הכללים הנוגעים לפעילות המפתחים תוקנו מספר פעמים בשנים האחרונות. אחד החידושים היה הרחבת זכויות עמותות הבנייה, שההשתתפות שבה כשלעצמה שימשה כרישיון. יחד עם זאת, נשמר נוהל הוצאת היתרי בניה, לפיו ארגוני פיתוח מקבלים זכויות ליישום הפרויקטים שלהם. בדרך כלל, חברות שמתכננות לבנות מתקן לבניית הון, בעיות בקבלת אישור כזה אינן מתעוררות.
גם בשלב ההכנה לעבודה, על היזמים להיות ברשימת כל התיעוד הטכני המאפשר להם לבצע בנייה בהתאם לרשויות הפיקוח והתכנון העירוני. בתורו, ההיתר הופך לשלב הסופי בו מבוצע האימות הסופי של המסמכים לפרויקט.
מדוע אני זקוק להיתר בנייה?
הזכויות לביצוע עבודות שחזור ובנייה הן מסמך המעיד כי הפרויקט שהוכרז על ידי המקבל עומד בתקני תוכנית הפיתוח העירוני. נוכחותו של מסמך זה מאפשרת לבצע עבודות בנייה, כמו גם שחזור ותיקון מתקנים. בנוסף, הוצאת היתרי בנייה יכולה להתבצע גם במקרים בהם מתוכננות עבודות חלקיות בלבד. לדוגמא, אם היזם לוקח על עצמו רק את הקמת הבסיס או את עיצוב החזית.
תקופת תוקף
המסמך נמסר ליזם בשכפול ונשאר רלוונטי לזמן שצוין בפרויקט השיקום או הבנייה. אם כבר במהלך העבודה הזכויות בקרקע או חפץ בנייה מועברים לבעלים אחר, אז לא צפוי שינוי מונח. כמו כן, במידת הצורך היזם יכול לבקש הארכת משך הזכות לבנייה. בפרט, הכללים למתן היתרי בנייה מאפשרים להגדיל תקופה זו, ובלבד שהבקשה הוגשה לא פחות מחודשיים לפני הרגע בו המסמך הנוכחי חדל להיות תקף. הם רשאים לסרב להאריך את זמן הבנייה אם העבודות לא הוחלו עד שתום מועד הגשת הבקשה להגדלת זמן יישום הפרויקט.
מי מוציא את האישור?
לשלטון המקומי הזכות להגיש מסמך. משמעות הדבר היא שהנפקת היתר בנייה מתבצעת במקום בו נמצאים חלקת האדמה או חפץ הבנייה המהווים חלק מפרויקט היזם. ישנם גם חריגים, לפיהם נציגים מורשים מהרשות הפדרלית המבצעת ונציגים מקומיים של עיריות וגופים מכוננים של הפדרציה הרוסית יכולים למלא תפקיד זה.
חריג זה חל אם ארגון אחד מתכנן לעבוד עם מתקנים לינאריים או מתכוון לבצע בנייה (שחזור) בישויות שונות או באזורים עירוניים. כלומר, ניהול הנפקת היתרי בנייה מחייב מעורבות של רשויות ברמה המתאימה, עד לזו הפדרלית. הרחבת זכויות ההסגרה תקפה גם במקרים בהם מתוכננים שחזור או בניה בשטח של מתקן מינהלי.
למי ניתן היתר בנייה?
כמעט כל ארגוני הפיתוח והמפתחים צריכים לקבל מסמך המאפשר להם לבצע את פעילויותיהם. מנקודת מבט משפטית, מועמדים יכולים להיות ישויות משפטיות או יחידים אשר מתכוונים לבצע עבודות בנייה בשטחן. ברוב המקרים מונפקים היתרי בניה לחברות בתוך ארגונים עם רגולציה עצמית. ההשתתפות באגודות כאלה, ככלל, מקלה על מעבר של נהלים כאלה. למעשה, בלי חברות ב- SRO, שחזור או בנייה הם בלתי אפשריים לחלוטין - בכל מקרה, אם מדברים על מתקני הון.
מסמכים לקבלת אישור
בעת בקשת היתר להקמת בניין, על היזם לצרף אליו את המסמכים הבאים:
- עדות לזכויות במקרקעין או באתר הבנייה.
- תוכנית מגרש.
- תיעוד פרוייקט.
- חוות דעת מומחה על התיעוד הטכני של הפרויקט.
- אם שחזור של חפץ, שהזכויות שאינן בבעלות היזם, מתבצע, אזי יש צורך בהסכמת כל בעלי המבנה.
ניצול לרעה של רשויות שליטה על ידי פיקוח על תכנון עירוני והנפקה בלתי חוקית של היתרי בניה נוגעים בעיקר להתעלמות ממסמכי רכוש מצדדים שלישיים כאשר מופרות זכויות בעלי עניין וקטגוריות אחרות של בעלי מקרקעין או קרקעות.
נוהל יישום מסמך
כדי לקבל אישור לשחזור או לבנייה, יש צורך לשלוח בקשה בטופס הקבוע ורשימה של המסמכים לעיל למחלקה. פניות מתקבלות בדרך כלל בימי עסקים, והתקופה להוצאת היתר בנייה אינה עולה על 10 ימים. במהלך תקופה זו הוועדה בודקת את חבילת המסמכים המצורפת כדי לעמוד בפרויקט ובדרישות תכנית הפיתוח העירוני. כמו כן, מומחים מעריכים כיצד תיעוד העיצוב תואם לתכנית הקדסטרית של האתר, שוקלים החלטות אדריכליות ותכנוניות של המבנה העתידי או פרמטרי השחזור.
כללים למתן אישורים
בהתאם לאופן בו המסמכים שהוגשו עומדים בתקני התכנון העירוני, היזם מקבל היתר או סירוב בהנעה בכתב. חשוב לציין כי הכללים למתן אישורי בניה קובעים גם רישום של הגיש את הבקשה, ולכן חשוב לספק את האישור המתאים. אם הבקשה מוגשת מצד שלישי, אינך יכול להסתדר בלי ייפוי כוח של היזם, שהיה נוטריוני.
במקרים בהם ניתן אישור להקמת מבנים, המחלקה יכולה לשלוח עותק של המסמך לשירותי הפיקוח - בהתאם למאפייני המתקן העתידי, העותק נשלח לרשות הטכנולוגית, הסביבתית או הגרעינית תוך שלושה ימים. לא יאוחר מעשרה ימים ממועד הוצאת ההיתר, על המבקש לספק למחלקה נתונים על סקרי הנדסה באתר, מידע על הפרמטרים ההנדסיים והתקשורתיים והטכניים של המתקן.
עילות לסירוב הרשאה
ישנן כמה סיבות לכך שאף למפתח שיש לו רישיון וחברות באיגוד לוויסות עצמי ניתן לשלול את הזכות לבנות או לשחזר. הוצאת היתר בניה עשויה שלא להיות נובעת מהגורמים הבאים:
- רשימה לא מלאה של מסמכים שנשלחים יחד עם היישום.
- המתקן המתוכנן אינו עומד בתקני התכנון העירוני ביחס לתכנית אתר ספציפית.
- יישום הפרויקט מפר את הפרמטרים הקיימים של מדידות קרקע וניהול קרקעות.
- הנתונים במסמכי הפרויקט אינם תואמים את המאפיינים של החפץ שהוכרז לבנייה או לבנייה מחדש.
ישנם גם מקרים בהם היזמים אינם מגישים תוכניות לוועדה, אשר מציינים את מיקום המתקן העתידי, את תצורת רשתות השירות ופרמטרים אחרים, ששיקולם קובע את הכללים למתן היתרים לבנייה ושחזור. בנוסף לשיקול ישיר של מסמכים, נציגי הפיקוח על תכנון ערים מקומי עשויים גם לבקש גישה למתקן - אי ביצוע זה עלול לגרום להחלטה שלילית לגבי סוגיית המסמכים.
מתי לא נדרש היתר בנייה?
הצורך בפיתוח כללים למתן היתרי בנייה נובע מהצורך בשליטה קפדנית על קרן הפיתוח העירוני. במילים אחרות, יחד עם ארגונים העוסקים ישירות בפיתוח ואימות של תיעוד טכני, המחלקה להנפקת היתרי בניה פועלת כרשות הבאה שמסקרת את המשתתפים הבלתי רצויים במגזר זה שלא מצליחים להבטיח את האיכות המתאימה של המתקנים. זה מוביל לבדיקות יסודיות בהתאם לדרישות הטכניות של הפרויקט ולתכנית הפיתוח העירונית המקומית.
עם זאת, יש צורך במתקנים פחות קריטיים, שאינם דורשים אימות ובקרה טכניים קפדניים. חפצים כאלה כוללים מוסכים, מבנים לניהול בית קיץ, מבני עזר, קיוסקים, מבנים צירים וכו '. בנוסף, לא צפוי הוצאת היתר בנייה ושיקום אם היזם מתכנן לבצע תיקונים (כולל תיקוני הון) בבניינים שאינם קשורים לפרויקטים של בניית הון.
אך בבנייה הונית לא תמיד יש צורך באישורים מיוחדים. לדוגמה, אם ארגון מתכנן לבצע התאמות ושיפורים באלמנטים של בניין שאינם משפיעים על פרמטרי תכנון, אין צורך באישור ממחלקת התכנון העירונית.
