Egy apartmanház kezelésének módja. Lakóépület közvetlen irányítása

A lakóépületben nem létezik olyan fogalom, mint a "lakóépület kezelése". A jogszabály azonban meghatározza annak főbb jellemzőit és végrehajtásának szabályait. Tekintsük őket részletesebben.

Gyakori tünetek

A többlakásos épületek kezelése időigényes folyamat. Az elvégzés időtartama az épület üzemeltetésének időtartamától függ. Ez az időszak az erekció pillanatától kezdődik és a bontással ér véget. Lakóépület kezelése és karbantartása sokféle lehet.

besorolás

Helyezze el a házkezelést. Célja minden szoba, apartman, helyiség, amelyek egy személy törvényes birtokában vannak. A gyakorlatban az apartmanház tulajdonosai vagy az általuk bevont szervezet is irányíthatók. Ami az objektumot illeti, az LCD-n szintén nincs egyértelmű meghatározás. Ebben a tekintetben gyakran felmerül a kérdés, hogy pontosan mit kell apartmanháznak tekinteni, hány helyiségnek kell lennie abban, hogy egy épületet ebbe a kategóriába lehessen besorolni. A gyakorlatban egy ilyen épület olyan épületnek tekinthető, amelyben legalább két szoba rendelkezik legalább egy törvényes tulajdonosval.

Tárgy összetétele

Az apartmanházak kezelését különböző személyek végezhetik. Például lehet egy alany, több polgárból álló csoport, egy speciálisan létrehozott testület vagy társadalom. A tárgyra hatnak, hogy biztosítsák annak működését. tárgya:

1. Lakóépületet kezel.
2. Döntéseket hoz.
3. Feltételeket teremt a feladatok végrehajtásához.

A gyakorlatban az apartmanház közvetlen kezelését a helyiség tulajdonosai vagy az általuk érintett személyek végezhetik. Bizonyos esetekben a hatáskör a helyi hatóságokra hárul. A (4) bekezdés szerint Art. 161 ZhK, ha a tulajdonosok maguk nem választották meg az apartmanház kezelésének módját, akkor a moszkvai régió igazgatása nekik megteszi.

céltudatosság

A lakóépület ezen vagy másik kezelési módjának kiválasztásával a tulajdonosok megítélik, hogy a feladatok miként teljesülnek. Ide tartoznak különösen a biztosítékok:

1. Biztonságos és kedvező életkörülmények.
2. Ingatlan megőrzése.
3. A közös anyagi értékek használatával kapcsolatos kérdések megoldása.
4. A közművek megfelelő ellátása.

A különféle állampolgárok tulajdonában lévő lakóházak kezelése kizárólag a velük megállapodott egységes feltételek mellett végezhető. Az ingatlantulajdonosok maguk fejleszthetik ki őket. Egyes esetekben a tulajdonosok az egységes feltételek megteremtésének jogát átruházzák egy felhatalmazott személyre. Ez utóbbi képviseli a tulajdonosok érdekeit abban, hogy megállapodásokat kössenek a szolgáltató szervezetekkel.

Lakásépítési eljárás

A jogszabályok arra kötelezik a tulajdonosokat, hogy válasszanak szolgáltatási lehetőséget. Ez lehet:

1. Az apartmanház közvetlen irányítása a helyiségek tulajdonosai által.
2. Tulajdonos-társulás vagy más speciális fogyasztói szövetkezet létrehozása.
3. Lakóház menedzsmentje menedzsment szervezet által.

A kérdés az, hogy miért kellene ezt tennie az emberek? Ez azzal magyarázható, hogy a polgárok - a vagyontulajdon mellett - a jogokon túlmenően a vonatkozó kötelezettségeket is felruházják, és felelősek azok végrehajtásáért.Vagyonát olyan módon kell használniuk és elidegeníteniük, amely nem sérti mások érdekeit, egészségét és életét.

Kiválasztási kritériumok

A lakóépületben lévő ingatlantulajdonosoknak az év során a vállalkozásokat kiszolgáló helyi hatóságok közötti verseny napjától kell választaniuk a menedzsment lehetőséget. Az eredmény az épületben található apartmanok számától, a fizetőképesség szintjétől és a tulajdonosok fegyelemétől függ. Ezenkívül az alapkezelő társaságok hírneve, az erőforrásokat szolgáltató vállalkozásokkal fennálló kapcsolatok jellege sem a házak és a lakások mérőberendezései, stb.

Saját vendéglátás

Ha az apartmanház irányítását a helyiségek tulajdonosai végzik, akkor dokumentálni kell az összes szolgáltatást harmadik fél vállalkozásaival, amelyek bizonyos szolgáltatásokat nyújtanak. Különösen a víz ártalmatlanítását, meleg / hideg vízellátását, villamos energiát, gázt és fűtést érintő megállapodásokat kötnek. Ebben az esetben szerződéseket kötnek a lakások minden tulajdonosával. Ezenkívül megállapodásokat kötnek azokkal a vállalkozásokkal, amelyek az épületben általános ingatlanjavítási szolgáltatásokat nyújtanak. Az ilyen megállapodásokat a többséggel vagy a tulajdonosokkal kell aláírni.

PC, HOA, LCD

Lakóépület kezelését partnerség (szövetkezet) valósíthatja meg. Az ilyen jogi személyek jogosultak megállapodásokat kötni a tulajdonosokkal a következők érdekében:

• Közművek biztosítása.
• Közös vagyon karbantartása és javítása.
• Lakóház kezelése stb.

Interakciós rendszerek

A helyiségek tulajdonosai átruházhatják a ház és a kommunális szolgáltatások nyújtására vonatkozó megállapodások megkötésére vonatkozó jogaikat a tulajdonosok partnerségére. Ezt egy közgyűlésen elfogadott határozat rögzítheti maga a szövetkezet alapszabályában. A helyiségek tulajdonosainak lehetősége van arra is, hogy átruházják a szerződéskötési jogot a társaságra, és ez viszont megállapodást ír alá az alapkezelő társasággal. Beszállítókat keres, és releváns megállapodásokat köt velük.

Lakóház kezelése alapkezelő társaság által

Ennek a szolgáltatási lehetőségnek a kiválasztásának fő feltétele a megállapodás. A mintalakásos házkezelési szerződés kötelező szakaszokat tartalmaz. Különösen a következőket kell tartalmaznia:

1. Az a közös tulajdon, amelyre vonatkozóan a szolgáltatást nyújtják, a helyének címe.
2. Az anyagi javak javításával és karbantartásával kapcsolatos munkák és szolgáltatások jegyzéke, a változtatható szabályok, a lakhatási és kommunális szolgáltatások jegyzéke.
3. A megállapodás értékének, a szolgáltatásokért fizetendő összeg megállapításának feltételei, a közüzemi számlák méretének meghatározása. Meghatározza az összegek kiszámításának eljárását is.
4. A kötelezettségeknek a szolgáltató társaság általi végrehajtásának ellenőrzésére vonatkozó szabályok.

CC rendelkezések

Az irányító szervezettel megkötött szerződést minden tekintetben a fizetett szolgáltatások nyújtásáról szóló megállapodás jellemzi. Ezt a formát a polgári jog írja elő. Az Art. 780. számú polgári törvénykönyv, kivéve, ha maga a szerződés másként rendelkezik, az irányító társaságnak személyesen kell nyújtania a szolgáltatásokat. Ez azt jelenti, hogy a vállalkozó teljes egészében vagy részben szolgáltatásokat nyújt, vagy közvetítőként működik a helyiségek tulajdonosai és a beszállítók között.

Alapvető különbségek a lehetőségek között

A tulajdonosok általi irányítás lehet közvetlen, bizalmi és közvetett. Az első esetben a polgárok egyedül szolgálják a közös vagyont. A közvetett irányítás magában foglalja bizonyos funkciók átadását más (vagy egy) személyek számára. A fogadó szervezet lehet jogi és magánszemély is. Az utóbbi esetben a házban a helyiségek egyike lehet.A tulajdonosok választott testületet hozhatnak létre testület formájában vagy felhatalmazott személy kinevezésével a körükből, így jogi személyt hoznak létre. Például a HOA. Ebben az esetben a társulás lesz az alapkezelő társaság. A szobatulajdonosok másképp tehetnek. Joguk van arra, hogy a szolgáltatást illetéktelen személyekre bízza, akik nem tartoznak a körükbe.

Lehet bérelt menedzser vagy szervezet. Ebben az esetben a helyiségek tulajdonosai megfelelő megállapodást kötnek ezekkel a személyekkel. Ha az irányítást a helyiség tulajdonosai végzik, a szerződést nem írják alá. Az alapított társaság vagy meghatalmazott személy feladatait az alapszabály szerint látja el. Őt viszont közgyűlésen hagyják jóvá. Azt kell mondani, hogy a gyakorlatban a háztulajdonosok egyszerre használják a közvetlen és a közvetett irányítást is. Például HOA kialakítása esetén néhány funkciót, általában a legfontosabb, maguk a tulajdonosok hajtják végre. Fontos kérdésekben a közgyűlés döntéseket hoz. A feladatok egy részét a kiválasztott testület végzi, a harmadik feladatot az elnök személyesen látja el. Ezen felül egy audit bizottság jön létre, amely ellenőrzi a megválasztott testület pénzügyi munkáját.

Főbb kérdések

A vezetõ szervezet kiválasztásának kérdése manapság a legfontosabb a tulajdonosok körében. Természetesen mindenki magas szintű szolgáltatást akar. Sokan attól tartanak, hogy "mint mindig" kiderül. A problémák elkerülése érdekében a tulajdonosoknak el kell dönteni, hogy pontosan mit akarnak a szolgáltatások minőségének és költségének arányában. Három leggyakoribb lehetőség van:

1. Ne változtasson semmit, hagyja, hogy az irányítást a Lakásügyi Hivatal büntető törvénykönyv (DES) végzi. A minőség ebben az esetben nem lesz a legmagasabb, de a szolgáltatások költsége meglehetősen elfogadható. Ebben a helyzetben a lakástulajdonosok inkább nem vállalnak kockázatot, és nem sietenek választani a szervezetet.
2. Keressen olyan jogi személyt, amely jobb szolgáltatásokat nyújtana. Ennek megfelelően a fizetés magasabb lesz. Egyes tulajdonosok megpróbálnak megállapodni ezekben a feltételekben a jelenlegi Lakásirodával.
3. Ki kell választania egy privát kisvállalkozást. Nem rosszabb minőségű szolgáltatásokat nyújtana, mint a Lakásiroda, minőségi, de még alacsonyabb áron is.

Gyakorlati megvalósítás

Mint a gyakorlat azt mutatja, azoknak a házaknak a lakói, amelyekben a lakásszövetkezet aktívan dolgozik, gyakrabban pozitívan reagálnak a szolgáltatások minőségére. E tekintetben tanácsos ellenőrizni, hogy van-e megfelelő HOA a területen, amely az épületet karbantartás céljából a javasolt áron veheti igénybe. A fórumhoz való kapcsolatfelvétel előtt tanácsos bemenni a tornácokba, ellenőrizni a lépcsőházak, folyosók állapotát, értékelni az udvarot. A HOA munkájának jobb megértése érdekében beszéljen maguk a különféle korú lakossággal, megtudja, mennyit fizetnek a szolgáltatásért, mit szereznek az egyesület munkájában, és mi nem illik hozzájuk. Ha az információ általában pozitív, akkor megállapodást lehet kötni.

Egyesület munkatapasztalata

Az egyik legfontosabb szempont a szolgáltató szervezet kiválasztásakor. Kedvező, természetesen, hosszú tapasztalat. A közelmúltban azonban rendszeresen megjelennek új társulások, amelyeket szintén nem szabad leírni. Célszerű információt találni az ott dolgozó szakemberekről, ahol korábban végezték tevékenységüket, ki az alapító. Ha ezek a DEZ volt alkalmazottai, akkor ennek megfelelően vannak tapasztalataik a lakóépületek üzemeltetésében és karbantartásában. Ebben az esetben érdemes beszélni, hogy személyesen vegye le, hogy kiderítse, miért hagyták el korábbi munkahelyüket, milyen célokat állítottak fel maguk számára.

Szolgáltatási árak

A szolgáltató szervezet képviselőivel folytatott kommunikáció során nemcsak a szolgáltatások magas, hanem alacsony költségeit is figyelmeztetni kell, összehasonlítva például azzal, ami a Lakásiroda munkája idején rendelkezésre állt. Itt meg kell tudnia, hogy mi az ez vagy az ár. A legjelentősebb összegek esetén kérdezze meg minden kérdését.

összehasonlítás

Ha általában a szolgáltató társaság képviselőivel folytatott beszélgetés kedvezően fejlődött, ne siess a megállapodás megkötésére. Célszerű további 2-3 HOA-t megkerülni, hogy tőlük megtudja az összes információt. Ezt követően össze kell hasonlítania az információkat, ki kell értékelnie az előnyöket és hátrányokat, és javaslatot kell benyújtania a megbeszélésre. Ha továbbra is fennállnak kétségei, megállapodást kell kötni legalább egy évre. Ha lejárata után egyértelmű, hogy a választás helyes volt, meghosszabbíthatja a szerződést. Nos, ha az egyesület nem tudta megbirkózni a felelősségével, akkor jobb, ha megszünteti a megállapodást.

Pénzügyi kérdés

A szolgáltató társaság kiválasztásának egyik jelentős hátránya a HOA-hoz vagy az önkormányzathoz képest az a tény, hogy a tulajdonosok által a szolgáltatásokért fizetett pénz harmadik személy jogi személy rendelkezésére áll. A források hatékony és célzott felhasználása szempontjából meglehetősen nehéz befolyásolni. Ez különösen igaz, ha a helyi hatóságok kiválasztják az irányító szervezetet. Ebben az esetben a tulajdonosokat valójában azon feltételek mellett fogják kivetni, amelyeket a végrehajtó szervek szükségesnek tartanak.

A pénzeszközök garantált biztonsága

Ez a kérdés az irányító szervezettel folytatott interakció keretében általában nyitott. Különösen a nagyjavításra elkülönített alapokról beszélünk. Nem minden házban sikerül felhalmozni őket 1-5 éven belül (a szerződés teljes időtartama alatt). Vannak idők, amikor a tulajdonosok úgy döntenek, hogy megváltoztatják a szolgáltató társaságot, és a pénzeszközök az ő számláján vannak. Ebben az esetben nem egyértelmű, hogy a pénzt hogyan továbbítják egy megalakult HOA-nak vagy más társaságnak. Előfordulhat, hogy az egyesület csődbe megy, felszámolódik, hitelt vesz a bankból, és eltűnik. Rendkívül nehéz lesz a pénzeszközök tulajdonosoknak történő visszatérítésének megoldása. Másik helyzet a HOA-val. Jogi személyként eljárva a társaság külön számlát nyithat a bankban, és állapotáról évente jelentést készíthet a tulajdonosoknak. Ebben az esetben természetesen több garancia van a pénzeszközök biztonságára.

Helyi önkormányzat

Ezeket a h. Cikk tartalmazza. 156 LCD A területi hatóságoknak csak akkor szabad megállapítani a tárgy karbantartásáért és javításáért fizetendő összeg összegét, ha a helyiségek tulajdonosai nem választották meg házuk időben történő kezelésének módját, vagy döntés született, de nem hajtották végre azokat. A törvény szerint a helyi végrehajtó struktúrák maguk határozhatják meg az egyesületet, amely biztosítja az összes szükséges szolgáltatást. A gyakorlatban gyakran nyílt versenyeket tartanak, amelyek eredményeként egy társaságot kineveznek egy házhoz. Érdemes megjegyezni, hogy itt minden a helyi hatóságoktól függ. Kétségtelen, hogy a törvény meghatározza a hatalom korlátait, bizonyos korlátozásokat. De általában nem kérdezik a lakosok véleményét ilyen esetekben. Ezért tanácsos döntést hozni, és kiválasztani azt a jogi személyt, amely a szolgáltatást nyújtja.