Postoji mnogo načina za najam stana. Dva glavna načela sadržana su u ruskom zakonu - zaključivanjem ugovora o zakupu komercijalne imovine, kao i potpisivanjem ugovora o socijalnom zapošljavanju. Po čemu se razlikuju? Koji zakonodavni izvori upravljaju odnosnim ugovorima?
Različite vrste najma
Kakva je razlika između komercijalnog stanara i ostalih vrsta transakcija nekretninama? Može se primijetiti da specifičnosti odgovarajuće vrste pravnih odnosa reguliraju civilno i stambeno zakonodavstvo Ruske Federacije. Prema odredbama Građanskog zakonika Ruske Federacije, ugovor o najmu podrazumijeva da jedna od njegovih stranaka (vlasnik ili druga ovlaštena osoba) pruža drugu prostoriju za naknadu u legalnom posjedu, zajedno s pravom na prebivanje. Budući da odnosi u okviru ove vrste transakcija uključuju novčane nagodbe, to znači da se iznajmljuju komercijalni prostori.
Moguća je varijanta u kojoj je vlasnik prostora tijelo javne vlasti ili općina. U ovom slučaju rasprava će se najvjerojatnije odnositi na socijalno zapošljavanje, pod kojim ne postoji stanarina, odnosno osoba prebacuje vlastima određeni iznos u skladu s utvrđenom tarifom.
Međutim, odnos između građanina i nadležnog tijela često uključuje nekakvu novčanu nagodbu. Stoga su se različiti pravni izvori ugradili, iako neslužbeni, ali još uvijek redovito korišteni izraz koji karakterizira takve odnose - socijalno komercijalno zakupništvo.
Socijalne i komercijalne vrste zaposlenja
Na ovaj ili onaj način, s gledišta civilnog zakonodavstva Ruske Federacije, socijalno i komercijalno zapošljavanje su potpuno različite pravne kategorije. I to je unatoč činjenici da sporazumi koji formaliziraju relevantne odnose imaju neke zajedničke osobine - poput, na primjer, konsenzualnosti, odmazde (iako neki pravnici smatraju da ovaj izraz nije baš primjenjiv za zapošljavanje u društvu), kao i reciprociteta.
Dakle, važno je tko je vlasnik prostorije. Međutim, neki pravnici primjećuju da je država ili općina još uvijek vlasnik nekretnina na temelju komercijalnog ugovora, koji nema socijalnu prirodu, zapošljavanje. I stoga, vjeruju stručnjaci, nije bitan samo status vlasnika koliko sadržaj ugovora.
Neki pravnici smatraju da je u osnovi važno i tko je poslodavac. Trgovačko zakupništvo primjenjivo je samo ako pojedinac iznajmljuje nekretninu. Predmet relevantnih pravnih odnosa koji su predmetom uređenja sličnih članaka građanskog prava, pravna osoba, kako su istakli pravnici, ne može biti. Međutim, postoje opcije u kojima organizacije djeluju kao posrednici između vlasnika i pojedinca koji iznajmljuje stan.
Na ovaj ili onaj način, građansko zakonodavstvo Ruske Federacije predviđa dvije glavne vrste ugovora o zakupu, čiji je predmet stambena nekretnina. Prvo, ovo je stvarni ugovor o komercijalnom najmu stana, pod kojim iznajmljivač može biti pravna ili fizička osoba, a stanar može biti samo građanin. Drugo, to je socijalno orijentirani ugovor. Zakupodavac u njoj je država ili općina, najmoprimac je pojedinac.
Jedan od temeljnih kriterija koji razlikuje socijalno i komercijalno zakupništvo je privatizacija. To je moguće samo ako država osigura stan u odgovarajućem povlaštenom redoslijedu. U trgovačkim odnosima privatizacija je moguća ako samo stanar kupi stan od vlasnika.
Razmotrite specifičnosti svakog ugovora.
Socijalno zapošljavanje: specifičnosti ugovora
Socijalni najam stanovanja reguliran je Građanskim zakonikom Ruske Federacije, kao i relevantnim izvorima zakona iz područja stambenog zakonodavstva, na koje se Kodeks može odnositi. Sfera u kojoj se obavljaju takvi pravni odnosi prema odredbama Kodeksa dovoljno je uska - relevantni sporazumi mogu biti samo državni ili općinski stambeni fond. Pravni status stanara stanova također je važan.
Zemljišnik prema ugovoru o socijalnom zapošljavanju vladino je tijelo koje je vlasnik zgrade koja se nalazi u stambenom fondu određene razine - državnom ili općinskom.
Zauzvrat, samo građanin Rusije može biti stanar - smještaj se ne osigurava strancima u okviru odgovarajućih sporazuma, osim ako zakonima nije drugačije određeno.
Osoba ima pravo računati na zaključivanje ugovora o socijalnom zapošljavanju s državom ili općinom ako je na način propisan zakonom, kao i potrebna stanovanja, siromašna.
Imajte na umu da može biti nekoliko poslodavaca - u pravilu su to članovi iste obitelji. U isto vrijeme, to mogu biti udaljeni rođaci - ako se dokaže da oni vode zajedničko kućanstvo s poslodavcem. Moguće je da se osoba identificira kao člana obitelji građanina koja na sudu iznajmljuje kuću.
Svi koji mogu živjeti u stanu prema ugovoru o socijalnom radu imaju ista prava i obveze. Obveze koje proizlaze u skladu s odredbama ugovora podliježu ispunjenju pod uvjetom zajedničke odgovornosti svih koji žive u stanu koji je unajmljen od države ili općine.
Sasvim je moguće, kao što smo gore napomenuli, i komercijalno iznajmljivanje stanova od države. Međutim, u praksi su čak i takvi ugovori, iako ne sasvim službeno, često socijalni. Nadalje, kako neki pravnici primjećuju, termin „socijalno“ trebalo bi razmatrati prvenstveno u kontekstu davanja ugovora o povlaštenim uvjetima, posebno u pogledu iznosa najamnine.
Kako bi trebao izgledati ugovor o zakupu stana od države ili općine? Razmotrite njegovu strukturu.
Struktura ugovora o socijalnom zapošljavanju
Prije svega, stranke su naznačene u odgovarajućoj vrsti ugovora. Jedan je građanin ili njegova obitelj, drugi je država ili općina.
Sljedeća komponenta sporazuma je objekt. To može biti stan koja je dio fonda na odgovarajućoj razini - državnoj ili općinskoj.
Sljedeća stavka su uvjeti plaćanja. U pravilu se sastoji od tri dijela - same najamnine (može se primijetiti da se pod ugovorom o socijalnom najmu češće naziva najamnina za prostore), naknade za komunalne usluge, kao i doprinosa za popravak i održavanje stambenog prostora. Ako ipak država uzme naknadu za socijalno zapošljavanje - najčešće se to dogodi, tada se ona u pravilu izračunava na temelju površine stana prema cijenama utvrđenim u relevantnim zakonskim aktima.
Najam socijalnog stanovanja također podrazumijeva određena prava i obveze stranaka prema sporazumu odgovarajuće vrste. Što se tiče stanodavca, države ili općine, njegove obveze su obično povezane s potrebom da stanaru osigura sobu koja nema nikakvih opterećenja, izvršava pravovremene popravke, osigurava stabilnu opskrbu komunalnim uslugama itd.
Zauzvrat, najmodavac na socijalnom zapošljavanju također ima prava. Oni su također propisani u ugovoru i, u pravilu, odražavaju pravo zahtijevanja plaćanja najamnine i komunalije na vrijeme, kao i podnošenje zahtjeva sudu u slučaju bilo kakvih kršenja.
Obveze najmoprimca prema ugovoru su sljedeće: koristiti stan prema predviđenoj namjeni, osigurati njegovu sigurnost, izvršiti popravak ako je potrebno, na vrijeme platiti najam i komunalne usluge.
Prava poslodavca, utvrđena sporazumima o socijalnoj najmu, su sljedeća: nasiliti druge osobe u stan, ako to nije u suprotnosti s odredbama relevantnih zakona i ne unosi nemir za susjede. Građanin također ima pravo tražiti pravovremeni remont od vlasnika.
Prekid ugovora o socijalnom radu
Ugovor o komercijalnom zakupu prostora uključuje klauzulu o raskidu predmetnog ugovora. Situacija je slična sporazumu o socijalnom tipu. Raskid ugovora moguć je u bilo koje vrijeme međusobnim dogovorom stranaka. Za to je dovoljno da poslodavac pismeno obavijesti stanodavca.
Država ili općina - subjekti vlasništva nad nekretninama - imaju pravo raskinuti socijalni ugovor o radu isključivo na sudu i to samo ako postoje pravni razlozi.
Razmatrajući kako se sklapa ugovor u kojem je najmodavac država, proučavamo specifičnosti sporazuma koji ne pripadaju kategoriji socijalnih. Što je točno komercijalno zapošljavanje?
Specifičnosti privatnih ugovora
Prema članku 671. Građanskog zakona Ruske Federacije, ugovori o prijenosu stambenog prostora u najam mogu se sklopiti između građana, kao i pojedinaca i pravnih osoba, ako su ti vlasnici nekretnina. Komercijalni ugovor o zakupu ne zahtijeva administrativna odobrenja i ne podliježe obveznoj registraciji u državnim agencijama.
Predmet odgovarajućeg sporazuma može biti stanovanje koje ispunjava kriterije definirane na razini građevinskih, vatrogasnih, sanitarnih i drugih standarda značajnih sa stajališta upravljanja prostorom. Važno je da stan ima službeni status prostorija, evidentiran u dokumentima iz BTI-a.
Ugovor o komercijalnom radu koji nije klasificiran kao socijalni hitan je. Građanski zakonik Ruske Federacije predviđa dvije vrste sporazuma, ovisno o uvjetima - do 1 godine i do 5 godina. Ako strane nisu odredile termin u uvjetima ugovora, onda se smatra potpisanim na 5 godina.
Za razliku od sporazuma o socijalnom zapošljavanju, u kojem samo stanar i članovi njegove porodice mogu živjeti u stanu koji je unajmljen od države ili općine, komercijalno zapošljavanje u pravilu ne podrazumijeva ograničenja boravka bilo kojeg naroda. Zauzvrat, sva odgovornost za upotrebu stanovanja snosi stanar.
Istovremeno je moguća varijanta u kojoj se komercijalni najam stana vrši uz sudjelovanje nekoliko stanara. I u ovom se slučaju obveze iz ugovora odnose na sve koji će biti predmet pravnih odnosa. Njihova odgovornost postaje zajednička, uključujući aspekt plaćanja stana. Njegova vrijednost, za razliku od ugovora socijalnog tipa, određuje se privatno, a ne temelji se na normama koje, primjerice, ovise o površini stana.
Nadalje, čim je iznos najma utvrđen u ugovoru, on se ne može mijenjati za vrijeme trajanja ugovora. Što se tiče učestalosti plaćanja - ona se određuje privatno. Ali ako strane nisu odredile ovu klauzulu u ugovoru, onda bi se, prema članku 682 Građanskog zakona Ruske Federacije, isplate trebale vršiti mjesečno.
Ako je potpisan ugovor o komercijalnom najamu stanovanja od države, tada će ovaj dokument uglavnom ispunjavati gore navedene kriterije.
Ispitajmo sada strukturu takvih ugovora.
Struktura ugovora o radu
Ova vrsta dokumenta treba odražavati:
- predmet ugovora;
- vrsta nekretnine, adresa;
- prava i obveze najmodavca i najmoprimca;
- rok ugovora;
- način na koji poslodavac ispunjava svoje obveze;
- podaci o dokumentima koji potvrđuju vlasništvo nad stanovanjem;
- podaci o putovnici zakupodavca i stanara ili druge identifikacijske informacije;
- iznos plaćanja najamnine, pravilnost plaćanja;
- popis imovine koja se nalazi unutar stana;
- uvjeti plaćanja za komunalije.
U nekim slučajevima su u ugovor uključeni i drugi elementi. Na primjer, postoji komercijalni najam stanovanja s pravom kupnje. Istina, u ruskoj praksi su takvi pravni odnosi rijetki. Međutim, vrlo često se to prakticira u zapadnim zemljama. Odvjetnici kažu da odgovarajući izraz nije izričito propisan.
Prema riječima stručnjaka, postojeći pravni akti sadrže odredbe koje se mogu koristiti u kontekstu regulacije pravnih odnosa, a podrazumijevaju najam stana s pravom otkupa.
Stručnjaci preporučuju da građani koji prijavljuju komercijalni zakup također s iznajmljivačem potpišu akt o prihvaćanju i prijenosu stambenog prostora koji prati glavni ugovor o najmu. Trebao bi odražavati stanje zidova, poda, prozora, vodovoda i ostalih elemenata prostora koji su značajni u pogledu izgleda i svrhe.
podnajam
Glavni izvor zakona koji regulira kategoriju komercijalnog zakupa - Građanski zakonik Ruske Federacije - uključuje odredbe o zakupu, odnosno o mogućnosti najmoprimca koji, temeljem sporazuma s vlasnikom stana, ima pravo raspolagati imovinom i sklapati dodatne ugovore o zakupu s drugim osobama.
Pravna priroda ugovora o najmu dovoljno je slična specifičnostima sporazuma između stanara stana i vlasnika kuće. Međutim, odnosni ugovori imaju određena ograničenja. Na primjer, takvi ugovori ne mogu biti potpisani u razdoblju većem od onog utvrđenog u ugovoru između vlasnika i prvog stanara. Ako se prvi ugovor raskine prije zakazanog roka, tada se zakup ratuje.
Specifičnost ugovora o najmu stana je u tome što drugi stanar, kao što primjećuju neki odvjetnici, ne dobiva puno pravo na korištenje stambenog prostora, posebno ne može ga raspolagati. Pored toga, glavni stanar odgovoran je za postupke svog "kolege" prema vlasniku stana.
Da bi glavni stanar mogao unajmiti stan, tada, prema odredbama članka 685. Građanskog zakona Ruske Federacije, stan mora imati dovoljnu površinu: 12 četvornih metara. m. po osobi. Ova norma zauzvrat sadrži još jedan glavni zakon koji uređuje komercijalno zakupljivanje stana, RF LC. Odnosno, ako je norma manja od one navedene u Stambenom zakoniku tijekom predloženog uvođenja drugog stanara, tada se ugovor o podnajamu ne može zaključiti.
Pravo prvenstva za obnavljanje ugovora
Proučavajući što je komercijalni najam stanovanja, korisno je obratiti pažnju na takav aspekt kao što je preferencijalno pravo produljenja zakupa. Prema članku 684. Građanskog zakona Ruske Federacije, vlasnik stana tri mjeseca prije roka za istek ugovora mora najmoprimcu ponuditi nove uvjete ugovora ili potvrditi trenutne. Ako posjednik nakon ugovora više ne želi unajmiti stan, tada je dužan o tome obavijestiti stanara. Ako to ne učini, ugovor se produžava na isto razdoblje za koje je prvobitno sklopljen.
Još su zanimljivije odredbe članka 684. Građanskog zakona Ruske Federacije koje se odnose na naknadno raspolaganje zakupodavca njegovom imovinom kada je prethodni ugovor sklopljen i nije obnovljen. Dakle, naročito u Građanskom zakoniku kaže se da vlasnik nekretnine nema pravo zaključiti sporazum s nekim tko će unajmiti stan tijekom godine, ako je prethodnog stanara obavijestio da neće iznajmljivati stanovanje.
Takva je specifičnost zakona koji uređuju komercijalni najam stambenih prostorija, sudska praksa koja građanima ostvaruje svoja prava, kao što neki stručnjaci primjećuju, nejasna je. Činjenica je da poslodavac daleko od toga uspijeva u praksi dokazati da nije dobio odgovarajuće upozorenje.
Prekid trgovinskog ugovora
Ispitali smo glavne aspekte takve pravne kategorije kao što je komercijalno zakupništvo. Što je to, sada znate. Također će biti korisno uzeti u obzir nijansu koja odražava raskid relevantne vrste ugovora. Prema članku 687. Građanskog zakona Ruske Federacije, i posjednik i zakupac mogu raskinuti pravne odnose prema ugovoru o zakupu trgovine.
Istina, drugi u tom smislu ima puno više mogućnosti. Da bi raskinuo zakup, najmoprimac može bez obrazloženja izvijestiti o svojoj želji za raskidom pravnog odnosa tri mjeseca prije isteka trenutnog ugovora. Zakon daje posjedniku pravo na raskid ugovora na sudu.
U ovom slučaju zakupodavac mora imati dobar razlog za raskid ugovora. Na primjer, sustavno odgađanje plaćanja stanara ili zanemarivanje obveze stanara za održavanje stana u dobrom stanju.
