שותפות בעלים היא ... כללי הגדרה וארגון

שותפות של בעלים הינה עמותה מיוחדת המיוצרת על ידי דיירי בניין דירות אחד או מספר בניינים. בקיצור, זה נקרא HOA. המטרה העיקרית של יצירת מיזם כזה היא ניהול הבניין. צורת ניהול זו מאושרת אך ורק בישיבת בעלי הדירות בבית. לשותפות זו מוקנית הזכות לפתור משימות משמעותיות שונות עבור המבנה כולו. הוא יכול לבחור ספקי כלי עזר, לפתוח חשבונות, לבצע תיקונים או להתמודד עם סוגיות אחרות.

הרעיון של HOA

השותפות של הבעלים מיוצגת באופן בלעדי על ידי מפעל ללא מטרות רווח שאינו מקבל רווח עבור עבודתו. דיירי אותו בניין יכולים ליצור בית משותף ישירות בשלב בניית בית או לאחר מספר שנים. הנוהל מוסדר על ידי הוראות סעיף. 139 LCD מותר לארגן מחדש את השותפות הזו לקואופרטיב דיור.

השותפות של בעלי נדל"ן היא ישות משפטית, לכן יש צורך ברישום רשמי בשירות המס הפדרלי. לשם כך, חשוב להכין אמנה מראש, לבחור כתובת משפטית מתאימה, לרכוש חותם ולפתוח חשבון עו"ש.

חברי HOA כזה נדרשים לתרום תרומות מסוימות המיועדות לשלם הוצאות. גודל התרומות מסוג זה תלוי בשטח הדירה הזמינה של כל אחד מהבעלים של המקום בבית. אם בעל בית כלשהו מפר את דרישות החוק או יוצר מכשולים לעבודה של משרד הבריאות, אז ניתן יהיה להחריג אותו מארגון זה.

מקצוענים

השותפות של בעלי בתים מאפשרת לאזרחים לנהל באופן עצמאי את הבניין הזה. ליצירת HOA כזה יש יתרונות רבים בהשוואה למעורבות של חברת ניהול. היתרונות העיקריים כוללים:

• כל בעלי הדירות בבית יכולים להשתתף ישירות בניהול מבנה זה.
• מטרת הארגון היא להרוויח עבור כל הבית.
• אם הוא משמש לניהול ה- HOA, שכר הדירה והכסף לצורך שיפוץ מועברים לחשבון מיוחד שנפתח על ידי שותפות זו, כך שהם מוציאים רק לאחר קבלת ההחלטה על ידי דיירי הבניין.
• הרווח שמקבל הארגון מחולק בין המייסדים.
• השותפות עשויה לעסוק בפעילות יזמית, אם הדבר נקבע במסמכי האמנה, אך הרווח צריך להיות מיועד לכל הבית ולא לדיירים פרטיים.
• עמותה זו פטורה ממע"מ.

היתרון העיקרי עבור כל בעל דירה הוא ש- HOAs כאלה באמת אכפת להם לשמור על הבית במצב האופטימלי. כל הכספים המתקבלים מתושבים מופצים אך ורק על בסיס החלטות שהתקבלו בישיבות.

מי יכול לארגן?

שותפים של בעלי בניין דירות יכולים להיווצר על ידי כל דיירים. הוא יכול לנהל רק בניין אחד או מספר בתים, אך במקרה האחרון הוא נדרש שבבניינים יהיו שירותים משותפים ותשתית יחידה.

לארגון HOA נדרש לקבל החלטה מתאימה בישיבת בעלי. לפחות 50% מהקולות נדרשים לארגן עמותה כזו.

סוגיות מתעוררות

זה למעשה די פשוט לפתוח שותפות דיור של בעלים, אך חברים עתידיים ב- HOA כזה צריכים להיות מודעים לחלק מהבעיות המתעוררות בתהליך ניהול עסק. אלה כוללים:

• ניהול בנייני דירות שונה באופן משמעותי מניהול כל חברה מסחרית, כך שאנשי עסקים מנוסים לא תמיד הופכים להיות יושבי ראש.
• אם יש חילוקי דעות בין חברי השותפות הזו, הרי שכולם נפתרים רק בישיבה, מה שמביא לצורך לקיים לעתים קרובות ישיבות כאלה.
• ראש ה- HOA הוא היו"ר, שחייב ליצור קשרים טובים עם התושבים, שכן הצלחת השותפות והיעילות שלה תלויה בכך.
• היו"ר אינו יכול לקבל ביד אחת החלטות רציניות, וזה לא תמיד מחייב ישיבה. נדרשת נוכחות ועדת הביקורת ורואה חשבון מנוסה.
• מערכת הניהול של HOA אינה יכולה להיות גמישה, לכן גם ההחלטה הפשוטה ביותר מחייבת השתתפות של לפחות 6 אנשים, אחרת החלטה כזו יכולה להיות מוכרת כבלתי חוקית על ידי דיירי הבית, ולעתים קרובות תכונות כאלה מובילות לירידה ביעילות הארגון.
• בעיה נוספת היא שלכל בעל דירה יש מושג משלו כיצד לנהל נכון בניין רב-דירות גדול, כך שלעתים קרובות אפילו בעזרת פגישה לא ניתן להגיע לפיתרון יחיד.

במהלך קיומו של ה- HOA, בהחלט נוצר תיעוד מכונן מיוחד. זה מציין את כללי הארגון, וקובע גם מונח שלפיו נבחרים יושבי ראש. על האזרח הנבחר להגיש תיעוד חשבונאי לשירות המס הפדראלי, וכן להתקשר בחוזים עם שירותים שונים וחברות אחרות.

איך זה עובד?

לרוב, HOA נבחר על ידי אנשים שאכפת להם מבניין הדירות שלהם. שותפות של בעלי בתים עובדת על עיקרון פשוט למדי. הכללים בתהליך זה כוללים:

• הניהול מתבצע על ידי היו"ר ועוזריו;
• הנושאים החשובים ביותר נפתרים רק בישיבת הבעלים;
• אם מסיבות שונות אין הזדמנות לבחור יו"ר, אז הנהלה ננקטת על ידי המנהל, עמו מתקיים חוזה עבודה;
• על השותפות לדאוג לתפעולן של מערכות תקשורת, ארגון תקציבי, תקצוב, תקשורת עם נציגי הממשל המקומי ועבודה עם חייבים;
• הארגון עוקב אם הכספים משולמים על ידי כל דיירי הבית כתשלום עבור כלי עזר, וכן עוקב אחר החזר הפיגור.

כל הזכויות, החובות והתפקידים של השותפות של בעלי נדל"ן מעוגנים בהחלט בתיעוד האמנה.

אחריות HOA

ניהול שותפות של בעלים זה תהליך די מסובך. זה נובע מהעובדה שלארגון זה יש אחריות רבה לכל דיירי הבית. העיקריות כוללות:

• ערוך תוכנית עבודה לשנת עבודה;
• חברי השותפות נדרשים לוודא כי כל דיירי הבניין עומדים בדרישות החוקיות;
• לפני כל אסיפה כללית מכינים דוחות הכוללים מידע על כל העבודות שנעשו;
• סכום מועבר במועד מלא ומועד עבור כלי עזר;
• השימוש בבניין ובשטח הסמוך באופן בלעדי כאשר לוקחים בחשבון תקני שריפה ותברואה;
• על כל המשתתפים לשלם כספים עבור שיפוץ הבניין;
• עובדים וצוותי בנייה נשכרים לניקיון רכוש משותף ותיקונים;
• חובות אחרות מופיעות באמנה.

חברי השותפות של הבעלים הם בעלי האחריות שלעיל.על עבודתם הם מקבלים פרס מסוים.

זכויות שותפות

המטרה העיקרית של יצירת HOA היא שיפור מצב הבית. השותפות של בעלי בתים ניתנת על בסיס האמנה לא רק עם כמה תחומי אחריות, אלא גם עם זכויות רבות. אלה כוללים:

• קביעה עצמאית של הגודל האופטימלי לתשלומים עבור כלי עזר;
• תקצוב לשנה הבאה;
• שימוש ברכוש המשותף של הבניין;
• ארגון עבודות שונות על בסיס בקשות שנוצרו על ידי דיירי הבית;
• ביצוע פעולות משפטיות שונות עם הנחות פנים, המהוות רכוש משותף של הבניין;
• רכישת נדל"ן שונים הרשומים בבעלות משותפת של אזרחים הכלולים ב- HOA.

בעת מימוש זכויותיו, הארגון צריך להיות מונחה על ידי דרישות החוק. בנוסף, אסור להפר את האינטרסים או הזכויות של התושבים.

כללים ליצירת HOA

ארגון שותפות של בעלי בתים אינו הליך מסובך במיוחד. קבוצת יוזמה, הכוללת את בעלי הדירות של בית מסוים, צריכה להתמודד איתה. ליצירת HOA, השלבים הבאים מבוצעים:

1. מקימה קבוצת יוזמה.
2. מתקיימת אסיפה כללית.
3. נוצר אמנת.
4. השותפות רשומה.
5. נפתח חשבון שוטף.

לכל שלב מאפיינים משלו.

הקמת קבוצת יוזמה וקיום מפגש

קבוצת היוזמה צריכה להיות מורכבת מדיירי הבניין. הם יכולים להיות בעלים של בנייני מגורים וגם חוץ מגורים בבניין. עליהם להיות בקיאים בהוראות ה- LCD ולהיות מודעים ליתרונות שיש ל- HOA. הפעולות הבאות מבוצעות:

1. נציגי קבוצת היוזמה מבצעים עבודות מסוימות עם דיירי בניין אחרים כדי להסביר להם את היתרונות העיקריים של ניהול עצמאי של הבית.
2. נערכת הצבעה מקדימה בכדי לקבוע כמה אנשים יסכימו לארגן שותפות.
3. מתקיימת ישיבת דיירים, שעבורה נערך תיעוד סטטוטורי על ידי קבוצת היוזמה.
4. בעת העברת הודעה לאזרחים, סדר היום בהחלט מצוין.
5. ההצבעה מתנהלת, שיכולה להיות באופן אישי או בהיעדר.
6. על ידי הצבעה מתקבלת החלטה ביחס לארגון ה- HOA.

ועדת הספירה מגבשת פרוטוקול המכיל את תוצאות ההצבעה.

כללים לעריכת האמנה

במהלך ארגון שותפות של בעלים, נערך אמנה. הוא כולל את המידע החשוב הבא:

• מטרת הקמת ארגון;
• תכונות של פעילויות עתידיות של ארגוני הוועדה;
• זכויות וחובות שיהיו לארגון;
• מונה את כל חברי ה- HOA;
• מצוין באילו נושאים יתקיימו אסיפות כלליות, וכן כיצד יתקבלו ההחלטות המשמעותיות ביותר;
• הסמכויות המוקנות ליושב ראש וועדת הביקורת ניתנות.

בנוסף, פעילויות מסוגים שונים ששותפות פתוחה יכולה לעסוק בהן כלולות בתיעוד זה. מצוין השיטות והכללים לחלוקת הכנסות. ניתנת המונח שלשמו יו"ר השותפות של הבעלים.

רישום HOA

יצירת שותפות של בעלים בהחלט צריכה להיות תהליך רשמי. לפיכך, ארגון כזה כפוף לרישום רשמי בשירות המס הפדרלי. לשם כך, התיעוד הבא מועבר למשרד המס:

• בקשה לרישום הארגון, שנערכה בצורה P11001;
• פרוטוקול הישיבה בה מתקבלת החלטה על ידי דיירי הבניין על הקמת בית חולים;
• מידע על האנשים שהצביעו לפתיחת שותפות;
• האמנה בשני עותקים, הממוספרת ותפור מראש;
• קבלה המאשרת את תשלום החובה.

ההחלטה מתקבלת תוך שבוע שלאחריה מקבל המבקש תעודת רישום של השותפות.

פתיחת חשבון עובר

מכיוון שהשותפות מיוצגת על ידי גורם משפטי, עליה להיות בעלת חשבון בנק. בעזרתו יתקיימו התנחלויות עם שירותים וארגונים אחרים העוסקים בתחזוקה או תיקונים של רכוש משותף בבית.

רצוי לבחור בבנק המציע את התנאים הטובים ביותר לשיתוף פעולה. התיעוד הבא נשלח לארגון שנבחר:

• תעודה המאשרת את רישום המדינה של השותפות;
• תיעוד סטטוטורי;
• הדפס;
• ייפוי כוח לחבר ספציפי ב- HOA המייצג את האינטרסים של ארגון זה;
• תיעוד המאשר את נוכחות הסמכות הדרושה ליו"ר הוועדה;
• תעודת רישום בשירות המס הפדרלי;
• פרוטוקולים מהישיבה בה התקבלה החלטה לארגן שותפות זו.

חשבון בנק נפתח בנפרד להעברת כספים לתיקונים גדולים. בנוסף, אתה יכול לשלוח כספים אלה למפעיל אזורי, אך חשוב ביותר להשתמש בחשבון אישי.

העיתוי והעלות של התהליך

פתיחת HOA היא די פשוטה, ובדרך כלל התיעוד שהוגש לשירות המס הפדראלי נבדק תוך שבוע. אם יתגלה כי התיעוד הדרוש חסר או שיש שגיאות בבקשה, הליך הרישום עלול להתעכב לתקופה ארוכה יותר.

שולם דמי רישום של 4,000 רובל.

נימוקים וכללים לפירוק

חיסול ה- HOAs יכול לנבוע מכמה סיבות. אלה כוללים:

• דרישות משפטיות מופרות;
• קבלת החלטה מתאימה על ידי דיירי הבית;
• חברי השותפות אינם מעוניינים להמשיך לעסוק בפעילות זו;
• יש החלטת בית משפט.

במקרה זה, הבית עובר לניהול החוק הפלילי, העוסק אז בתחזוקת הבניין ובגיוס כספים לתיקונים גדולים וכלי עזר.

מסקנה

שותפות של בעלים נחשבת לארגון פופולרי ומעניין שמטרתו לקיים ולתחזק באופן אופטימלי בניין דירות. יצירת HOA זה די פשוט, מכיוון שזה מספיק כדי לקבל אישור מתושבי הבית, כמו גם לרשום ישות משפטית.

ארגוני הוועדה מקבלים זכויות וחובות כאחד. על הארגון לפעול רק לטובת בעלי הדירות בבית, כמו גם תוך התחשבות בדרישות החוק. אחרת, יתכן שהוא מחוסל בכוח.