מהי חכירה מסחרית? כיצד נחתם הסכם שכר דירה מסחרי?

ישנן דרכים רבות לשכור דירה. שני עקרונות עיקריים מעוגנים בחוק הרוסי - דרך כריתת הסכמי שכירות מסחריים, כמו גם עם חתימת חוזה שכירות חברתי. במה הם נבדלים? אילו מקורות חקיקה שולטים בחוזים הרלוונטיים?

סוגים שונים של שכירות

מה ההבדל בין שכירות מסחרית לסוגים אחרים של עסקאות נדל"ן? ניתן לציין כי הפרטים של הסוג המקביל של יחסים משפטיים מוסדרים על ידי חקיקה אזרחית ודיור של הפדרציה הרוסית. על פי הוראות החוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, חוזה שכירות מרמז שאחד הצדדים שלו (הבעלים או גורם מורשה אחר) מספק מקום אחר בתשלום שעבורו חוקי, המלווה בזכות המגורים. מכיוון שיחסים במסגרת עסקה מסוג זה כוללים הסדר מזומנים, המשמעות היא שכירת הנחות מסחריות.

וריאציה אפשרית בה בעל המקום הוא רשות ציבורית או העירייה. במקרה זה, קרוב לוודאי שהדיון יהיה בנושא גיוס חברתי, אשר במסגרתו אין שכר דירה ככזה, כלומר אדם מעביר לרשויות סכום מסוים בהתאם לתעריף שנקבע.

עם זאת, מערכת היחסים בין אזרח לרשות הרלוונטית כרוכה לעתים קרובות בהסדר כספי כלשהו. ולכן מקורות משפטיים שונים מבוצרים, אמנם מונח לא רשמי, אך עדיין משמש באופן קבוע המאפיין מערכות יחסים כאלה - חכירה מסחרית חברתית.

סוגי תעסוקה חברתיים ומסחריים

כך או אחרת, מבחינת החקיקה האזרחית של הפדרציה הרוסית, שכירות חברתית ומסחרית הן קטגוריות משפטיות שונות לחלוטין. וזה למרות שההסכמים שמסדירים את היחסים הרלוונטיים כוללים כמה תכונות משותפות - כמו למשל הסכמה, תגמול (למרות שחלק מהעורכי דין רואים שמונח זה לא ממש מתאים לגיוס חברתי), כמו גם הדדיות.

לפיכך, חשוב מי הבעלים של המקום. עם זאת, עורכי דין מסוימים מציינים כי המדינה או העירייה עדיין עשויים להיות בעלים של נדל"ן במסגרת חוזה מסחרי, שאינו בעל אופי חברתי, שכירת עובדים. ולכן, לדעת המומחים, לא כל כך מעמד הבעלים הוא חשוב, אלא תוכן החוזה.

ישנם עורכי דין הסבורים כי חשוב בעיקרון מיהו המעביד. חכירה מסחרית חלה רק אם האדם שוכר את הנכס. נושא היחסים המשפטיים הרלוונטיים הנמצאים תחת הסדרת סעיפים דומים במשפט אזרחי, ישות משפטית, כפי שצוין על ידי עורכי דין, אינה יכולה להיות. עם זאת, ישנן אפשרויות בהן ארגונים פועלים כמתווכים בין הבעלים לאדם השוכר את הדירה.

כך או אחרת, החקיקה האזרחית של הפדרציה הרוסית קובעת שני סוגים עיקריים של הסכמי שכירות, שנושאם הוא נדל"ן למגורים. ראשית, זהו החוזה בפועל להשכרה מסחרית של דיור, במסגרתו יכול בעל הבית להיות ישות משפטית או אינדיבידואל, ורק אזרח יכול להיות דייר. שנית, זהו חוזה מכוון חברתית. המשכיר בה הוא המדינה או העירייה, החוכר הוא אינדיבידואל.

אחד הקריטריונים הבסיסיים המבדילים בין שכירות חברתית למסחרית הוא הפרטה. זה אפשרי רק אם המדינה מספקת דיור בסדר העדפה מתאים. ביחסים מסחריים הפרטה אפשרית, אם רק השוכר יקנה דיור מהבעלים.

שקול את הפרטים של כל אחד מהחוזים.

גיוס חברתי: פרטי חוזה

ההשכרה החברתית של דיור מוסדרת על ידי הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, וכן על ידי מקורות משפט רלוונטיים בתחום חקיקת הדיור, אליהם הקוד יכול להתייחס. התחום בו מתקיימים יחסים משפטיים מסוג זה, על פי הוראות הקוד, הוא צר מספיק - רק מלאי דיור ממלכתי או עירוני יכולים להיות נושא ההסכמים הרלוונטיים. גם המעמד החוקי של דיירי הדירות הוא חשוב.

בעל בית במסגרת חוזה שכירות חברתי הוא גוף ממשלתי שהוא הבעלים של בניין שנמצא בקרן דיור ברמה מסוימת - מדינה או עירונית.

בתורו, רק אזרח רוסיה יכול להיות דייר - דיור אינו מסופק לזרים במסגרת ההסכמים הרלוונטיים, אלא אם כן נקבע אחרת בחוקים.

זכותו של אדם לסמוך על כריתת חוזה שכירות חברתי עם המדינה או העירייה אם הוא מוכר כעניים באופן הקבוע בחוק, וכן זקוק לדיור.

שים לב שיכולים להיות מספר מעסיקים - ככלל, אלה בני אותה משפחה. יחד עם זאת זה יכול להיות קרובים רחוקים - אם הוכח שהם מנהלים משק בית משותף עם המעסיק. יתכן שאדם יזוהה כבן למשפחתו של אזרח ששוכר בית בבית משפט.

לכל מי שיכול לגור בדירה במסגרת חוזה עבודה סוציאלי יש אותן זכויות וחובות. התחייבויות העולות בהתאם לתנאי החוזה כפופות למילוי בתנאי אחריות משותפת של כל הגרים בדירה המושכרת מהמדינה או העירייה.

בהחלט יתכן, כפי שציינו לעיל, גם השכרה מסחרית של דיור מהמדינה. עם זאת, בפועל, אפילו חוזים כאלה, גם אם לא באופן רשמי, הם לרוב חברתיים. יתרה מזאת, כפי שמציינים כמה עורכי דין, יש להתייחס למונח "חברתי" בעיקר בהקשר של מתן תנאי מועדף על החוזה - בפרט מבחינת גובה שכר הדירה.

כיצד אמור להיראות החוזה להשכרת דיור מהמדינה או העירייה? שקול את המבנה שלה.

מבנה חוזה שכירות חברתית

ראשית, הצדדים מצוינים בסוג החוזה הרלוונטי. האחד הוא אזרח או משפחתו, השני הוא מדינה או עירייה.

המרכיב הבא בהסכם הוא האובייקט. זו יכולה להיות בית, שהוא חלק מהקרן ברמה המתאימה - מדינה או עירונית.

הפריט הבא הוא תנאי התשלום. ככלל, הוא מורכב משלושה חלקים - שכר הדירה עצמו (ניתן לציין כי על פי חוזה שכירות חברתי מכונה לעתים קרובות יותר שכר הדירה בחצרים), פיצוי עבור שירותים, כמו גם תרומות לתיקון ותחזוקה של דיור. אם בכל זאת המדינה גובה תשלום בגין שכירה חברתית - לרוב זה קורה, אז זה מחושב, ככלל, על בסיס שטח הדירה בשיעורים שנקבעו במעשים המשפטיים הרלוונטיים.

השכרת דיור חברתי מרמזת גם על זכויות וחובות מסוימות של הצדדים בהתאם להסכם מהסוג המקביל. באשר למשכיר שהוא המדינה או העירייה, חובותיה, ככלל, קשורות לצורך לספק לשוכר חדר הפנוי מכל נטל, ביצוע תיקונים במועד, הבטחת אספקה ​​יציבה של שירותים ציבוריים וכו '.

בתורו, גם לחוכר על העסקה חברתית יש זכויות. הם נקבעים גם בחוזה, וככלל, הם משקפים את הזכות לדרוש תשלומי שכירות ושירותי שירות במועד, וכן פונים לבית המשפט במקרה של הפרה כלשהי.

התחייבויות השוכר על פי החוזה הן כדלקמן: להשתמש בדירה למטרתה המיועדת, להבטיח את בטיחותה, לבצע תיקונים במידת הצורך, לשלם שכר דירה וכלי שירות במועד.

זכויות המעסיק, הקבועות בהסכמי שכירות חברתית, הינן כדלקמן: להחדיר אנשים אחרים לדירה, אם הדבר אינו נוגד את הוראות החוקים הרלוונטיים ואינו מרמז על אי הנוחות של השכנים. לאזרח יש גם את הזכות לדרוש שיפוץ בזמן מהבעלים.

סיום חוזה העבודה הסוציאלי

החוזה לשכירות מסחרית של שטחים כולל סעיף על סיום החוזה הרלוונטי. המצב דומה בהסכם מסוג חברתי. סיום החוזה אפשרי בכל עת בהסכמה הדדית של הצדדים. לשם כך די במעביד להודיע ​​לבעל הבית בכתב.

למדינה או לעירייה - נושאי בעלות על מקרקעין - יש את הזכות לסיים את חוזה העבודה החברתי באופן בלעדי בבית המשפט, ורק אם יש עילה משפטית.

לאחר ששקלנו את אופן עריכת החוזה בו המשכיר הוא המדינה, אנו בוחנים את הפרטים של ההסכמים שאינם שייכים לקטגוריה של חברתיות. מה בדיוק היא שכירה מסחרית?

הפרטים של חוזים פרטיים

על פי סעיף 671 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, הסכמים להעברת הנחות מגורים להשכרה ניתנים לסיכום בין אזרחים, כמו גם יחידים וישויות משפטיות, אם האחרונים הם בעלי נדל"ן. הסכם שכירות מסחרי אינו דורש אישורים מנהליים ואינו כפוף לרישום חובה בסוכנויות ממשלתיות.

מטרת ההסכם הרלוונטי עשויה להיות דיור העומד בקריטריונים שהוגדרו ברמה של בנייה, שריפה, תברואה ואחרים המשמעותיים מבחינת הפעלת המקום. חשוב שלדירה יהיה הסטטוס הרשמי של המקום, נרשם במסמכים של ה- BTI.

חוזה עבודה מסחרי שאינו מסווג כחברתי הוא דחוף. הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית קובע שני סוגים של הסכמים בהתאם לתנאים - עד שנה ועד 5 שנים. אם הצדדים לא ציינו את המונח בתנאי החוזה, הרי שהוא נחשב לחתימה למשך 5 שנים.

בניגוד להסכם שכירות חברתית, בו רק השוכר ובני משפחתו יכולים להתגורר בדירה המושכרת ממדינה או עירייה, שכירה מסחרית, ככלל, אינה מרמזת על מגבלות על מגורים של אנשים כלשהם. בתורו, כל האחריות לשימוש בדיור מוטלת על השוכר.

יחד עם זאת, אפשרי וריאנט בו מבוצעת השכרה מסחרית של דירה בהשתתפות מספר דיירים. ובמקרה זה, חובות על פי החוזה חלות על כל מי שיהיה נושא היחסים המשפטיים. האחריות שלהם הופכת להיות משותפת, כולל בהיבט של תשלום עבור דיור. ערכו, בניגוד לחוזה מסוג חברתי, נקבע באופן פרטי ולא מבוסס על נורמות התלויות, למשל, באזור הדירה.

יתרה מזאת, ברגע שקבוע סכום שכר הדירה בחוזה, לא ניתן לשנותו במהלך תקופת ההסכם. לגבי תדירות התשלום - זה נקבע באופן פרטי. אך אם הצדדים לא קיבעו את הסעיף הזה בחוזה, אז על פי סעיף 682 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, יש לבצע תשלומים חודשיים.

אם נחתם חוזה להשכרה מסחרית של דיור מהמדינה, באופן כללי מסמך זה יעמוד בקריטריונים שנדונו לעיל.

הבה נבחן כעת את מבנה חוזים מסוג זה.

מבנה חוזה עבודה

סוג זה של מסמך צריך לשקף:

• נושא החוזה;
• סוג הנדל"ן, כתובתו;
• זכויות וחובות של המשכיר והשוכר;
• תקופת ההסכם;
• דרכים בהן המעביד ממלא את התחייבויותיו;
• מידע על מסמכים המאשרים בעלות על דיור;
• נתוני דרכון של השוכר והדייר או מידע זיהוי אחר;
• סכום תשלום השכירות, סדירות התשלום;
• רשימת הנכסים שנמצאים בתוך הדירה;
• תנאי תשלום עבור כלי עזר.

במקרים מסוימים, גורמים אחרים כלולים בחוזה. לדוגמא, ישנה חכירה מסחרית של דיור עם זכות קנייה. נכון, בפרקטיקה הרוסית יחסים משפטיים כאלה נדירים. עם זאת, לעתים קרובות למדי הם נוהגים במדינות המערב. המונח המקביל אינו מעוגן בחוק במפורש, אומרים עורכי דין.

לטענת מומחים, המעשים המשפטיים הקיימים מכילים הוראות בהן ניתן להשתמש בהקשר של הסדרת יחסים משפטיים, שמשמעותם שכירת דירה עם הזכות לפדותה.

מומחים ממליצים כי אזרחים שרושמים שכר דירה מסחרי יחתמו גם עם המשכיר על מעשה קבלה והעברת דיור, המלווה את הסכם השכירות העיקרי. זה אמור לשקף את מצב הקירות, הרצפות, החלונות, האינסטלציה ואלמנטים אחרים בחצרים המשמעותיים מבחינת המראה והמטרה.

משנה שכירות

המקור העיקרי לחוק השולט בקטגוריית השכירות המסחרית - הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית - כולל הוראות לגבי שכירות שכירות, כלומר, על אפשרות של דייר אשר מכוח הסכם עם בעל הדירה יש לו את הזכות להיפטר מהנכס ולהיכנס להסכמי שכירות נוספים עם אנשים אחרים.

האופי המשפטי של הסכמי שכירות משנה לשכירות דומה מספיק לפרטי ההסכמים בין שוכר הדירה לבין בעל הבית. עם זאת, לחוזים המתאימים מגבלות מסוימות. לדוגמא, לא ניתן לחתום על חוזים כאלה לתקופה העולה על זו שקבעה בחוזה בין הבעלים לדייר הראשון. אם החוזה הראשון מסתיים לפני לוח הזמנים, הרי שהעבירת חוזה המשכירות מסתיימת.

הספציפיות של הסכם שכירות המשנה היא שהשוכר השני, כפי שמציינים כמה עורכי דין, אינו מקבל זכות מלאה להשתמש בדיור, בפרט, הוא אינו יכול להיפטר ממנו. בנוסף, השוכר הראשי אחראי למעשיו של "צד שכנגד" שלו לבעל הדירה.

על מנת שהשוכר הראשי יוכל לשכור את הדירה, אם כן, על פי הוראות סעיף 685 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, על הדירה להיות שטח מספיק: 12 מ"ר. מ 'לאדם. נורמה זו, בתורו, מכילה חוק עיקרי נוסף המסדיר את השכירות המסחרית של דירה, RF LC. כלומר, אם הנורמה פחותה מזו שצוינה בחוק הדיור במהלך הצגתו של השוכר השני, אזי לא ניתן יהיה להסכם את הסכם המשכירות.

זכות קדימה לחידוש החוזה

בחינת מהי השכרת דיור מסחרית, כדאי לשים לב להיבט כזה כמו הזכות המוקדמת להאריך את חוזה השכירות. על פי סעיף 684 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, בעל דירה שלושה חודשים לפני המועד האחרון לתום החוזה צריך להציע לשוכר תנאים חדשים של החוזה או לאשר את הנוכחים. אם המשכיר כבר לא רוצה לשכור את הדירה לאחר החוזה, אזי הוא מחויב להודיע ​​לשוכר על כך. אם לא, החוזה מוארך באותה תקופה שלשמה הוא נחתם במקור.

מעניינים אף יותר הם הוראות סעיף 684 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית בדבר סילוקו אחר כך של המשכיר על רכושו לאחר השלמת החוזה הקודם ולא חודש. כך שבחוק האזרחי, בפרט, נאמר כי בעל הנכס אינו רשאי לכרות הסכם עם מישהו לשכור דירה במהלך השנה, אם הודיע ​​לשוכר הקודם שהוא לא מתכוון להשכיר דיור.

כזה הוא הספציפיות של החוקים הנוגעים להשכרה מסחרית של בתי מגורים. הנוהג השיפוטי הנוגע למימוש אזרחי זכויותיהם, כפי שמציינים חלק מהמומחים, הוא דו משמעי. עובדה היא שרחוק מלהיות תמיד המעביד מצליח להוכיח בפועל שהוא לא קיבל את האזהרה המתאימה.

סיום חוזה מסחרי

בחנו את ההיבטים העיקריים של קטגוריה משפטית כזו כמו שכירות מסחרית. מה זה, עכשיו אתה יודע. יהיה מועיל לשקול את הניואנס המשקף את סיום החוזה הרלוונטי. על פי סעיף 687 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, גם המשכיר וגם השוכר יכולים לסיים יחסים משפטיים במסגרת הסכם שכירות מסחרי.

נכון, השנייה במובן זה יש הרבה יותר אפשרויות. לצורך סיום חוזה השכירות רשאי השוכר להודיע ​​על רצונו לסיים את הקשר המשפטי שלושה חודשים לפני תום החוזה הנוכחי ללא הסבר. החוק מעניק למשכיר את הזכות לסיים את החוזה בבית המשפט.

במקרה זה, לשוכר יש סיבה טובה לסיום החוזה. לדוגמא, עיכובים שיטתיים בביצוע תשלומי דייר או הזנחה על ידי השוכר בחובת אחזקת הדירה במצב טוב.