Kupnja stana važan je trenutak u životu svake osobe. Ova investicija nije samo velika, već je izložena i određenom riziku. "Stan je u vlasništvu manje od 3 godine" - takvi su naslovi oglasa danas vrlo česti. Većina ljudi ne razumije zašto prodavač navodi takve detalje u oglasu. Kako izbjeći pogreške i kupiti stan bez rizika? Da biste to učinili, morate se detaljno upoznati sa svim formalnostima i uvjetima kupnje i prodaje.
Pravila sigurnosti prilikom kupnje nekretnine
Rizici povezani sa stjecanjem stana danas su vrlo visoki. Kako ne pasti za obmanu nekretnina i prodavača? Kako se zaštititi tijekom kupnje i prodaje stambenih prostora? Potencijalni kupac, kako ne bi bio prevaren, treba obratiti pažnju na takve detalje kao što su povijest stambene imovine, dokumenti za stan, podnositelji zahtjeva za stanovanje, usklađenost stanovanja s dokumentima.
Prije obrade dokumenata o kupnji potrebno je detaljno proučiti povijest stanovanja. Trebali biste znati odgovore na brojna pitanja:
- tko je sada vlasnik stana;
- koji je prije bio vlasnik;
- tko je prijavljen u ovom stanu;
- koliko živi neregistriranih stanovnika.
Što se tiče papira, prije registracije potrebno je pažljivo proučiti dokumente za prostorije. Vrlo često prevaranti koriste lažne dokumente.
Uz to, kupac mora biti siguran da stan legalno stječe, a kućište mora biti u skladu s dokumentima. Na primjer, evo nekoliko razjašnjavajućih pitanja koja bi trebalo postaviti vlasniku ako je stan rekonstruiran: "Je li preuređenje stana bilo zakonito?", "Usluge upravljanja dogovorile su prijenos komunikacije?".
Potrebni dokumenti za stan
Kupnja stana je ozbiljna transakcija, stoga je pri sastavljanju ugovora važno biti svjestan potrebnog paketa dokumenata. Većina kupaca smatra da sva pitanja o prodaji mogu prenijeti agentu za prodaju nekretnina. Morate imati na umu da on ne snosi financijsku i pravnu odgovornost za potpisivanje transakcije. Agent za promet nekretnina pruža samo informacijske usluge.
Apartmani obično mogu biti primarni ili sekundarni. Tijekom kupnje u novoj zgradi, klijent može kupiti stanovanje već u iznajmljenoj kući ili sudjelovati u zajedničkoj gradnji. Postupci kupnje kuće u već započetom novom domu i postupci za kupnju stanova na sekundarnom tržištu su isti.
Ako kupac sudjeluje u zajedničkoj gradnji, tada prvo s njim sklapa ugovor o zajedničkom sudjelovanju (DDU), a nakon izgradnje zgrade kupac stječe pravo vlasništva. Za registraciju DDU-a, klijent je dužan:
- prijava (obrazac za prijavu možete dobiti na licu mjesta);
- sporazum DU;
- ček na plaćanje državne pristojbe u iznosu od 100 rubalja plus preslika čeka.
Zamke prilikom kupnje nekretnine
Tijekom prodaje glavni je cilj prodavatelja zaraditi što više na transakciji. Da ne biste kupili kućište koje neće odgovarati cijeni, trebali biste se paziti na uobičajene pogreške. Česte pogreške prilikom kupnje:
- Kupnja stana u žurbi. Ne treba žuriti s ovim problemom, a prije dovršetka papirologije treba razmotriti barem deset opcija.
- Akvizicija stanovanja u ljeto. Da biste prepoznali pogreške u sobi, morate razmotriti opcije u jesen ili zimu.Tada možete shvatiti koliko je dobro grijana soba, da li krov curi, provjerite zidove na plijesan.
- Windows i pogled s njih. Morate obratiti pozornost na to ima li gradilište ili bučna autocesta ispod prozora.
- Preuređenje prostorije. Kako biste izbjegli probleme sa zakonom, plan stana mora biti u skladu s BTI putovnicom.
- Prostori za napajanje. Prema zakonima Ruske Federacije, da bi prenio utičnice, vlasnik mora imati projekt za napajanje stambenog objekta.
- Pregled kuće u večernjim satima. Stručnjaci savjetuju pregledavanje stanovanja tijekom dana da biste vidjeli sve pogreške u sobi.
- Odbijanje pomoći odvjetnika. Pri kupnji nekretnine morate koristiti usluge odvjetnika. Na taj ćete način izbjeći probleme u budućnosti.
Moguće metode prevare tijekom kupnje i prodaje smještaja
Kako se zaštititi i ne upasti u prevaru? Danas apartmanski prevara rade po sljedećim shemama:
- Višestruka prodaja u kući. Tijekom takve transakcije prevaranti daju lažne isprave i zahtijevaju potpunu uplatu nakon registracije kod javnog bilježnika.
- Prodajem tuđi stan. Lopovi pripremaju neistinit paket dokumenata za unajmljeni stan i pokušavaju ga prodati.
- Avansno plaćanje Prevara zahtijeva od kupca predujam, nakon čega prevara brzo nestaje.
Da ne padnete na prevaru, morate slijediti neke preporuke:
- Morate zaključiti kupoprodajni ugovor u nazočnosti odvjetnika.
- Potrebno je zatražiti sve kopije potpisanih dokumenata vlasnika stana.
- Prije potpisivanja ugovora trebali biste što više naučiti o vlasniku.
- Kupac u trenutku sklapanja ugovora ima puno pravo na promjene. Ako prodavatelj zabrani uvođenje promjena, takvog se ugovora treba odreći.
- U trenutku transakcije moraju biti prisutne dvije osobe. Oni mogu biti svjedoci na sudu ako nastanu bilo kakvi problemi.
Kupnja kuće koja je u vlasništvu manje od 3 godine
Prodaja stana manjeg od 3 godine u nekretnini je zbog uvjeta i postupaka propisanih u članku 220. Poreznog zakona Ruske Federacije. Ako je trošak stanovanja veći od milijun rubalja, onda zakon zahtijeva od prodavatelja da plati porez na dohodak od prodaje stanova. Ako je stan na prodaju u vlasništvu manje od 3 godine, porez iznosi trinaest posto ukupnih troškova stanovanja.
Mnogi prodavači mogu pokušati nadmašiti zakon a ne plaćati porez. Kupac nudi da potpiše ugovor u iznosu manjem od milijun rubalja i neformalno plati nedostajući dio. Takve ponude ne treba prihvaćati, jer možete doći u velike probleme. Na primjer, prodavatelj može raskinuti ugovor o prodaji, a tijekom sudskog zasjedanja prodavaču će se vratiti stan, a kupac će dobiti novac naveden u ugovoru. Ako se stan prodaje na nekretnini manje od 3 godine, porez mora biti plaćen zakonom. U protivnom, to će rezultirati zakonskom kaznom.
Tipični rizici
Kupnja stana manjeg od 3 godine u nekretnini može dovesti do velikih rizika. Postoji nekoliko razloga za zabrinutost:
- Donirani stan kraći od 3 godine u nekretnini može se vratiti vlasniku ako od trenutka davanja nije prošlo više od tri godine.
- Ugovor se može otkazati ako su u stanu prijavljeni maloljetni ili pravno nesposobne osobe.
- Nije moguće primiti odbitak poreza od stambene imovine ako je stan u vlasništvu manje od 3 godine.
Takvi su rizici mogući, ali ne u svim slučajevima. Danas stan u vlasništvu manje od 3 godine u pravilu ne donosi probleme i brige kupcu. Iako, naravno, uvijek postoje izuzeci. Možete upasti u prevare, stambeno dugovanje ili kao kolateral.
Rizici tijekom kupnje stanova putem punomoćnika
Tijekom kupnje stana putem punomoćnika postoje rizici. Tri glavne prijetnje:
- Otkup stana pomoću lažne punomoći.
- Otuđenje imovine zbog isteka ili oduzete punomoći.
- Smrt vlasnika, od koga punomoćnik djeluje. U ovom slučaju, bolje je sastati se s vlasnikom i dogovoriti se da će kupac sudjelovati u registraciji bez posrednika.
Ako ima nekoliko vlasnika nekretnine, tada je potrebno dobiti pismeni odustanak od svakog vlasnika.
Kakva se stvarna punomoć treba sastojati
Da bi se provjerila vjerodostojnost punomoći, treba provjeriti valjanost. Istinski dokument mora navesti:
- Podaci o putovnici direktora (ime, datum rođenja, mjesto registracije, serija i broj putovnice);
- podaci o ovlaštenom zastupniku;
- adresa otuđenog kućišta;
- potpis osobe koja je izdala ovu punomoć;
- natpis ovjere i notarski pečat.
Rizici tijekom kupovine imovine stečene nasljeđivanjem
Prodavač može biti osoba koja je stan naslijedila od druge osobe. Morate znati nijanse takvog nasljeđivanja:
- nasljedstvo može proći zajedno s dugovima;
- nasljedstvo se može prenijeti na nasljednika, biti u zalogu; u takvoj situaciji on nema pravo raspolagati nasljedstvom;
Nekoliko problema koji mogu nastati:
- podnošenje tužbe radi razbijanja nasljedne transakcije;
- na teret stana, na primjer, ako je potpisan dugoročni najam, onda takav ugovor ostaje zakonit, čak i ako se promijeni vlasnik.
Pravna čistoća stana
Da biste se zaštitili i da ne padnete u prevaru prevaranta, stan morate provjeriti na legalnu čistoću. Novom vlasniku su potrebni:
- naučiti o vremenu upisa prava na nasljedstvo;
- kontaktirajte javnog bilježnika koji je izvršio nasljedstvo kako bi se spriječilo pojavljivanje drugih nasljednika.
Osporavanje transakcije
Postoje slučajevi kada kupac inicira raskid kupoprodajnog ugovora. U skladu sa zakonom (članak 450. Građanskog zakona Rusije), transakcija se može zakonski otkazati:
- ako je prodavač ozbiljno prekršio potpisani ugovor;
- u slučaju da su uvjeti transakcije suprotni regulatornim zakonskim aktima;
- u slučaju povrede prava treće strane (nasljednika);
To se pitanje može riješiti na dva načina: međusobnim dogovorom stranaka ili na sudu, ako jedna od strana ne želi raskinuti ugovor.
Razmjena stana u vlasništvu manje od 3 godine
Razmjena stanova postala je danas relevantna. Mnogi ljudi imaju pitanja:
- Stan u vlasništvu mlađem od 3 godine, moguće je zamijeniti?
- Jesu li vlasnici dužni plaćati porez u vrijeme razmjene?
Ako je nekretnina u posjedu manje od 3 godine, tada je vlasnik oslobođen poreza tijekom razmjene stambenog prostora, zahtijevajući odbitak poreza. Taj odbitak ravno iznosi trinaest posto ukupnog smještaja.
Ali ako mandat prelazi barem mjesec dana, vlasnik mora platiti državni porez kako bi se transakcija smatrala valjanom i registrirana.
Svi zakoni Ruske Federacije o razmjeni stanova propisani su u Građanskom zakoniku (članak 567.), a u članku 217. Poreznog zakona naveden je porezni iznos za plaćanje.