אם כבר מדברים על התכונות של מכירת הנחות מגורים, יובהר כי הסדר הכללי של העסקאות אינו משתנה. תוכנית הפעולה והרגולציה נותרים זהים. רק למעשי המשתתפים מתווספים ניואנסים.
משתתפי העסקה
תמצית החוזה היא שהמוכר מסכים להעביר בעלות על הדירה לקונה, והקונה מקבל אותה. תכונות של מכירת הנחות מגורים קשורות לדירות, בתים וחדרים בדירות ובתים.
הצדדים לעסקה הם הבעלים והרוכש, אליו מועברים כל הזכויות על החפץ. לפעמים יש כמה בעלים. נציגים פועלים לעתים בשמו, פועלים על סמך ייפוי כוח או עילות אחרות. לדוגמא, הורים לילד שטרם מלאו לו 18 שנים.
אם הבעלים הוא מדינה או עירייה, גוף או אדם המוסמך למכור את הנכס לוקחים חלק בעסקה. יוצא מן הכלל הוא המקרה של הפרטת דיור, כאשר העברת הרכוש אינה כרוכה בתשלום.
תכונות של מכירת הנחות מגורים כרוכות בקבלת הסכמה נוטריונית של בן הזוג שיש לו את הזכויות על החפץ.
עסקאות ייפוי כוח
שירות הרישום בודק בקפידה את החוזים והמסמכים שהועברו אם הם עומדים בחוקים החלים. גורל זה אינו עוקף את ייפוי הכוח. למה שמים לב פקידים?
- האם תאריך התפוגה שלו פג;
- האם למי שנחתם על החוזה הסמכות לעסוק;
- האם התקיימו דרישות אחרות (לדוגמא, חבילת המסמכים מכילה את הרשאת רשויות האפוטרופסות לעסקה עם מקרקעין של ילד או של פסול דין).
הבעיה היא שבדיקה מוגבלת ללימוד מסמכים, במיוחד כאלה שהונפקו על ידי הרשויות.
אם ייפוי הכוח הונפק לפני זמן רב ותקופת כהונתו לא פגה, סביר היה לשאול את המשכיר ישירות האם הוא עדיין רוצה לבצע עסקה. ייתכן בהחלט כי ייפוי הכוח בוטל והרמאי משתמש בו. הטיפול בבדיקת ייפוי כוח מול נוטריון עלול לא לעבוד.
אם המוכר הוא היורש
רכישת נכס שקיבל בעבר אדם אחר בירושה נחשבת לעסק מסוכן. בכל עת עשויים להתעורר יורשים הדורשים את חלקם, ואף להגיש תביעה בבית המשפט.
הבעיה היא לא רק בפרקי זמן מוגבלים מספיק. החוק קובע את השבתם.
מקרים דומים מתרחשים בנדל"ן שהזכויות בהן עוברות שרשרת עסקות. הדרך היחידה לשריין נכסי מגורים היא להוכיח רכישה הוגנת.
נושא העסקה
נושא העסקה הוא אחד מהאובייקטים המפורטים לעיל. תכונות של מכירת הנחות מגורים מחייבות להזין במסמך מידע מספיק על מנת לזהות את האובייקט. ליטיגציה וחקיקה מכנים מידע ממרשם הזכויות הממלכתי כמידע מספיק: מספר קדסטרלי והבסיס לרישום זכויות המוכר (חוזה, תעודת ירושה וכו '), תאריך הרישום ומאפיינים אחרים.
אם בניין מגורים או חלק ממנו נמכר, הצד השני מקבל את הסכום הראוי של הזכויות על המקרקעין או חלקם. ניתן לשלב עסקאות בהעברת קרקעות, או שנחתמים שני מסמכים בו זמנית.
התוצאה של הפרה של כלל זה היא הכרה בעסקה שלא נסתיימה. המשמעות היא שתנאים בסיסיים אינם מוסכמים, ולמסמך אין כל כוח משפטי: הוא אינו מוליד זכויות וחובות.
אם הפריט למכירה הוא חדר או דירה בבניין דירות, הבעלים החדש מקבל גם את הזכות לחלק מהרכוש המשותף. כתב ויתור אינו חוקי.
תיאור נושא העסקה
כיצד קשורים התכונות של החוזה למכירת הנחות מגורים ונושא העסקה? המידע הבא מוזמן למסמך:
- העיר או העיירה בה היא נמצאת;
- כתובת
- שטח כולל;
- מספר החדרים;
- נוכחות של מרפסות ולוגיות;
- מספר קדסטרלי.
בדירה יכולות להיות תכונות שהמוכר מנסה להסתיר ממניעים מובנים. עם זאת, זיהוי ליקויים נסתרים מעניק לקונה את הזכות להגיש תביעה לפיצויים. אם הם כה רציניים שהרכישה מאבדת את משמעותה, ניתנת הזכות להפסקת העסקה.
יש להכשיר את השיקום או הפיתוח מחדש, אחרת הדירה נמכרת, כביכול, בלעדיהם. אם השינויים חמורים, ייתכן שהבעלים יידרש להביא את החפץ למקומו המקורי. לכן, רכישת דיור עם ליקויים כאלה טומנת בחובה קשיים חמורים בעתיד.
אם מוצע לרכוש בית במדינה כזו, אזי שינוייו מחוקקים הרבה יותר קל. מוגשת בקשה או הצהרה ותעודה מטעם הנהלת העירייה המקומית כי החפץ אינו חורג מהאדמות שהוקצו, ושינויים בחפץ נעשים בפנקס הזכויות.
אם נרכשים קרקעות במקביל
מהן התכונות של החוזה למכירת הנחות מגורים שתחתיהן חלקת אדמה?
ב- LC הניח את העיקרון של אחדות גורל הארץ והרכוש שנמצא עליה. אם הבית מועבר, אז הקרקע מועברת בהתאם.
היעדר הניירת למגרש אינו אוסר על הבעלים למכור נכסים. החוזה מציין רק העברת קרקעות באותם תנאים שבהם הייתה בבעלות המוכר. חריג הוא מקרים של בנייה לא חוקית בקרקע שאינה מיועדת לכך או כלל אינה בשימוש החוקי של המוכר.
החוק אוסר על מכירת קרקעות ללא מכירה בו זמנית של בית הממוקם עליו.
אם הקרקע שמתחת לבית מושכרת, אז הבעלים החדש מקבל אותה על בסיס חוזה שכירות. במקרה זה, אין צורך בהסכמת בעל המקרקעין לעסקה.
החוק עשוי גם לקבוע חריגים האוסרים מכירת קרקעות לאנשים מסוימים, במקרה זה ניתן להתיר חכירה.
סעיפי ההסכם בנושא העסקה מציינים את המספר הקדסטי ואת הבסיס לרישום החוק.
זכויות צד ג '
על פי הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, המיוחד במכירת שטחי מגורים הוא חובת המוכר לציין בחוזה את כל האנשים השומרים על זכות מגורים.
זה כולל את כל קרובי המשפחה שגרים איתו, בן / בת זוג או בן / בת זוג. בני משפחה לשעבר כלולים ברשימה בכפוף לשיתופי מגורים. החוק מרחיב את מעמדם לאנשים שאין להם קרבה או קשר אחר עם הבעלים, אך מוחדרים על ידיו כבני משפחה.
אם בעבר בן משפחה לא השתתף בהפרטה, הוא שומר על זכות השימוש בחצרים.
הבסיס לזכות המגורים הם: עדות, הסכם שכר דירה, חוזה שכירות עם תלויים.
היעדר מסמכים שהוצאו להורג במלואם אין פירושו שלאף אחד אין זכויות לדיור, למעט הבעלים. היוצא מן הכלל הוא מקרים בהם הפרה של הרשמיות חיונית (למשל חוזים הכפופים לאישור נוטריון חובה).
הטקסט מכיל את השמות, הפטונימונים, שמות המשפחה וזכויות המגורים הספציפיות בדירה, ונתוני דרכון לזיהוי אנשים. ההפרשה בנושא זה כלולה במאמר על מאפייני מכירת הנחות מגורים.
פריט נפרד הוא זכויות ילדים.אם לאחד הצדדים לעסקה יש ילדים קטינים שרק זכותם להתגורר ולא ברכוש, החוק מחייב אותם לנקוט בצעדים כדי להבטיח שתנאי המחייה שלהם לא יחמירו.
מחיר עסקה
הסעיף הוא חובה לחוזה המכירה. בלעדיה, העסקה נחשבת כלא הסתיימה, ומשמעותה המשפטית אבדה. גודל המחיר נדרש לא רק כדי להגן על זכויות המשתתפים, אלא גם כדי לחשב את גובה המס.
כיצד נקבע המחיר בעת מכירת נדל"ן? המוזרות של מכירת הנחות מגורים בהענקת חופש לצדדים מוגבלת רק על ידי האיסור על העברת דיור במחיר שאינו תואם את מחיר השוק. הערכת האובייקט לפי ערך קדסטרלי אינה מאפשרת לחסוך במיסים, המדינה תחייב לבצע תשלומים על בסיס מחירי שוק בהתאם לנוהג של בית המשפט החוקתי של הפדרציה הרוסית.
אם צד אחד מציע טיוטת חוזה והשני מקבל אותו, אין זה אומר לקבל באופן אוטומטי את המחיר המצוין בדראפט.
ניואנסים של חישוב וציון מחירים
בעת רכישת דירה, העלות מצויינת הן עבור הדירה עצמה והן עבור חלק מכלל הנכס במתחם המגורים.
אם בית עם חלקת אדמה או חלק של בית עם חלק בחלקה נרכש לבעלות, נקבע המחיר לכל חפץ פרטני.
ניתן לחשב את הסכום על סמך הערכת שטח היחידה ואז הקונה מחויב לשלם כסף עבור השטח שהועבר בפועל.
המחיר נכנס לחוזה במקביל הן במספרים והן במילים, כך שלא יהיו מחלוקות עקב טעויות העשויות להיערך בהכנתו.
אין זה אומר כי הפסקה האחרונה מתייחסת רק לתכונות של חוזים למכירת הנחות מגורים.
טופס חוזה
החוק קובע דרישות מחמירות יותר לעסקאות במכירת מקרקעין ובנייני מגורים, בפרט, החוזה נערך בצורה של מסמך יחיד. אי עמידה בדרישת הטופס מבטל את העסקה. אי אפשר להתייחס לתכתובת כראיה המאשרת את כריתת ההסכם.
נוטריון
בשנת 2015 נערכו תיקונים בחקיקה בנושא רישום זכויות קניין. חלק מהעסקאות מסתיימות כעת בהשתתפות נוטריון.
המקרים הבאים כלולים ברשימה:
- עסקאות למכירת מניה בזכות הבעלות המשותפת, גם אם הקונה הוא אחד המחזיקים;
- מכירת דירה על ידי הבעלים היחיד שבעת העסקה עדיין לא היה בן 18;
- מכירת נכס משותף.
הנהגת הוראות חדשות אינה שוללת את החובה לקבל אישור לעסקה מרשויות האפוטרופסות. למרבה הצער, ההורים או האפוטרופוסים לא נלקחים בחשבון בתכונות המפורטות של מכירת הנחות מגורים.
רישום מדינה
החוק מחייב את הצדדים לעסקה לרשום את העברת הזכויות ברכוש. אדם נחשב לבעלים מן המניין של נדל"ן למגורים מרגע רישום הזכות. אמנות. 558 בנושא המוזרויות של מכירת הנחות מגורים קבעו את רגע הכניסה בפנקס הזכויות כרגע סיום העסקה.
אם אחד הצדדים מסרב להירשם או להתחמק ממנו, לצד השני יש את הזכות להגיש תביעה לבית המשפט לרישום בכפייה. כך, אושר כי הקונה הוא הבעלים החוקי של הנכס הנרכש, למרות היעדר רישום.
עסקאות ליולדות
שימוש חלקי או מלא בכספי הון לידה לרכישת דיור מחייב מילוי מספר דרישות חקיקה. תכונות משפיעות הן על ניסוח העסקאות והן על הליך הביצוע שלה.
בנוסף, החוק קובע רשימת דרישות לדיור שנרכש בדרך זו. בפרט, מספר עמדות באו לידי ביטוי על ידי הכוחות המזוינים של ה- RF בסקירה של הנוהג השיפוטי בנושא השימוש בהון לידה.
לסיכום
אנו מפרטים בקצרה את התכונות של מכירת הנחות מגורים, המצוינות בסעיף 558 בחוק האזרחי:
- תנאי חיוני הוא העברת זכויות צדדים שלישיים לדירה;
- ללא רישום מדינה, החוזה אינו נחשב כסיום;
- תכונות אחרות קשורות לגיל המשתתפים בעסקה או ליכולתם החוקית.
הוחל תיקון להסדרת עסקאות עם דיור במחלקת תיירים על פי החוק הפדרלי, שטרם אומץ.