Način upravljanja stambenom zgradom. Izravno upravljanje stambenom zgradom

Takav koncept kao "upravljanje stambenom zgradom" izostaje u stambenom kompleksu. Međutim, zakonodavstvo definira njegova glavna obilježja i pravila po kojima se provodi. Razmotrimo ih detaljnije.

Uobičajeni simptomi

Upravljanje višestambenim zgradama proces je koji zahtijeva vrijeme. Razdoblje u kojem se provodi ovisi o trajanju rada zgrade. To razdoblje započinje od trenutka erekcije i završava rušenjem. Upravljanje i održavanje stambene zgrade može biti u više oblika.

klasifikacija

Dodijelite upravljanje stanovanjem. Namijenjen je svim sobama, apartmanima, prostorijama koje su u legalnom vlasništvu jedne osobe. U praksi se mogu upravljati i vlasnici stambene zgrade ili subjekt koji ih uključuje. Što se tiče samog objekta, na LCD-u također nema jasne definicije. U vezi s tim, često se postavlja pitanje što se točno smatra stambenom zgradom, koliko bi prostora trebalo biti u njoj da bi se zgrada svrstala u ovu kategoriju. U praksi se takva zgrada može smatrati zgradom u kojoj 2 ili više soba ima najmanje jednog zakonitog vlasnika.

Predmetni sastav

Upravljanje stambenim zgradama mogu obavljati različite osobe. Na primjer, to može biti jedan subjekt, grupa od nekoliko građana, posebno formirano tijelo ili društvo. Oni djeluju na objekt kako bi osigurali njegovo funkcioniranje. Naslov:

1. Upravlja stambenom zgradom.
2. Donosi odluke.
3. Stvara uvjete za provedbu zadataka.

U praksi se izravno upravljanje stambenom zgradom može provesti od strane vlasnika prostorija ili osoba koje u njih sudjeluju. U nekim slučajevima vlast je dodijeljena lokalnim vlastima. Prema stavku 4 Čl. 161 ZhK, ako vlasnici sami nisu odabrali način upravljanja stambenom zgradom, onda uprava moskovske regije to čini umjesto njih.

svrhovitosti

Odabirom ovog ili onog načina upravljanja stambenom zgradom, vlasnici procjenjuju koliko će se u potpunosti ispuniti zadaci. To uključuje, posebno, osiguranje:

1. Sigurni i povoljni životni uvjeti.
2. Očuvanje imovine.
3. Rješavanje problema korištenja zajedničkih materijalnih vrijednosti.
4. Pravilno pružanje komunalnih usluga.

Upravljanje apartmanskom zgradom, čiji prostori pripadaju različitim građanima, može se provoditi isključivo pod jednakim uvjetima dogovorenim s njima. Vlasnici imovine mogu ih samostalno razvijati. U nekim slučajevima vlasnici delegiraju pravo na stvaranje jedinstvenih uvjeta ovlaštenoj osobi. Potonji zastupa interese vlasnika kod sklapanja ugovora s uslužnim organizacijama.

Postupak upravljanja stambenom zgradom

Zakonodavstvo obvezuje vlasnike da odaberu uslugu. Moglo bi biti:

1. Izravno upravljanje stambenom zgradom od strane vlasnika prostorija.
2. Stvaranje partnerstva vlasnika ili druge specijalizirane potrošačke zadruge.
3. Upravljanje stambenom zgradom od strane upravljačke organizacije.

Pitanje je, zašto bi ljudi to radili? To se objašnjava činjenicom da, posjedujući imovinu, građani su, osim prava, obdareni i odgovarajućim dužnostima i odgovorni su za njihovu provedbu.Svoju imovinu moraju koristiti i raspolagati na način koji ne dovodi u pitanje interese, zdravlje i život drugih.

Kriteriji odabira

Vlasnici prostora u stambenoj zgradi moraju odabrati opciju upravljanja tijekom godine od dana nadmetanja između lokalnih vlasti koje opslužuju tvrtke. Rezultat će ovisiti o broju stanova u zgradi, razini solventnosti i disciplini vlasnika. Uz to, ugled društava za upravljanje, priroda odnosa s poduzećima koja opskrbljuju sredstva, bilo da se radi o mjernim uređajima zajedničkih kuća i stanova, itd. Nisu od male važnosti.

Samoposluživanje

Ako upravljanje stambenom zgradom obavljaju vlasnici prostorija, svi odnosi s tvrtkama trećih strana koje pružaju određene usluge trebaju biti dokumentirane. Posebno se sklapaju ugovori za zbrinjavanje vode, toplu / hladnu vodu, električnu energiju, plin i grijanje. U ovom slučaju se potpisuju ugovori sa svakim vlasnikom stanova. Pored toga, sklapaju se ugovori s poduzećima koja pružaju usluge popravljanja imovine koja je uobičajena u zgradi. Takvi se sporazumi potpisuju s većinom ili sa svim vlasnicima.

PC, HOA, LCD

Upravljanje stambenom zgradom može obavljati partnerstvo (zadruga). Takve pravne osobe imaju pravo sklopiti ugovore sa vlasnicima za:

• Pružanje komunalnih usluga.
• Održavanje i popravak zajedničke imovine.
• Upravljanje stambenom zgradom itd.

Sheme interakcija

Vlasnici prostora mogu prenijeti svoja prava na zaključivanje ugovora o pružanju stambenih i komunalnih usluga partnerstvu vlasnika. To se može utvrditi odlukom usvojenom na općoj skupštini u statutu same zadruge. Vlasnici prostora također imaju mogućnost prenosa prava na sklapanje ugovora na partnerstvo, a ono zauzvrat potpisuje ugovor s društvom za upravljanje. Ona traži dobavljače i s njima sastavlja relevantne sporazume.

Upravljanje stambenom zgradom od strane tvrtke za upravljanje

Glavni uvjet za odabir ove opcije usluge je ugovor. Uzorak ugovora o upravljanju stambenim objektima uključuje obavezne odjeljke. Posebno treba istaknuti:

1. Zajedničko vlasništvo na kojem će se usluga pružati, adresa njegova mjesta.
2. Popis radova i usluga za popravak i održavanje materijalnih dobara, pravila u skladu s kojima se može mijenjati, popis stambenih i komunalnih usluga.
3. Uvjeti utvrđivanja vrijednosti ugovora, visine plaćanja usluge, određivanje veličine komunalnih računa. Također formulira postupak prikupljanja iznosa.
4. Pravila za praćenje izvršenja svojih obveza od strane pružatelja usluga.

KZ odredbe

Ugovor koji je sklopljen s upravljačkom organizacijom u svakom je pogledu okarakteriziran kao ugovor o pružanju plaćenih usluga. Ovaj je oblik predviđen u građanskom pravu. Prema čl. 780 Građanskog zakonika, ako u samom ugovoru nije drugačije određeno, društvo za upravljanje mora pružiti usluge osobno. To znači da izvođač u potpunosti ili djelomično pruža usluge ili djeluje kao posrednik između vlasnika prostora i dobavljača.

Temeljne razlike između opcija

Upravljanje od strane vlasnika može biti izravno, povjerljivo i neizravno. U prvom slučaju građani samostalno opslužuju zajedničku imovinu. Neizravno upravljanje uključuje prijenos nekih funkcija na druge osobe (ili na jednu). Entitet domaćin može biti i pravna i fizička osoba. U potonjem slučaju oni mogu biti jedan od vlasnika prostora u kući.Vlasnici mogu formirati izabrano tijelo u obliku odbora ili imenovanjem ovlaštene osobe iz svog kruga i tako stvoriti pravnu osobu. Na primjer, to može biti HOA. U ovom slučaju, partnerstvo postaje njihovo društvo za upravljanje. Vlasnici soba mogu učiniti drugačije. Oni imaju pravo povjeriti uslugu neovlaštenim osobama koje nisu dio njihovog kruga.

Mogu biti angažirani menadžer ili organizacija. U tom slučaju vlasnici prostorija sklapaju odgovarajući sporazum s tim osobama. Ako upravljanje obavljaju sami vlasnici prostorija, ugovor se ne potpisuje. Osnovano društvo ili ovlaštena osoba obavlja svoje funkcije u skladu s statutom. On je, pak, odobren na općoj skupštini. Treba reći da u praksi vlasnici kuća istodobno koriste i izravno i neizravno upravljanje. Na primjer, u slučaju formiranja HOA-e, neke od funkcija, u pravilu, najvažnije, provode sami vlasnici. O važnim pitanjima odluke se donose na općim skupštinama. Drugi dio zadataka obavlja se putem odabranog odbora, a treći obavlja njegov predsjednik. Pored toga, stvara se revizijsko povjerenstvo koje pruža kontrolu nad financijskim radom izabranog tijela.

Ključne točke

Pitanje odabira organizacije upravljanja danas je najrelevantnije među vlasnicima. Naravno, svi žele visoku razinu usluge. Međutim, mnogi su zabrinuti da će ispasti "kao i uvijek". Da bi izbjegli probleme, vlasnici moraju odlučiti što točno žele u omjeru kvalitete usluga i njihove cijene. Postoje 3 najčešće opcije:

1. Ne mijenjajte ništa, neka upravljanje obavlja Ured za stanovanje, Kazneni zakon, DES. Kvaliteta u ovom slučaju neće biti najviša, ali cijena usluga je sasvim prihvatljiva. U ovoj situaciji, vlasnici stanova radije ne rizikuju i ne žuri s odabirom organizacije.
2. Pronađite pravnu osobu koja bi pružala bolje usluge. U skladu s tim, plaćanje će postati veće. Neki se vlasnici pokušavaju s takvim uvjetima dogovoriti s trenutnim stambenim uredom.
3. Trebate odabrati privatnu malu tvrtku. Pružala bi usluge lošije kvalitete od usluga stambene službe, ali po još nižoj cijeni.

Praktična provedba

Kao što pokazuje praksa, stanovnici kuća u kojima stambeno udruženje aktivno radi češće reagiraju na kvalitetu usluga. S tim u vezi, preporučljivo je provjeriti postoji li na području prikladan HOA koji bi zgradu mogao odvesti na održavanje po predloženoj cijeni. Prije nego što se obratite ploči, preporučljivo je ući na trijemove, pregledati stanje stubišta, hodnika, procijeniti dvorište. Da biste imali bolju predstavu o radu HOA-e, trebali biste sami razgovarati sa stanovnicima različitih dobnih skupina, saznajte koliko oni plaćaju uslugu, što im se sviđa u radu udruge i što im ne odgovara. Ako su informacije općenito pozitivne, tada se može postići dogovor.

Radno iskustvo udruge

On djeluje kao jedan od najvažnijih kriterija pri odabiru uslužne organizacije. Poželjno je, naravno, dugo iskustvo. Međutim, nedavno se povremeno pojavljuju nove udruge, koje također ne bi trebale biti otpisane. Preporučljivo je saznati podatke o stručnjacima koji tamo rade, gdje su ranije obavljali svoje aktivnosti, tko je osnivač. Ako se radi o bivšim zaposlenicima DEZ-a, onda, prema tome, imaju određeno iskustvo u radu i održavanju stambenih zgrada. U ovom slučaju, vrijedno je razgovora da se to osobno skine i otkrije zašto su napustili svoje prethodno radno mjesto, koje ciljeve su sebi postavili sada.

Cijene usluga

Na primjer, u komunikaciji s predstavnicima uslužne organizacije, treba upozoriti ne samo na visoke, već i na niske cijene usluga u usporedbi s onim što je bilo dostupno u vrijeme rada Ureda za stanovanje. Ovdje biste trebali saznati od čega se sastoji ova ili ona cijena. Za najznačajnije iznose trebali biste postaviti sva svoja pitanja.

usporedba

Ako se općenito razgovor s predstavnicima uslužne udruge položio, nemojte žuriti sa sklapanjem ugovora. Preporučljivo je zaobići još 2-3 HOA-e i saznati sve informacije od njih. Nakon toga, trebali biste usporediti podatke, procijeniti prednosti i nedostatke i iznijeti prijedlog za raspravu. Ako sumnje ostanu, treba sklopiti sporazum o minimalnom razdoblju od jedne godine. Ako nakon njegovog isteka bude jasno da je izbor napravljen ispravno, možete produžiti ugovor. Pa, ako se udruga nije suočila sa svojim odgovornostima, bolje je raskinuti sporazum.

Financijsko pitanje

Jedan od značajnih nedostataka odabira uslužne tvrtke u usporedbi s HOA-om ili samoupravljanjem jest činjenica da je novac vlasnika koji im je dodijeljen za plaćanje usluga na raspolaganju treća pravna osoba. To je prilično teško utjecati na njega u smislu učinkovite i ciljane upotrebe sredstava. To se posebno odnosi kada su lokalne vlasti odabrale organizaciju za upravljanje. U ovom slučaju vlasnici će se zapravo nametnuti onim uvjetima koje izvršna tijela smatraju neophodnim.

Zajamčena sigurnost sredstava

Ovo pitanje u okviru interakcije s upravljačkom organizacijom u pravilu ostaje otvoreno. Konkretno, govorimo o sredstvima dodijeljenim za remont. Nije ih svaka kuća uspjela akumulirati u roku od 1-5 godina (tijekom cijelog trajanja ugovora). Postoje slučajevi kad se vlasnici odluče promijeniti udrugu usluga, a sredstva se nalaze na njegovom računu. U ovom slučaju nije jasno kako će novac biti prebačen u formirani HOA ili neku drugu tvrtku. Može se dogoditi da udruga bankrotira, likvidira ili preuzme kredit od banke i nestane. Rješavanje pitanja vraćanja svojih sredstava vlasnicima bit će krajnje problematično. Druga je situacija s HOA-om. Djelujući kao pravna osoba, partnerstvo može otvoriti poseban račun u banci i godišnje izvještavati o svom statusu vlasnicima. U ovom slučaju, naravno, postoje veća jamstva za sigurnost sredstava.

Lokalna vlast

Oni su postavljeni u h. 3 članka. 156 LCD Teritorijalne vlasti imaju pravo utvrditi iznos plaćanja za održavanje i popravak objekta samo ako vlasnici prostorija nisu na vrijeme odabrali način upravljanja svojim domom ili je donesena odluka, ali nije provedena. Prema zakonu, lokalne izvršne strukture same mogu odrediti udrugu koja će pružiti sve potrebne usluge. U praksi se često održavaju otvoreni natječaji zbog kojih je tvrtka dodijeljena kući. Vrijedi napomenuti da će ovdje sve ovisiti o lokalnim vlastima. Nedvojbeno, zakon utvrđuje granice ovlasti, određena ograničenja. Ali općenito, mišljenja stanovnika u takvim slučajevima se ne pitaju. Stoga je poželjnije donijeti odluku i odabrati pravnu osobu koja će pružati uslugu.