Mnoga ruska poduzeća nastoje potpisati ugovor o zakupu imovine s jednim ili drugim državnim tijelom - državnim ili općinskim. Zbog toga predstavnici poslovanja rado sudjeluju u raznim natječajima i aukcijama. Koja je svrha poduzetnika uključenih u komunikaciju s vlastima?
Najam kao način uštede
Najam komunalne imovine postupak je koji se u ruskom poslovnom okruženju smatra izvrsnom alternativom relevantnom sporazumu s trgovačkom organizacijom.
To je zbog toga što je jedno ili drugo skladište, ured ili drugi prostori koje općina obično ima mnogo jeftinije od objekata koje nude pravne osobe. I mnogi poduzetnici vrlo su sretni što dobivaju pravo na zakup općinske imovine.
Specifičnosti komunalne imovine
U čemu je specifičnost nekretnina u vlasništvu lokalnih vlasti? U skladu s odredbama članka 215. Građanskog zakonika Ruske Federacije, imovina koja je u vlasništvu gradova, ruralnih naselja i drugih upravno-teritorijalnih jedinica na čijoj se razini provodi lokalna samouprava klasificirana je kao općinski tip. Često se odgovarajuća vrsta imovine dodjeljuje pojedinačnim institucijama. Ako to nije točno, onda se uključuje kao imovina u općinsku riznicu.
Ako poduzetnik želi otkriti je li moguće iznajmiti nekretninu komunalnog tipa jedne ili druge vrste, tada se takve informacije obično objavljuju na web stranicama lokalnih vlasti. Ali iako iz bilo kojeg razloga ne postoje relevantni podaci o web resursima općina, gospodarstvenik ima pravo podnijeti zahtjev lokalnoj vlasti. Uslugu pružanja relevantnih informacija poduzetniku trebala bi pružiti općina besplatno.
Predmeti zakupa
Vrijedi napomenuti da je za poduzetnike moguće kupiti imovinu ne samo općinske, već i državne vrste. Nekoliko je temeljnih razlika između postupka u kojem se komunalna imovina daje u zakup i sličnih radnji uz sudjelovanje državnih tijela, jer su svi ti procesi regulirani istim zakonima.
Vrste ugovora
Također se može primijetiti da leasing nije jedina opcija za interakciju između vlasti na jednoj ili drugoj razini i poduzeća. Specifičnost relevantnih ugovora je da nekretninu najmodavac prenosi uz naknadu na privremeno korištenje.
Moguća je i mogućnost zaključivanja ugovora o bespovratnoj upotrebi. Prema takvom ugovoru, vlasnik nekretnine dužan je prenijeti nekretninu drugoj strani, koja ga zauzvrat mora vratiti vlasniku u istom stanju, uzimajući u obzir dopuštenu amortizaciju ili u obliku predviđenom ugovorom.
Uz takve vrste transakcija kao što su davanje u zakup državne i općinske imovine i ugovor o beskorisnoj upotrebi, moguće je sklapati i ugovore o upravljanju povjerenjem imovine. Prema takvim sporazumima općina ili državno tijelo prenosi imovinu drugoj ugovornoj strani u ime poduzeća na neodređeno vrijeme.S druge strane, druga strana mora upravljati imovinom koja je primljena u interesu svog vlasnika ili drugog korisnika.
Ugovor, čiji je predmet zakup komunalnog dobra, može se zamijeniti i ugovorom koji predviđa čuvanje imovine i istodobnu njezinu upotrebu. Moguća je i varijanta s izvršenjem ugovora o zajmu, čija je predmet odgovarajuća vrsta materijalnih dobara.
Međutim, zakup savezne i općinske imovine u praksi se odvija uglavnom u okviru redovnog najma. Iako su, naravno, na razini određenih općina u određenoj regiji, mogući su različiti pristupi pitanju interakcije s poduzećima. Glavno je da relevantni postupci vlasti nisu u suprotnosti s zakonodavstvom koje regulira odnos državnih i općinskih institucija s privatnim poduzećima.
Značajke zakupa kod općina
Glavni pravni akt kojim se određuje postupak zakupa komunalne imovine je savezni zakon br. 135. U skladu s njegovim odredbama, imovina koja nije utvrđena u obliku gospodarskog vlasništva subjekta na razini lokalne samouprave, može se iznajmljivati poduzetnicima samo na konkurentnoj osnovi (ili na aukciji). Sličan postupak treba provesti ako imovina pripada općinskoj jedinstveno poduzeće. I nije važno je li to u ekonomskom upravljanju ili operativnom. Ista pravila primjenjivat će se ako je objekt u vlasništvu autonomne državne institucije ili općinskog tijela, ali podložan operativnom upravljanju.
Specifičnosti konkurencije
Dakle, u nekim je slučajevima najam komunalne imovine moguć tek nakon natječaja. Pravila prema kojima su organizirani ovi postupci utvrđena su u jednom nalogu Federalne antimonopolske službe Ruske Federacije - agenciji koja je u mnogim aspektima odgovorna za ispravnost interakcije vlade i poslovanja. Mjerodavni regulatorni akt koji je izdala antimonopolska služba sadrži popis vrsta imovine za zakup čiji je natječaj potreban. S druge strane, odredbe Reda FAS Rusija mogu dopuniti propise donesene na razini pojedinih općina. Ti su dokumenti u pravilu dostupni na web stranicama lokalnih vlasti.
Posebnost održavanja natječaja, čija je tema zaključivanje ugovora o zakupu komunalne imovine, jest ta što se informacije o tim događajima trebaju objavljivati na Internetu na adresi torgi.ru, koja je u vlasništvu Ministarstva ekonomskog razvoja.
Kad se natjecanja ne održavaju
Postoje situacije kada dotični natječaji nisu potrebni. U kojim je slučajevima moguće unajmiti općinsko vlasništvo bez licitiranja? Ti su trenuci regulirani 17. članom Federalnog zakona br. 135. Razmislite o njima.
Prvi scenarij, pod pretpostavkom da je najam komunalne imovine moguć bez natječaja, može se provesti u skladu s odredbama 5. poglavlja saveznog zakona br. 135, koji odražava mogućnost utvrđivanja određenih preferencija od strane općinskih vlasti.
Drugi scenarij pretpostavlja da je natjecanje već održano, međutim, prema pravilima sadržanim u odredbama saveznog zakona br. 44, dakle prema općinskom ugovoru. U isto vrijeme, rok zakupa objekta ne može biti duži od ugovora odgovarajuće vrste.
Treća opcija, u okviru koje natječaj nije obvezan, je najam imovine na razdoblje koje ne prelazi 30 dana u roku od šest mjeseci. U isto vrijeme, neprihvatljivo je ponovno zaključivati sporazume između općine i iste ugovorne strane nakon što ugovor bude obavljen u navedenom roku.
Također se može napomenuti da se natječaj, čiji je predmet zakup komunalne imovine, ne može održati ako se podrazumijeva produljenje postojećih ugovora između poduzetnika i općina.
Natječaj se ne može održati ako se prava na općinsku i drugu imovinu daju tvrtkama na temelju odredaba međunarodnih ugovora koje je potpisala Ruska Federacija, međuvladinih sporazuma, kao i saveznih zakona kojima se uspostavlja poseban postupak korištenja imovine i drugih pravnih akata: uredbi predsjednika, vladinih uredbi ili, na primjer , sudske odluke koje su stupile na snagu.
Natječaji se ne održavaju ako općina daruje kultne zgrade, građevine i drugo vrste imovine vjerskim organizacijama.
Također, potreba za nadmetanjem možda neće biti potrebna ako se imovina prenese u korist drugih vlasti na državnoj ili općinskoj razini, kao i izvanproračunskih sredstava ili, na primjer, Centralne banke Rusije.
Također se može primijetiti da se postupak koji smo ispitali, pod kojim se imovina općina i državnih vlasti daje u zakup, ne odnosi na ona područja koja su regulirana zakonima o zemlji, vodi, šumama Ruske Federacije, kao i zakonima o podzemlju.
Korištena nekretnina: dvije mogućnosti
Dakle, poduzetnici imaju nekoliko prilika da dobiju na raspolaganju jeftin resurs u obliku općinske imovine. Prije svega, može se primijetiti činjenica da ugovori između poduzeća i vlasti mogu biti zastupljeni u širokom rasponu: u obliku ugovora o najmu, beskorisne uporabe, upravljanja povjerenjem itd. Korištenje svake od opcija predviđenih zakonodavstvom Ruske Federacije moguće je u okviru dvije glavne sheme :
- nakon provedbe ponuda (natječaja ili aukcija), čija je tvrtka pravo sklapanja jednog ili drugog sporazuma s općinom ili državnim tijelima;
- zaključivanje ugovora bez ponude ili aukcije u skladu s odredbama zakona.
U nekim se slučajevima predmetni natječaji nazivaju natječajima, u drugim - aukcijama. Koji je pojam ispravniji?
Natjecanje ili aukcija?
Ovisno o kontekstu i nekoliko specifičnih značajki postupka, jedan i drugi izraz mogu se koristiti na potpuno legitimnim osnovama. Ako se radi o natjecanju, pretpostavlja se da će se prijave sudionika podnijeti u zatvorenom obliku (na primjer, u kovertama). Natjecatelji neće znati detalje prijava.
Aukcija, zauzvrat, je određivanje najpovoljnije opcije za općinu koja se temelji uglavnom na javnom nadmetanju. Odnosno, jedan ili drugi sudionik natječaja za pravo zaključivanja ugovora o zakupu komunalne imovine svjestan je što natjecatelj nudi i može pokušati iznijeti prijedlog koji je povoljan za vlasnika.
Kako se održavaju natječaji
Ovisno o tome događa li se aukcija ili ponuda, pravila za nadmetanje mogu se neznatno razlikovati. Kao što smo gore napomenuli, ako je riječ o održavanju natječaja, samo popis sudionika ostaje javni. Ako se događaj održava u aukcijskom obliku, sve su informacije o sudionicima i njihovim prijedlozima otvorene.
Općina koja je vlasnik imanja stvara posebno povjerenstvo. Njegove glavne funkcije su: rad s kovertama koje sadrže ponude ponuditelja, uspostavljanje kruga ljudi s pristupom informacijama o događaju, istraživanje konkurentskih prednosti i drugih značajki svake ponude, određivanje pobjedničkih ponuditelja ili sudionika aukcije.
Iznajmljivanje komunalne imovine moguće je ne samo pravnim osobama, već i građanima i pojedincima poduzetnicima.Odnosno, subjekti pravnih odnosa u bilo kojem od ovih pravnih statusa mogu sudjelovati u predmetnim natjecanjima i aukcijama.
Pregled aplikacija
Proučavamo aspekt u pogledu razmatranja prijava ponuđača. Glavne odredbe kojima se uređuje mjerodavan postupak utvrđuju se na razini općinskog zakonodavstva. Međutim, sljedeće formulacije mogu se smatrati prilično tipičnim.
Općine obično pregledavaju prijave pristigle u roku od mjesec dana od trenutka kada je natjecatelj poslao odgovarajući dokument.
Prijave se proučavaju samo ako su uz njih poslani dokumenti predviđeni pravilima natječaja. U pravilu su sljedeći popis:
- pismena izjava upućena čelniku vlasti;
- osnivačke dokumente sudionika, potvrde o registraciji pravne osobe, kao i izvore koji potvrđuju status osobe koja će potpisati zakup ukoliko tvrtka provede tender;
- bankovni podaci Ponuditelj;
- dokumente koji odražavaju brojke bilance stanja u poduzeću.
Istovremeno, tijelo odgovorno za nadmetanje može od sudionika zatražiti i druge dokumente, ako je to zakonom određeno.
Glavni kriterij za utvrđivanje pobjednika natječaja su najbolji uvjeti za izvršenje predmetnog ugovora. Zauzvrat, organizacija koja je ponudila najvišu vrijednost ugovora općini prepoznata je kao pobjednica aukcije. Najam komunalnog dobra moguć je samo u korist pobjednika aukcije.
postavke
Zanimljive odredbe nalaze se u 18. članku saveznog zakona br. 209. Kaže da mala i srednja poduzeća imaju pravo osloniti se na neke potporne mjere općina u obliku davanja bez naknade ili impliciranja preferencijalnih uvjeta za prijenos imovine na privremenu upotrebu. U ovom slučaju bi popisi imovine koja se može dati u zakup kao dio odgovarajućih mjera podrške trebalo biti dostupne široj javnosti - u medijima ili na službenim web stranicama vlasti. Iznajmljivanje komunalnog dobra u preferencijalnom formatu moguće je na razdoblje od najmanje 5 godina. Međutim, ona se može smanjiti ako poslovni subjekt podnese odgovarajući zahtjev.
Iznajmljivanje komunalne imovine i PDV
Važan aspekt je obračun PDV-a prilikom iznajmljivanja komunalne imovine. Predmet plaćanja odgovarajućeg poreza bit će tvrtka koja je nekretninu dala u zakup.
Vrijednost porezne osnovice određuje se zbrajanjem iznosa najamnine za svaku nekretninu. Najmoprimac mora generirati račun u roku od 5 dana od datuma plaćanja. Također, njegova je dužnost podnijeti prijavu PDV-a prije 20. dana u mjesecu koji slijedi nakon poreznog razdoblja.
Gdje ide prihod od najma?
Gdje općina šalje sredstva primljena od zakupa imovine? Prihodi se u pravilu troše na ažuriranje i održavanje materijalno-tehničke baze tijela. Sredstva se prebacuju na poseban proračunski račun s kojeg se potom u zakonskim granicama prebacuju na račun same ustanove.
