Problem komunalnih organizacija doveo je do toga da sve više kuća postaje kooperativno i odlaze na samoposluživanje. Hoće li to biti dobro ili loše, samo će stanovnici svake kuće odlučiti, ali postalo je mnogo lakše pratiti kamo ide najam i novac doniran za popravak. Ovaj članak bit će posvećen takozvanoj neprofitnoj organizaciji HOA. Riječ je o udruzi vlasnika stanova i nestambenih prostora u višestambenim zgradama, koji svu energiju i financije ulažu u poboljšanje zgrade u kojoj se nalazi njihova imovina. Dakle, u nastavku će biti detaljnije razmotrene odgovornosti HOA-e, što je to i kako organizirati takvu udrugu.
Legalnost HOA
Ako je prije zakonodavstvo donekle ograničavalo mogućnosti različitih stambenih udruga, zahvaljujući promjenama uvedenim u Stambenom zakonu Ruske Federacije, opseg HOA u pogledu rješavanja trenutnih stambenih problema značajno se proširio. I najvažnije, prema Čl. 135 Zajedničko upravljanje LCD vlasnicima u okviru raspolaganja zajedničkom imovinom postalo je legalno. Sada se ne trebate pouzdati u komunalije i čekati kao manna nebeskih popravaka na ulazu. Stanovnici se mogu pobrinuti za sve probleme održavanja kuće i samostalno planirati popravne radove, troškove i druga organizacijska pitanja.
U skladu s članak 136 LCD RF vlasnici stambenih i nestambenih prostora smještenih u istoj kući mogu stvoriti samo jedno partnerstvo vlasnika kuća. Takva organizacija može kombinirati nekoliko susjednih višestambenih zgrada koje se nalaze na susjednim zemljišnim parcelama sa zajedničkim inženjerskim mrežama i drugom infrastrukturom. Udruga vlasnika domova je tvrtka za upravljanje koja se bavi uljepšavanjem, a zakon ne zabranjuje kombiniranje nekoliko partnerstava za zajedničko upravljanje.
Kako stvoriti HOA?
Prije svega, potrebno je utvrditi koncept HOA, što je to i kako organizirati ovu zajednicu. Skraćenica sama za sebe znači „partnerstvo vlasnika kuća“. U principu, već se iz punog naziva jasno vidi da je to upravno tijelo koje je preuzelo na sebe sve probleme povezane sa održavanjem zgrade u dobrom stanju. Ali kako stvoriti takvo partnerstvo da potpuno odbije usluge zheka? Odmah treba reći da je to naporan proces, ali sasvim opravdan. Stvaranje se mora dogoditi strogo u skladu sa zakonom. Istovremeno, morate shvatiti da je HOA pravna osoba, i stoga je potrebno izraditi povelju, odrediti predsjednika i članove odbora i tek nakon toga registrirati.
Inicijativna grupa
Jasno je da je za odlučivanje vlasnika u zajedništvu potreban inicijator. Prema zakonu aktivista mora biti najmanje 5 osoba. Da bi mogli pravilno uspostaviti partnerstvo, moraju ili imati iskustva u takvom poslu, ili imati pravnu ili računovodstvenu edukaciju. U pravilu, upravo ti aktivisti čine odbor HOA-e. To su ljudi koji će riješiti sve goruće probleme i njihovo uklanjanje. Inicijativna skupina mora obavijestiti sve stanovnike o njihovim namjerama i održati sastanak vlasnika stanova.
Pravila obavijesti o sastancima
Prije svega, aktivisti bi trebali obavijestiti sve vlasnike stambenih i nestambenih prostora da će se sastanak održati.U tom slučaju, obavijest treba dostaviti 10 dana prije određenog datuma i dostaviti je izravno rukama koje nisu prijavljene u stanu, odnosno vlasnicima protiv primitka. Ako u stanu ima nekoliko vlasnika, pozivnicu treba uručiti svima, osim djeci mlađoj od 18 godina.
Obavijest mora navesti razlog naplate. Mora se napomenuti da se svi vlasnici moraju pojaviti s putovnicama i potvrdama o vlasništvu.
Prilikom slanja obavijesti neophodno je čuvati potvrde o poštanskim uslugama kako bi se po potrebi moglo dokazati da je sastanak održan na način predviđen zakonom. Ako iz bilo kojeg razloga jedan od vlasnika kuća ne može prisustvovati sastanku, može rukom napisati punomoć za jednog od svojih susjeda (vlasnika) koji ima na umu.
Pravila sastanka
Vrlo je važno da se na sastanku raspravljalo samo o onim pitanjima koja su navedena u pozivu, a to su: relevantnost postojanja HOA-e i razlozi za njegovo stvaranje. Postupak sastavljanja jasno je opisan u članku 146. LC.
Mora se glasati kako bi svi mogli izraziti svoju volju u vezi s partnerstvom koje se stvara. Pravila glasanja su sljedeća:
- Svi vlasnici moraju dati glasačke listiće u kojima su samo dvije točke „za“ i „protiv“ HOA. To se radi kako bi se lakše brojalo glasova i sve te dokumente prikvačilo na protokol. Ako postoje drugi problemi u glasačkim listićima, može doći do zbrke.
- Nakon što je većina vlasnika izglasala „za“, odmah će biti potrebno izabrati predsjednika i upravni odbor, kako to zahtijeva članak 147. LC RF. Biraju se na određeno razdoblje određeno u Povelji organizacije. Upravni odbor i predsjednik HOA-e je upravno tijelo partnerstva. Oni bi trebali biti izabrani iz vlasnika stanova u kući koja ide samoposluživanjem.
Povezana pitanja
Ovdje je na sastanku neophodno da se svi okupljeni moraju složiti oko Povelje o partnerstvu i ovjeriti ga. Da bi se poslije izbjegle bilo kakve sumnje i pitanja, bolje je pozvati javnog bilježnika izravno na sastanak kako bi se ovaj dokument legalizirao na licu mjesta odmah nakon prihvaćanja od strane javnosti.
Posljednja faza sastanka je sastavljanje protokola u kojem su uvedena sva pitanja o kojima se raspravljalo, prisutni i rezultati glasovanja u vezi s problemima HOA-e. Ta se akcija mora provesti svaki put kada se sazove opća skupština. Protokol mora biti ovjeren.
Pravila brojanja i nijanse glasovanja
Glasanje se može smatrati valjanim ako je u njemu sudjelovala više od polovice prisutnih. Ovdje je vrlo važno napomenuti da se vlasnik koji glasa za stvaranje partnerstva ne obvezuje ući u njega. Član HOA je osoba koja posjeduje stan ili nestambene prostorije, a koja je vlastitom rukom napisala zahtjev za pristupanje partnerstvu. Oni vlasnici koji su glasali "protiv" (uz glasovanje) u nastavku su dužni pridržavati se općeprihvaćenih pravila partnerstva, jer je većina odlučila stvoriti HOA. To znači da će svi oni koji se ne slažu morati živjeti po pravilima partnerstva.
Registracija HOA
HOA je pravna osoba, što znači da se mora registrirati u skladu s tim, imati vlastiti tekući račun i imati sve potrebne dokumente. Da bi se legaliziralo partnerstvo, predsjedavajući mora podnijeti zahtjev poreznoj upravi, sa sobom ponijeti putovnicu, ovjereni zapisnik sastanka, povelju i tamo napisati izjave prema uzoru. Također ćete morati platiti državnu naknadu za usluge organizacije u iznosu od 4000 rubalja.
Dobro je ako na ploči postoji osoba koja ima iskustva kao knjigovođa, jer će nakon registracije partnerstva u poreznom sustavu biti potrebno otvoriti HOA račun u banci i kuću prenijeti u njegovu bilancu. Premještaj se mora izvršiti u nazočnosti povjerenstva gradske uprave. O kreiranju računa mora biti obaviještena Gradska uprava.
Prava HOA
Na ramenima odbora raspoređuju se određene dužnosti i prava, koji su opisani u članak 137 LCD RF.
Na temelju ovog članka, HOA ima pravo:
- zaključiti ugovore s izvođačima radova o pružanju usluga i radova vezanih za popravke i uređenje kuće;
- odrediti procjena troškova godinu dana za održavanje zajedničke imovine partnerstva, troškove remonta, neophodnu obnovu i druge svrhe;
- odrediti veličinu plaćanja i jednokratne doprinose na temelju procijenjenih procjena u skladu s udjelom u zajedničkoj imovini svakog vlasnika pojedinačno;
- koristiti kreditna sredstva banaka za poboljšanje u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije;
- prodati ili zakupiti zajedničko vlasništvo partnerstva;
- prenositi sredstva osobama koje obavljaju usluge vezane za uređenje okoliša i popravke.
Ako to nije u suprotnosti sa zakonom, ploča može dati vlasništvo HOA-u na korištenje. Što to znači? Na primjer, to može biti zemljište namijenjeno razvoju za stanovanje ili izgradnju domaćinstava. Ovo također uključuje nadgradnje i restrukturiranje dijela zajedničkog vlasništva.
Odgovornosti HOA-e
Obveza HOA-e je da partnerstvo mora osigurati pravi sanitarni i tehnički uvjet stanogradnje. Istodobno, svi vlasnici dužni su davati utvrđene doprinose i plaćati sve radove koji se odnose na popravke i održavanje. HOA je dužan u svim transakcijama s trećim stranama djelovati isključivo u interesu vlasnika prostorija uključenih u partnerstvo.
Članstvo u HOA
Vrijedi li se pridružiti partnerstvu? Pitanje je, naravno, zanimljivo i nema jasan odgovor. Ali ovdje trebate razumjeti što daje članstvo u HOA-i. Ovako ili onako, ali pozitivnom odlukom u korist stvaranja HOA-e, svi vlasnici će završiti u istom čamcu, pa će i protivnici morati igrati prema općenito prihvaćenim pravilima. Ovdje započinje zabava. Ako se pridružite HOA-u, vlasnik će imati pravo glasa, što znači da će se njegovo mišljenje uzeti u obzir pri odlučivanju o raznim pitanjima u vezi s održavanjem kuće u kojoj se stan nalazi. Tako, na primjer, ako se značajna zemljišna parcela pridruži kući, tada se na općoj skupštini može postaviti pitanje o njezinoj upotrebi i tada će svatko moći progovoriti što točno vidi u blizini kuće: na primjer, igralište ili parkiralište za automobile. Dakle, ako logično razmišljate, otkad je došlo do HOA-e, tada članstvo u partnerstvu neće biti suvišno.
HOA ili ZHEK
Kao što pokazuje praksa, mali broj stanovnika ostao je nezadovoljan nakon sklapanja partnerstva koje samo upravlja novcem i rješava goruće probleme u vezi s održavanjem i poboljšanjem kuće. HOA je neprofitna organizacija koja nema druge prihode osim doprinosa i uplata vlasnika. Ali ovdje ljudi mogu biti sigurni da će novac koji uplate ići za uređenje same kuće u kojoj se nalazi njihov stan. S zhekom je situacija nešto drugačija. Ali vjerojatno ne biste trebali razgovarati o onome što svi već znaju o komunalnom sustavu zemlje.
Uz sve prednosti koje pruža HOA, država otvara nove mogućnosti za partnerstvo. Prema Odjeljak 153 LCD RF partnerstvo može inicirati izgradnju dodatnih građevina i prostorija za opću upotrebu, uključujući stvaranje prihoda.Na primjer, uzmite dozvolu i pričvrstite kafić ili dućan na kuću.
Što učiniti s neplaćenicima?
Što učiniti ako jedan od vlasnika ignorira obvezne doprinose i ne sudjeluje u plaćanju popravaka, motivirajući se da nije pristao služiti HOA-i? Da ovo neslaganje ne daje nikakvo pravo na plaćanje već je jasno, ali evo što učiniti odboru u ovoj situaciji? Jedini izlaz iz situacije je putem sudskog izvršenja. Stvar, naravno, nije baš ugodna i trajat će vremena, izvršno tijelo će odlukom suda uskratiti potreban iznos od nepažljivog uplatitelja (naravno, kao postotak plaće).
Ako kuća, koja je prešla na samoposlugu, ima neprivatizirane stanove, onda treba razumjeti da njihov dio doprinosa moraju uplatiti općinske vlasti, budući da su oni vlasnici. Ako se doprinosi za ove stanove ne zaprime u HOA, to se može zatražiti i putem suda.
