קואופרטיבי דיור ובניין (ZhSK): הגדרה, אמנת, חוזה

נכון לעכשיו, ישנן לא מעט חברות בשוק המציעות לרכוש מהן חפץ מקרקעין על ידי הצטרפות לקואופרטיב לבנייה למגורים (ZhSK). כמובן, לאזרחים יש שאלה לגבי הבטיחות והאמינות של תוכנית כזו.

המצב בשנות הסובייטים

ראשית קואופרטיבים לדיור החל להופיע בשנות העשרים. עם זאת, כבר בשנת 1937 החלו לחסל אותם. הרשויות הסבירו את זה בכך שעמותות כאלה היו ביטוי לרכוש פרטי. לאחר המלחמה האוכלוסייה העירונית גדלה בחדות, ובניית דיור בהיקף נרחב החלה. ובשנת 1958 אישרו שוב מועצת השרים והוועד המרכזי של ה- CPSU להקים עמותות שבוטלו בעבר. הדיור מומן על ידי בעלי המניות. עם זאת, עמותות קיבלו הלוואה ממלכתית של עד 70% למשך 20 שנה והטבות אחרות. כדי להאיץ את העבודה ולשפר את איכותה, חלק מהבעלי העתיד עצמם השתתפו בבניית מבנים. הקבוצות שהוקמו מהן עברו למשמרת השנייה והשלישית לאחר סיום מחזור האפס על ידי הקבלן.

הבעיות

מחירי דירות שיתופיות במוסקבה עד אמצע 1980. הסתכם בכ -3,000 עמ '. (חדר אחד), 5 אלף רובל (שני חדרים). וההכנסה הממוצעת של אזרח סובייטי הייתה בתוך 200 רובל לחודש. אפילו בחיסכון, אנשים רבים לא רכשו דיור שיתופי. זאת, בגלל נוכחותם של קווים רב-שנתיים להצטרפות לעמותות לתושבים בעיר. בנוסף, היונן ערים שהיו כמעט סגורות לאימוץ תושבי חוץ. יתר על כן, הם הוחרגו אוטומטית מהתורים לדיור מחלקתי או ממלכתי. העמותות היוו כ- 7-8% מסך מלאי הדיור. במחצית הראשונה של שנות ה -80. החלה הקמתם של כ -80 אלף בנייני דירות. רובם הוזמנו רק בסוף שנות ה -90. לפיכך, אזרחים רבים נאלצו להמתין 15 שנה ומעלה.

המצב היום

קוד הדיור של הפדרציה הרוסית מכיל מספר נורמות הקובעות את צורות ההתארגנות העצמית של אזרחים המבקשים לשפר את תנאים. האסוציאציות המדוברות מאופיינות באמנות. 110. עם זאת, כדאי לומר כי על פי הכללים הכלליים, אזרחים לא צריכים להיכנס לקואופרטיבים לדיור, אלא לקואופרטיבים לדיור ומימון. זאת בשל העובדה כי ביחס לאלה האחרונה החקיקה קובעת נוהל מחמיר יותר לבקרת תנועת הכספים. אך ישנם מספר כללים פרוצדורליים הנוגעים להיווצרותם של העמותות ולתפקודם.

ארגון קואופרטיבי דיור בפדרציה הרוסית

מספר גדול מספיק של עמותות כאלה נותרו במדינה מאז התקופה הסובייטית. עם זאת, מחוקקים, שחוקקו את קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, ניסו לחייב אותם להפוך לחמ"שים. אולם התיקון המקביל הוחלט לבטל. ברוב המקרים, קואופרטיבי דיור משמשים כיום כחברות מפעילות. הקמתם של עמותות אלה להקמה ישירה של מבנים נבעה כתוצאה מהונאות רבות בשוקי הנדל"ן. קואופרטיבי דיור משמשים משקיעי הונאה הונאה. אזרחים אלה נפגשים יחד כדי להשלים את הקמת המבנים לאחר שהחברות שגייסו את כספם לשם כך חדלו מפעילותן.

מהות

קואופרטיבי דיור ובינוי הם סוג של אינטראקציה בין הקונה לחברה העוסקת בבניית חפץ בלתי נדיר. המהות של עמותות כאלה היא שמדובר בחברות המלוות הדדיות. כספים לרכישת נדל"ן מגיעים אך ורק מתרומת האזרחים המשתתפים בהם. ניתן לייצג את תוכנית הפעילות של עמותות אלה כדלקמן. ראשית כל, האזרח, שמחליט להשתתף בקואופרטיב הדיור, מבצע את החלק והדמי הכניסה הראשוניים. בדרך כלל הם מהווים 10% ו- 5%, בהתאמה, משווי המשוער של הנכס. לאחר מכן, חברי קואופרטיב הבנייה לדיור צוברים חלק מהמניה, הנחוץ לקבלת הלוואה מהעמותה. ככלל, זה 50% מהעלות. לאחר מכן אזרחים כלולים בשורת הרכישה. המקום בו יהיה תלוי לא רק בסדר הצבירה של החלק הדרוש במניה, אלא גם ביחס בין תקופת כהונתה לתוכנית התשלומים. במילים פשוטות, ככל שאדם חוסך זמן רב יותר, כלומר ככל שהוא מאפשר לאחרים להשתמש בכספיו, וככל שהוא מחזיר אותו מהר יותר מאוחר יותר, כך הוא יוכל לעבור לדירה מוקדם יותר.

פרטי עיצוב

אזרחים שעברו לגור בבניין דירות מקבלים את שטחם בבעלות משותפת. המניות נקבעות בהתאם לחלק ששולם במניה. זה יגדל ביחס ישיר לכספים שהוחזרו. יש לומר גם כי מחירו של חפץ בלתי-קבוע קבוע בעת רכישתו. המשמעות היא שהעלייה הסבירה בעלויות הדיור בשוק בשום אופן לא תשפיע על נוהל ההחזר של ההלוואה. ברגע שאזרח נכנס ונרשם, הוא מתחיל להחזיר את הכספים שהתקבלו לרכישה. בדרך כלל ניתנת הלוואה לתקופה ארוכה כפליים מתקופת הצבירה. אתה יכול להחזיר את החוב לפני לוח הזמנים. זה די רווחי, מכיוון שבנוסף לכך שהאזרח הבסיסי משלם דמי חבר. האחרונים שווים בממוצע ל 0.5% ממחיר הדירה. התשלומים מתבצעים מדי חודש. לאחר פירעון מלא של החוב, הדירה הופכת לנכס אינדיבידואלי.

הסיכונים

למערכת של קואופרטיבי דיור כמה חסרונות. לעתים קרובות הם מתגלים כמועילים מאוד לרמאים. המינוס הראשון מוסתר בעצם התוכנית של העמותה. העובדה שהמשתתפים מחזירים כספים לאט יותר ממה שהם צוברים מביאה ליצירת תורים לרכישה. נניח שעשרה אנשים מצטרפים לקואופרטיב מדי חודש. כל אחד מהם צובר את הסכום הנדרש למשך שנתיים, ומשלם עבור ארבע. בשנתיים הראשונות נצבר הון בקואופרטיב. הסכום שנצבר לאחר מכן מוציא כשנה לרכישת דירות. במהלך תקופה זו, קרן הכספים מתחדשת לאט יותר ממה שהיא מבוצעת, מכיוון שמדי חודש יש לרכוש נדל"ן עבור כל 10 משתתפים חדשים. אזרחים אלה, הנכנסים במהלך התשלומים, מחלקים סכום חודשי כפול פחות מאשר בתקופת הצבירה.

כך, לאחר כשנה, כל הכספים מבוזרים על קניית נכסים לחברים חדשים. כתוצאה מכך לא נותר לאגודה כל כסף. כל ההכנסות נשלחות מייד לרכישת דירות. כך מתחיל היווצרות התור. עם זרם קבוע של אזרחים חדשים נכנסים פחות כסף ממה שצריך. שלוש שנים לאחר מכן, הקו רק יגדל. ורק לאחר 6 שנות עבודה הקואופרטיב יגיע לשלב יציב, מכיוון שהמשתתפים יתחילו להשאיר אותו בצורה מתוכננת, מכיוון שהם ישלמו במלואם הלוואות. הסכום שמגיע מאזרחים במהלך הצבירה הופך להיות שווה להון האנשים שנמצאים בתקופת הפרק. כך, המשתתפים לא רק משלמים את כספם ישירות, אלא גם מפסידים זמן רב.אם מספר האזרחים שנכנסים להתאחדות יתחיל לרדת, אז קו האנשים שכבר הצטרפו יגדל. במקרה זה, הטוב ביותר שאנשים שלא צברו 50% מהעלות יכולים לסמוך עליהם הוא להחזיר את הכספים שלהם, ובגרוע מכל, להיפרד מהם לנצח.

עניין באגודות

תשומת הלב המוגברת של היזמים לקואופרטיבים נובעת מכמה סיבות. המדינה, מהדקת הסנקציות, מאלצת אותם לבחור באחת מהתכניות הקיימות למכירת נדל"ן. זה יכול להיות תעודת דיור, הסכם על השתתפות בהון או צבירת מניות בקואופרטיב דיור. במקביל, החוק הפדרלי מס '214 קובע מסגרת נוקשה למדי עבור חברות. בעניין זה, ללא ספק יש לשיתופי פעולה דיור מספר יתרונות.

יתרונות

לדברי מומחים, בתוך עמותות כאלה יש נוהל פחות מוסדר לחתימה על הסכם עם קונה. בנוסף, ניתן ליצור ערך תחרותי יותר על חפצי הנדל"ן עצמם. שכר המניות שאזרח משלם עבור דירה בקואופרטיב אינו ממוסה. החוק מספר 214 אינו רואה בהסכם הון השקעה. בעניין זה, החברה הבונה בניין רב-דירות, שמה את ערך המע"מ שגובהו 18%. לפיכך הדבר מעלה משמעותית את מחיר האובייקט בהסכמה של השתתפות בהון. פלוס נוסף של קואופרטיבים, לדברי מומחים, הוא שמכירת חפצים במסגרת תכנית זו נוחה לחברות. זה מגן על זכויות הקונים במידה פחותה מאשר החוק הפדרלי מס '214. בתכנית הנדונה, האפשרויות החוקיות של בעלי המניות נקבעים על ידי אמנת הדיור והשירותים הציבוריים. החברה שלו נערכת לפני שהצטרף לאיגוד האזרחים. בהתאם, המסמך טוב יותר לחברה מאשר לאנשים.

בחירת החברה

מרבית האזרחים שמחליטים להשקיע בבנייה מבצעים ניתוח השוואתי של תוכניות המכירה הקיימות. בדרך כלל, נדל"ן נבחר על פי קריטריונים אחרים:

1. המיקום.
2. זמן בנייה משוער.
3. מחיר
4. פריסה.

ורק לאחר שנבחר האובייקט אזרח יכול לגלות שהוא נבנה על ידי קואופרטיב דיור. מספר מומחים סבורים כי אין כל פסול בתכנית כזו אם החברה מספקת לקונה את כל התיעוד הדרוש. ראשית, יש לשים לב למסמכים המשמשים בסיס לבנייה:

1. צו של ממשלת העיר.
2. הסכם השכירות או רכוש של בעלות על קרקעות.
3. מסמכים מתירנים.

תכונות יחסים

ישנן שתי אפשרויות לשיתופי פעולה לדיור. הראשון מניח כי העמותה פועלת הן כמשקיעה והן כקבלן. אפשרות זו נחשבת עדיפה מכיוון שהיא מחזקת את אחריות החברה. במקרה השני הקואופרטיב, המשמש כמשקיע, נמצא בקשר חוזי עם היזם. האחרון, בתורו, הוא ישות משפטית עצמאית. הסכם שיתופי דיור עשוי להסתיר סיכון מסוים. במקרה של כישלון מצד העמותה במילוי התחייבויות, אסור לקבלן להעביר אליו את היקף המקרקעין שתוכנן במקור. בעניין זה, כשאתה לומד את ההסכם, אתה יכול למצוא סעיף הקובע את תנאי הפסקת ביוזמת היזם.

יו"ר ה- HBC

החקיקה קובעת את התחייבויותיו של אדם זה. הם מסופקים ב- אמנות. 148 LCD חובותיו של אדם כוללות:

1. ציות לשילוב החקיקה והוראות האמנה.
2. מעקב אחר התשלום בזמן על ידי משתתפי החברה על תרומות מוערכות ותשלומי חובה.
3. גיבוש אומדני הכנסות והוצאות לשנה המקבילה, עריכת דוחות כספיים וכן מתן מסמכים אלה באסיפה הכללית של העמותה לאישור.
4. הנהלת בתים או כריתת הסכמים עם חברות העוסקות בפעילות זו.
5. עובדים עובדים לשמירה על הבניין ופיטוריהם.
6. כריתת חוזים להפעלה, תחזוקה ותיקון רכוש משותף.
7. ניהול רשימת משתתפי העמותה, דוחות כספיים, ניירת.
8. ארגון וקיום אסיפות כלליות.

האחראי רשאי למלא חובות אחרות. הם רשומים באמנת HBC.