Le changement de propriétaire de biens immobiliers soulève toujours de nombreuses questions parmi les citoyens. Et que pouvons-nous dire de la situation lorsqu'il y a vente d'une part de l'appartement! Il y a beaucoup d'incompréhensible pour les gens. Dans notre article, nous souhaitons comprendre comment rédiger des documents correctement, en quoi consiste la propriété partagée en général et comment gérer le paiement des impôts.
Qu'est-ce que la propriété partagée?
Voyons d'abord pourquoi la situation se présente. propriété partagée. En fait, il peut y avoir plusieurs raisons:
- Le logement a été privatisé pour absolument tous les membres de la famille enregistrés au moment des formalités administratives.
- L'appartement, qui est en propriété commune, est divisé après le divorce des époux.
- L'immobilier est hérité par plusieurs descendants.
Il est à noter qu’un appartement ordinaire, en propriété partagée, est physiquement impossible à partager. Pour ce faire, comme on dit en nature, il est nécessaire que ce logement ait des entrées et des connexions séparées pour toutes les communications. Il est impossible de le mettre en pratique. Ainsi, parfois, seules les maisons privées peuvent être divisées. Dans tous les autres cas, les parts idéales sont obtenues.
Quelle est la part idéale?
Tout d’abord, vous devez comprendre que la part idéale n’est pas votre part du logement, mais seulement une part du droit à celle-ci. En fait, le droit de propriété lui-même est sujet à division, pas l'appartement. Comme on dit, sentir cette partie dans la réalité n’est pas possible. Un des propriétaires ne peut être considéré comme le propriétaire du logement, car il ne possède qu'une part, et il ne s'agit en fait que d'une forme de droit, mais pas de l'appartement lui-même.
Il s'avère que chacun des propriétaires a la possibilité d'utiliser un logement, mais ne doit pas en même temps violer les droits d'autrui. Bien entendu, dans la pratique, sa mise en œuvre n’est pas facile. Il en résulte que le régime d'utilisation du salon, de la salle de bain, des toilettes ou de la cuisine est établi, les chambres sont partagées entre les locataires.
Toutefois, si l’un des copropriétaires du tribunal alloue une pièce d’une superficie de quinze mètres et l’autre, par exemple douze, il devra payer les factures de services publics en fonction des actions qu’il détient. Si chacun d'eux a la moitié, il recevra des factures pour la moitié de l'appartement et non pour la zone occupée.
La vente d'une part dans un appartement est la plus difficile. Cela soulève beaucoup de questions et de problèmes. Donc, il est nécessaire de comprendre cela plus en détail.
Vente d'une part de l'appartement par le propriétaire
Cette situation n’est certainement pas très bonne. Expliquons pourquoi. Le fait est que le propriétaire (ou plutôt l’un d’eux) ne peut vendre ni le logement, mais mandat eux. Convenez que cela affectera certainement à la fois le prix et la durée du processus. Il n'y a probablement pas beaucoup de gens qui veulent acheter une propriété en plus avec des étrangers dans le quartier. Bien qu'une personne ait le droit de vendre une part d'un appartement, il n'est pas si simple de la réaliser.
Mais ce n'est pas la seule difficulté dans de telles situations. Le fait est que les propriétaires d’actions ont un droit de préemption sur l’achat de ce logement. Comment ça marche? Tout d'abord, vous devez proposer d'acheter un bien immobilier à un autre copropriétaire. S'il accepte, la part de l'appartement est vendue au parent (en règle générale, les parents éloignés et proches en sont les copropriétaires), et s'il refuse et n'acquiert pas la partie réalisée dans un délai d'un mois, elle peut être vendue à des étrangers. Il y en a un mais. Et assez substantiel.Le contrat de vente d’une part d’appartement doit respecter les mêmes conditions pour le propriétaire de la partie et pour un tiers (le prix doit être identique). Cela aidera à éliminer la possibilité de fraude.
Si cette condition est violée, les copropriétaires peuvent engager une action en justice auprès du tribunal concernant le transfert du droit de vente à eux-mêmes. Une telle déclaration peut être faite dans un délai de trois mois à compter du moment où il a été informé de violations du droit de préemption. La vente d'une part d'un appartement à un autre propriétaire s'accompagne de nombreux problèmes et nuances mieux connus à l'avance. Pour éviter des ratés inutiles à l'avenir.
Enregistrement des droits de préemption
En vous fiant aux conseils d'avocats connaissant de telles situations, vous devez établir correctement tous les documents afin d'éviter tout incident désagréable. Par exemple, afin de respecter le droit de préemption, il est préférable de proposer d’acquérir une action par écrit par courrier avec une lettre de notification ou enregistrée. Et vous pouvez aussi le remettre personnellement, mais en même temps, demandez-leur de signer des copies en indiquant l'heure et la date de réception. Il devrait y avoir une confirmation de réception des titres. Ainsi, vous êtes à l'abri d'éventuelles actions malhonnêtes d'autres propriétaires. Après tout, ils peuvent ignorer votre offre et déclarer plus tard que vous ne les avez pas informés.
Soit dit en passant, le droit de préemption se concrétise également lors de l'échange.
Comment peut-on contourner les droits de priorité?
Si vous avez une part de la propriété dans l'appartement, la vente, comme vous le savez, ne sera pas facile, car il n'est pas toujours possible de négocier avec les copropriétaires dans le bon sens. Que faire dans ce cas? Après tout, il n'y a pas d'autre moyen que de se débarrasser de ces biens immobiliers. Ici, les conseils des avocats viendront à la rescousse. On peut vous proposer de tricher et de contourner le droit de préemption. Cette option n'est pas tout à fait bonne et comporte un certain risque. Le fait est que l'acheteur peut ne pas être complètement honnête, ce qui signifie que, en contournant le droit de préemption par un accord imaginaire, vous ne pouvez pas recevoir l'argent de gré à gré.
Un accord de cadeau est-il possible?
Bien entendu, la vente d'une part dans un appartement est possible par donation. Et dans ce cas, le droit de préemption ne fonctionne pas. Après tout, vous ne pouvez pas interdire de donner quoi que ce soit. Mais ici, il y a des nuances et des risques.
Le fait de donner à l'acheteur peut être invalidé en tant que contrat de vente dissimulant. Le propriétaire peut toutefois exiger que les droits sur la transaction lui soient transférés. Ainsi, l'acheteur perdra l'acquisition.
Le vendeur peut souffrir d’une autre manière. Si honnêtement l'acheteur ne paie pas, il ne pourra pas récupérer l'argent de lui légalement.
Trop cher dans le contrat
Afin de contraindre les copropriétaires à ne pas acheter la partie vendue de la propriété, vous pouvez leur proposer un contrat de vente d'une part de l'appartement à un prix très élevé. Après avoir reçu le refus ou ne pas l'avoir reçu, le vendeur peut émettre un reçu pour le même montant que celui spécifié dans le contrat, mais convenir avec l'acheteur qu'il paiera un montant inférieur (réel).
Quels écueils peuvent être avec un tel développement de la situation? En conséquence, la taxe sur les transactions sera surestimée, car la déclaration reflétera le montant indiqué sur le reçu.
En général, il n'y a pas d'options idéales. Dans chaque cas, il vous suffit de mettre en corrélation le montant de la taxe et le prix des actions, ainsi que de déterminer les conditions dans lesquelles des obligations de paiement de l’impôt sur le revenu doivent être contractées (il arrive que la vente de biens immobiliers ne soit pas imposée).
Rédaction d'un contrat de prêt
Vous pouvez établir un contrat de prêt indiquant le montant du prix de la part de logement rachetée. En même temps, un accord est conclu en vertu duquel le prêt est garanti par le droit de partager des biens. C'est un tel accord collatéral qui s'appelle une hypothèque. Ce n'est pas un prêt, comme beaucoup le croient. Le prêt hypothécaire doit être enregistré auprès de l'État. Le devoir de l'Etat sera de mille roubles.
De plus, l'emprunteur manque intentionnellement les conditions du remboursement. À son tour, l'acheteur de la partie de l'appartement, qui dans ce cas agit en tant que prêteur, fait respecter une part de la propriété. Pour ne pas être impliqué dans un litige, signez contrat de location dans lequel les deux parties conviennent qu'au lieu de rembourser le montant du prêt, le droit à une part du bien est transféré.
Mais dans ce cas, ce n'est pas si simple. Néanmoins, le contrat risque d’être annulé à l’initiative des propriétaires restants s’ils se présentent devant un tribunal. Si la créance est satisfaite, l’acheteur devra alors renvoyer l’action et le vendeur devra toujours l’argent en vertu d’un contrat de prêt fictif, puisque l’indemnisation sera annulée.
Quelles transactions sur actions sont illégales?
La vente d'une part dans un appartement n'est pas possible en cas de cession. De telles transactions sont interdites.
La cession peut être utilisée dans l'aliénation des actions d'un fondateur d'une LLC, mais il n'est pas possible de vendre une action dans un appartement de cette manière.
Le droit préventif fonctionne-t-il toujours?
Il existe un cas où une part dans un appartement peut être vendue sans droit de préemption. Ceci est une vente publique. Seuls les créanciers le font avec une part de l’immobilier, s’il n’ya pas d’autres moyens et que les fonds du débiteur ne suffisent pas à couvrir les dettes.
Mais toutes les actions ne peuvent pas être recouvrées sous forme de dette (après tout, vous ne pouvez pas prendre le seul logement). Il n'y a que deux options quand ils peuvent prendre une part:
- Une part de la loi est devenue la garantie d'une hypothèque (dans ce cas, même le seul logement est exigé).
- Si le débiteur n'habite pas dans un appartement dans lequel il a une action et est enregistré à une adresse différente, ou s'il est également propriétaire d'un autre logement.
Vente de tout l'appartement en copropriété
Si l'appartement est petit et qu'il y a plusieurs copropriétaires qui ne souhaitent pas vivre ensemble sur le même territoire, la meilleure solution dans cette situation est de vendre tout l'appartement. Tout avocat vous proposera une telle solution au problème.
Si toutes les parties sont d'accord, aucune difficulté ne se posera. Vous aurez peut-être encore besoin d’une assistance juridique pour mener à bien la transaction. Plusieurs options sont possibles:
- Conclure un contrat de vente, mais tous les propriétaires d'actions agiront en tant que vendeur.
- Émettre autant d'accords que de propriétaires. En conséquence, l'acheteur a tellement d'accords d'achat et de vente d'actions qu'il en devient l'unique propriétaire.
La première option est préférable lorsque les copropriétaires habitent à proximité. Il est plus intéressant de payer l’obligation pour l’État d’enregistrer les droits de propriété.
Bien que, si vous avez un soutien juridique, ils vous indiqueront une option plus rentable dans chaque cas.
La deuxième option peut être pratique dans les cas où les copropriétaires ne veulent catégoriquement pas et ne peuvent pas communiquer entre eux, ou vivent loin, ou ne veulent pas fournir pouvoir de signer le contrat l'un à l'autre. Il peut y avoir beaucoup de nuances. La bonne décision vous aidera à faire un avocat.
Cependant, dans le second cas, l’acheteur devra dépenser de l’argent pour acquitter une taxe d’Etat pour chaque action de mille roubles.
Comment résoudre la situation si l'une des parties est contre la vente?
Cette situation se produit le plus souvent. Cela est dû au fait que plusieurs propriétaires ont l'intention de vendre un appartement qui leur est totalement inutile. Et puis divisez l'argent. Et certains participants, par exemple, sont contre cette décision pour une raison quelconque. N'oubliez pas que cela dépend beaucoup de la taille des actions.
Si l'adversaire de la vente a une petite partie, vous pouvez l'acheter de force. Cela se fait au tribunal. Un procès est en cours. En faisant valoir vos réclamations avec une petite part du copropriétaire, vous pouvez faire une demande de contrainte pour transférer sa part à d'autres copropriétaires, bien entendu, pour obtenir une compensation monétaire.
Bien sûr, si une personne vit sur cet espace de vie, personne n’a le droit de l’obliger à vendre sa part, car la base n’est que la petite taille de sa part.
Quelle est la taille des taxes?
Les fonds provenant de la vente d'un bien ou d'un intérêt sont déterminés en tant que revenus. Donc, il est imposé par l'impôt sur le revenu des particuliers. Sa taille est de treize pour cent du montant du contrat.
Mais il y a des exceptions quand vous n'avez pas besoin de payer d'impôt. Par exemple, dans le cas où l'action appartient à une personne depuis plus de trois ans. La date de référence est le moment de l'enregistrement officiel par un citoyen des droits de propriété sur sa part.
Dans d'autres cas, lorsque l'impôt sur le revenu des personnes physiques doit encore être payé, l'État accorde une déduction fiscale. Il s'agit du montant de la réduction du prix de l'appartement ou de sa part lors du calcul du montant de la taxe.
Mais la déduction fiscale pour la vente du droit de partager a ses propres nuances.
Déduction fiscale
La déduction maximale d’un million de roubles pour une vente unique est établie. Un appartement peut devenir un tel objet s'il est vendu dans son ensemble. Ou bien il peut s'agir d'une action, si l'accord est établi séparément pour chaque partie.
Il s'avère que lors de la vente de tout l'appartement, la déduction maximale est calculée proportionnellement aux actions des propriétaires. Mais si chaque pièce est vendue séparément, chaque propriétaire a le droit de recevoir une déduction d'un million de roubles.
Si vous avez vendu une part d'un appartement que vous possédiez depuis moins de trois ans, vous devez remplir et soumettre une déclaration indiquant le montant des revenus provenant de la transaction. Vous y trouverez également une colonne de déduction fiscale. Vous paierez une taxe d'un montant inférieur à celui indiqué dans le contrat de vente.
En conséquence, si le revenu perçu par un citoyen est d'un million de roubles, aucune obligation fiscale ne sera contractée, car une déduction fiscale remboursera ce montant. Une personne ne fera qu'une déclaration, où elle indiquera tout en détail.
Documents pour la vente des actions de l'appartement:
- Passeport du vendeur ou de tous les copropriétaires de la propriété.
- Si l’un des propriétaires est mineur, il aura besoin de son acte de naissance et de l’autorisation du conseil d’administration (il est donné après avoir écrit une déclaration aux autorités de tutelle avec les détails de l’appartement que vous souhaitez acheter à la place de l’ancien). Encore besoin du consentement des parents de l'enfant. Mais, s'ils sont divorcés, des services de notaire seront nécessaires pour certifier les documents.
- Certificat de propriété du logement, documents de privatisation, contrat de vente (si l'appartement a été acheté).
- Certificat du registre d'État unifié.
- Passeport technique de BTI. Passeport cadastral pour l'immobilier.
- Certificat d'aliénation du BTI, valable uniquement pour un mois.
- Un document sur la composition de la famille de l'organisation gestionnaire.
- Consentement écrit de tous les participants à la transaction. Là encore, il faudra faire appel à un notaire pour certifier les documents.
Il convient de rappeler que la transaction, et donc le contrat lui-même, ne seront valables que s’ils sont enregistrés par l’État. Seule la certification des documents leur donne force de loi. Et seulement dans ce cas, la transaction est légale et correctement exécutée.
Au lieu d'une postface
Comme vous pouvez le constater, la vente du droit de partager un appartement suppose de nombreuses connaissances. Nous espérons qu'après la lecture de l'article, vous n'aurez plus de questions à ce sujet.
