No importa cuál sea el motivo que lo impulse a considerar si desea o no solicitar una hipoteca. Puede estar planeando casarse, pero aún no tiene su propia casa. O se espera una reposición en la familia, y la futura descendencia necesita una habitación separada. Tome la decisión de tomar un préstamo, debe tener cuidado. Es importante calcular su capacidad para pagar la deuda con tanta precisión como lo hacen los expertos bancarios.
¿Qué gastos se asociarán con la hipoteca?
Formule la pregunta de esta manera, porque el costo de un préstamo incluye no solo la tasa de interés, sino también una serie de pagos obligatorios:
- tasa por tasación de bienes inmuebles (si es necesario)
- primas de seguro
- tasa estatal en la cámara de registro.
Antes de obtener una hipoteca, es mejor hacer un pronóstico de los costos en los que se incurrirá y de qué fuentes pagará las obligaciones. Esto lo ayudará a decidir si desea obtener una hipoteca ahora.
Cuánto dinero se necesita para pagar el anticipo
Los bancos, por regla general, no otorgan préstamos de vivienda en los términos de pago del precio total de los bienes inmuebles solo a crédito. Parte del costo de una casa o departamento deberá pagarse de su bolsillo.
El monto mínimo del pago inicial varía según el banco que solicite una hipoteca y el programa de préstamo. Por ejemplo, en Sberbank, al recibir un préstamo, deberá pagar al menos el 20% del costo de una casa o departamento por su cuenta. La contribución inicial requerida al PJSC VTB Bank al pagar por la vivienda terminada es del 15% y al registrarse hipotecas respaldadas por el estado para la compra de espacio de construcción - 20%. En previsión de un préstamo del Banco Otkritie, prepare al menos el 30% del precio de una casa o apartamento. En Alfa Bank, el pago inicial para la compra de bienes inmuebles terminados es del 15%, y para compras de metros cuadrados en construcción, del 30%. En Rosselkhozbank será necesario pagar entre el 15% del precio de la vivienda terminada y al menos el 20% de la construcción en construcción.
Piensa si tienes esa cantidad en este momento. ¿Quizás valga la pena posponer el acuerdo durante varios meses para recaudar dinero? Si planea pedir prestado los fondos necesarios para el pago inicial de las personas, piense en lo realista que es pagar dos deudas al mismo tiempo.
Cuando hay dinero en reserva
Si la cantidad “se calienta significativamente” en la billetera familiar es mucho más alta que el pago inicial mínimo que requieren los bancos, no se apresure a darlo de inmediato para pagar la vivienda futura. Primero, verifique con el administrador de préstamos cómo la tasa de interés y el monto de las obligaciones mensuales dependerán de la participación en el precio de los bienes inmuebles que usted pague. Cuanto mayor sea el pago inicial, menor será el costo del préstamo como un porcentaje anual. Pero esta proporción deja de funcionar cuando su propia participación supera el 50% del precio de una casa o apartamento. Si el pago inicial es del 80 o incluso del 90%, la tasa se establece exactamente igual que en el caso de pagar el 50% del precio de los bienes inmuebles.
Considere también que si envía de inmediato todos los fondos disponibles para comprar una casa, un poco más tarde puede que no haya dinero gratis para reparaciones. Por lo tanto, a veces es más rentable hacer una contribución mínima y "poner en una alcancía" una mayor cantidad de rublos, dividiendo así el costo de adquirir una vivienda en pequeñas cuotas mensuales.
Cuando la propiedad adquirida puede ser pagada en su totalidad por el banco
Se puede emitir una hipoteca sin contribución en los siguientes casos:
- Obtiene un préstamo para la compra de viviendas aseguradas por propiedades existentes. Tal programa, en particular, es ofrecido por Rosselkhozbank JSC. Se otorga un préstamo por un monto de no más del 70% del valor de mercado de los bienes inmuebles transferidos como garantía. El plazo de financiación es de hasta 30 años. Tasas de interés: del 14 al 16% anual, según el plazo. Se ofrece un descuento de 0,5 puntos porcentuales a los clientes de salario. Se establece una prima del 3.5% para los prestatarios que han rechazado el seguro de vida y salud. No hay comisión por emitir un préstamo.
- Usted posee activos líquidos, como un automóvil, que excede su valor y cubre el monto del préstamo. En este caso, el valor está comprometido.
- Se ha convertido en un padre feliz de dos o más hijos, posee un certificado de capital de maternidad. En este caso, el pago inicial no se pagará en efectivo, sino con un subsidio del gobierno.
- No obtiene una hipoteca clásica, sino un préstamo con el propósito de refinanciar un préstamo para vivienda previamente tomado.
Pago mensual
Este elemento de gastos será obligatorio para la familia durante todo el período del préstamo, que generalmente es de 15 a 30 años. La mayor parte del pago mensual, que es insultante, no va a reducir el monto de la deuda principal, sino a cerrar las obligaciones de intereses.
Al consultar con un gerente de crédito, no se interese más en la tasa, sino en particular en el monto del pago mensual. Una calculadora de hipotecas está disponible en el sitio web de cada banco. Le ayudará a determinar el monto aproximado que pagará mensualmente a la caja del prestamista. El programa también mostrará el monto aproximado del sobrepago del préstamo.
Sin embargo, no espere precisión de la calculadora. En primer lugar, no mostrará el monto de todos los pagos de comisiones. En segundo lugar, no reflejará los costos de tasación de bienes inmuebles, honorarios en la cámara de registro, pagos de seguros. En tercer lugar, usted mismo, sin consultar a un administrador de préstamos, no sabrá de antemano la tasa de interés exacta.
Sin embargo, una calculadora de hipotecas lo ayudará a determinar qué cantidad aproximada de fondos personales tendrá que dividir cada 30 días. Esta información ayudará a determinar si tomar una hipoteca ahora.
Costos de seguro
Al estudiar las ofertas de préstamos bancarios, verifique si el seguro hipotecario es obligatorio y, en caso afirmativo, qué políticas deberá solicitar.
El seguro del sujeto de prenda es obligatorio por ley. Si no está de acuerdo en elaborar una política, se le negará un préstamo. Si no extiende el seguro de manera oportuna mientras el contrato de préstamo está vigente, el banco acreedor puede solicitar una multa. Con mucha menos frecuencia, pero ha habido casos en que las instituciones financieras han solicitado judicialmente el reembolso anticipado de un préstamo debido al incumplimiento por parte del prestatario de los términos del contrato.
La situación es algo diferente con el seguro de vida y salud. Los bancos no requieren el cumplimiento obligatorio de esta condición. Sin embargo, las tasas de interés sin una política son más altas a medida que aumentan los riesgos del banco.
Rosselkhozbank JSC establece una prima de 3.5 puntos porcentuales para seguros de vida y salud. Sberbank de la Federación de Rusia y PJSC VTB-24 ahorran a los clientes: un aumento en el precio por la falta de una política es de solo 1 punto porcentual.
Otkritie Bank ofrece a los prestatarios para asegurar no solo la vida (salud), sino también el título, es decir, el riesgo de pérdida de propiedad de la propiedad comprada. Por la ausencia de cada una de las políticas, la prima es de 2 puntos porcentuales.
Cuando falta un poco
Nuestro país se caracteriza por una situación en la que todo el mundo está ahorrando dinero para una pareja joven con un hijo. Los padres del esposo y la esposa, abuelos, tías, tíos participan en el plegamiento. Juntos, a menudo se recauda suficiente dinero para pagar por completo el costo de una casa o departamento. Sin embargo, aún puede decidir tomar un préstamo hipotecario, ya que en el futuro cercano se necesitará dinero para reparaciones, y los préstamos de consumo se emiten a tasas más altas.
Mucha gente piensa que en este caso la hipoteca será la más barata durante un año. Pero esto no es del todo cierto. Es más rentable tomar la misma cantidad necesaria para reparar el apartamento por un período más largo de 5 o 10 años. La tasa de interés no cambiará y el pago mensual disminuirá debido a una distribución más suave de los pagos. En el Sberbank de la Federación de Rusia, por ejemplo, las tasas de interés básicas son las mismas para cualquier plazo de préstamo dentro de 10 años. Sin embargo, cuando solicite una hipoteca, asegúrese de que se le permita el reembolso anticipado.
Cómo calcular el monto del préstamo permitido para usted
Determine cuánto de su pago mensual corresponde al ingreso total de su familia. No debe exceder el 30-35% del monto de los salarios "netos" de todos sus miembros. Si el pago de la hipoteca es del 40 por ciento o más del ingreso familiar, entonces corre el riesgo de arruinar su historial crediticio y sus garantes.
No puede realizar un cierre de extremo a extremo para que todos los fondos disponibles se gasten en él. Siempre pueden surgir gastos imprevistos, por ejemplo, la necesidad de pagar los costos de tratamiento o reparación. Piense si puede pagar su hipoteca si alguien de la familia pierde una fuente permanente de ingresos.
Si tiene miedo de ser despedido del trabajo, cuando solicite un préstamo, intente posponer para un día lluvioso una cantidad equivalente a tres o cuatro pagos mensuales. Gracias a esta medida de precaución, tendrá tiempo suficiente en una situación crítica para encontrar un nuevo lugar de servicio y, al mismo tiempo, mantener un historial crediticio perfecto. Para que no haya tentación de malgastar el "airbag" financiero en otras direcciones, deposite dinero en un depósito.
También piense si tiene alguna propiedad que pueda venderse rápidamente si es necesario, de modo que los ingresos se paguen para pagar la deuda del préstamo. Puede ser, por ejemplo, un automóvil personal.
Qué documentos preparar para un préstamo de vivienda
Sucede que debido a obstáculos para la ejecución de cualquier acto o certificado, el banco no otorga un préstamo hipotecario. Por lo tanto, a veces un argumento importante para decidir si tomar una hipoteca es la oportunidad de recolectar el paquete de documentos necesario. Verifique si tiene todos los documentos que necesita y qué tan fácil es obtener los que faltan.
La lista de documentos para una hipoteca incluye:
- Pasaporte
- Consultas sobre dónde trabaja y qué ingresos recibe mensualmente.
- Documentos sobre la composición de la familia, la presencia de niños.
- Pasaportes, certificados de propiedad del sujeto del compromiso.
- Papel de bienes inmuebles que tiene la intención de comprar a crédito. El vendedor de la casa o departamento deberá proporcionarle este paquete de documentos. Incluye, por regla general, un certificado de propiedad, documentos básicos, un extracto del registro de derechos de bienes raíces, un pasaporte catastral o una hoja de datos de los locales, un extracto del libro de la casa.
Cuando no tomar una hipoteca
Es mejor diferir la obtención de un préstamo de vivienda en casos donde:
- Se planean cambios en la composición familiar. Te vas a casar, se planea un nacimiento.
- Uno de los miembros de la familia (que representa una parte significativa de los ingresos) planea cambiar de trabajo. El nuevo servicio tiene un período de prueba, las relaciones con el empleador pueden no funcionar. Los salarios pueden ser significativamente más bajos que los declarados, y las condiciones de trabajo son peores.
Conclusión: si toma una hipoteca, ¿dónde?
Al decidir si tomar una hipoteca, considere las ofertas de varios bancos. Como regla general, los préstamos para vivienda de organizaciones de crédito con participación estatal resultan ser los más convenientes y económicos. Es más probable que los bancos privados se reúnan con los clientes. Las tasas de interés y las comisiones sobre los contratos de préstamo son ligeramente más altas y más bajas.
Sin embargo, cuando contacte a un pequeño centro hipotecario, tenga cuidado.En los bancos de la categoría "mini", se agregan muchos pagos adicionales a las tasas de interés, sobre los cuales no se informa a los clientes por adelantado. Esta puede ser una comisión por emitir certificados obligatorios, alquilar cajas de seguridad.
Por otro lado, los bancos privados pequeños que se aferran a los clientes generalmente brindan muchos servicios por una tarifa moderada, lo que facilita enormemente la transacción (asesoría, redacción de documentos de compra y venta o diligencia debida legal, verificación de la confiabilidad de la contraparte, asistencia para interactuar con el servicio de registro).
Si decide solicitar una hipoteca, primero póngase en contacto con el banco donde obtiene su salario. Lo más probable es que allí recibas la mayoría de los beneficios y privilegios.
