Le type d'utilisation autorisée de la terre appartient à la liste de ses caractéristiques en tant que propriété. Les sources juridiques de ce concept sont à la fois la législation foncière et la planification urbaine.
Quelle utilisation du sol est autorisée
Le concept «d’utilisation autorisée de la terre» signifie que, dans le processus d’exploitation, il est tenu compte de la destination des terres ainsi que des exigences supplémentaires, dont les sources peuvent être des actes législatifs des autorités fédérales et des entités constitutives de la Fédération de Russie ainsi que des actes des autorités locales.
Par conséquent, ce concept juridique comprend à la fois le pouvoir, sous la forme d'une permission d'utiliser le terrain, et des obligations, y compris l'obligation d'utiliser le terrain aux fins prévues et conformément aux restrictions établies par le régime juridique du territoire.
Sources juridiques du concept de «type d'utilisation autorisée du site»
Dans les catégories de terres définies conformément au code foncier de la RF, de nombreuses manières autorisées d'utiliser les terres aux fins auxquelles elles sont destinées sont possibles. En principe, il serait logique d’utiliser l’expression «type d’utilisation prévue d’un terrain» pour différentes méthodes d’utilisation du sol sans en modifier l’objet (catégories dans RF RF RF), comme le fait la législation foncière de la même Ukraine. Pourquoi le nouveau terme "utilisation autorisée" est-il apparu en Russie?
Le fait est qu’il existe en Fédération de Russie deux documents juridiques principaux régissant les relations territoriales: le code foncier de RF et le code civil de RF. Donc, si nous partons uniquement des dispositions du code foncier du RF, une telle chaîne hiérarchique de concepts est tout à fait logique: «but de la terre» - «catégorie de terre» - «types de fin de terrain (ou de leur sous-catégorie)». C'est ainsi que les créateurs de la législation foncière en Ukraine sont allés.
En Fédération de Russie, le code civil de la Fédération de Russie est la source juridique initiale à l'origine de l'émergence du concept à l'étude; il est permis d'utiliser les terres des colonies lorsque le zonage de leurs territoires est largement utilisé (attribution de zones spécialisées, telles que zones de repos, zones industrielles, zones de loisirs, etc.). C’est ce principe de l’urbanisme qui a servi de base à l’introduction initiale, en 1998, du Code civil de la Fédération de Russie de l’expression «permis d’utilisation des terrains», dont la liste figure dans les règlements d’urbanisme, qui font l’objet de sections distinctes dans les Règles d’utilisation et de développement des sols adoptées par les autorités de chaque localité. . Par conséquent, ce terme, tout comme le terme "zonage de territoires", a migré vers le code foncier de RF et vers tous les documents réglementaires ultérieurs.
Comme classé par VRI des terrains du Code civil de la Fédération de Russie
Ainsi, dans la ZPP d'une localité donnée, une carte de ses zones territoriales est incluse en tant que partie, de même qu'un règlement d'urbanisme, qui contient, entre autres, une liste de parcelles de terrain pour chacune de ces zones. Pour les services des détenteurs des droits d'auteur des sites de chaque zone, vous trouverez tout d'abord une liste des principaux HID, qu'ils peuvent choisir indépendamment, sans autorisation ni approbation.
En outre, pour une zone spécifique, une liste d'ARI autorisés dans certaines conditions peut également être fournie. Ces derniers sont également choisis par les détenteurs des droits d'auteur eux-mêmes, mais ils devront obtenir l'autorisation des autorités locales après audiences publiques sur cette question pour prendre en compte les points de vue de la population. Si une liste de VRI auxiliaires est fournie pour cette zone, le détenteur des droits d'auteur du site peut l'attacher à l'un des deux premiers VRI, mais ne peut pas être utilisée seule.
Comment ont été sélectionnés les parcelles de terrain jusqu'en 2015
Supposons que, à partir de plusieurs parcelles de terrain, un certain propriétaire ait créé une nouvelle parcelle dans la zone territoriale de la ville pour le développement résidentiel (zone ZhZ) en vue de la construction d'un immeuble résidentiel de 9 étages. Pour choisir un nouveau terrain, le propriétaire devait se tourner vers la zone de sécurité locale de sa ville (ou la zone locale de la ville spécifique de Moscou et de Saint-Pétersbourg), y trouver une partie du règlement d'urbanisme, répertorier la zone temporaire de cette zone et sélectionner le type de permis principal. utiliser ou permis sous condition.
Lors de l’adoption de règles d’urbanisme, les autorités législatives municipales ont indépendamment proposé les noms de VRI et, par conséquent, une grande variété d’entre eux sont apparus dans le pays. Cela compliquait considérablement l'enregistrement cadastral des terres. C’est pourquoi, à la fin de l’année dernière, un classificateur de l’utilisation autorisée des terres a été introduit.
Caractéristiques du classificateur russe de VRI
Tout classificateur simplifie la perception et la compréhension d'un processus. Ainsi, le classificateur VRI organise toutes sortes d'utilisations des parcelles et en distingue conditionnellement les plus importantes pour certaines relations sociales. Par exemple, le classificateur VR de New York City en contient plus d'un millier. Le classificateur de la Russie divise l'utilisation des terres autorisée en centaines d'espèces (y compris les espèces élargies).
Le classificateur n'utilise pas la séparation de VRI prévue dans le code civil de la Fédération de Russie. Pour lui, tous les VRI sont équivalents, c'est-à-dire leur attribution au principal ou au permis conditionnel reste avec les développeurs du PHD local, ce qui, bien sûr, est absolument correct.
Tous les VRI du classificateur suggèrent la possibilité de placer des objets linéaires sur le site: un système d’alimentation en eau, un gazoduc, une ligne de transport d’énergie, mais pas une route ou un chemin de fer. Auparavant, lors de la description de la VRI, il était nécessaire de les compliquer avec une liste de communications possibles. Toute modification de ces communications nécessitait une modification du passeport cadastral du site.
Dans chacun de ses 12 groupes conditionnels, le classifieur contient ce qu'on appelle le VRI élargi, qui contient plusieurs types d'utilisation. Cela sera nécessaire pour les domaines pour lesquels il n’existe toujours pas de clarté quant à la direction dans laquelle ils seront utilisés.
Quelles sont les conséquences de l'introduction du classifieur VRI
Lorsque le classificateur organise l'utilisation autorisée des terres, cela modifiera considérablement la réglementation légale de l'activité économique sur les terres.
À compter du 24.12.2014, le classificateur détermine déjà les parcelles de terrain établies après cette date. Depuis le 25 décembre 2014, les types non prévus par le classificateur ne sont plus inclus dans le cadastre immobilier d'État.
Les autorités locales sont tenues de corriger leur PPZ au 01.01.2020, en indiquant dans leur réglementation en matière d'urbanisme les adresses ARI fournies par le classificateur.
Que faire avec les zones où VRI est déjà installé sans classificateur
Après la mise en place du classificateur, le type de site déjà établi ne peut plus être remplacé, les législateurs russes ayant prudemment introduit une telle règle dans les amendements au RF LC (partie 11 de l'article 34 de la loi fédérale du 23.06.2014 n ° 171-FZ). Et cela est tout à fait vrai, car les droits des propriétaires de telles parcelles sont protégés s’ils entendent poursuivre leurs activités conformément au VRI établi avant l’introduction du classificateur.
En outre, le propriétaire du site peut soumettre une demande établissant la conformité du site VRI existant avec le classificateur aux organes du pouvoir autorisés, qui sont tenus d'établir cette conformité dans un délai maximal d'un mois.
Choisissez une vue par classificateur
Si vous revenez à la procédure ci-dessus pour choisir une parcelle de terrain pour un bâtiment résidentiel de 9 étages, le propriétaire de la parcelle doit sélectionner le type d'utilisation autorisée "Bâtiments résidentiels à plusieurs étages (immeubles de grande hauteur)", code 2.6.
En considérant le VRI du groupe 2 (locaux d'habitation), vous pouvez vous assurer que leur nom et leur description sont bien définis afin de prévenir les abus de développeurs et de mieux respecter les exigences relatives au développement de zones territoriales spécifiques. Ainsi, par exemple, si une restriction de hauteur est définie dans cette zone pour les bâtiments résidentiels, alors, au lieu de la norme ARI "pour placer un immeuble d'appartements" largement utilisée dans de nombreuses ZSP existantes, le classificateur peut créer un "ensemble d'immeubles de faible hauteur" (jusqu'à 3 étages) , «Développement résidentiel de niveau intermédiaire» (jusqu'à 8 étages) ou «développement résidentiel de plusieurs étages» (à partir de 9 étages). Un tel VRI ne permettra pas aux développeurs d’interpréter leur contenu trop librement, ce qui est assez courant à l’heure actuelle.
Pourquoi changer de VRI
Il existe souvent des situations dans lesquelles il est nécessaire d'utiliser le site sans respecter le VRI établi. Par exemple, le propriétaire du site avec le type établi de "terrain pour le jardinage" avait l’intention de construire une maison privée capitale pour sa propre résidence. Ou, au contraire, le propriétaire du terrain destiné à un logement privé destiné à être utilisé à des fins commerciales, souhaite y construire un magasin ou un atelier de réparation automobile.
Comment modifier l'utilisation autorisée de la terre?
Cela ne peut être réalisé que d'une seule manière: en modifiant son VRI. Mais il y a deux façons de le faire: avec remplacement catégories de terres conformément au Code du travail de la Fédération de Russie, à un autre (si le nouveau VRI le requiert) ou sans remplacement.
Changement de VRI avec changement de catégorie du site à un autre
Cette méthode de modification de la VRI convient aux grandes parcelles de terrain, destinées par exemple à un village de chalets de banlieue ou à un nouveau microdistrict résidentiel, lorsque vous devez transférer des terres de la catégorie de terres agricoles vers les terres d’une colonie.
Changer le type d'utilisation autorisée par cette méthode vous permet de définir n'importe quel VRI utilisé pour le site.
La procédure de remplacement d'une catégorie est clairement définie dans le Code du travail de la Fédération de Russie, ainsi que dans la loi fédérale n ° 172 du 21 décembre. 04 g
Tout d'abord, le paquet de documents suivant est préparé:
- une pétition indiquant le motif du remplacement de la catégorie, des catégories existante et requise, du numéro cadastral de la parcelle;
- documents personnels du demandeur;
- extrait du cadastre d'état;
- extrait du registre d'État unifié;
- consentement notarié du propriétaire, si la demande provient de l’utilisateur du territoire.
Les documents sont soumis à l'organe compétent du pouvoir d'État (gouvernement de la Fédération de Russie, gouvernement d'une entité constitutive de la Fédération de Russie, autorités locales) en fonction de la propriété du terrain, qui l'examine dans un délai de 30 jours.
Si la décision est positive, l’autorité de l’État promulgue un acte de transfert du site dans une autre catégorie. Ensuite, l'autorité publique envoie une copie de sa décision au Rosreestr dans un délai de 10 jours pour modifier le cadastre et le registre d'État unifié des entreprises dans un délai de 7 jours.
Changement de VRI dans une catégorie du RF RF
Cette méthode est basée sur l'art. 37, 38 du Code civil de la Fédération de Russie et de l'art. 4.1 Loi fédérale "Sur l'entrée en vigueur du Code civil de la Fédération de Russie."
Tout d'abord, le propriétaire du site contacte le bureau d'architecture et d'urbanisme local pour le PPZ de cette localité. Dans le règlement d'urbanisme inclus dans la ZPP, tous les principaux ARI autorisés sous condition et auxiliaires pour chaque zone territoriale devraient être précisés.
Après avoir sélectionné le type d'utilisation souhaité dans la liste des types de votre zone, vous devez contacter les autorités locales avec une déclaration sur l'établissement d'un nouveau VRI pour le site. Ici, vous devez vous rappeler qu'il est plus facile de l'installer parmi les principaux, pour lesquels des autorisations supplémentaires ne sont pas nécessaires.
Après avoir reçu la décision appropriée des autorités, vous pouvez contacter le Rosreestr avec une déclaration sur l'enregistrement des modifications apportées au site VRI.
