שיפור בלתי נפרד של המושכר

כששוכרים שטחים, במיוחד אם מדובר בטווח הארוך, ישויות שמשתמשות במרחב משקיעות לרוב בנכסים קבועים אלה. זה נעשה בכדי להביא את החפץ למצב בו הוא יתאים באופן המלא ביותר לפרטי הפעילות הכלכלית ולצרכיו של האדם. לעתים קרובות במצבים כאלה מתרחשים שיפורים בלתי נפרדים. ליסינג, כקשר משפטי, ייחודי לתכונות. בפרט, החפץ בו האדם משקיע אינו שייך לו בזכות הבעלות. בתוך כך, השיפורים הבלתי נפרדים של השוכר עוברים לרשותו החוקית. עם זאת, ניתן לקבוע תנאי אחר בהסכמה בין הצדדים. הבה נבחן ביתר פירוט אילו שיפורים בלתי ניתנים להפרדה של חפץ מושכר.

מידע כללי

שיפורים בלתי נפרדים הם שינויים איכותיים המוסיפים ערך לנכס. הם יכולים להיות מכוונים ל:

• שיפור;
• שיפור נכסים ומאפיינים טכניים;
• הרחבת מגוון הפונקציונליות וכו '.

יש לזכור כי החפץ אינו רוכש שום תכונות חדשות במהלך התיקון. המאפיינים הטכניים שלו אינם משתפרים. בעניין זה, לא ניתן לראות בעבודות תיקונים שיפורים בלתי נפרדים לרכוש המושכר. הם עשויים לזהות פעולות כמו:

• ציוד נוסף;
• השלמה;
• שחזור;
• מודרניזציה;
• ציוד טכני מחודש.

שיפורים בלתי נפרדים הם אותם שינויים שלא ניתן להסיר או לפרק מבלי לפגוע בנכס.

התאוששות עלויות

שיפורים בלתי נפרדים לרכוש המושכר מתבצעים על חשבון הישות המשתמשת בו בתנאי ההסכם עם הבעלים. לאחר סיום מעשהו, לאדם יש זכות להחזיר הוצאות. עם זאת, החוק קובע מספר תנאים לפיצויים. כך המשכיר מחזיר את עלויות השיפורים הבלתי נפרדים רק אם השינויים נעשו בהסכמתו. ניתן לקבוע בחוק תנאי אחר. שיפורים ברכוש בלתי נפרדים שבוצעו דרך חיובי פחת יש לפעול כנכס של הבעלים החוקי של החפץ.

קשיים אפשריים

לפני ביצוע שיפור בלתי נפרד, יש ללמוד את תנאי ההסכם. המסמך עשוי שלא לקבוע את נוהל יישומו או עשוי לבסס את הצורך לקבל את הסכמתו בכתב של הבעלים. בהתאם, על הנבדק ליצור קשר עם הבעלים החוקיים של המתקן לפני ביצוע שיפורים בלתי נפרדים (מודל של הסכם נוסף מוצג במאמר). עם זאת, ישנם מצבים בהם הסכמה בכתב אינה אפשרית. בעיה זו מתרחשת כאשר מושכר רכוש פדרלי. יחד עם זאת, המשתמש צריך לבצע שינויים מסוימים באובייקט לצורך פעולה רגילה. תלוי אם ההוצאות יוחזרו והאם תתקבל הסכמת הבעלים, מפעל המשתמש יבחר באפשרות של חשבונאות להוצאות. שקול כמה מצבים.

משתנה בהסכמת הבעלים בפיצוי

על פי סעיף 1 לאמנות. 256 קוד מס, שינויים איכותיים שנעשו ברשות הבעלים החוקי של החפץ בפיצוי עוקב עבור עלויותיהם, נחשבים לרכוש קבוע מופחת. התייחסות לשיפורים בלתי נפרדים במקרה זה מתבצעת בהתאם לפסקה 1 לאמנות. 258 קוד מס. השקעות הון שעלותן מפוצה למשתמש על ידי הבעלים מופחתות על ידי האחרון. בהתאם לפסקה 4 לאמנות.623 קוד אזרחי, לשוכר לא תהיינה שום זכויות לשיפורים אלה. לטענת משרד האוצר, עלויות המשתמש הקשורות לשינויים האיכותיים של המתקן, כאשר הם מקבלים החזר על ידי הבעלים, נראות כהוצאות שנגרמו במהלך העבודה עבור הבעלים החוקי. אם שיפור בלתי נפרד מתבצע בהסכמת הצד השני, יש לתעד זאת. בפרט, תנאי זה נקבע בהסכם המקורי או בנספח אליו. יחד עם זאת, אם הבעלים מפצה את ההוצאות שנגרמו למשתמש, הרי שהחוכר יכול לקחת בחשבון את העלויות כעלויות הנובעות מהעבודה עבור הבעלים החוקיים בעת חישוב מס הכנסה. יתרה מזאת, העלויות צריכות לעמוד בדרישות סעיף 1 לאמנות. 252 קוד מס.

נקודה חשובה

בדיווח, הזמן יהיה משמעותי כאשר מתרחש מעבר / העברת שיפורים בלתי נפרדים. ההסברים ניתנים בצו של משרד האוצר מס '91n מיום 13 באוקטובר 2003. בפסקה 35 למסמך זה מצוין כי אם בהתאם להסכם השקעות הון המשתמש מועבר לבעלים, יש לנכות את החשבון מההשקעות בנכסים שאינם שוטפים, בעלויות העבודה המוגמרת, בכפוף להחזר. במקרה זה, מאמר הפשרה מחויב. אך אם חוזה השיפורים הבלתי נפרד מספק את העברתם לבעל האובייקט בפיצוי על הערך שנותר למשתמש שעשה אותם, השקעות ההון מיוחסות למערכת ההפעלה של הבעלים החוקי עד תום ההסכם.

שינויים בנכס באישור ללא פיצוי

השקעות הון במתקני השכרה בצורה של שיפורים בלתי ניתנים להפרדה שנעשו בהסכמת הבעלים נחשבות כפחות. עמדה זו נקבעת בפסקה 1 לאמנות. 256 קוד מס. בפסקה 1 לאמנות. 258 לקוד קובע כי השקעות הון שבוצעו ברשות הבעלים, ששווין אינו מפוצה על ידו, מופחתות על ידי הישות שביצעה שיפור בלתי נפרד. זה נעשה למשך זמן ההסכם. נלקחים בחשבון סכומי הפחתה שנקבעו על בסיס אורך החיים השימושיים. זה מותקן עבור מערכת ההפעלה או השקעות הון בהן על ידי סיווג רכוש קבוע אושרה על ידי הממשלה. הפחת מחויב ביום הראשון לחודש שלאחרי התקופה בה מבצע השיפור הבלתי נפרד.

ניואנסים

על פי סעיף 5 PBU 6/01, רכוש קבוע כולל השקעות הון ברכוש קבוע מושכר. ההוראות המתודולוגיות בפסקה 35 קובעות כי אם במסגרת ההסכם הם פועלים כרכושו של הבעלים החוקי של החפץ, עלויות העבודות הושלמו מחשבון ההלוואה לצורך השקעות בנכסים שאינם שוטפים. במקביל, חיוב הפריט החשבונאי עבור מערכת ההפעלה. לסכום העלויות, המשתמש פותח כרטיס מלאי נפרד לכל אובייקט.

משתנה ללא הסכמת הבעלים

החקיקה אינה אוסרת במפורש שיפורים בלתי נפרדים ללא רשות המשכיר. בתוך כך, על המשתמש להבין שבמקרה של ביצוע שינויים איכותיים, סביר שהבעלים לא יחזיר את העלויות. בנוסף, בהתאם להוראות סעיף 622 לחוק האזרחי, במקרה של סיום ההסכם, האדם מחויב להחזיר את החפץ לבעליו החוקיים כמו שקיבל אותו, בהתחשב במידת השחיקה הרגילה או במצב שהסכימו הצדדים. מכאן נובע כי זכותו של הבעלים לדרוש מהנבדק להביא את המקום למתכונתו המקורית. זה כרוך בעלויות מסוימות. אם החברה במקביל רוצה לקבל את ההוצאות שצוינו בעת חישוב מס הכנסה, עלולים להיווצר סיכונים פיסקאליים חמורים. הם נובעים מהוראות סעיף 1 לאמנות. 256 קוד מס. על פי הנורמה, רק אותן השקעות בנכסים קבועים מושכרים הנעשות ברשות הבעלים יכולות לשמש כנכס פוחת.מכאן עולה כי משלמי המשתמש, אשר ייצרו אותם ללא הסכמת בעל הזכות, אין שום סיבה להכיר בעלויות לצורך מיסוי על רווחים.

סיכוני מע"מ

הם גם נובעים מהוראות סעיף 1 לאמנות. 256 קוד מס. אם לא נלקחים בחשבון עלויות השיפור הבלתי נפרד בעת חישוב המס, אז יהיה מאוד בעייתי להוכיח שהם בוצעו לביצוע פעולות המוכרות כמושאי מע"מ. למרות העובדה שלניכויים אלה אין קשר חקיקתי ישיר זה עם זה, גופי פיקוח עוקבים מקרוב אחר ציות לנוהל החישוב שלהם. לפיכך, בסיטואציה לעיל, עם דרגה גבוהה של הסתברות, מע"מ לא יהיה ניכוי. גם אם המשלם מוכן להגן על עמדתו בבית המשפט, אין כל ערובה לכך שבקשותיו יתמלאו - הרשויות, ככלל, לנקוט בצד של גופי הבקרה.

מוצא אפשרי

בהתחשב באמור לעיל, הגישה הבאה יכולה להיחשב כפחות מסוכנת:

1. לא נלקחים בחשבון עלויות של שיפורים בלתי נפרדים לצורכי מס הכנסה.
2. ניכוי מע"מ אינו מתקבל.

במקרה זה, יש לזכור כי תת המשנה. 1 עמ '1 מאמר 146 לחוק המס, כמושא למס על הרחבה. העלות היא העברה על שטחה של רוסיה של מוצרים (ביצוע עבודה, מתן שירותים) לצרכים של עצמם, שעלותם אינה כלולה בחישוב (כולל באמצעות פחת) בקביעת מס הכנסה. במילים אחרות, אם שיפורי רכוש נעשים בכוחות עצמם והעלויות לא נלקחות בחשבון, אז החשבון משלם ומשלם מע"מ על עלות העבודה שבוצעה על ידו. בהתאם לכך, המס על הרחבה ניתן לקחת את הערך בהשתתפות עצמית. כתוצאה מכך יופחת כמות הניכויים לתקציב.

תנאי מפתח

מכיוון ש- PBU 6/01 אינו קובע מגבלות כלשהן, שינויים איכותיים בנכס מושכר כלולים במערכת ההפעלה אם:

1. האובייקט ישמש בייצור טובין, בביצוע עבודה או במתן שירותים, לצורך אספקת המיזם לשימוש / בעלות זמנית תמורת תשלום או צרכי ניהול.
2. מכירה חוזרת לאחר מכן של ערכי נכסים אלה אינה צפויה.
3. אובייקט עשוי להביא יתרונות כלכליים לעסק בעתיד.

עלות נכס זה, כמו גם רכוש קבוע משלו, נפרעת על ידי פחת בסעיף 17 לפרוטוקול ה- 6/01. ניתן לקבוע את התקופה בהתאם לתקופת החכירה. זה מוגדר בפיסקה 20 של PBUs אלה. אם בסוף תקופת ההסכם השיפור הבלתי נפרד מועבר לבעלים ללא פיצוי על ידי האחרון בגין עלויותיו, אזי אפשר לראות בכך קבלה מיותרת.

הבהרות משרד האוצר

במכתב מס '03-07-05 / 29 מיום 26 ביולי 2012 נקבע כי על פי סעיף 1 לסעיף 146 לחוק המס, פעולות לביצוע עבודות בשטחה של רוסיה, כולל ללא תשלום, משמשות כמושא מע"מ. אם בעבר שיפורים בלתי נפרדים להוסיף. הערך לניכוי לא התקבל (לדוגמה, כאשר הם מתבצעים ללא אישור הבעלים), כאשר נזקפים לזכותם מהעברה מיותרת, ניתן להכניס אותו לחישוב וסכום המס שיש לשלם יופחת.

ניכויים מרכוש

מס זה משולם על ידי הישות שביצעה את השיפור הבלתי נפרד כאשר הוא מועבר למאזן כנכס. הבהרות בנושא זה ניתנות במכתב משרד האוצר מס '03-03-06 / 1/651 מיום 13 בדצמבר 2012. על פי פסקה 1 לאמנות. 374 לחוק המס, מושאי המיסוי עבור מפעלים רוסים הם מקרקעין ומיטלטלין, לרבות אלה הניתנים לשימוש זמני, סילוק, החזקה, ניהול נאמנות, נכנסו לפעילות כללית או הושגו בהתאם להסכם זיכיון, הכלול במאזן כנכס קבוע בהתאם לנוהל הקבוע לשמירת דוחות כספיים, אלא אם נקבע אחרת בסעיפים 378 ו- 378.1 לחוק המס.

הכללים שעל פיהם נוצרים נתוני מערכת הפעלה נקבעים ב- PBU 6/01 ובהנחיות החלות בחלק שלא סותר את PBU. על פי סעיף 5 האחרון, רכוש קבוע כולל השקעות הון ברכוש קבוע מושכר. על פי הפסקה29 יש להפחית את עלות הפרישה או אי יכולת הרווחיות לישות. בהתאם להוראות PBU 6/01, נלקחות בחשבון השקעות הון ברכוש קבוע מושכר עד לרשותן. יש להבין את האחרון, בין היתר, כהחזר על ידי בעל העלות של השיפורים שביצע השוכר. היוצא מן הכלל הוא מקרים בהם הבעלים החוקי מפצה את העלויות שנגרמו למשתמש על ידי קביעת הסכום המתאים לדמי אחזקת המתקן.

פרסומים

על פי תרשים החשבונות, מידע על חפצים שהחברה מקבלת לאחר מכן כמערכת הפעלה, כולל עלויות בניית הון, מסוכמים בסעיף ג. 08. העלות הראשונית של השקעות בנכסים קבועים מושכרים שהופעלו והוצאו לפועל על פי הנוהל שנקבע, תחויב מהחשבון. 08. היא מועברת ל- DB SCH. 01. לפיכך, השקעות הון בחפץ מושכר כעלות לשיפורים שלו מיוחסות על ידי המשתמש לרכוש קבוע עד לסילוק החפצים על פי ההסכם וכפופים לארנונה. נקבע נוהל אחר למקרה כאשר הבעלים מחזיר את ההוצאות במלואו. במצב כזה השקעות הון שבוצעו על ידי המשתמש, שהוחזרו על ידי הבעלים החוקי לפני שהן מופעלות, אינן כלולות במערכת ההפעלה ואינן חייבות במס.

שיפורים בלתי נפרדים במכירת דירה

נכון לעכשיו, מרבית המומחים מציינים מעבר פעיל של בנקים לתכנית מיוחדת של עבודה עם לקוחות. בפרט יש מערכת בה סכום עסקת הרכישה והמכירה מופחת למיליון עמ '. מצב זה נגרם כתוצאה מגוברת התחרות בשוק הדיור. הבנקים מספקים משכנתא של עד מיליון רובל, והחלק הנותר של הכספים הדרושים מתבצע כהלוואה לצרכן. עם זאת, התנאים למתן שתי ההלוואות זהים. ארגונים פיננסיים מסוימים, שמבינים כי הלוואות כאלה טומנות בחובם סיכונים מסוימים, מעלים את הריבית על הלוואות ב- 1-1.5 נקודות. עם זאת, לא תמיד ניתן להפחית את היקף עסקת המשכנתא למיליון רובל בכל המקרים. לדוגמה, זה לא אפשרי עם מערכת ההלוואות הנפוצה למדי של ימינו באמצעות סובסידיות מהמדינה.

במקרה זה נשאלת השאלה תשלום המוכר בגין מס הכנסה. ישנן כמה דרכים לצאת ממצב זה. כך, למשל, מומחים מסבירים כי אם הרוכש מעוניין לציין את שווי השוק כולו של החפץ, אז אפשרית אפשרות בה הוא מפצה את המוכר את גובה מס ההכנסה. בפועל, היו גם מקרים שבהם הצדדים לעסקה מסכימים זה עם זה לחלוק את עלויות תשלום הניכויים בינם לבין עצמם. אבל, כמו שאומרים מומחים, לעתים רחוקות משתמשים בתכנית כזו. בעבר, הוא שימש בתנאים של קיפאון, כאשר לא היו כל כך הרבה קונים, והמוכרים היו נאמנים יותר. במהלך תקופת התאוששות השוק מתבצעת הגורם המעוניין בפיצוי מס. אם מועיל הרוכש כי מצוין הערך האמיתי של החפץ, אך לא עבור המוכר, אז ההחזר מתבצע תחילה. במקרים מסוימים, בעל הנכס מעוניין לציין את המחיר המלא. לדוגמא, זה קורה כשהוא יוצא לחו"ל והוא צריך להכשיר רווחים. עלויות נוטריאליות עבור ניירת כאשר מציינים את שווי השוק כולו של עליית מקרקעין. אם הרוכש לא רוצה לשלם יותר מדי דבר, המוכר יכול לקחת עלויות אלה. ככלל, הבעלים מגייס שתי קבלות. בראשון הוא מציין את העלות בהסכמה עם הרוכש. קבלה אחרת מציגה את מחיר הנותר של הנכס. במקביל, הוא מקבל את הסכום, למשל, עבור "זכות קנויה למניעה" או "שיפורי בית בלתי נפרדים". בינתיים, מספר מומחים מפנים תשומת לב לעובדה חשובה.

הסכום החורג מהמגבלה הבלתי חייבת במס של מיליון רובל, שהבעלים, ככלל, רוצה לקבל עבור "תיקון", "שיפור בלתי נפרד", מתן "זכות רכישה" וכן הלאה, משמש גם כהכנסה. לדברי כמה מומחים, לא משנה מאיפה הנושא הגיע - בעת מכירת נכס או ריהוט. בכל מקרה, מדובר בהכנסה. על פי החוק, יש גם לבצע ניכויים חובה בצורה של מס הכנסה. ההבדל הוא רק בגודל הבסיס הפטור ממס. במקרה זה, זה יעמוד על 250 אלף רובל. עם זאת, אפשרות זו אינה מתאימה להעלמת מס. יתר על כן, בתי המשפט במקרים כאלה נוקטים בדרך כלל בעמדת הגוף הרגולטורי ולא הנושא.