Mnoga ruska poduzeća imaju iskustva u zaključivanju ugovora o zakupu nekretnina. Koje su značajke odgovarajuće vrste transakcija? Koji izvori zakona uređuju postupke za njihovo zaključivanje? Kako vlasnici nekretnina sudjeluju u takvim sporazumima?
Što je podnajam?
Sublease je vrsta pravnih odnosa predviđenih Građanskim zakonikom Ruske Federacije, u kojem protuudar vlasnika nekretnine, koji je s njim sklopio ugovor o najmu prostora, potpisuje novi ugovor o zakupu s trećom stranom. Štoviše, zakon izričito ne zabranjuje povećanje najamnina prema novom ugovoru. Stoga je podnajam ureda, radionice, skladišta, garaže i drugih prostora uobičajena pojava u poslovanju.
Podnajam u poslovanju: zakonodavni aspekt
Koncept podzakupa, kao što smo gore napomenuli, ugrađen je u Građanski zakonik Ruske Federacije. Nekoliko članaka Kodeksa predviđa sličnu vrstu pravnih odnosa. Stoga su posebno važni za praksu odnosa između poslovnih subjekata: poduzeća koja sklapaju "primarne" ugovore o zakupu prostora, a zatim ih skupljam iznajmljuju drugim kolegama. Predmeti transakcija u ovom su slučaju često komercijalne nekretnine. Odnosno, zakup nestambenih prostora je fenomen karakterističan uglavnom za poduzetničku sferu.
Sve potrebne odredbe utvrđene su u zakonodavstvu Ruske Federacije, prema kojem poduzeća koja su uzela nekretnine u zakup mogu sama nastupiti kao sljedeći zakupodavci. I njihove strane, koje imaju imovinu na raspolaganju, također imaju pravo predati - lanac pravnih odnosa, kako neki pravnici vjeruju, teoretski može biti dug.
Uvjeti zakupa
U isto vrijeme, mnogi pravnici obraćaju pažnju na odredbe članka 615. Građanskog zakona Ruske Federacije. Naročito piše da je za zakup nekretnina potreban pristanak izvornog vlasnika. Što to znači u praksi? Ako je tvrtka, dakle, sklopila ugovor o suzakupu s suprotnom stranom bez pristanka vlasnika nekretnine, tada bi se ovakva transakcija, prema pravnicima, trebala smatrati nevažećom.
Istovremeno, kao što primjećuju mnogi stručnjaci, članak 615. Građanskog zakona Ruske Federacije izričito ne govori kako vlasnik imovine mora dati suglasnost za naknadno poslovanje s imovinom u obliku subora (i dalje duž lanca, ako je potrebno). Stoga odvjetnici preporučuju propisati odgovarajući uvjet u ugovoru o najmu „prve razine“ izravno s vlasnikom. Ispada da je zakup sa zakupom kao jedna od točaka. Manje je poželjno, ali, prema mišljenju stručnjaka, u nekim je slučajevima dopušteno sastaviti dodatne sporazume na glavni ugovor. U skladu s ovim dokumentom, vlasnik nekretnine može dati pravo drugoj strani, ako je potrebno, zaključiti ugovor o podnajamu s trećom stranom.
Ovisnost o ugovoru
Pretpostavimo da je vlasnik nekretnina dopustio drugoj ugovornoj strani da zaključi ugovore o podnajamu. Ali što je s poduzetnikom, ako je ugovor iz prve razine otkazan iz bilo kojeg razloga - njegov je rok istekao, vlasnik prostorije je našao pravne razloge za prekid veze?
Pravnici napominju da se zakup stambenog prostora smatra derivatnim ugovorom, ovisno o "primarnom". Dakle, ako se glavni ugovor raskine, tada se poništava onaj koji je stanar zaključio sa svojom sugovornikom.Može se primijetiti da su relevantne odredbe sadržane u članku 618. Građanskog zakona Ruske Federacije. Dakle, zakup nestambenih prostora moguć je samo u okviru valjanosti glavnog ugovora najmoprimca s vlasnikom nekretnine.
Ako ispitujemo Građanski zakonik Ruske Federacije na bilo kakve ustupke za podstanara, tada možemo obratiti pažnju i na jednu od odredbi članka 618.
Pravo na novi ugovor
Konkretno, stoji da nakon raskida "primarnog ugovora", stanarina ugovorna strana ima pravo kontaktirati vlasnika nekretnine radi sklapanja novog ugovora. Istina, to je moguće samo u rokovima navedenim u prvom ugovoru. Međutim, kako odvjetnici primjećuju, u praksi se često događa da je početni rok "primarnog" ugovora dovoljan sa stanovišta potreba podstanara.
Dakle, zakonom je predviđen mehanizam u kojem se zakup podstanarskih prostora može pretvoriti u cjelovitu najamninu. Zbog toga primarni stanar i vlasnik nekretnine moraju raskinuti „primarni“ ugovor. Nakon toga podstanar ima pravo "zamijeniti mjesta" s izvornim najmoprimcem nekretnine. Postavlja se pitanje: "Kako se takvo pravo zakupa može provesti u praksi?" Razmotrite relevantan aspekt.
Kako stanar dobiva „poticaj“
Dakle, utvrdili smo da protuudar, zakupnik poduzeća koji je s vlasnikom nekretnine sklopio "primarni ugovor" o zakupu predmeta, može zakonski izdati najma nestambenih prostora u punom radnom vremenu. Prvi korak koji tvrtka treba poduzeti kako bi ostvarila odgovarajuće pravo je kontaktirati vlasnika nekretnine s ponudom. Trebao bi izraziti namjeru pravne osobe za iznajmljivanje prostora, kao i osnovne uvjete naknadnog zakupa.
Zauzvrat, vlasnik nekretnine mora zakonom prihvatiti ovu ponudu. Ako to ne učini, onda, prema članku 445. Građanskog zakona Ruske Federacije, podstanar koji može ostati bez prostorija koje mu toliko trebaju može ići na sud. Predmet zahtjeva bit će prisiljavanje vlasnika nekretnine na zaključivanje odgovarajućeg ugovora. Kao što su primijetili mnogi pravnici, sudska praksa u cjelini svjedoči o tendenciji sudova da stanu na stranu pomoćnika.
Razmotrimo primjer koji ilustrira gornji mehanizam.
Podnajemnik i vlasnik nekretnine: praksa interakcije
Recimo da Propeller LLC posjeduje radionicu za proizvodnju kabela. IP Ivanov A. B. ovu je radionicu iznajmio na razdoblje od 3 godine. Svrha relevantne transakcije poduzetnika je na njemu otvoriti vlastitu liniju za proizvodnju kabela pod vlastitom markom. Međutim, došlo je do kolapsa nacionalne ruske valute, a IE Ivanov A. B. smatrao je neisplativim otvaranje proizvodnje zbog poskupljenja sirovina potrebnih za proizvodnju kabela. Međutim, okrenuo se Ivanovu državno poduzeće "Gidrokabelmontazh", u skladištima koje se nakupilo dovoljno sirovina, ali koja je hitno trebala radionicu za proizvodnju kabela. Ivanov je smatrao da je imao dobru priliku zaraditi tako što je izdao prostorije po višim cijenama nego u ugovoru s LLC propelerom. Dogovoreno je državno poduzeće. Propeller LLC je pristao.
Kao rezultat toga oblikovali su se sljedeći subjekti pravnih odnosa. Prvo, to je LLC Propeller, vlasnik radionice. Drugo, ovo je "primarni" stanar - IP Ivanov AB Treće, njegova je strana druga, a istovremeno i podružnica - državno poduzeće Gidrokabelmontazh.
Podstanar je donio opremu u radionicu i započeo proizvodnju. Ali tada je došlo do neslaganja između FE Ivanov A. B. i uprave tvrtke Propeller LLC oko ispravnosti sklapanja ugovora o zakupu. Kao rezultat toga, tvrtka-vlasnik radionice podnijela je tužbu protiv poduzetnika, koji je stao na stranu tužitelja. Ugovor je otkazan.
Advokati Gidrokabelmontazh odlučili su iskoristiti zakonsko pravo da izravno zaključe ugovor o najmu s LLC Propeller-om, zahvaljujući odredbama Građanskog zakonika Ruske Federacije. Dali su ponudu, gdje su ponudili da isti iznos plati tvrtki Propeller LLC, što su usmjerili protiv obveza iz ugovora o podzakupu za SP Ivanov B. Tvrtka-vlasnik radionice, s jedne strane, bila je dužna prihvatiti ponudu - prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, drugi, ona je to radila s užitkom, jer je bilo moguće dobiti više prihoda od najma radionice. Štoviše, potpuno je moguće pretpostaviti da je Propeller LLC predložio da Gidrokabelmontazh sklopi novi, duži ugovor.
Kako biti podstanar druge strane?
Postoji još jedna zanimljiva nijansa u pogledu vrste pravnih odnosa koji se razmatraju. Kao što smo gore napomenuli, zakup nestambenih prostora može tvoriti slijed lanca transakcija. Na gornjem koraku nalazi se sporazum stanara s vlasnikom nekretnine. Slijedi podnajam. Prema njemu, "primarni" stanar potpisuje odgovarajući ugovor sa svojom bračnom stranom. Nakon toga može se napraviti sekundarni podnajam itd. To je mogući scenarij u kojem će Gidrokabelmontazh predati radionicu nekom drugom proizvođaču, recimo, Connectmetallist LLC-u, nakon što je dobio dozvolu od IE Ivanov A. B., osim, naravno, do tada još nije ušao, kao što slijedi u našem gore opisanom scenariju, u neslaganje s LLC propelerom.
Ispitali smo nijansu u kojoj protuudar može legalno zauzeti mjesto "primarnog" stanara. Međutim, postoji li takvo pravo za poduzeće koje djeluje kao "sekundarni" podstanar, relativno je, s jedne poveznice dalje od vlasnika imovine?
Pravnici kažu da ruski zakon izričito ne predviđa takav mehanizam. Ispada da prava “sekundarnog” podstanara nisu tako snažno zaštićena kao u slučaju druge ugovorne strane koja je zaključila sporazum s “primarnim” stanarom. I to je unatoč činjenici da je "sekundarni" podzakup postupak koji nije zabranjen zakonom.
Dvostruki podnajam: specifičnosti
Međutim, neki pravnici obraćaju pažnju na tekst članka 6. Građanskog zakona Ruske Federacije. Kaže se da se u situacijama kada se građanski odnosi ne mogu izravno riješiti zbog nedostatka odgovarajućeg zakonodavstva, a praksa poslovne prakse još nije formirana, norme primjenjuju u okviru analogije zakona. I u ovom slučaju, u načelu, "sekundarni" podstanar može pokušati podnijeti "primarnom" stanaru zahtjev za ponovnim pregovaranjem o ugovoru kako bi i dalje koristio nekretninu.
Ali u praksi, kako pravnici primjećuju, to je moguće samo ako je podstanar odmah zatražio potpisivanje "izravnog" ugovora s vlasnikom nekretnine. Ako je druga strana "primarnog" stanara bila neaktivna, tada svi "podređeni sporazumi" u općem slučaju prestaju važiti. Stoga, Connectmetallist LLC treba biti oprezan u zaključivanju ugovora za koje je stvarni vlasnik nekretnine nekoliko nivoa veći od stvarnog posjednika.
U isto vrijeme, neki pravnici kažu da je moguće tumačiti podnarede kao mehanizam u kojem "nizvodne" druge strane još uvijek mogu računati na novi ugovor s vlasnikom nekretnine - upravo zbog mogućnosti primjene pravila kao dijela analogije zakona.
Struktura sporazuma o zakupu
Kako bi trebao izgledati ugovor o zakupu? U principu, njegova je cjelina u cjelini vrlo slična odgovarajućim ugovorima koji predviđaju izravnu interakciju stanara nekretnine i njegovog vlasnika. Razmotrimo specifičnosti relevantnih sporazuma, pod kojima se sastavlja podnajam, primjer strukture ovih ugovora.
Kao i kod većine ostalih civilnih transakcija, vrsta predmetnog ugovora sadrži opće odredbe. U njima odvjetnici preporučuju uporabu termina "sublease" - on je, kao što smo gore definirali, prilično službeni, nalazi se u konceptualnom aparatu relevantnog zakonodavstva. Opće odredbe za određenu vrstu transakcije u osnovi su jednake kao i za standardne ugovore o najmu - vlasnik stanaru u potpunosti dodjeljuje pravo korištenja imovine, osigurava da se imovina ne daje u zalog, itd. Ugovor vrijedi za vrijeme trajanja ugovora.
Sljedeći stavak sporazuma su obveze strana. Ovdje je sve gotovo isto kao da je sklopljen redoviti najam. Rokovi prijenosa nekretnina stanaru propisani su, ako je to potrebno - upotreba objekta u tu svrhu, obveze protuuditelja prema vlasniku nekretnine da održava prostor u redu itd.
Nadalje, uvjeti plaćanja obično su uključeni u ugovor, kao i postupak namire. U pravilu je naznačen termin koji je podstanar naznačio za odgovarajuća plaćanja - obično prije 5. dana svakog mjeseca određuje se pravo stanara da naplati dug. Uključene su odredbe o plaćanju komunalnih usluga itd. Općenito, sve je isto kao i kod "primarnog" najma nestambenih prostora.
Sljedeći stavak ugovora odgovornost su stranaka. Ovdje je i formulacija prilično standardna. To je obveza subjekata pravnih odnosa da plate kaznu, novčanu kaznu itd.
Ugovorom o podugovoru također su propisani uvjeti za izmjenu, otkaz ili raskid relevantnog ugovora. Obično su povezane s pravilnošću plaćanja, kao i, kao što smo napomenuli na početku članka, isporukom imovine radi naknadnog zakupa u korist trećih strana bez pristanka zakupodavca.
Ugovori o zakupu, kao i mnoge druge vrste ugovora, mogu imati posebne uvjete. Na primjer, oni mogu odražavati činjenicu da je to moguće nerazdvojna poboljšanja vlasništvo postaje vlasništvo zakupodavca. Također se obično utvrđuje odredba prema kojoj podstanar ima pravo nastaviti koristiti vlasništvo, čak i ako vlasništvo nad njim prelazi na treće strane.
Između ostalih uvjeta ugovora, koji su također obično propisani - onih koji, na primjer, uređuju, pored prethodnog izraza, opcije za provedbu poboljšanja u strukturi objekta. Kao što je, na primjer, remont.
Državna registracija podzakupa općenito nije potrebna. Istovremeno, kao što smo gore napomenuli, trenutni najmoprimac mora imati pismenu suglasnost vlasnika nekretnine za naknadne transakcije, čiji predmet je davanje u zakup odgovarajućeg objekta. Vrste aktivnosti tvrtki koje ulaze u takve transakcije mogu biti bilo koje. Ako stranke potpišu ugovor po kojem su prostorije zakupljene, nisu važni OKVED tvrtke i drugi atributi koji karakteriziraju profil organizacije sa stajališta poslovnog sektora.