שכירות שכירות של הנחות חוץ למגורים. כיצד לסכם הסכם שכירות משנה

מפעלים רבים מרוסיה הם בעלי ניסיון בכריתת הסכמי שכירות להשכרת נדל"ן. מהן התכונות של סוג העסקאות המתאים? אילו מקורות החוק קובעים את הנהלים לסיכומם? כיצד בעלי נכסים משתתפים בהסכמים מסוג זה?

מהי שכירות משנה שכירות?

שכירות משנה הם סוג של יחסים משפטיים שנקבעו בחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, במסגרתו צד הצד שכנגד של בעל הנכס, שכרת עמו חוזה להשכרת הנחות, חתם על צד ג 'על הסכם שכירות חדש. יתר על כן, החוק אינו אוסר במפורש, למשל, עלייה בשכר הדירה במסגרת חוזה חדש. לכן, השכרת שכירות משנה למשרד, בית מלאכה, מחסן, מוסך וחצרים אחרים היא תופעה שכיחה בעסקים.

שכירות משנה בעסקים: היבט חקיקתי

מושג שכירות המשנה, כפי שציינו לעיל, מעוגן בחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית. מספר מאמרים של הקוד קובעים סוג דומה של קשר משפטי. לפיכך הם רלוונטיים במיוחד לצורך קיום יחסים בין גורמים עסקיים: ארגונים, המסכמים הסכמי שכירות "ראשוניים" לחצרים ואז משכירים אותם לצדדים שכנגד שלהם יקרים יותר. נושאי העסקאות במקרה זה הם לרוב נדל"ן מסחרי. כלומר, שכירות משנה של שכירות משנה למגורים היא תופעה האופיינית בעיקר לתחום היזמות.

כל ההוראות הנחוצות קבועות בחקיקה של הפדרציה הרוסית, לפיהן ארגונים שלקחו נדל"ן בהשכרת משנה יכולים בעצמם לשמש כמשכירים הבאים. ולצדדיהם שכנגד, המקבלים את הנכס לרשותם, יש גם את הזכות למסור אותו - שרשרת היחסים המשפטיים, כפי שחושבים עורכי דין מסוימים, יכולה להיות תיאורטית ארוכה מאוד.

תנאי שכירות משנה

במקביל, עורכי דין רבים שמים לב להוראות סעיף 615 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית. נכתב, בפרט, כי לצורך השכרת נכס מקרקעין, יש צורך בהסכמת בעלה המקורי. מה המשמעות של זה בפועל? אם החברה, אם כן, התקשרה עם הצד שכנגד בהסכם שכירות משנה משנה ללא הסכמת בעל הנכס, הרי שיש לעסוק בסוג מסוג זה, לטענת עורכי הדין, כחוק.

יחד עם זאת, כפי שמציינים מומחים רבים, סעיף 615 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית אינו אומר במפורש כיצד על בעל הנכס לתת הסכמה לביצוע פעולות עוקבות אחר הנכס בצורה של שכירות משנה (והמשך לאורך הרשת, במידת הצורך). לפיכך, עורכי דין ממליצים לרשום את התנאי המתאים בהסכם השכירות "מדרגה ראשונה" ישירות עם הבעלים. מתברר חוזה שכירות עם שכירות משנה שכירות כאחת הנקודות. פחות רצוי, אך לדברי מומחים, בחלק מהמקרים מותר לערוך הסכמים נוספים לחוזה הראשי. בהתאם למסמך זה, בעל הנכס יכול להעניק את הזכות לצד שכנגד, במידת הצורך, לכרות הסכם שכירות שכירות עם צד שלישי.

תלות בחוזה

נניח שבעל המקרקעין איפשר לצד שכנגד להסכם הסכמי שכירות שכירות. אך מה עם יזם, אם החוזה "ברמה הראשונה" הסתיים מסיבה כלשהי - כהונתו הסתיימה, בעל המקום מצא עילה חוקית להפסקת הקשר?

עורכי דין מציינים כי שכירות שכירות משנה למגורים שאינם למגורים נחשבים לחוזה נגזר, תלוי ב"ראשוני ". לפיכך, אם סיום החוזה הראשי, הרי שבאופן מיידי ביטול זה שהשוכר סיכם עם הצד שכנגד שלו.ניתן לציין כי ההוראות הרלוונטיות מעוגנות בסעיף 618 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית. לפיכך, אפשרות להשכרת משנה של הנחות חוץ למגורים אפשרית רק בתוקף החוזה העיקרי של השוכר עם בעל המקרקעין.

אם אנו בוחנים את הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית לגבי ויתורים כלשהם עבור המשנה, נוכל לשים לב גם לאחת מהוראות סעיף 618.

הזכות לחוזה חדש

היא קובעת, בפרט, כי עם סיום "החוזה הראשוני", יש לצד הצד שכנגד של השוכר ליצור קשר עם בעל המקרקעין כדי לסיים, בתורו, חוזה חדש. נכון, הדבר אפשרי רק במסגרת מגבלות הזמן המפורטות בחוזה הראשון. עם זאת, כפי שצוין על ידי עורכי דין, בפועל לעתים קרובות זה קורה כי התקופה הראשונית של החוזה "הראשוני" מספיקה מבחינת צרכיו של דייר המשנה.

לפיכך, החוק קובע מנגנון בו ניתן להפוך את שכירות המשנה של הנחות חוץ למגורים לשכירות מן המניין. לשם כך, על השוכר הראשי ובעל הנכס לסיים את החוזה "הראשי". לאחר מכן זכות המשנה "להחליף מקומות" עם השוכר המקורי של המקרקעין. נשאלת השאלה: "כיצד ניתן ליישם זכות של שכירות שכירת משנה שכזו בפועל?" שקול את ההיבט הרלוונטי.

כיצד השוכר מקבל "דחיפה"

לכן, קבענו כי דייר צד שכנגד של מיזם שחתם "חוזה ראשוני" עם בעל נכס להשכרת חפץ יכול להוציא באופן חוקי חוזה שכירות במשרה מלאה של הנחות חוץ למגורים. הצעד הראשון שחברה צריכה לנקוט כדי לממש את הזכות המתאימה הוא ליצור קשר עם בעל הנכס עם הצעה. עליו לבטא את כוונת הגורם המשפטי לשכור את המקום, וכן את התנאים הבסיסיים של חוזה השכירות שלאחר מכן.

בתורו, בעל הנכס נדרש על פי החוק לקבל הצעה זו. אם הוא לא יעשה זאת, אז על פי סעיף 445 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, יכול משנה שעודו להישאר ללא הנחות שהוא כל כך זקוק לו יכול להיכנס לבית המשפט. נושא התביעה יהיה כפייתו של בעל הנכס לסכם חוזה מתאים. כפי שציינו עורכי דין רבים, הנוהג השיפוטי בכללותו מעיד על נטייתם של בתי המשפט לנקוט בצד של המשנה.

שקול דוגמה הממחישה את המנגנון לעיל.

סוכן ובעל נדל"ן: תרגול של אינטראקציה

נניח ש- Propeller LLC היא בעלת סדנת ייצור כבלים. המפקח איבנוב א 'ב' שכר סדנה זו לתקופה של 3 שנים. מטרת העסקה הרלוונטית של היזם היא לפתוח עליה קו משלו לייצור כבלים תחת המותג הפרטי שלו. עם זאת, התרחשה התמוטטות המטבע הרוסי הלאומי, וה- IE איבנוב א 'ב' חשב כי אין כדאיות לפתוח ייצור בגלל עליית מחיר חומרי הגלם הדרושים לייצור כבלים. עם זאת, הוא פנה לאיבנוב מפעל מדינה "Gidrokabelmontazh", במחסנים שצברו מספיק חומרי גלם, אך נזקקו בדחיפות לבית מלאכה לייצור כבלים. איבנוב שקל כי הייתה לו הזדמנות טובה להרוויח כסף על ידי השקת חוזה הנכס בשיעורים גבוהים יותר מאשר בחוזה עם חברת פרופלור LLC. מפעל בבעלות המדינה הסכים. חברת Propeller LLC הסכימה.

כתוצאה מכך, נושאים הבאים של יחסים משפטיים קרמו עור וגידים. ראשית, מדובר ב- LLC Propeller, בעל הסדנה. שנית, זהו הדייר "הראשי" - IP איבנוב א.ב. שלישית, זהו הצד הנגדי שלה, ובו בזמן, המשנה - המיזם בבעלות המדינה גידרוקבלמונטאז.

המשיב הביא ציוד לבית המלאכה והחל בייצור. אולם אז נוצרה מחלוקת בין פ 'איבנוב א' ב 'לבין הנהלת חברת Propeller LLC על נכונות כריתת הסכם שכירות. כתוצאה מכך, בעל החברה של בית המלאכה הגיש תביעה נגד איש העסקים, שצדד עם התובע. החוזה בוטל.

עורכי הדין של Gidrokabelmontazh החליטו להשתמש בזכות החוקית כדי לכרות ישירות חוזה שכירות עם LLC Propeller, בזכות הוראות החוק האזרחי של הפדרציה הרוסית. הם הציעו הצעה, שם הציעו לשלם סכום זהה ל- Propeller LLC כפי שהכוונו כנגד התחייבויות הסכם השכירות המשנה ל- SP Ivanov B. בעל החברה של בית המלאכה, מצד אחד, היה מחויב לקבל את ההצעה - על פי הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, אחרת, היא עשתה זאת בכיף, כיוון שהתאפשר לקבל יותר הכנסות מהשכרת הסדנה. יתרה מזאת, ניתן בהחלט להניח ש- Propeller LLC הציע לג'ידרוקבלמונטאז 'לסיים חוזה חדש וארוך יותר.

איך להיות תת-צדדים של הצד שכנגד?

יש ניואנס מעניין נוסף ביחס לסוג היחסים המשפטיים הנחשבים. כפי שציינו לעיל, חכירה של הנחות חוץ למגורים יכולה להוות שרשרת עסקאות רציפה. בשלב העליון נמצא הסכם הדייר עם בעל הנכס. הבא הוא שכירות המשנה. לשיטתו, השוכר "הראשי" חותם על החוזה הרלוונטי עם הצד שכנגד שלו. לאחר מכן ניתן לבצע שכירות משנה משנית וכו ', כלומר, תרחיש אפשרי בו Gidrokabelmontazh יעביר את הסדנה ליצרן אחר, נניח Connectmetallist LLC, לאחר שקיבל אישור מ- IE איבנוב א. ב., אלא אם כן, כמובן, באותה תקופה הוא טרם נכנס, כמפורט בתרחיש שלנו שתואר לעיל, במחלוקת עם פרופלור LLC.

בדקנו את הניואנס שבו הצד שכנגד יכול לתפוס באופן חוקי את מקומו של הדייר "הראשי". עם זאת, האם קיימת זכות כזו לעסק שפועל כשוכר משנה "משני", בהיותו, באופן יחסי, קישור אחד יותר מבעל הנכס?

עורכי דין אומרים כי החוק הרוסי אינו קובע במפורש מנגנון כזה. מתברר כי זכויות דייר המשנה ה"משני "אינן מוגנות בצורה חזקה כמו במקרה של הצד שכנגד שחתם הסכם עם השוכר ה"ראשוני". וזה למרות העובדה כי שכירות המשנה "המשנית" היא הליך שאינו אסור על פי חוק.

שכירות משנה כפולה: פרטים

עם זאת, עורכי דין מסוימים שמים לב לנסח של סעיף 6 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית. נכתב כי במצבים בהם לא ניתן לפתור ישירות יחסי אזרחים בשל היעדר חקיקה רלוונטית, ועדיין לא התגבשה התנהלות עסקית, הנורמות מיושמות במסגרת האנלוגיה של החוק. ובמקרה זה, באופן עקרוני, יכול המשנה ה"משני "לנסות להציג לדייר" הראשי "בקשה לנהל משא ומתן חוזה בחוזה כדי להמשיך להשתמש בנכס.

אך בפועל, כפי שמציינים עורכי דין, הדבר אפשרי רק כאשר המשיב ביקש מייד חתימה על חוזה "ישיר" עם בעל הנכס. אם הצד שכנגד של הדייר "הראשי" לא היה פעיל, אזי כל "ההסכמים הכפופים" במקרה הכללי יפסיקו להיות תקפים. לפיכך, Connectmetallist LLC צריכה להיזהר בכריתת חוזים שעבורם הבעלים האמיתי של הנכס גבוה בכמה רמות מהמשכיר בפועל.

יחד עם זאת, ישנם עורכי דין שאומרים כי ניתן לפרש את תנאי שכירות המשנה כמנגנון בו צדדים נגדי "במורד הזרם" עדיין יכולים לסמוך על חוזה חדש עם בעל הנכס - דווקא בגלל האפשרות להחיל את הכללים כחלק מהאנלוגיה של החוק.

מבנה הסכם שכירות משנה

איך אמור להיראות הסכם שכירות משנה? באופן עקרוני, מבנהו בכללותו דומה מאוד לחוזים המתאימים המספקים אינטראקציה ישירה בין שוכר המקרקעין לבעליו. קחו למשל את הפרטים של ההסכמים הרלוונטיים, במסגרתם נערך חוזה שכירות משנה, דוגמה למבנה של חוזים אלה.

כמו ברוב העסקאות האזרחיות האחרות, סוג החוזה המדובר מכיל הוראות כלליות. אצלם עורכי דין ממליצים להשתמש במונח "שכירות משנה משנה" - כפי שהגדרנו לעיל, הוא די רשמי, זה במנגנון הרעיוני של החקיקה הרלוונטית. ההוראות הכלליות לסוג העסקאות הנסקרות זהות בעיקרון בהסכמי שכירות סטנדרטיים - הבעלים מקצה לחלוטין לדייר את הזכות להשתמש בנכס, מבטיח כי הנכס לא ישועבד וכו '. מצוין תוקף ההסכם.

הפסקה הבאה להסכם היא התחייבויות הצדדים. הכל כאן זהה כמעט כאילו נחתם חוזה שכירות רגיל. מועדים מועדים להעברת נדל"ן לדייר, אם הדבר נדרש - השימוש בחפץ לצורך כך, התחייבויות הצד הנגדי לבעל הנכס לתחזוקת המקום במקום וכו '.

יתר על כן, תנאי התשלום כלולים בדרך כלל בחוזה, כמו גם בהליך הפשרה. ככלל מצוין המונח שציין המשיב לתשלומים הרלוונטיים - בדרך כלל לפני היום החמישי בכל חודש נקבעת זכות הדייר לגביית החוב. כלולות הוראות בדבר תשלום שירותים וכד '. באופן כללי הכל זהה לחכירה "הראשית" של הנחות חוץ למגורים.

הפסקה הבאה בחוזה היא באחריות הצדדים. גם הנוסח כאן הוא סטנדרטי למדי. זוהי חובתם של נושאי יחסים משפטיים לשלם קנסות, קנסות וכו '.

הסכם שכירות המשנה קובע גם את התנאים לתיקון, סיום או סיום החוזה הרלוונטי. בדרך כלל הם קשורים לסדירות ביצוע התשלומים, כמו גם, כפי שציינו בתחילת המאמר, למסירת רכוש להשכרה לאחר מכן לטובת צדדים שלישיים ללא הסכמת השוכר.

הסכמי שכירות משנה, כמו סוגים רבים אחרים של חוזים, עשויים להיות בתנאים מיוחדים. הם עשויים לשקף, למשל, את העובדה שאפשר שיפורים בלתי נפרדים הנכס הופך לרכוש המשכיר. כמו כן, קבועה בדרך כלל הוראה לפיה זכות המשנה להמשיך להשתמש בנכס, גם אם הבעלות עליו עוברת לצדדים שלישיים.

בין שאר תנאי החוזה, אשר נקבעים בדרך כלל גם הם - אלו אשר, למשל, חלים, בנוסף לניסוח הקודם, אפשרויות ליישום שיפורים במבנה האובייקט. כמו למשל שיפוץ.

לרוב אין צורך ברישום מדינה של שכירות משנה משנה. יחד עם זאת, כפי שציינו לעיל, על השוכר הנוכחי לקבל את הסכמתו בכתב של בעל הנכס לעסקאות עוקבות, שנושא זה הוא לאפשר לחפץ המקביל. סוג הפעילויות של חברות העוסקות בעסקאות מסוג זה יכול להיות כל אחד. אם הצדדים חותמים על הסכם שבאמצעותו ניתן להחכיר את החצרים, OKVED של החברה ותכונות אחרות המאפיינות את פרופיל הארגון מבחינת המגזר העסקי אינם חשובים.