevo contrato de arrendamiento, para desalojar a quienes recibieron el derecho de residir en el apartamento de una manera contraria a la ley, será necesario volver a presentarse ante el tribunal. Por lo tanto, tal medida, como han señalado muchos abogados, a menudo no tiene importancia práctica.
Propiedad de la tierra común
Examinamos aspectos relacionados con la forma en que se determina la propiedad compartida y compartida de las viviendas. Sin embargo, la relación legal relevante puede ser específica, si su tema es la tierra. En algunos matices, el derecho a la propiedad común de la tierra se regula sobre la base de principios que son diferentes de los que son característicos, en particular, de los bienes inmuebles. Considere este aspecto con más detalle.
Según la ley, los rusos pueden poseer tierras tanto individualmente como bajo el derecho de propiedad común, si hay dos o más propietarios. La regulación legislativa de la propiedad relevante es generalmente similar a otras categorías de propiedad. Entonces, por ejemplo, existe una propiedad compartida común de la tierra, y hay una articulación conjunta.
De manera similar a las reglas generales establecidas en la ley rusa, la tierra será de propiedad compartida, a menos que la ley establezca mecanismos bajo los cuales se establezca la propiedad conjunta. Además, si sigue las disposiciones del artículo 244 del Código Civil de la Federación de Rusia, la propiedad general surge si su objeto es indivisible, es decir, no está sujeto a distribución en especie sin cambiar la especificidad funcional o por la fuerza de la ley. Como algunos abogados han señalado, solo la segunda regla se aplica a las relaciones legales en el campo de la ley de tierras. Es decir, una trama en propiedad compartida común, a menos que se especifique lo contrario en la ley, está sujeta a una distribución correcta en especie.
Un ejemplo de un caso en el que la copropiedad se prescribe directamente en actos legales: el escenario con granjas consideradas por nosotros anteriormente. Según el artículo 257 del Código Civil de la Federación de Rusia, la propiedad común de los agricultores, incluida la tierra, pertenece a todos los miembros de la asociación sobre la base de la propiedad conjunta. Sin embargo, esto se hace si los propios agricultores no han acordado distribuir la tierra en virtud de otros acuerdos.
Esta norma legal, por lo tanto, pertenece a la categoría de dispositivo. Sin embargo, como algunos abogados han señalado, Ley "sobre la agricultura campesina" existía una disposición según la cual se comparte la propiedad común de los agricultores, a menos que haya una decisión unánime de los miembros de la asociación de transferirla a la propiedad conjunta. Es decir, estamos presenciando cierta evolución de la legislación en esta área.
