מפעלים רוסים רבים שואפים לחתום על הסכם שכירות רכוש עם גוף ממשלתי זה או אחר - מדינה או עירונית. לשם כך, נציגי העסקים שמחים להשתתף בתחרויות ומכירות פומביות שונות. מה המטרה של יזמים המעורבים בתקשורת עם הרשויות?
שכור כדרך לחסוך
חכירה של רכוש עירוני היא הליך שבסביבה העסקית הרוסית נחשב כחלופה מצוינת להסכם הרלוונטי עם ארגון מסחרי.
הסיבה לכך היא שמחסן, משרד או בית מגורים כזה או אחר שיש לעירייה בדרך כלל זול בהרבה מהמתקן שמציעים גורמים משפטיים. ויזמים רבים שמחים מאוד לקבל את הזכות לחכור רכוש עירוני.
הפרטים של רכוש עירוני
מה הספציפיות של נדל"ן בבעלות הרשויות המקומיות? בהתאם להוראות סעיף 215 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, רכוש הנמצא בבעלות ערים, יישובים כפריים ויחידות אדמיניסטרטיביות-טריטוריאליות אחרות ברמת יישום הממשל העצמי המקומי, מסווג כסוג עירוני. לעתים קרובות סוג הנכס המתאים מוקצה למוסדות בודדים. אם זה לא כך, אז הוא נכלל כנכס באוצר העירוני.
אם יזם רוצה לברר אם ניתן לשכור נדל"ן מסוג מסוים של נכס עירוני, אז מידע כזה לרוב מתפרסם באתרי האינטרנט של הרשויות המקומיות. אך גם אם אין נתונים רלוונטיים על משאבי האינטרנט של העיריות מסיבה כלשהי, יש לאיש העסקים הזכות להגיש בקשה לממשל המקומי. השירות למסירת מידע רלוונטי ליזם צריך להינתן על ידי העירייה ללא עלות.
נושאי קשרי שכירות
ראוי לציין כי עבור יזמים ניתן לרכוש נכס לא רק של העירייה, אלא גם מסוג המדינה. ישנם מעט הבדלים מהותיים בין הנוהל בו מושכר נכס עירוני לבין פעולות דומות בהשתתפות רשויות המדינה, מכיוון שכל התהליכים הללו מוסדרים על ידי אותם חוקים.
סוגי חוזים
ניתן גם לציין כי ליסינג אינו האפשרות היחידה לאינטראקציה בין הרשות ברמה כזו או אחרת לבין המיזם. הספציפיות של החוזים הרלוונטיים היא בכך שהנכס מועבר על ידי המשכיר תמורת אגרה לשימוש זמני.
אפשרות אפשרית גם עם כריתת חוזה לשימוש מיותר. על פי חוזה כזה, בעל הנכס מחויב להעביר את הנכס לצד אחר, אשר בתורו, עליו להחזיר אותו לבעלים באותו מצב, תוך התחשבות בפחת המותר או בצורה הקבועה בחוזה.
בנוסף לסוגים כאלה של עסקאות כמו חכירה של רכוש ממלכתי ועירוני וחוזה לשימוש מיותר, ניתן גם לסכם חוזים לניהול נאמנות לרכוש. על פי הסכמים כאלה, העירייה או הגוף הממלכתי מעבירים את הנכס לצד שכנגד באדם של החברה לתקופה בלתי מוגבלת.בתורו, על הצד השני לנהל את הנכס שהתקבל לטובת בעליו או הנהנה אחר.
ניתן להחליף את החוזה, שנושא שכירותו של רכוש עירוני, בחוזה הקובע שמירה על נכס ושימוש בו-זמנית. וריאציה אפשרית גם עם ביצוע הסכם הלוואה, שנושאו הוא הסוג המקביל של נכסים מהותיים.
עם זאת, חכירה של רכוש פדרלי ועירוני בפועל מתבצעת בעיקר במסגרת חכירה רגילה. למרות שכמובן, ברמת עיריות ספציפיות באזור מסוים, גישות שונות בנושא האינטראקציה עם ארגונים אפשריות. העיקר הוא כי הפעולות הרלוונטיות של הרשויות אינן עומדות בסתירה לחקיקה המסדירה את יחסי מוסדות המדינה והעירייה עם מפעלים פרטיים.
תכונות של חוזי שכירות עם עיריות
המעשה המשפטי העיקרי המגדיר את נוהל השכרת הרכוש העירוני הוא החוק הפדרלי מס '135. בהתאם להוראותיו, ניתן להשכיר נכסים שאינם קבועים בצורה של בעלות כלכלית על גורם ברמת השלטון המקומי ליזמים בלבד על בסיס תחרותי (או מכירה פומבית). יש לבצע נוהל דומה אם הנכס שייך לעירייה מפעל יחידתי. וזה לא משנה אם זה בניהול כלכלי או מבצעי. אותם כללים יחולו אם הנכס בבעלות מוסד ממלכתי אוטונומי או גוף עירוני, אך בכפוף לניהול תפעולי.
פרטי תחרות
כך, בחלק מהמקרים, השכרת נכסים עירוניים אפשרית רק לאחר המכרז. הכללים שעל פיהם מאורגנים נהלים אלו קבועים באחד מהפקודות שירות השירות האנטונופול הפדרלי של הפדרציה הרוסית - הסוכנות שאחראית על נכונות האינטראקציה בין הממשלה לעסקים בהיבטים רבים. האקט הרגולטורי הרלוונטי שהוצא על ידי שירות האנטי-מונופול כולל רשימה של סוגי נכסים להשכרה בהם יש צורך במכרז. בתורו, הוראות צו FAS רוסיה יכולות להוסיף תקנות שהוצאו ברמה של עיריות בודדות. ככלל, מסמכים אלה זמינים באתרי הרשויות המקומיות.
המיוחד במינויים של קיום מכרזים, שנושאם כריתת הסכם שכירות עירוני, הוא שמידע לגבי אירועים אלו צריך להתפרסם באינטרנט בכתובת torgi.ru, השייך למשרד לפיתוח כלכלי.
כשלא נערכים תחרויות
ישנם מצבים בהם התחרויות המדוברות אינן נחוצות. באילו מקרים ניתן לשכור נכס עירוני ללא מתן הצעות מחיר? רגעים אלה מוסדרים על ידי המאמר ה -17 לחוק הפדרלי מס '135. קחו בחשבון אותם.
התרחיש הראשון, בהנחה ששכירת נכסים עירוניים אפשרית ללא מכרז, ניתנת לביצוע בהתאם להוראות הפרק החמישי לחוק הפדרלי מס '135, המשקף את האפשרות לקבוע העדפות מסוימות מצד הרשויות העירוניות.
התרחיש השני מניח שהתחרות כבר התקיימה, אולם על פי הכללים הכלולים בהוראות החוק הפדרלי מס '44, כלומר במסגרת החוזה העירוני. יחד עם זאת, תקופת החכירה של האובייקט לא יכולה להיות ארוכה יותר משך זמן החוזה המתאים.
האפשרות השלישית, במסגרתה המכרז אינו חובה, היא השכרת נכסים לתקופה שלא תעלה על 30 יום תוך שישה חודשים. יחד עם זאת, לא מקובל לסכם שוב הסכמים בין העירייה לאותה צד נגדי לאחר השלמת החוזה בתוך התקופה שצוינה.
עוד ניתן לציין כי המכרז, שנושאו חכירה של רכוש עירוני, אסור להתקיים אם משתמע הארכת החוזים הקיימים בין יזמים ועיריות.
אסור להתקיים את המכרז אם הזכויות בנכסים עירוניים ואחרים ניתנות לחברות מכוח הוראות האמנות הבינלאומיות שנחתמו על ידי הפדרציה הרוסית, הסכמים בין ממשלתיים וכן חוקים פדרליים הקובעים נוהל מיוחד לשימוש ברכוש ומעשים משפטיים אחרים: גזרות הנשיא, גזרות ממשלתיות או, למשל החלטות בית משפט שנכנסו לתוקף.
מכרזים אינם מתקיימים אם העירייה תורמת מבני פולחן, מבנים ואחרים סוגי רכוש ארגונים דתיים.
כמו כן, יתכן כי הצורך במכרז לא יהיה נחוץ אם הנכס מועבר לטובת רשויות אחרות ברמה המדינה או העירונית, כמו גם כספים מחוץ לתקציב או למשל הבנק המרכזי של רוסיה.
ניתן גם לציין כי הנוהל שבדקנו, במסגרתו מושכר רכוש של עיריות ורשויות מדינה, אינו חל על אותם אזורים המווסתים על ידי המקרקעין, המים, קוד היער של הפדרציה הרוסית, כמו גם על חוקי תת-קרקע.
נכס בשימוש: שתי אפשרויות
אז, ליזמים יש מספר הזדמנויות להעמיד לרשות משאב זול בצורה של רכוש עירוני. ראשית, ניתן לציין את העובדה שניתן לייצג חוזים בין ארגונים לרשויות במגוון רחב: בצורה של הסכמי שכירות, שימוש מיותר, ניהול אמון וכדומה. השימוש בכל אחת מהאפשרויות הקבועות בחקיקה של הפדרציה הרוסית אפשרי תחת שתי תוכניות עיקריות. :
- עם עריכת מכרזים (מכרזים או מכירות פומביות), שנושא זכותה של החברה לכרות הסכם מסוג זה או אחר עם העירייה או רשות המדינה;
- כריתת הסכם ללא מכרזים או מכירות פומביות בהתאם להוראות החוק.
במקרים מסוימים המכרזים המדוברים נקראים מכרזים, באחרים - מכירות פומביות. איזה מונח נכון יותר?
תחרות או מכירה פומבית?
בהתאם להקשר ולמספר מאפיינים ספציפיים של ההליך, ניתן להשתמש במונח זה והשני מטעמים לגיטימיים לחלוטין. אם מדובר בתחרות, ההנחה היא כי בקשות המשתתפים יוגשו בצורה סגורה (למשל במעטפות). המתחרים לא יידעו את פרטי היישומים.
המכירה הפומבית, בתורו, היא קביעת האופציה המועילה ביותר עבור העירייה בהתבסס בעיקר על הצעות מחיר לציבור. כלומר, משתתף כזה או אחר בתחרות על הזכות לסיים חוזה שכירות עירוני במהלך מה שהמתחרה מציע, ועשוי לנסות ולהציע הצעה המועילה יותר עבור הבעלים.
איך המכרזים
תלוי אם מכירה פומבית או מכרז מתקיימים, כללי ההצעה עשויים להשתנות מעט. כפי שציינו לעיל, אם זו שאלה של קיום תחרות, רק רשימת המשתתפים נותרה ציבורית. אם האירוע נערך במתכונת מכירה פומבית, כל המידע על המשתתפים והצעותיהם פתוח.
העירייה שבבעלותה הנכס מייצרת עמלה מיוחדת. הפונקציות העיקריות שלו הן: עבודה עם מעטפות הכוללות הצעות של מתמודדים, מציעים מעגל אנשים עם גישה למידע על האירוע, חקר היתרונות התחרותיים והתכונות האחרות של כל הצעה, קביעת המציעים המנצחים או המשתתפים במכירה הפומבית.
חכירה של רכוש עירוני אפשרית לא רק לגורמים משפטיים, אלא גם לאזרחים ויזמים בודדים.כלומר, נושאי היחסים המשפטיים בכל אחד ממצבים משפטיים אלה יכולים להשתתף בתחרויות ובמכרזים המדוברים.
סקירת אפליקציות
אנו בוחנים את ההיבט הנוגע לשיקול בקשות של מתמודדים. ההוראות העיקריות המסדירות את הנוהל הרלוונטי נקבעות ברמה של החקיקה העירונית. עם זאת, הניסוחים הבאים יכולים להיחשב טיפוסיים למדי.
עיריות בדרך כלל בודקות בקשות שהתקבלו תוך חודש מרגע שנשלח המסמך הרלוונטי על ידי המתמודד.
הבקשות נלמדות רק אם המסמכים שנקבעו בתקנות התחרות נשלחו יחד איתם. ככלל, הם הרשימה הבאה:
- הצהרה בכתב המופנית לראש הרשות;
- מסמכים מכוננים של המשתתף, תעודות רישום ישות משפטית וכן מקורות המאשרים את מעמדו של האדם שיחתום על חוזה השכירות אם החברה תעבור את המכרז;
- פרטי בנק מציע;
- מסמכים המשקפים את נתוני המאזן בעסק.
במקביל, הרשות האחראית על קיום המכרז רשאית לבקש מהמשתתף מסמכים אחרים, אם הדבר ניתן בחוק.
הקריטריון העיקרי לקביעת הזוכה בתחרות הוא התנאים הטובים ביותר לביצוע החוזה הרלוונטי. בתורו, הארגון שהציע לעירייה את שווי החוזה הגבוה ביותר מוכר כזוכה במכירה הפומבית. השכרת רכוש עירוני אפשרית רק לטובת הזוכים במכירה הפומבית.
העדפות
הוראות מעניינות כלולות במאמר ה -18 לחוק הפדרלי מס '209. נכתב כי לחברות קטנות ובינוניות יש את הזכות להסתמך על כמה אמצעי תמיכה מצד העיריות בצורה של תנאים מועדפים או משתמעים להעברת רכוש לשימוש זמני. במקרה זה, רשימות של רכוש הניתנות להשכרה כחלק מאמצעי תמיכה מתאימים צריכות להיות זמינות לקהל הרחב - בתקשורת או באתרי האינטרנט הרשמיים של הרשויות. השכרת נכס עירוני במתכונת מועדפת אפשרית לתקופה של 5 שנים לפחות. עם זאת, ניתן להפחית אותו אם הישות העסקית מגישה בקשה מתאימה.
השכרת רכוש עירוני ומע"מ
היבט חשוב הוא חישוב מע"מ בעת השכרת נכס עירוני. נושא תשלום המס הרלוונטי יהיה החברה ששכרה את הנכס.
שווי בסיס המס נקבע על ידי סיכום סכום שכר הדירה עבור כל נכס. על השוכר להפיק חשבונית תוך חמישה ימים מיום התשלום. כמו כן, חובתו היא להגיש החזר מע"מ לפני היום העשרים בחודש שלאחר תקופת המס.
לאן הולכות הכנסות שכירות?
לאן העירייה שולחת את הכספים שהתקבלו מחכירת הנכס? ככלל, התמורה מושקעת על עדכון ותחזוקה של הבסיס החומרי והטכני של הרשות. הכספים מועברים לחשבון תקציב מיוחד שממנו הם מועברים לחשבון המוסד עצמו בגבולות הקבועים בחוק.
