La loi russe prévoit plusieurs options pour que les citoyens puissent exercer leur droit à la propriété commune - la copropriété de la propriété, ainsi que la propriété partagée. Quelle est la spécificité de chacun d'eux? Quelles sources de normes régissent les relations juridiques pertinentes des citoyens? La spécificité de la propriété commune est-elle importante?
Qu'est-ce que la propriété commune?
Selon l'article 244 du Code civil de la Fédération de Russie, la propriété commune est une propriété qui appartient à deux personnes ou plus. Son objet peut être y compris l'immobilier. Il y a un commun propriété partagée et commune. Dans le premier cas, les propriétaires divisent la propriété en parts fixes. Dans le second, l'objet de propriété commune est indivis.
Dans certains cas, la propriété commune et la copropriété sont déterminées sur la base des dispositions de la loi. Ainsi, par exemple, les biens des conjoints ou des participants à une ferme paysanne sont définis par la loi comme des biens communs. De plus, les propriétaires peuvent s'entendre sur la manière de diviser le bien et fixer cette décision, si possible, de la manière prescrite par la loi.
Partager la propriété
Examinons plus en détail les spécificités d’une telle catégorie en tant que propriété partagée commune. Ce type de propriété implique notamment non seulement la répartition des droits de propriété sur des actifs en actions fixes, mais également la possibilité d’obtenir un revenu proportionnel de l’utilisation commerciale de la propriété.
Dans le même temps, les personnes qui possèdent des biens en vertu du droit de propriété partagée sont tenues d’assumer la responsabilité, proportionnellement à leur part, de l’entretien des biens.
La propriété partagée totale est exprimée en fractions ou en pourcentage. En ce qui concerne la détermination des chiffres correspondants, l’article 245 du Code civil de la Fédération de Russie dispose que la proportion correspondante est reconnue de manière égale, sauf disposition contraire de la loi, du contrat ou de la pratique des relations entre propriétaires.
La valeur des actions peut être ajustée en raison de l’émergence de nouveaux propriétaires, ainsi que de la modernisation de la propriété, dont le rôle principal appartient à un propriétaire particulier, et cela peut être prouvé. De plus, si l'amélioration correspondante de l'immobilier peut être séparée d'une manière ou d'une autre, la personne qui l'a fournie peut en acquérir légalement la propriété, sans augmenter la part de l'actif principal.
Le droit de propriété partagée est exercé par chacun des propriétaires du bien en vertu du consentement de tous les autres propriétaires. Si le type de consensus correspondant ne peut être établi, les différends doivent être résolus devant un tribunal. Dans certains cas, selon les avocats, le tribunal pourrait également faciliter le règlement des litiges en matière de cession de biens communs.
La vente de propriété commune présente un certain nombre de caractéristiques. Ainsi, par exemple, si l’un des propriétaires décide de vendre sa part, les autres propriétaires ont le droit de l’acquérir dans l’ordre préventif. Ce sont les dispositions de l'article 250 du Code civil de la Fédération de Russie. Mais seulement s'il ne s'agit pas de vendre par adjudication publique. Si l'un des propriétaires viole cette règle, les autres propriétaires peuvent faire appel des résultats de la transaction devant le tribunal.
Nous avons noté ci-dessus que chacun des propriétaires qui possèdent le bien en actions est en droit de compter sur les revenus tirés de l'utilisation commerciale des actifs. Considérons cet aspect plus en détail.
Répartition des revenus de la propriété commune
Le propriétaire, conformément aux dispositions de l'article 248 du Code civil de la Fédération de Russie, a donc droit à une distribution proportionnelle de tout revenu provenant de l'utilisation d'un bien en copropriété, sauf convention contraire des copropriétaires. En outre, si une personne reçoit le type de revenu approprié, elle est également obligée de la payer dans des proportions similaires, de supporter les coûts liés à la maintenance du bien et à son fonctionnement.
Section et point culminant
Considérez les mécanismes reflétant la fin de la propriété d'actions ordinaires. La pratique russe en comporte deux: la section et la division.
S'il s'agit d'une section, alors selon ce mécanisme, la propriété commune cesse à l'égard de tous les propriétaires de la propriété. À son tour, la séparation de la propriété commune signifie qu'une seule personne quitte la propriété. La loi prévoit divers motifs pour la mise en œuvre des deux procédures. Ainsi, par exemple, une division d'une copropriété partagée peut être effectuée sur la base d'un accord mutuel de tous les propriétaires. Une autre option - en vertu d'une décision de justice. En outre, une séparation est possible sur la réclamation des créanciers dans le recouvrement.
L’article 252 du Code civil de la Fédération de Russie stipule qu’une section, ou séparation, doit être effectuée en nature, si cela est possible et n’est pas en contradiction avec les normes de la loi. Toutefois, si la procédure correspondante ne peut pas être mise en œuvre, le propriétaire, qui doit recevoir sa partie du bien à la suite de la division ou de l'attribution, a le droit de se prévaloir d'une compensation monétaire. Dans certains cas, ce mécanisme est mis en œuvre sur la base d’une décision de justice. Ayant reçu une indemnisation, une personne cesse de participer à la copropriété d'un bien.
Copropriété
Après avoir étudié ce qu'est la propriété partagée, considérons les spécificités de la copropriété. Sa particularité est que les propriétaires gèrent conjointement la propriété, il n’ya pas d’actions. Cependant, les propriétaires ont le droit de convenir de certaines distinctions dans l’utilisation des biens. D'une manière ou d'une autre, l'un des propriétaires peut disposer de la propriété, en coordonnant ses intentions avec d'autres propriétaires. Dans le même temps, tout propriétaire peut conclure des transactions ayant pour objet la cession d'actifs pertinents. Si, toutefois, il ne coordonne pas ses actions avec les autres propriétaires, le contrat peut alors être annulé par un tribunal.
Section et point culminant
En principe, les règles relatives à la division et à l’allotissement lorsqu’il s’agit de propriété commune sont similaires à celles qui incluent le droit à la propriété partagée. Cependant, immédiatement avant d’effectuer les procédures correspondantes, les propriétaires doivent déterminer conjointement la proportion de chacun. S'ils ne le font pas par le biais d'un accord, l'affaire sera tranchée par un tribunal.
Copropriété des époux
La propriété commune des citoyens mariés a ses propres spécificités. Cela est reflété à l'article 256 du Code civil de la Fédération de Russie. Il est dit que les biens communs sont acquis et acquis par les époux après l'enregistrement du mariage, mais que d'autres conditions ne sont pas spécifiées dans le contrat de mariage. Autrement dit, le type de contrat approprié peut ressembler à un contrat de propriété partagée reflétant le partage de biens, par exemple un appartement, dans de telles proportions.
Il est également possible que les biens du type correspondant soient déterminés à la suite d'une augmentation significative de la valeur des biens individuels du mari ou de la femme au cours du mariage. À son tour, si les époux vivaient dans un mariage civil, c'est-à-dire sans enregistrement en bonne et due forme, leurs biens sont généralement considérés comme distincts.
Copropriété des agriculteurs
La copropriété des participants dans les fermes et les fermes a aussi certaines spécificités.Les dispositions pertinentes sont énoncées à l’article 257 du Code civil de la Fédération de Russie. Selon la loi, les biens des agriculteurs sont communs, sauf indication contraire dans des accords entre eux ou en vertu de dispositions d'actes juridiques pertinents. Les participants d’un paysan ou d’une ferme ont le droit d’utiliser la propriété, s’entendant entre eux. Dans ce cas, les transactions dont l'objet est la propriété commune des agriculteurs ne peuvent être conclues que par des représentants autorisés ou des chefs d'exploitations.
La section des propriétés agricoles a également ses propres spécificités. En particulier, si l'affectation de l'un des participants à la ferme est implicite, alors, comme le notent certains avocats, il ne peut souvent prendre sa part du terrain. Cependant, il a le droit de recevoir une compensation monétaire, dont la procédure de comptabilisation est déterminée conjointement avec d'autres agriculteurs ou le tribunal.
Après avoir étudié les spécificités de la copropriété, nous pouvons étudier un aspect qui reflète la pratique consistant à disposer de biens en propriété partagée. Quels types de nuances caractérisent les procédures correspondantes? Tout d'abord, il convient de noter que, même si la loi dispose de règles suffisamment détaillées concernant la répartition des éléments de la propriété d'un bien, l'exercice du droit de disposer d'un bien en actions peut s'avérer difficile. Prenons l'exemple de l'immobilier.
Partager les pratiques de gestion: procédure de vente
Si un groupe de personnes établit une propriété partagée commune d'un appartement, comment chacune d'entre elles peut-elle gérer la propriété dans la pratique? Prenons l’un des scénarios les plus courants: la vente de logements.
Si nous parlons de la vente intégrale de l'appartement, l'accord de tous les propriétaires est nécessaire. Il en va de même si, par exemple, une personne souhaite transférer un bien immobilier en garantie. Peu importe le nombre de personnes qui sont d'accord - même si l'une d'entre elles est contre, la transaction ne peut pas être effectuée.
En même temps, selon les avocats, même le tribunal n’est pas autorisé à obliger une personne à accepter que le logement dans lequel il a une action soit vendu. Dans le même temps, la propriété partagée commune d'un appartement implique qu'une personne a le droit de disposer de sa part de la propriété à sa guise. Certes, dans ce cas, il peut être difficile de déterminer la part naturelle réelle. Quels pourraient être les scénarios ici?
Si la propriété partagée est établie par rapport à un appartement d'une pièce, en pratique, l'attribution de la partie correspondante, comme l'ont noté des avocats, est difficile à mettre en œuvre. Toutefois, s’il existe une copropriété commune d’une maison dans laquelle se trouvent plusieurs appartements, la procédure correspondante est alors bien réelle. Surtout si, par exemple, le nombre de chambres est proportionnel au nombre de propriétaires. Ainsi, les biens immobiliers, du point de vue de la mise en œuvre pratique de la vente d’actions, devraient être divisibles.
Dans certains cas, lors de l’attribution d’une partie de l’immobilier, il est permis de faire appel à des spécialistes compétents et prêts à effectuer le bon découpage du logement. Un autre mécanisme va au tribunal. En règle générale, à la suite de telles audiences, le propriétaire reçoit un certain nombre de mètres carrés dans les parties de l'appartement qui, d'un point de vue opérationnel, reflètent tout le confort de sa vie. Dans certains cas, le tribunal peut, par exemple, donner à la personne une pièce entière et en même temps lui donner le droit d'utiliser la salle de bain, la cuisine et le couloir ensemble.
Comme nous l’avons noté ci-dessus, les autres propriétaires d’appartements ont un droit de préemption sur l’achat d’un lot. Dans le même temps, le participant à la propriété d'actions ordinaires doit avertir par écrit de son intention de vendre la part des autres propriétaires, puis attendre un mois avant de prendre sa décision. Dans ce cas, le prix de la vente effective devrait être identique à celui annoncé au moment où les copropriétaires ont reçu le document en question.Si une personne veut vendre sa part d'un appartement moins cher, elle doit à nouveau proposer à d'autres propriétaires de la racheter.
Si une personne vend sa part de l'appartement à des tiers sans offrir de la racheter aux copropriétaires, l'opération en question peut être contestée devant un tribunal. En conséquence, le propriétaire sera obligé de restituer les fonds à l’acheteur, après avoir recouvré le droit de posséder sa part en retour.
Partage pratique de gestion: loyer
Un autre scénario qui peut se produire dans la pratique est la fourniture d’une part dans un appartement à louer. En vertu de la loi, une procédure similaire peut être effectuée avec le consentement de tous les copropriétaires. Cependant, dans la pratique, ce type de transaction n’est souvent conclu qu’avec la personne qui a trouvé un locataire convenable. Est-ce légitime? Selon de nombreux avocats, non.
Si, de cette manière, des personnes avec lesquelles l'un des propriétaires a signé un contrat de location se sont installées dans l'appartement, les autres propriétaires ont alors le droit de les expulser en contactant la police. Dans le même temps, selon les avocats, cela se fait rarement dans la pratique, car le propriétaire peut convaincre la police que, relativement parlant, des parents éloignés d’Autriche sont venus lui rendre visite. Selon la loi, personne ne peut interdire de les inspirer dans l’ordre de la résidence temporaire.
Bien entendu, les copropriétaires insatisfaits peuvent également aller en justice. Cependant, même s'ils gagnent, la décision correspondante n'agira, comme le notent certains avocats, que vis-à-vis d'un groupe spécifique de personnes qui ont emménagé dans les locaux en vertu d'un contrat de location séparé. Si l’un des propriétaires de l’appartement contracte un nouveau bail et expulse ceux qui ont reçu le droit de résider dans l’appartement de manière contraire à la loi, il sera nécessaire de se rendre à nouveau devant le tribunal. Ainsi, de nombreux avocats ont souligné que, souvent, une telle mesure n’a pas de signification pratique.
Propriété foncière commune
Nous avons examiné les aspects liés au mode de détermination de la propriété commune partagée et partagée des logements. Cependant, la relation juridique pertinente peut être spécifique, si leur sujet est la terre. Dans certaines nuances, le droit à la propriété commune de la terre est réglementé sur la base de principes différents de ceux qui sont caractéristiques, en particulier pour l’immobilier. Considérons cet aspect plus en détail.
En vertu de la loi, les Russes peuvent posséder des terres à la fois individuellement et sous le droit de propriété commune - s’il ya deux propriétaires ou plus. La réglementation législative relative à la propriété concernée est généralement similaire à celle d’autres catégories de biens. Ainsi, par exemple, il y a une propriété partagée commune de la terre et il y a un joint.
De la même manière que les règles générales établies dans le droit russe, la propriété du sol sera partagée, à moins que la loi ne prévoie des mécanismes en vertu desquels la propriété commune est établie. En outre, si vous suivez les dispositions de l'article 244 du Code civil de la Fédération de Russie, la propriété générale se pose si son objet est indivisible, c'est-à-dire non susceptible de distribution en nature sans modification de la spécificité fonctionnelle ou de force de loi. Comme certains avocats l'ont noté, seule la deuxième règle s'applique aux relations juridiques dans le domaine du droit foncier. En d’autres termes, un terrain en propriété partagée commune - sauf indication contraire dans la loi - est soumis à une distribution en nature correcte.
Un exemple de cas où la propriété commune est directement prescrite dans les actes juridiques - le scénario avec les fermes que nous avons examinées ci-dessus. Selon l'article 257 du Code civil de la Fédération de Russie, la propriété commune des agriculteurs, y compris la terre, appartient à tous les membres de l'association sur la base d'une copropriété. Cependant, cela est fait si les agriculteurs eux-mêmes n'ont pas accepté de distribuer les terres en vertu d'autres accords.
Cette norme juridique appartient donc à la catégorie du dispositif. Cependant, comme l'ont noté certains avocats, Loi "sur l'agriculture paysanne" une disposition prévoyait le partage de la propriété commune des agriculteurs, sauf décision unanime des membres de l'association de la transférer en copropriété. C'est-à-dire que nous assistons à une évolution de la législation dans ce domaine.
