Dans la pratique juridique russe, il existe le concept de contrat d'investissement. Le fait que, malgré le recours généralisé à ce type d’accord, il n’existe pas de formalisation officielle dans les sources législatives est particulièrement intéressant. Comment ces contrats sont-ils établis dans la pratique?
La définition
Selon une interprétation commune, un accord d'investissement est en général un accord de nature commerciale qui définit le mécanisme de transfert d'argent ou d'actifs matériels à une société ou à un groupe d'entités dans le but de restituer ultérieurement des investissements sous forme de pourcentage de prime ou d'actif doté d'une valeur élevée. En signant un tel contrat, l’investisseur transfère les finances ou la propriété en faveur d’une autre personne, le plus souvent en propriété ou gestion opérationnelle.
Ainsi, le principal objet d’un accord d’activité d’investissement est la réception ultérieure des avantages commercialement tangibles pour l’investisseur de liquidités ou d’actifs matériels. Dans le même temps, la source de revenus de l’investisseur est l’activité de l’organisation dans laquelle il a investi. L'accord en question suppose généralement que les activités respectives du bénéficiaire de fonds sont de nature entrepreneuriale. Bien que la nature juridique de tels accords puisse être très différente.
Investissement en construction
L'accord d'investissement dans la construction a acquis une popularité particulière. En règle générale, les sources de financement des activités des promoteurs sont les fonds reçus de l’extérieur - de citoyens (s’il s’agit de construire des maisons), d’organisations, de l’Etat ou de municipalités (si l’objet a une finalité commerciale). Un accord d'investissement dans le domaine de la construction implique que l'investisseur transfère de l'argent au développeur en échange de la réception du bien fini lors de sa construction (ou, éventuellement, du droit d'acheter un objet d'intérêt avec des préférences significatives).
Il est intéressant de noter que ce type de contrat n’est en aucune manière classé dans la législation civile de la Fédération de Russie.
Du point de vue du statut juridique, un contrat d’investissement dans la construction est un exemple de convention mixte, dont la légitimité est garantie par le libellé de la clause 2 de l’article 421 du Code civil de la Fédération de Russie - sur la possibilité de conclure des contrats, qui peuvent être ou non prévus par la législation de la Fédération de Russie.
En règle générale, la structure de tels accords implique la présence d'éléments caractéristiques de types d'accords dans divers domaines.
En d'autres termes, les contrats de construction peuvent contenir des termes spécifiques à un prêt, à un contrat ou, par exemple, à un partenariat, en fonction des spécificités de la société bénéficiaire de l'investissement.
Les nuances de la loi
Dans le même temps, le Code civil de la Fédération de Russie n'est pas la seule source de droit qui détermine le statut des contrats de construction (plus précisément, il fournit des directives pour la compilation de leur structure). Lors de la rédaction de tels accords, la loi fédérale "sur les activités d'investissement" et la loi de la RSFSR d'une orientation similaire peuvent être appliquées - dans les parties où les dispositions ne sont pas en contradiction avec l'acte juridique le plus récent. Par exemple, certaines des normes énoncées dans la loi fédérale susmentionnée s’appliquent s’il ne s’agit pas de construire un objet à partir de rien, mais plutôt de le réviser ou de le reconstruire. Les accords de ce type sont également parfois appelés accords d’investissement.En l'absence de définition claire de tels contrats en droit civil, il ne s'agit pas d'une erreur.
Signes de contrats d'investissement
Comme nous l'avons indiqué plus haut, les lois de la Fédération de Russie ne définissent pas clairement ce qu'est un accord d'investissement. Au tout début de l'article, nous avons présenté l'une des interprétations populaires de ce terme, mais notre définition n'est pas officielle. Dans le même temps, les avocats russes soulignent plusieurs caractéristiques typiques d’un contrat d’investissement. Considérez-les.
Le critère clé ici est le contenu économique des accords. Certains avocats estiment qu'il n'importe pas que l'accord d'investissement soit conclu entre des individus, des personnes morales ou les deux - les sujets des droits civils peuvent être quelconques (comme des objets). Les partisans de cet avis se réfèrent au libellé de la loi RSFSR "sur l'activité d'investissement" - il est notamment indiqué que les activités d'investissement peuvent avoir pour objet d'être des fonds et des actifs en circulation dans tous les domaines et segments de l'économie nationale.
Dans la loi fédérale, déjà adoptée dans la Fédération de Russie, il est dit que les investissements peuvent être des biens appartenant à toute forme de propriété - privée, d’État, municipale ou autre. Certains avocats attirent l’attention sur un certain nombre de sources de droit subordonnées. Par exemple, l’un des documents de la pratique russe en matière d’arbitrage stipule que l’accord d’investissement doit obligatoirement comporter un libellé indiquant le but du déposant de recevoir un revenu ou d’autres préférences.
Les experts identifient ci-dessous plusieurs caractéristiques clés permettant de qualifier un contrat d’investissement. À savoir:
- la conclusion d'un accord d'investissement devrait impliquer le caractère à long terme des relations entre les parties;
- l'accord doit être de nature mutuelle (c'est-à-dire qu'en échange de la réception d'investissements, l'entité transfère au déposant le résultat de l'investissement - revenus, immobilier, préférences, etc.);
- le contrat doit être basé (sous la forme de documentation de conception, une offre, offre commerciale etc.);
- le contrat doit refléter l'intérêt commercial des parties (c'est-à-dire que l'investisseur reçoit une rémunération).
En fonction du secteur d'activité dans lequel l'investisseur et le destinataire des fonds coopèrent, l'accord peut également inclure des formulations impliquant l'utilisation prévue des finances et des actifs matériels transférés par l'investisseur, ainsi que le caractère général ou partagé de la propriété du bien transféré à l'investisseur.
Partenariat d'investissement
En 2012, l'institution d'un partenariat d'investissement a été fixée par voie législative en Russie, reflétant une forme particulière d'activité conjointe des partenaires. Quelles sont les caractéristiques des accords conclus entre eux? L’accord de partenariat d’investissement a tout d’abord les spécificités du sujet.
Dans la plupart des cas, il s’agit de l’acquisition en commun de titres d’entités commerciales, ainsi que d’actions constituant des fonds propres dans une forme spéciale de société - partenariat économique. Un partenariat d'investissement est donc une sorte d'option de compromis pour la mise en place de relations juridiques entre des formes telles que le partenariat limité (typique des personnes morales) et le partenariat simple (dans lequel des personnes peuvent participer).
Un partenariat d'investissement implique une relation contractuelle dans laquelle des taxes intermédiaires ne sont pas payées dans la répartition des revenus entre les participants. Dans ce cas, le législateur donne aux parties à l’accord l’obligation de ne pas divulguer les conditions des transactions en public. Et à cet égard, le statut du partenariat d’investissement diffère à certains égards de l’accord entre organisations. Mais il y a des points communs entre ceux-ci et les autres. Par exemple, dans la plupart des cas, il est nécessaire de prescrire durée du contrat partenariat d'investissement, prenez en compte les spécificités du retrait de l'accord de participants spécifiques, notamment les interactions avec les créanciers, etc.
La pratique de la rédaction de contrats d'investissement dans la construction
Revenons à l’étude des accords spécifiques au secteur de la construction - l’un des plus populaires en termes de relations d’investissement dans les entreprises. Il sera utile d'étudier, par exemple, l'algorithme permettant de préparer correctement de tels contrats, sur la base des critères adoptés dans le système juridique russe. Nous avons noté ci-dessus que la forme d’un accord d’investissement peut présenter des signes de similitude avec des accords caractéristiques d’autres secteurs de l’activité - prêts, ventes, etc. Sur la base de cette fonctionnalité, comment bien concevoir les contrats?
Premièrement, tout accord civil doit commencer par le préambule. En règle générale, il indique le nom du contrat, le lieu, l'heure et sa conclusion. Le composant suivant est l’information sur les parties à l’accord. Si un accord d'investissement est conclu entre des entités juridiques, il est nécessaire de fixer leur nom officiel, ainsi que de répertorier les fonctionnaires qui agissent pour le compte des structures concernées. Si l'une des parties au contrat est une personne physique, il est nécessaire d'indiquer ses données d'identification (nom, numéro de série et de passeport, adresse de l'enregistrement).
Notez que la partie obligée à une transaction a généralement l'un des deux statuts principaux: il s'agit du client ou de l'entrepreneur. Dans le premier cas, cela signifie que la contrepartie de l’investisseur est obligée d’attirer des contractants supplémentaires, c’est-à-dire qu’il s’agit principalement de la structure de gestion. Mais il est tout à fait possible que la même entité juridique soit à la fois le client et le contractant. Toutefois, les experts recommandent néanmoins l’utilisation du premier terme du contrat.
Vous trouverez ci-dessous les termes du contrat d’investissement. En règle générale, l'objet de la convention, les indicateurs financiers ainsi que le contenu du contrat sont enregistrés ici. Certains avocats estiment, se référant aux dispositions de l'article 432 du Code civil, que la condition essentielle d'un accord d'investissement est précisément le sujet. Un libellé typique peut ressembler à ceci: "L’investisseur participe au financement du projet en transférant des fonds et le client les utilise à des fins de construction et de transfert ultérieur de la propriété au profit de la contrepartie." Bien entendu, en fonction des spécificités d'un projet particulier, la formulation peut être différente.
L’accord d’investissement, dont nous sommes en train de rédiger l’échantillon, doit également contenir l’adresse du futur bien immobilier (numéro de la rue, de la maison, de l’immeuble et de l’appartement, s’il est connu), le nombre d’étages et d’autres panneaux indiquant son emplacement géographique. Dans certains cas, les experts recommandent d'appliquer au contrat un plan graphique indiquant l'emplacement de l'objet sur le terrain, ainsi que, si possible, la configuration de l'appartement.
Le paragraphe suivant - les parties à la convention d’investissement fixent la liste des travaux que la partie obligée doit exécuter afin de respecter les termes du contrat de sa part. Les experts recommandent que leur contenu soit divulgué en détail, c’est-à-dire que l’accord indique qu’il s’agira de travaux de construction, techniques, d’installation, de pose d’infrastructures communales, d’électricité. Si la finition est fournie, nous la réparons également. Dans certains cas, il est plus pratique de placer une liste des travaux pertinents, ainsi que de la documentation supplémentaire, dans les annexes du contrat principal.
Le paragraphe suivant du contrat est le prix. Il est possible que le client souhaite l’installer en devise étrangère. Mais dans ce cas, il convient d'indiquer la principale source de données sur son taux de change vis-à-vis du rouble - en règle générale, il s'agit d'informations de la Banque centrale de la Fédération de Russie. C'est-à-dire que vous pouvez corriger le libellé suivant: "Les calculs en roubles sont établis sur la base du taux de change établi par la Banque centrale de la Fédération de Russie le jour où l'investisseur effectue le paiement."Dans la section "prix" du contrat, il est nécessaire de refléter le montant total de la contribution de l'investisseur, ainsi que, puisque l'objet de l'accord est immobilier, le prix au mètre carré de logement.
Le contrat d’investissement, dont nous établissons l’échantillon, devrait contenir des informations sur la date à laquelle le client (le contractant, si ces statuts sont combinés) remplit ses obligations contractuelles. Dans le 314ème article du Code civil de la Fédération de Russie, il est dit que si le délai n'est pas défini, un délai raisonnable est pris comme base. Mais il vaut mieux, bien sûr, préciser cette condition du contrat. Dans le même temps, le terme peut être lié à différents points - la livraison de l'objet pour acceptation ou le fait de l'enregistrement par l'investisseur du droit de posséder un appartement. Un critère spécifique est déterminé par les parties au contrat, guidé par des priorités objectives.
Responsabilités des investisseurs
Il sera utile de prêter attention à un élément tel que les responsabilités des investisseurs. Les experts estiment qu'un projet de contrat d'investissement type peut contenir la combinaison suivante:
- transférer de l'argent ou d'autres ressources matérielles dans les conditions convenues dans le contrat (communiquez-les régulièrement au client);
- fournir au partenaire les titres de propriété nécessaires et d’autres types;
- payer, si convenu d'un commun accord, des frais distincts au client;
- effectuer l'acceptation de l'objet.
Responsabilités du client
À son tour, le client est également doté d'un certain nombre d'obligations. Que devrait-il faire:
- élaborer ou commander la documentation du projet;
- trouver et attribuer des terrains pour la construction de biens immobiliers;
- rendre compte du processus de construction et des dépenses d'investissement conformément au calendrier défini dans le contrat;
- effectuer, si le contrat ou les exigences de la législation le prévoient, des offres pour attirer des entrepreneurs;
- former une équipe de constructeurs et de spécialistes d'autres profils nécessaires;
- surveiller et effectuer la supervision technique du travail des contreparties;
- remettre l'objet à l'acceptation;
- fournir à l'investisseur les documents nécessaires.
Caractéristiques de la construction du contrat
Si nous simplifions l’algorithme pour la construction d’un contrat d’investissement dans la construction, il ressemblera à ceci:
- une partie, c’est-à-dire l’investisseur, est obligée de transférer des fonds au client;
- l’autre partie, en utilisant la rémunération appropriée, doit investir les fonds reçus, en fonction des spécificités du projet d’investissement, dans la construction du bien immobilier, puis le transférer à l’investisseur;
- L'accord devrait inclure des termes et d'autres conditions.
Le contenu du contrat, en résumant ses points principaux, sera le suivant: le préambule, les conditions essentielles (objet, aspects financiers, conditions), ainsi que les conditions habituelles, après - les droits et obligations de chacune des parties.
Etapes de la mise en œuvre du contrat de construction
Nous avons étudié la structure approximative d’un contrat d’investissement dans le secteur de la construction. Examinons maintenant les étapes dans lesquelles l’accord pertinent peut être mis en œuvre. Les experts identifient trois étapes principales de la mise en œuvre du projet d’investissement.
Premièrement, il s’agit de la période précédant les règlements financiers directs. Dans ce cadre, le client prépare la documentation du projet, une étude de faisabilité économique, ainsi que la préparation technique à la construction d'un objet immobilier. Quant à la source du premier type, il s’agit d’une collection d’informations qui reflète l’application de technologies et de solutions techniques dans un projet de construction.
Dans ce cas, la liste des travaux prévue dans la documentation de conception peut être indicative. Dans certains cas, l’investisseur peut demander au client de fournir un plan commercial, qui doit clairement refléter les avantages d’un projet particulier, en fonction de ses spécificités technologiques et techniques.
Deuxièmement, il s’agit de la phase d’investissement et de construction.Dans ce cadre, le client trouve un investisseur, conclut avec lui un type de contrat approprié, signe des contrats, puis des contreparties, établit des relations de travail avec des spécialistes engagés. Après - il construit l'objet, puis - le transfère à l'investisseur.
Troisièmement, il s’agit d’une phase opérationnelle. Dans ce cadre, un travail supplémentaire peut être effectué - dans le sens de la finition, en fournissant à l’objet des ressources communes supplémentaires, en résolvant les problèmes éventuels liés aux défauts constatés pendant la construction, etc.
Transfert de l'objet à l'investisseur
Un contrat d’investissement pour la construction, dont nous avons examiné les exemples ci-dessus en termes de caractéristiques essentielles, implique que le transfert de la propriété doit être accompagné de la signature d’un certificat de réception (ou d’un document similaire) à l’achèvement de la construction. En outre, l'investisseur doit également recevoir les documents de propriété nécessaires. Dans certains cas, le client s’engage également à transférer à son partenaire les sources principales en fonction du profil de la documentation de travail. Elles peuvent être utilisées, par exemple, lors de travaux de finition ou de reconstruction.
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