חוק המשכון: הוראות כלליות, הערות

החוק "על משכון" (החוק הפדרלי מס '2872-1) אומץ בשנת 1992. במידה מסוימת, מעשה נורמטיבי זה מילא את הפערים המשפטיים הקיימים. עם זאת, נותרו סוגיות לא פתורות. עיין בהמשך בהוראות העיקריות של החוק הפדרלי מס '2872-1.

דחיפות הבעיה

לפני אימוץ החוק הפדרלי מס '2872-1, הלוואה המובטחת במקרקעין לא הייתה בעלת מסגרת רגולטורית ברורה. בהקשר זה, לעיתים קרובות התעוררו סיטואציות שנויות במחלוקת. עסקאות משכנתא לדיור התבססו על חוזה מכר. למעשה, היה על הבעלים למכור את הדירה לבנק ולכרות עמו הסכם שכירות ברכישה שלאחר מכן. אחד החסרונות המשמעותיים בתכנית זו היה שבעל הבית נאלץ לעזוב את הכיכר. במקביל, סופקו לבעלים כ -60% מעלות המינימום של החפץ לתקופה של 3-4 חודשים. גם הסיכון של הבעלים היה גבוה. כך שבמקרה של פשיטת רגל של חברה פיננסית, הייתה אפשרות שהדירה שנמכרה על ידו תעבור לפירעון חובות הבנק. כדי להפחית סיכונים, כמו גם להסדיר עסקאות עם חפצים, אומץ החוק "על המשכון".

משכנתא

היא פועלת כסוג של בטחונות. משכנתא נחשבת לחובת אביזר. הספציפיות שלו מורכבת בכך שרק תביעה תקפה הנובעת מהחוזה כפופה לביטחון. מסקנה חשובה מאוד נובעת מכך. לא ניתן לטעון דמיוני ביטחוני. אם הישות, שסומנה על ההסכם לקבלת הלוואה בערבות, לא הועברה כספים, אזי אין לו התחייבויות כלשהן.

ניירות ערך

לחוק "על המשכון" נוספה החוק הפדרלי מס '152. מעשה נורמטיבי זה יצר את הבסיס המשפטי להקמת שוק המשכנתאות המשני. משקיעים שנותנים מימון מחדש של הלוואות וכן חברות סוכן מתמחות הצליחו לבצע פעילויות הקשורות להפצת ניירות ערך חובה. כתוצאה מכך, הנפקת אגרות חוב מובטחות ותעודות השתתפות הפכה להיות תקינה מבחינה משפטית. הוראות החוק הפדרלי מס '152 מאפשרות לארגונים בנקאיים למכור ניירות ערך, ובכך להאיץ את החזר ההלוואות שהונפקו. זה, בתורו, תורם להתפתחות תחום המשכנתא.

נקודה חשובה

משכנתא - משכון רכוש, בו החפץ נשאר בשימוש ובחזקתו של הנבדק שקיבל את ההלוואה. זה תקף גם למקרים של רכישת דיור, המשמשים כבטוחה להתחייבויות, על חשבון הבנק. בעלות במצבים כאלה נרשמת על מקבל הכספים.

קטגוריות של חובות

החוק "על המשכון" מגדיר רשימה משוערת של הסכמים שעשויים להיות מובטחים. הם ניתנים באמנות. 2. הלוואה מסוג נפרד היא הלוואה מאובטחת. האופי הכספי של הביקוש הוא מאפיין משותף של כל העסקאות. משמעות הדבר היא כי לא ניתן להבטיח התחייבויות לספק שירותים, עבודה וכו 'באמצעות משכנתא. עם זאת, משכנתא מותרת על פי התחייבויות שאינן חוזיות. לדוגמה, היא עשויה לספק התחייבויות הנובעות מנזק.

הפרטים של יחסים משפטיים

משכנתא מדברת כמו חובת אביזר, קיים עד לרגע בו הדרישה הבסיסית היא באמת. סיום הסכם נוסף אינו כרוך בקשר המשפטי המקורי. הסכם המשכון יכול להיות עצמאי. המשמעות היא שהיא יכולה להתקיים בנפרד ביחס להסכם הבסיסי ממנו נובעת ההתחייבות המובטחת.

אופי הדרישות

ההתחייבות שמסכם ההתחייבות חייבת להיות כספית. במקרה זה, תנאי המשכנתא עשויים להיכלל בתוכן ההסכם העיקרי. לדוגמא, החוזה קובע כי ההחזר במועד של הקרן והריבית מובטח על ידי המתקן שהועבר. חוק המשכון משתף את הדרישות. אז, מוקצים החוב העיקרי והכספים הנוספים שישולם בתנאי העסקה. במקרה זה ניתן להבטיח סכום חוב חלקי או מלא באמצעות משכנתא. אם ההסכם אינו מפרט ריבית על השימוש בכספים, הם מחושבים על פי שיעור המימון מחדש.

עלויות נוספות

עליהם מדברים באמנות. 4 החוק הפדרלי מס '2872-1. הנוספים הנוספים במקרה זה הם העלויות שמבנה פיננסי המספק, למשל, הלוואה המובטחת על ידי נדל"ן, עשוי להיגרם עקב הצורך להבטיח את שלמות הנכס. יתכן שזו עלות התחזוקה, החזר חוב המס, הגנה וכן הלאה. בהתאם לכללים הכלליים, הפיצויים שעלויות שצוינו מתוגמלים על חשבון נכס ששועבד.

בתוך כך, מותר להתנות את חתימת ההסכם על ידי תשלום סכום מסוים על ידי החייב. ממנו, המלווה יכול לכסות עלויות נוספות. כדאי לומר כי במעשה הנורמטיבי אין מגבלות על ערך ההוצאות הללו, לרבות ביחס למקרים בהם יהיו מוגזמים. ככל הנראה, המחוקק הונחה על ידי העובדה כי בעל המשכון עצמו ישלוט בעלויות אלה. זה נובע מהעובדה שהדבר המקובל כביטחון, שערכו יש גבולות, ישמש כמקור הפיצויים שלהם.

בטחונות

זה נקבע בהתאם לסוג העסקה. לדוגמא, משכנתא ניתנת אך ורק על ידי נדל"ן. ככלל, זהו החפץ שנרכש בכספי הלוואה המסופק. במקרה זה, מותר לקבל הלוואה עבור נדל"ן קיים. חפצים יכולים להיות שונים מאוד. זו יכולה להיות דירה בבניין חדש או דיור שנרכש בשוק המשני. עם זאת, בכל מקרה, על החפץ להיות בבעלותו.

נושא המשכון עשוי להיות קרקע. יחד עם זאת, קיימת הסתייגות במעשה הנורמטיבי בכל הנוגע להקצאות בבעלות העירייה או המדינה. מסמכים משפטיים אחרים קובעים משכון לרכב ודברים אחרים. לגבי עסקאות כאלה חלים כללים שונים במקצת. ניתן להנפיק הלוואה מאובטחת לא רק על ידי בנקים. מעשי רגולציה מסדירים את פעילותם של בתי עבוט המספקים סכומים קטנים לבעלי דברים שונים.

הסכם משכון

התנאים העיקריים של ההסכם מופיעים בפסקה 1 לאמנות. 9 החוק הפדרלי מס '2872-1. במהותם הם חופפים לאלה המפורטים בפסקה 1 לאמנות. 339 GK. עם זאת, באמנות. 9 אין מקום למיקום הרכוש המשועבד. באשר למשכנתא, החייב תמיד בעל המתקן ומשתמש בו. מכיוון שמונחים נדל"ן, זיהויו מתחיל בייעוד טיפוסי - חלקת אדמה, בית, דירה וכו '. אם יש לחפץ שם, הרי שהוא מצוין בהסכם (למשל, מתחם הספורט מאסטר).

המיקום נקבע לפי כתובת. אם הוא נעדר, האובייקט קשור לאזור ספציפי. על ההסכם לציין את סוג החוק שבאמצעותו שייך החפץ לחייב, וכן את הרשות שרשמה אותו. בנוסף, ניתן המועד, מקום כריתתו של ההסכם העיקרי. בפועל, רצוי לציין גם את מהות ההתחייבות הראשונית, סכום ועיתוי פירעונה. זה ימנע מבעיות אפשריות עם רשויות רישום הבקרה. הרשויות המוסמכות רשאיות לחשוב כי אין בהן מספיק להתייחס לחוזה המקורי ולחייב לספק מידע מלא אודותיו בהסכם המשכנתא.

דירוג אובייקט

זה מתבצע בהסכמת הצדדים. עם זאת, קיימים כללים נפרדים לצורך הערכת נכסים משועבדים בבעלות העירייה או המדינה. הוראות החוק הפדרלי "על פעילויות הערכה בפדרציה הרוסית" חלות על מתקנים אלה. אם נושא המשכון הוא חפץ פרטי, הצדדים להסכם יכולים להפקיד את קביעת הערך למומחה עצמאי.