Neraskidivo poboljšanje zakupa

Pri iznajmljivanju prostora, posebno ako je dugoročan, subjekti koji koriste prostor često ulažu u ta osnovna sredstva. To se čini kako bi se objekt doveo u stanje u kojem će najpotpunije odgovarati specifičnostima gospodarske djelatnosti i potrebama osobe. Često se u takvim situacijama događaju nerazdvojna poboljšanja. Leasing je, kao pravni odnos, svojstven značajkama. Konkretno, objekt u koji osoba ulaže ne pripada mu pravo vlasništva. U međuvremenu, nerazdvojna poboljšanja stanara prelaze u njegov legalni posjed. Međutim, sporazumom između stranaka može se uspostaviti drugačiji uvjet. Razmotrimo detaljnije koja bi mogla biti neodvojiva poboljšanja unajmljenog objekta.

Opće informacije

Neodvojiva poboljšanja su kvalitativne promjene koje dodaju vrijednost sredstva. Mogu biti usmjereni na:

• poboljšanje;
• poboljšanje svojstava i tehničkih karakteristika;
• proširivanje raspona funkcionalnosti itd.

Treba imati na umu da predmet tijekom popravka ne stekne nikakve nove kvalitete. Ni njegove tehničke karakteristike se ne poboljšavaju. S tim u vezi, popravni radovi ne mogu se smatrati neodvojivim poboljšanjima imovine u najmu. Oni mogu prepoznati akcije poput:

• dodatna oprema;
• završetak;
• rekonstrukcija;
• modernizacija;
• tehnička re-oprema.

Neodvojiva poboljšanja su one promjene koje se ne mogu ukloniti ili rastaviti bez oštećenja imovine.

Nadoknada troškova

Neodvojiva poboljšanja imovine u najmu provode se na štetu subjekta koji je koristi pod uvjetima ugovora s vlasnikom. Nakon prestanka postupka, osoba ima pravo na naknadu troškova. Međutim, zakon predviđa niz uvjeta za naknadu štete. Dakle, posjednik nadoknađuje troškove nerazdvojnih poboljšanja samo ako su promjene izvršene uz njegov pristanak. Zakonom se može propisati drugačiji uvjet. Neodvojiva poboljšanja imovine provedena kroz amortizacijski troškovi od njega, djeluju kao vlasništvo legalnog vlasnika objekta.

Moguće poteškoće

Prije nego što postignete neodvojivo poboljšanje, potrebno je proučiti uvjete sporazuma. Dokument ne može odrediti postupak za njihovu provedbu ili može utvrditi potrebu za stjecanjem pismenog odobrenja vlasnika. U skladu s tim, subjekt bi trebao kontaktirati legalnog vlasnika objekta prije nego što učini nerazdvojna poboljšanja (u članku je predstavljen model dodatnog sporazuma). Međutim, postoje situacije u kojima pismeni pristanak nije moguć. Ovaj se problem pojavljuje prilikom zakupa savezne imovine. Uz to, korisnik mora izvršiti određene promjene na objektu za normalan rad. Ovisno o tome hoće li se troškovi nadoknaditi i hoće li se dobiti suglasnost vlasnika, korisničko poduzeće će odabrati opciju knjiženja troškova. Razmotrimo nekoliko situacija.

Mijenja se uz suglasnost vlasnika uz naknadu

Prema stavku 1. čl. 256 Poreznog zakonika, kvalitativne promjene izvršene uz dopuštenje zakonskog vlasnika objekta s naknadnom nadoknadom troškova za njih smatraju se amortiziranom osnovnom imovinom. Računovodstvo nerazdvojnih poboljšanja u ovom slučaju provodi se u skladu sa stavkom 1. čl. 258 Poreznog zakonika. Kapitalna ulaganja, čije troškove korisniku nadoknađuje, zadnji amortizira. Sukladno stavku 4. čl.623 Građanskog zakonika, najmoprimac neće imati nikakva prava na ta poboljšanja. Prema Ministarstvu financija, troškovi korisnika koji se odnose na kvalitativne promjene objekta, kada ih vlasnik nadoknadi, izgledaju kao troškovi nastali u toku posla za zakonitog vlasnika. Ako se nerazdvojivo poboljšanje provede uz pristanak druge strane, to bi se trebalo dokumentirati. Osobito je ovaj uvjet propisan u izvornom ugovoru ili u aneksu uz njega. U isto vrijeme, ako vlasnik nadoknadi troškove koje je pretrpio korisnik, tada najmoprimac troškove može uzeti u obzir kao troškove koji nastaju radom za zakonitog vlasnika prilikom izračuna poreza na dohodak. Štoviše, troškovi moraju biti u skladu sa zahtjevima stavka 1. čl. 252 Porezni zakonik.

Važna točka

U izvještavanju će biti važno vrijeme kada dođe do prijelaza / prijenosa nerazdvojnih poboljšanja. Objašnjenja su dana u nalogu Ministarstva financija br. 91n od 13. listopada 2003. U stavku 35. Ovog dokumenta naznačeno je da ako je u skladu s sporazumom. kapitalna ulaganja korisnik se prebacuje na vlasnika, troškovi gotovog rada podložni nadoknadi trebaju se odbiti s računa za ulaganja u dugotrajnu imovinu. U ovom se slučaju članak nagodbe tereti. Ali ako ugovor o neodvojivim poboljšanjima predviđa njihov prijenos vlasniku objekta uz nadoknadu preostale vrijednosti na korisnika koji ih je sklopio, kapitalna ulaganja pripisuju se OS-u legalnog vlasnika do isteka ugovora.

Promjene imovine s dopuštenjem bez naknade

Kapitalna ulaganja u iznajmljivanje objekata u obliku nerazdvojnih poboljšanja izvršenih uz suglasnost vlasnika smatraju se amortizirajućim. To je stajalište utvrđeno stavkom 1. čl. 256 Porezni zakonik. U stavku 1. čl. 258. Kodeksa propisano je da kapitalna ulaganja izvršena uz odobrenje vlasnika, čija vrijednost ne nadoknađuje, amortizira subjekt koji je napravio nerazdvojivo poboljšanje. To se radi za vrijeme trajanja sporazuma. U obzir se uzimaju iznosi amortizacije utvrđeni na temelju korisnog vijeka trajanja. Instalira se za OS ili za kapitalna ulaganja u njih klasifikacija osnovnih sredstava odobrila vlada. Amortizacija se obračunava prvog dana u mjesecu koji slijedi nakon razdoblja u kojem je nerazdvojno poboljšanje pušteno u rad.

nijanse

Prema stavku 5. PBU 6/01, dugotrajna imovina uključuje kapitalna ulaganja u unajmljenu osnovnu imovinu. Upute iz stavka 35. govore da ako, prema ugovoru, djeluju kao vlasništvo legalnog vlasnika objekta, troškovi dovršenog rada terete se s kreditnog računa za ulaganja u dugotrajnu imovinu. Istodobno, tereti se knjigovodstvena stavka za OS. Za iznos troškova korisnik otvara zasebnu karticu inventara za svaki objekt.

Izmjene bez pristanka vlasnika

Zakon ne izričito zabranjuje nerazdvojna poboljšanja bez odobrenja zakupodavca. U međuvremenu, korisnik mora shvatiti da u slučaju provedbe kvalitativnih promjena vlasnik vjerojatno neće nadoknaditi troškove. Osim toga, u skladu s odredbama čl 622 Građanskog zakonika, u slučaju raskida ugovora, osoba je dužna vratiti predmet svom zakonitom vlasniku onakav kakav ga je primio, vodeći računa o normalnom stupnju istrošenosti ili u stanju dogovorenom između stranaka. Iz toga proizlazi da vlasnik ima pravo zahtijevati da predmetni prostor dovede u izvorni oblik. To će dovesti do određenih troškova. Ako tvrtka istovremeno želi prihvatiti navedene troškove prilikom izračuna poreza na dohodak, mogu doći do ozbiljnih fiskalnih rizika. One su zbog odredbi stavka 1. čl. 256 Porezni zakonik. Prema normi, samo ona ulaganja u osnovna sredstva koja su u zakupu, a koja su izvršena uz odobrenje vlasnika, mogu djelovati kao imovina koja se amortizira.Iz toga slijedi da korisnici koji su ih platili, a koji su ih proizveli bez pristanka zakonitog vlasnika nemaju razloga priznavati troškove u svrhu oporezivanja dobiti.

Rizici s PDV-om

Također slijede iz odredbe stavka 1. čl. 256 Porezni zakonik. Ako se troškovi nerazdvojnog poboljšanja ne uzimaju u obzir prilikom izračuna poreza, tada će biti vrlo problematično dokazati da su izvršeni za obavljanje poslova priznatih kao predmeta PDV-a. Unatoč činjenici da ovi odbitci nemaju izravnu zakonodavnu vezu jedno s drugim, kontrolna tijela pažljivo prate poštivanje postupka njihovog izračuna. Stoga, u gornjoj situaciji, s velikim stupnjem vjerojatnosti, PDV neće biti odbitni. Čak i ako je isplatitelj spreman braniti svoje stajalište na sudu, nema garancije da će njegove prijave biti udovoljene - vlasti u pravilu zauzimaju stranu kontrolnih tijela.

Mogući izlaz

S obzirom na gore navedeno, sljedeći se pristup može smatrati najmanje rizičnim:

1. Troškovi nerazdvojnih poboljšanja za potrebe poreza na dohodak nisu uzeti u obzir.
2. Iznos odbitka PDV-a nije prihvaćen.

U ovom slučaju treba imati na umu taj pod. 1 st. 1 članak 146. Poreznog zakonika, kao predmet poreza na lok. trošak je prijenos na teritoriju Rusije proizvoda (obavljanje posla, pružanje usluga) za vlastite potrebe, čiji troškovi nisu uključeni u izračun (uključujući amortizaciju) u određivanju poreza na dohodak. Drugim riječima, ako se poboljšanja imovine izvrše samostalno i troškovi se ne uzmu u obzir, tada obveznik obračunava i plaća PDV na trošak obavljenog posla. Prema tome, porez na lok. vrijednost se može odbiti. Kao rezultat toga, iznos odbitka u proračun će se smanjiti.

Ključni uvjeti

Budući da PBU 6/01 ne uspostavlja nikakva ograničenja, kvalitativne promjene imovine u zakupu uključuju se u OS ako:

1. Predmet će se koristiti u proizvodnji robe, izvođenju radova ili pružanju usluga, za pružanje poduzeća na privremenu upotrebu / vlasništvo uz naknadu ili potrebe upravljanja.
2. Naknadna preprodaja ovih vrijednosti imovine ne očekuje se.
3. Predmet može donijeti gospodarsku korist u budućnosti.

Trošak ove imovine, kao i njezina osnovna imovina, otplaćuju se amortizacijom na stavku 17. PBU 6/01. Rok se može postaviti u skladu s razdobljem najma. Definirana je u stavku 20. ovih JBP-a. Ako se na kraju trajanja ugovora nerazdvojno poboljšanje prebaci na vlasnika bez naknade od strane potonjeg za njegove troškove, onda se to može smatrati beskorisnom primitkom.

Pojašnjenja Ministarstva financija

U dopisu broj 03-07-05 / 29. od 26. srpnja 2012. godine utvrđeno je da, prema stavku 1. čl 146. Poreznog zakonika, operacije izvođenja radova na teritoriju Rusije, uključujući besplatno, djeluju kao predmet PDV-a. Ako prethodno o nerazdvojnim poboljšanjima dodajte. vrijednost odbitka nije prihvaćena (na primjer, kada se provode bez odobrenja vlasnika), ako se knjiži iz besplatnog prijenosa, može se unijeti u izračun i iznos poreza koji se plaća bit će smanjen.

Odbitci od imovine

Ovaj porez plaća entitet koji je učinio nerazdvojno poboljšanje kad se u bilancu iskaže kao imovina. Pojašnjenja o ovom pitanju dati su u dopisu Ministarstva financija broj 03-03-06 / 1/651 od 13. prosinca 2012. Prema stavku 1. čl. 374. Poreznog zakonika, objekti oporezivanja za ruska poduzeća su nekretnine i pokretna imovina, uključujući one predviđene za privremenu upotrebu, raspolaganje, posjedovanje, upravljanje povjerenjem, započete u općim djelatnostima ili dobivene u skladu s sporazumom o koncesiji, koja je u bilanci uključena kao osnovna imovina u skladu s postupkom predviđenim za vođenje financijskih izvještaja, osim ako člancima 378. i 378.1 Poreznog zakona nije drugačije određeno.

Pravila po kojima se generiraju podaci o OS-u utvrđena su u PBU 6/01 i u smjernicama koje se primjenjuju u dijelu koji nije u suprotnosti s PBU-om. Prema stavku 5. ovog potonjeg, osnovna imovina uključuje kapitalna ulaganja u unajmljenu osnovnu imovinu. Prema stavku29, treba odbiti trošak povlačenja ili nesposobnog stvaranja dobiti subjektu. U skladu s odredbama PBU 6/01, kapitalna ulaganja u zakupljenu osnovnu imovinu uzimaju se u obzir sve do njihovog raspolaganja. Ovo posljednje treba, inter alia, shvatiti kao nadoknadu troškova poboljšanja od strane vlasnika. Izuzetak su slučajevi kada pravi vlasnik nadoknađuje troškove koje je pretrpio korisnik uspostavljajući odgovarajući iznos naknade za održavanje objekta.

pošta

Prema kontnom planu, informacije o objektima koje tvrtka naknadno prihvaća kao operativni sustav, uključujući troškove kapitalne izgradnje, sažeto su u c. 08. Početni trošak ulaganja u zakupljenu osnovnu imovinu, koja je puštena u rad i izvršena u skladu s utvrđenim postupkom, tereti se s računa. 08. Premještena je u DB SCH. 01. Dakle, kapitalna ulaganja u zakupljeni objekt kao trošak njegovih poboljšanja korisnik pripisuje osnovnim sredstvima sve dok se objekti ne prodaju kao dio ugovora i ne podliježu porezu na imovinu. Za slučaj kada vlasnik povrati troškove u cijelosti, predviđen je drugačiji postupak. U takvoj situaciji, kapitalne investicije koje je korisnik izvršio, nadoknadio ih je zakoniti vlasnik prije nego što ih je pokrenuo, nisu uključene u OS i ne oporezuju se.

Neodvojiva poboljšanja u prodaji stana

Trenutno većina stručnjaka bilježi aktivni prijelaz banaka na poseban sustav rada s klijentima. Posebno postoji sustav u kojem se iznos transakcije kupnje i prodaje smanjuje na milijun p. Ovakva situacija uzrokovana je sve većom konkurencijom na tržištu stanova. Banke daju hipoteke do 1 milijuna rubalja, a preostali dio potrebnih sredstava daje se kao potrošački kredit. Međutim, uvjeti za odobrenje oba kredita su isti. Neke financijske organizacije, uvidjevši da takvo kreditiranje nosi određene rizike, povećavaju kamatnu stopu na kredite za 1-1,5 bodova. Međutim, volumen hipotekarne transakcije ne može se uvijek smanjiti na 1 milijun rubalja u svim slučajevima. Na primjer, to nije moguće s današnjim prilično raširenim sustavom kreditiranja koji koristi subvencije države.

U ovom slučaju postavlja se pitanje plaćanja prodavača poreza na dohodak. Iz ove je situacije nekoliko načina. Tako, na primjer, stručnjaci objašnjavaju da ako je stjecatelj zainteresiran za navođenje cjelokupne tržišne vrijednosti predmeta, tada je moguća opcija u kojoj prodavaču nadoknađuje iznos poreza na dohodak. U praksi su također postojali slučajevi kada se strane u transakciji međusobno dogovore kako bi troškovi plaćanja odbitka podijelili između sebe. Ali, kako kažu stručnjaci, takva se shema rijetko koristi. Prije se koristila u uvjetima stagnacije, kad nije bilo toliko kupaca, a prodavači su bili lojalniji. Tijekom razdoblja oporavka na tržištu, naknadu poreza provodi zainteresirana strana. Ako je stjecatelju korisno da je naznačena stvarna vrijednost predmeta, ali ne i za prodavatelja, tada se prvo izvršava povrat. U nekim slučajevima vlasnik nekretnine želi navesti punu cijenu. Na primjer, to se događa kada ode u inozemstvo i treba legalizirati profit. Notarski troškovi za papirologiju kada se ukazuje na povećanje ukupne tržišne vrijednosti nepokretnog predmeta. Ako stjecatelj ne želi ništa preplatiti, prodavač može preuzeti te troškove. U pravilu, vlasnik sastavlja dva primitka. U prvom, on navodi troškove prema dogovoru s preuzimateljem. Druga potvrda prikazuje preostalu cijenu nekretnine. Istodobno, on prima iznos, na primjer, za „preliminarno pravo kupnje“ ili „nerazdvojna poboljšanja kuće“. U međuvremenu, brojni stručnjaci skreću pozornost na važnu činjenicu.

Iznos koji prelazi neoporezivu granicu od milijun rubalja, koju vlasnik u pravilu želi dobiti za „popravak“, „nerazdvojivo poboljšanje“, pružanje „prava na kupnju“ i tako dalje, također djeluje kao prihod. Prema nekim stručnjacima, nije važno odakle je predmet došao - prilikom prodaje nekretnine ili namještaja. U svakom slučaju, to je prihod. Prema zakonu, potrebno je napraviti i obvezne odbitke u obliku poreza na dohodak. Razlika je samo u veličini osnovice bez poreza. U ovom će slučaju iznositi 250 tisuća rubalja. Ipak, ova opcija nije prikladna za utaju poreza. Štoviše, sudovi u takvim slučajevima obično zauzimaju mjesto regulatornog tijela, a ne subjekta.