Les transactions immobilières en Russie se situent dans une zone à haut risque. Négliger les règles élémentaires de la paperasserie lors de la conclusion d'un contrat de location d'un logement peut avoir des conséquences indésirables, même si la transaction a lieu entre parents ou bons amis.
Ceci s'applique au propriétaire de biens immobiliers, aux acheteurs, aux locataires de locaux résidentiels et non résidentiels. Bien entendu, un appel aux agences immobilières et aux cabinets d’avocats spécialisés dans le soutien de tels accords n’exclut pas l’attitude attentive et consciencieuse des participants aux transactions immobilières eux-mêmes à l’égard de la rédaction d’un contrat de travail.
Quelques caractéristiques de la conclusion d'un contrat de location
La conclusion écrite d'un contrat de location de locaux aidera les participants à la transaction à formuler clairement leurs besoins et leurs souhaits, ainsi que les conditions de coopération les plus significatives. Cela évitera davantage les malentendus, les conflits et les différends menant à un litige.
En conclusion contrat de location sous la forme que tout agent immobilier ou avocat a, il est nécessaire d’accorder une attention particulière à certains points importants. Par exemple, un contrat de location peut être conclu avec une personne et d'autres personnes résideront dans le logement. Ils doivent être indiqués dans la clause correspondante du contrat. Dans ce cas, conformément à la loi, le propriétaire ne résout toutes les questions en litige qu'avec la personne qui a signé le contrat.
De plus, nous ne devons pas oublier l'obligation de légiférer selon les normes de la région pour une personne. Après tout, le locataire a le droit de déplacer ses enfants mineurs dans l'appartement sans le consentement du propriétaire.
Les questions litigieuses les plus courantes qui vont au tribunal
Comme le montre la pratique, les principales questions controversées lors de la location d'un logement sont les conditions, le montant, le mode de paiement et la résiliation du contrat. Cela peut être exprimé en:
- paiement intempestif des services publics (ce point du contrat, en règle générale, fait l'objet d'une attention particulière: les conditions et le montant du paiement sont clairement indiqués);
- mauvaise utilisation des locaux loués (par exemple, l'organisation d'un bureau ou la location;
- réticence des locataires à payer pour des biens endommagés (appareils électroménagers, équipements) ou des dommages aux locaux;
- la réticence des locataires à quitter leur logement après l'expiration de la période de location spécifiée dans le contrat;
- le désir du propriétaire de l'appartement ou de la maison d'utiliser les lieux litigieux à d'autres fins.
De plus, des conflits surviennent souvent concernant la réparation des locaux. Il est traditionnellement admis que le locataire effectue lui-même les réparations mineures sur les locaux, l’équipement et les machines. La révision des locaux loués est effectuée par le propriétaire lui-même. Si de telles réparations peuvent affecter les conditions de vie, elles ne peuvent être effectuées qu'avec le consentement de l'employeur.
Contrat de location type, sa caractéristique principale
Lors de la rédaction d'un tel document sous la forme d'un contrat de location (dont la caractéristique est un document contractuel contraignant et payé), les spécialistes sont guidés par les principales dispositions du ch. 35 du Code civil de la Fédération de Russie. Il définit article par article les principales parties à la convention - le propriétaire (fournit des locaux à usage d'habitation) et le locataire (utilise les locaux à des fins rémunérées).
Clauses obligatoires du contrat
Chaque contrat de location d’un logement dont l’échantillon est disponible chez tous les notaires, ainsi que de ressources thématiques, contient des éléments soigneusement prescrits par les parties:
- nom, prénom, patronyme de chacune des parties au contrat;
- Objet du contrat (locaux à usage d'habitation situés à l'adresse indiquée, le cas échéant, caractéristiques principales: partie de l'appartement, partie de la maison);
- liste des personnes qui ont le droit de résider dans les locaux loués;
- détermination de la taille, du moment du paiement et de la durée du contrat;
- devoirs et droits des parties, une clause distincte pour le bailleur et une clause distincte pour le locataire;
- les conditions de résiliation du contrat - dans ce paragraphe, les parties peuvent indiquer les conditions dans lesquelles le contrat est résilié immédiatement, à l'avance (cela se produit généralement si l'une des parties ne respecte pas les dispositions du contrat);
- détails et signatures des parties - il est indiqué ici les données que chaque partie veut recevoir de l'autre (données de passeport, numéros et séries d'autres documents, enregistrement, résidence, numéros de téléphone de contact).
Ai-je besoin d'un contrat de location préliminaire
L'avantage d'un contrat de travail écrit est la possibilité d'un examen détaillé de situations non standard.
Par exemple, un contrat préliminaire de location d'un logement peut être conclu si les locaux ne sont pas prêts à vivre (aucune réparation n'a été effectuée, aucun mobilier n'a été introduit, aucune communication nécessaire pour assurer un fonctionnement normal n'est connectée).
Un tel document énonce également l’objet du contrat, les obligations et les droits des parties et indique qu’une fois remplies toutes les clauses stipulées, le contrat principal sera en outre conclu, annulant automatiquement le contrat préliminaire.
Pourquoi un échantillon est-il utilisé dans un contrat de location?
Lors de la rédaction du contrat de location d'un logement, l'échantillon peut, dans certains cas, ne pas correspondre à une demande individuelle. Dans ce cas, il est nécessaire de compléter ou de refaire le document. Par exemple, l'une des questions controversées peut être le nombre d'ensembles de clés pour le locataire et le bailleur.
Dans les exemples types de contrats, ce problème ne peut pas être mis en évidence dans un paragraphe séparé. Bien qu'il ne soit pas obligatoire de le remplir, cette clause précise dans le contrat les conditions et la procédure de visite des propriétaires par les propriétaires.
Afin d'éviter tout conflit avec la perte d'objets ou d'appareils électroménagers se trouvant dans l'appartement au moment de la location de la surface habitable, un inventaire détaillé est établi. Il est nécessaire d'indiquer le montant de l'assurance en cas de casse ou de perte. Il est également possible qu'au lieu d'une assurance, le propriétaire prenne un acompte du locataire, généralement égal au montant du paiement mensuel, en tant que garant de la sécurité des biens.
En cas d'utilisation équitable des locaux et du matériel disponible après l'expiration du contrat, ce montant est remboursé. Si le propriétaire conserve un jeu de clés, le locataire a le droit d'exiger l'inclusion d'un élément dans le contrat concernant l'irrecevabilité de la visite des lieux en son absence.
Particularités d'un contrat de location entre particuliers
Le Code civil de la Fédération de Russie partage les concepts suivants: contrat de location de locaux entre particuliers et conclusion d’un contrat entre personnes, dont l’un est légal.
Un contrat de travail peut être conclu à la fois par écrit (ce qui donne une grande garantie de respect de tous les droits et obligations des parties) et par oral (ce type est particulièrement courant lors de la conclusion d'un contrat pour de courtes périodes - jour, semaine, mois).
Les parties peuvent établir elles-mêmes un contrat de travail sans faire appel à une agence immobilière ni à un notaire.Les signatures de la direction de l'agence et leur sceau ne peuvent servir de garant que si la direction de l'agence assume la responsabilité des actes du propriétaire ou du locataire, ce qui doit également être indiqué dans l'une des sections de la convention.
En règle générale, il est nécessaire d'imprimer un contrat de location en deux exemplaires (pour chaque partie). L'écriture manuscrite de documents n'est également pas interdite par la loi.
Délais pour la conclusion d'un contrat de location résidentiel standard
La législation en vigueur prévoit la conclusion d’un contrat type de location de locaux d’une durée maximale d’un an (contrat à court terme) et d’une durée allant de 1 à 5 ans, c’est la durée maximale d’un bail à long terme. Chacun d'eux a ses propres caractéristiques.
Si le contrat n'indique pas le délai pour sa conclusion, il est considéré comme valide pour 5 ans. Il est possible de le résilier à l'initiative du propriétaire uniquement si le paiement n'a pas été effectué depuis plus de 6 mois.
Dans un contrat à court terme, cette possibilité apparaît après un retard de paiement de 2 mois.
Selon le Code civil de la Fédération de Russie, en cas de contrat à long terme, le locataire a le droit, après cinq ans, d'exiger la conclusion d'un accord avec lui sur la résidence ultérieure dans cet espace de vie.
Si le propriétaire refuse et conclut un contrat avec un autre locataire, il peut demander au tribunal d'invalider le contrat et d'obtenir réparation du préjudice matériel et moral subi. Et le tribunal peut le satisfaire.
La procédure de conclusion d'un contrat de location
- Avant de signer le contrat, le locataire doit connaître tous les titres de propriété de l’espace de vie.
- Le propriétaire vérifie la conformité des données de passeport spécifiées (enregistrement, enregistrement compris).
- Lors de la livraison d'un logement avec des appareils ménagers, il est nécessaire de signer un acte sur la vérification de son travail.
- Enregistrez dans une clause spéciale du contrat les indicateurs de tous les compteurs (électricité, eau, gaz).
- Ayant statué sur tous les points controversés, les parties devraient relire attentivement l’accord rédigé.
- Les signatures des parties sont placées sur chaque page du contrat et sur la dernière page de la section "Détails des parties".
La législation en vigueur n'exige pas l'enregistrement obligatoire d'un contrat de location avec un organisme gouvernemental ou sa certification par un notaire. Mais cela peut être fait dans le cadre de la sécurité supplémentaire de la transaction, bien que cela ne joue pas un rôle décisif dans le recours aux tribunaux. Il convient également de noter que la législation protège davantage les droits de l'employeur.
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