ממסכי הטלוויזיה במהלך שידורי חדשות נשמע לעתים קרובות הביטוי המורכב "מכירה פומבית למשכנתא". התוצאה של פעילותו במאה שעברה, ככלל, הייתה ניכוס טורף של המפעלים הגדולים בבעלות המדינה. עם זאת, מהות אירוע כזה, כמו גם התהליך של יצירת שכבה אוליגרכית מסוימת בחברה כתוצאה ממנו, נותרה לא ברורה עבור רוב האנשים הרגילים.
רקע היסטורי של הופעת מכירות פומביות
בשנת 1995 הייתה בידי המדינה מספר עצום של גושי מניות של המפעלים הגדולים ביותר, אולם רכוש כזה לא הביא את הכסף הדרוש לתקציב. יחד עם זאת, בנקים גדולים שהרוויחו את הונם בשירות המפעלים שהוזכרו מצאו שזה משתלם לרכוש מניות משלהם, אך בעלות הנמוכה ביותר. לשם כך נוצרה מכירה פומבית של בטחונות.
מייסד הרעיון של מכרזי בטחונות ברוסיה
עצם הרעיון של אירועים כאלה שייך לבוריס יורדן האמריקני, אם כי ולדימיר פוטנין נחשב למחברם ברוסיה. העובדה היא שזה היה זה שבשנת 1995 בישיבה הבאה של קבינט השרים הציע תוכנית זו של הלוואות למדינה לביטחון רכושו. הממשלה הרוסית באדם של סגן ראש הממשלה אנטולי צ'ובייס ואולג סוסקובצב תמכה ברעיון זה.
תמצית מכירות פומביות מאובטחות
התוכנית למכירות פומביות כאלה היא פשוטה ביותר. המדינה, הזקוקה מאוד לחידוש התקציב, קיימה מכירות פומביות. הזכייה במקרה זה סיפקה לזוכה את הסכם ההלוואה עם המדינה. כמובן שרק לארגונים הפיננסיים הגדולים ביותר באותה תקופה היו הסכומים הדרושים בכדי להשתתף במכירה הפומבית. על מנת להבטיח הלוואה, המדינה, בתורו, שעבדה בבנק ניירות ערך כבטוחה - נכסיהם של ארגונים גדולים שהם רכוש פדרלי.
מאפיינים של עסקאות בטחונות ממשלתיות
ההערכה היא כי במקרה של אי פירעון האשראי על ידי המדינה, בנק הנושים הפך לבעלים של המפעל המשועבד. עם זאת, אין זה כך. על פי המודל הקלאסי של יחסי בטחונות, הנושה יכול היה להשיג סיפוק מסוים רק לפי שווי ניירות הערך המשועבדים, אך לא להפריט אותם. מכירת בטחונות הייתה אפשרית רק במקרה של חדלות פירעון שבידי בעל המשכון למכרזים ציבוריים, ולשם כך נקבעו מכרזים מיוחדים לרכוש בטחונות של בנקים.
נוהל המכרז הוסדר על ידי צו נשיאותי. במקור תוכנן כי המדינה תפרע את החוב על הלוואות שנלקחו ותרכוש חזרה את מניות המפעלים המופרטים ששועבדו לבנקים. עם זאת, במציאות הכל קרה אחרת, וכבר לא היה מדובר בשעבוד זמני, אלא בהפרטה במסווה של משכון.
בנוסף, מכירה פומבית של המשכנתא עצמה, כמו גם מכירת נכסי משכנתא של בנקים, ברוב המקרים לא הייתה קשורה לשוק החופשי, שכן הזוכים בהם נקבעו עוד לפני המכירות הפומביות והמכרזים.
מכירה פומבית של משכנתא מקרקעין
כיום, למכירת הצעות דיור נדיר ביותר. ככלל, למכירת נדל"ן של אנשים שלא הצליחו לשלם את ההלוואה או המשכנתא, מסדרים מכירות פומביות דומות. מקומות בהם מתקיימים אירועים, ומידע אחר אודותיהם מתפרסם באתר הרשמי של הממשלה.
מכירת בטחונות אינה רווחית עבור בעל הנכס, מכיוון שתפקידו העיקרי של הבנק הוא לקבל כספים שהונפקו במסגרת הסכם ההלוואה בהקדם האפשרי.לפיכך, הבנקים, ככלל, אינם מעוניינים להבטיח שערך הביטחונות של הנכס מתאים לבעליו. הבעלים לשעבר מקבל רק את ההפרש בין עלות הדירה שנמכרה לסכום ההלוואה מינוס כל מיני קנסות, קנסות וריבית.
ראשוני מחיר פירוק הביטחונות נקבעים על ידי בית המשפט על בסיס הערכת מומחים עצמאית. לעיתים קרובות הוא נמצא מתחת לשוק ב- 25-35%.
מכירת רכב בטחונות
מכירות פומביות רכוש בטחונות של בנקים למשכנתאות - אירוע שהוא חמור בפני עצמו. הצהרה זו מוסברת על ידי שלוש עובדות.
ראשית: הנוהל ל"ניכור "מכונית המשכנתא, או במילים אחרות, החרמתה, מתבצע בבית המשפט, כך שמכירות פומביות למשכנתאות לרכב מסובכות משמעותית ונמתחות לאורך זמן רב.
שנית: בתנאים של ירידה בביקוש בשוק הרכב כיום מכירת מכוניות משועבדות בעלות ראשונית היא משימה כמעט בלתי אפשרית. במיוחד בהתחשב בעובדה שהרכבים כבר פעלו. במקרה זה, רק לקונה יש רווח, מכיוון שכדי להחזיר את הכספים שהוצאו על ההלוואה, הבנק מוריד משמעותית את עלות המכונית.
שלישית: מכוניות המשועבדות על ידי הבנק לא יגיעו לאתר המכירות הפומביות בעצמן, בהתאמה, זה דורש עלויות כספיות נוספות.
כך, הצד היחיד שמרוויח ממכירת הבטוחות של המכונית הוא הקונה שלה. כמובן, יש זמנים שנמכרה מכונית במחיר שמתאים גם לבעליה לשעבר. עם זאת, לשם כך, הרכב חייב להיות במצב מושלם, וזה די קשה במטרופולין מודרני.
כשאתם הולכים למכירה פומבית של מכוניות בטחונות, עליכם לדעת שאחרי שקניתם מכונית כזו, לא תוכלו להשיג אותה בעצמכם באופן מידי, מכיוון שעד להחזר ההלוואה, המכונית תחשב כנכס הבנק ותירשם במיוחד.
סיכוני מכירות פומביות מאובטחות
בדרך כלל נערכות מכרזי משכנתא למכירת נדל"ן עם היסטוריה נקייה. אם הבנק הסכים לקחת את הדירה כערובה להלוואה, אז לא יכולות להיות טענות משפטיות נגדה. הבעיה היחידה שיש לבעלים החדש היא הבעלים הקודם של המשכנתא. בנוהג החוק, ישנם מקרים תכופים בהם המשפט בין לשעבר לבעלים הנוכחי של הנכס המשועבד נמשך שנים!
בנוסף, התנגדות כזאת מתפתחת לעתים קרובות לסכסוך גלוי, המסתיים לעיתים בעימות גופני. בעלי לשעבר שלא שילמו הלוואה נתונים לפינוי ולעיתים קרובות מסרבים לעשות כן.
לכן מכירות פומביות אינן פופולריות ברוסיה כמו רכישת נדל"ן בשוק הדיור המשני. על פי הנתונים הרשמיים, רק מחצית מהמכירה הפומבית בארצנו מסתיימת בעסקה.
כך, אם החלטתם לרכוש דירה או מכונית במחיר הנמוך ממחיר השוק, עליכם לשקול אפשרות כמו מכרזי בטחונות. עם זאת, לפני שתסיים עסקה ותפרע את ההלוואה של הבעלים הקודם, עליך לשקול בזהירות את היתרונות והחסרונות של רכישה כזו.
