Aujourd'hui, le marché immobilier est une zone de banlieue très prisée pour le logement. À cet égard, le transfert de terres agricoles dans une autre catégorie aux fins de développement ultérieur revêt une importance particulière.
Pourquoi les promoteurs s'intéressent aux terres agricoles
Les citoyens russes veulent (du moins ceux qui en ont les moyens) posséder des maisons de campagne construites sur leurs propres terrains, de sorte que les week-ends et les vacances, ils puissent se détendre du climat pollué, du bruit et de l'agitation des grandes villes, et beaucoup ne s'y opposent pas. les vivre.
Comme les champignons après la pluie de la dernière décennie, les villages de chalets d'élite construits sur d'anciennes terres agricoles se sont développés autour de grands centres industriels et les promoteurs devaient auparavant transférer des terres agricoles à une autre catégorie. En règle générale, il s’agit du territoire des colonies, ce qui permet le développement résidentiel.
De leur point de vue, c'est assez logique. Et sur quel terrain est encore en construction? Après tout, la part des terres des colonies dans le fonds foncier total de la Russie n’est que d’environ 1% et les possibilités de les utiliser pour la construction sont presque épuisées. Les promoteurs se tournent donc vers les vastes champs russes pour en extraire de nouveaux morceaux et amorcer le transfert de parcelles de terres agricoles dans une autre catégorie.
Ce qui menace la Russie avec le développement des terres agricoles
Il semblerait qu’il existe de nombreux sites de ce type en Russie - plus de 400 millions d’hectares. Cependant, tout au long de la période post-soviétique, leur zone a eu tendance à diminuer. Rien qu'en 2012, la superficie de la principale ressource issue de la composition de ces terres, à savoir les terres agricoles, a diminué de 315 700 hectares et leur superficie en Russie ne représente que 195 millions d'hectares. Et la principale raison de sa réduction est précisément le transfert de terres agricoles dans une autre catégorie. L'année 2014 pourrait mettre fin à cette pratique lorsque les députés à la Douma d'Etat de Russie Juste ont soumis un projet de loi correspondant pour examen. Jusqu'à présent, il n'a pas encore été adopté, mais certaines régions prennent déjà des mesures elles-mêmes.
Ainsi, au cours de l’année en cours, une interdiction de transférer des terres agricoles dans une autre catégorie de la région de Moscou aux fins de la construction de plusieurs étages. Les autorités régionales espèrent que cette mesure incitera davantage les propriétaires à utiliser leurs terres aux fins prévues.
Terres agricoles (selon le code foncier RF)
Selon le code du travail de la Fédération de Russie, ces parcelles sont toujours situées en dehors des zones habitées et aménagées, et sont également destinées à l'agriculture.
Comme mentionné ci-dessus, un peu moins de la moitié de la totalité des terres agricoles est occupée par des terres agricoles - il s'agit de terres arables, de prairies pour la fenaison, de pâturages, de vergers, de jardins potagers, de vignobles, etc. Cela comprend les fermes de chasse.
La seconde moitié de la superficie totale de tous les sites agricoles (ou un peu plus de la moitié) est située sous des routes traversant des entreprises agricoles, divers services publics, des zones forestières, des étangs pour la remise en état des terres et la pisciculture, ainsi que diverses dépendances.
De toute évidence, la moitié des terres agricoles des promoteurs non intéressés par la terre ne les intéressent guère - après tout, ces territoires sont déjà construits avec quelque chose ou sont occupés par des structures linéaires. Pour le développement résidentiel, le seul moyen possible est de transférer des parcelles de terres agricoles vers une autre catégorie.
Types d'utilisation autorisée des terres agricoles
Quelles possibilités la loi russe prévoit-elle pour la mise en œuvre de cette procédure? La LC RF indique que le régime juridique de tout terrain est déterminé par deux de ses caractéristiques principales:
- appartenant à l'une ou l'autre catégorie;
- utilisation autorisée, établie lors du zonage de territoires.
C'est là que se cache le premier problème. S'il n'y a aucun doute sur l'appartenance des terres agricoles à la catégorie des terres agricoles (catégorie 1 selon le code foncier de la RF), il n'y a pas de clarté quant à leur utilisation autorisée.
En effet, à ce jour, le seul type d’enquête territoriale réalisé dans la Fédération de Russie est le zonage d’urbanisme. Pour les terres agricoles, il n'est pas maintenu et les parcelles VRI de leur composition ne sont pas établies.
Certes, selon certains experts dans le domaine de la législation foncière, la liste des types d’utilisation qui en est donnée à l’article 78 du code du travail de la Fédération de Russie peut être acceptée comme étant le VRI des parcelles de terres agricoles. En outre, la loi fédérale n ° 101 sur le roulement des terres agricoles identifie les parcelles de leur composition, dont le régime juridique est régi exclusivement par le Code du travail de la Fédération de Russie et destiné à ces fins:
- sous IZHS;
- sous les garages;
- pour le LPS;
- pour les chalets;
- sous les jardins et les potagers;
- sous pâturage;
- sous diverses dépendances.
Ainsi, le code de l'urbanisme (GRK RF) permet d'inclure dans la composition des agglomérations des terres agricoles, ainsi que des zones de chalets et de jardins. Et cela signifie simplement le transfert de terres agricoles dans une autre catégorie.
Est-il possible de construire des terres agricoles sans les inclure dans les limites des zones habitées?
Comme vous le savez, chaque municipalité en Russie doit adopter ses propres règles d'aménagement du territoire et d'aménagement (LAR), qui doivent inclure des règles d'urbanisme. Ils indiquent des listes de VRI pour les terrains et les projets de construction d’immobilisations dans chaque parcelle. zone territoriale. L'effet de ces réglementations sur les terres agricoles en tant que parties de terres agricoles ne s'applique pas, le zonage territorial n'est pas effectué et les parcelles VRI provenant de terres agricoles ne sont pas établies, ce qui signifie qu'elles ne peuvent pas être modifiées.
Cela exclut le développement de parcelles agricoles au-delà des frontières des zones habitées. Jusqu'à l'adoption d'une législation distincte sur le zonage territorial en dehors des villes, des villages, des agglomérations urbaines, etc., les terres agricoles sont protégées contre le retrait de la circulation agricole par le développement.
Par conséquent, il est possible d'établir la VRI des parcelles agricoles en dehors de la colonie, ne prévoyant leur développement que par le transfert des terres agricoles dans une autre catégorie.
À quelles fins il est permis de transférer des terres agricoles dans une autre catégorie
La liste des cas exceptionnels dans lesquels un tel transfert est autorisé figure dans la loi fédérale spéciale n ° 172 sur la procédure à suivre pour la réalisation de cette procédure.
Selon cette loi, le transfert de terres agricoles à une autre catégorie est effectué dans les cas suivants:
- pendant leur conservation;
- lors de la création de réserves, de réserves fauniques, de centres de villégiature, de parcs naturels, y compris de jardins dendrologiques, botaniques, etc.
- lors de l'établissement ou de la modification des limites des colonies;
- lors de l'implantation d'installations industrielles sur des terres agricoles dont la valeur cadastrale est inférieure à son niveau moyen dans la municipalité;
- si des parcelles agricoles impropres à la production agricole sont incluses dans la composition des forêts ou des étangs, ainsi que des terres en réserve;
- quand des objets linéaires sont construits sur eux;
- dans l'exécution par la Fédération de Russie de ses obligations extérieures, ainsi que dans la construction d'installations de défense sur ces terres;
- au début de l'exploitation minière dans ces zones de minéraux;
- lorsqu’ils placent divers objets sur eux pour répondre aux besoins des citoyens (sociaux, culturels, etc.).
Le transfert de terres agricoles vers une autre catégorie est interdit pour les terres agricoles qui ont une valeur et une productivité particulières. Ils comprennent des terrains d'expérimentation d'instituts de recherche agricole et d'universités, ainsi que des parcelles dont la valeur cadastrale dépasse de manière significative son niveau moyen dans une municipalité. Les cas décrits aux paragraphes 3, 6, 7 et 8 de la liste ci-dessus peuvent constituer une exception à cette règle.
Soit dit en passant, à partir de février dernier, du point de vue de la légalité, le transfert de terres agricoles dans une autre catégorie (c'est-à-dire en 2014) est également lourd d'une amende considérablement augmentée pour l'utilisation abusive de telles parcelles. Le montant des pénalités est compris entre 200 et 500 000 roubles, en fonction de leur valeur cadastrale.
Comment commence le transfert de terre dans une autre catégorie
La première étape consiste à soumettre la demande appropriée à l'organe autorisé du pouvoir exécutif. La demande susmentionnée doit indiquer:
- numéro cadastral;
- catégorie de terres disponibles et souhaitées;
- Quelle est la raison du transfert?
- forme de droits fonciers.
Le transfert de terres agricoles à une autre catégorie est effectué par l'autorité de l'État de l'entité constitutive de la Fédération de Russie (à l'exception des parcelles de propriété fédérale) ou par le gouvernement de la Fédération de Russie (en ce qui concerne les terres fédérales).
Documents supplémentaires pour la traduction
De plus, vous aurez besoin de:
- extrait du cadastre d'Etat du site ou de son passeport cadastral;
- des copies de documents personnels du demandeur;
- extrait du registre d'État unifié;
- la conclusion de l'éco-examen d'état (si nécessaire);
- consentement du détenteur du droit d'auteur, à la demande de l'utilisateur du territoire.
Des copies de documents personnels et le consentement du détenteur du droit d'auteur sont soumis par le pétitionnaire à l'organe du pouvoir de l'État habilité avec la pétition. Les documents restants ne doivent pas nécessairement être soumis, car un organisme public autorisé peut les demander de manière indépendante. Cependant, pour accélérer la procédure, il est préférable de s’occuper de leur disponibilité et de la laisser à vous-même.
Conditions pour l'examen d'une demande de transfert
Le gouvernement de la Fédération de Russie l'examine dans un délai de trois mois et les sujets de la Fédération de Russie sont obligés d'examiner le document dans un délai de deux mois à compter de la date à laquelle il l'a reçu.
En conséquence, un acte avec une décision positive ou un acte avec un refus d'un tel transfert est adopté.
En tout état de cause, le document est envoyé au demandeur dans un délai de deux semaines à compter de la date de son adoption.
L'acte doit indiquer:
- Quelle est la raison du changement adopté?
- paramètres, description et nombre cadastral de parcelles;
- catégories de source et de destination.
Comment l'adoption d'un acte de refus de transfert peut-elle être justifiée?
Le transfert de terres agricoles vers une autre catégorie n'est pas autorisé si:
- il est restreint ou interdit par la loi fédérale;
- l'éco-examen d'Etat a émis un avis négatif lors de sa mise en œuvre;
- la destination du terrain n’est pas conforme aux plans approuvés pour la poursuite de l’utilisation du territoire.
Modification du cadastre immobilier d'État et du registre d'État unifié lors du transfert de terres à une autre catégorie
Le corps autorisé des pouvoirs de l'État, qui a adopté la loi sur la cession de terres, en envoie une copie (jusqu'à cinq jours à compter de la date de son adoption) à Rosreestr. Ce dernier modifie le cadastre d'État et le registre unifié des entreprises dans un délai de 7 jours et en informe toutes les parties intéressées. La cession de terrain est réputée être entrée en vigueur à compter de la date de son enregistrement dans le cadastre national (en raison d'un changement de catégorie).
Les documents confirmant les droits fonciers, lors du changement de catégorie de terre, ne sont pas réédités.
Transfert sur les terres des colonies
Comme mentionné ci-dessus, les parcelles agricoles peuvent être incluses dans les colonies avec l'attribution d'une catégorie différente: les «terres de colonies». Une fois à l'intérieur de leurs frontières, ils se retrouvent dans la composition d'une zone territoriale spécifique, soumise aux règles d'urbanisme, notamment la création de la VRI, prévoyant leur développement.La procédure pour une telle inclusion avec l'établissement (ou le changement) simultané de VRI peut être effectuée conformément à l'art. 41 Loi fédérale "Sur l'entrée en vigueur du Code civil de la Fédération de Russie".
