L’Institut de la propriété générale de la Fédération de Russie est représenté par deux principaux modèles de propriété: la propriété conjointe et la propriété partagée. Quelle est la spécificité de chacun d'eux? Comment la formation du droit à la propriété est-elle réalisée conjointement? Comment la répartition et l'allocation d'une partie de l'actif sont-elles entre les mains d'un citoyen?
La différence entre la copropriété et les capitaux propres
La copropriété est l'une des sous-espèces du modèle de la propriété commune de certains biens par plusieurs citoyens en vertu des lois de la Fédération de Russie. Son trait distinctif est l’absence d’actions spécifiques dans la propriété des actifs. Qu'est-ce que la «propriété commune»? La définition de ce terme semble simple - une propriété qui appartient à deux personnes ou plus en même temps. Chacun des copropriétaires peut posséder une part spécifique de la propriété. Dans ce cas, le modèle de propriété commune est identique.
Avec la copropriété, les personnes possèdent des biens qu’ils gèrent et cèdent exclusivement dans le cadre de décisions collégiales. La propriété commune dans ce sens est un atout indivisible. Vous pouvez le vendre, le donner, le partager uniquement sur la base d'accords personnels.
Types de copropriété
La propriété commune commune, malgré sa large distribution, peut être représentée, si vous suivez les dispositions de la loi russe, dans une gamme relativement restreinte de variétés. Tout d'abord, il peut s'agir d'une copropriété d'époux, par exemple d'un appartement. Deuxièmement, une copropriété commune peut être observée au sein de l'organisation collective de l'agriculture paysanne.
L’histoire juridique de la Fédération de Russie a connu des périodes où le modèle de propriété correspondant pouvait être formé, par exemple sur la base de la privatisation. Mais au fil du temps, des modifications ont été apportées à la législation russe, selon lesquelles, en cas de privatisation, une personne ne pouvait obtenir qu'une certaine part de la propriété commune.
Cession de biens en copropriété
Nous avons noté ci-dessus que les citoyens peuvent disposer des biens en possession commune, en coordonnant toutes les actions entre eux. Considérons cet aspect plus en détail.
La propriété commune dans le cadre de la copropriété donne ainsi à chaque propriétaire le droit de réaliser en son nom des transactions reflétant la cession de la propriété. Dans ce cas, toutes les actions doivent être coordonnées avec les autres propriétaires. Si cela ne se produit pas, les transactions peuvent être déclarées invalides, en particulier par un tribunal.
En même temps, comme le notent certains avocats, les copropriétaires ont le droit de révoquer une transaction effectuée à leur insu, uniquement s’il est prouvé que les actes de cession du bien, qui sont détenus conjointement, ont été commis par d’autres propriétaires qui ont compris qu’ils n’étaient pas habilités à prendre les mesures qui s’imposaient. . Autrement dit, le tribunal peut annuler la transaction intentée par la femme contre le mari pour la location de l'appartement, si elle prouve que son mari savait qu'elle était contre la location du bien, mais malgré cela, elle a passé un accord avec les locataires.
Section de copropriété
La propriété commune d'un bien peut être divisée de la manière prescrite par la loi.Quelle est la spécificité de cette procédure? L'une des principales dispositions de la loi concernant le partage des biens communs est la nécessité de déterminer à l'avance un montant spécifique d'actions pour chacun des futurs propriétaires du bien. En outre, si vous respectez les dispositions de l'article 254 du code civil de la Fédération de Russie, les actions en question sont reconnues égales, à l'exception des cas prévus par la loi ou par des accords de gré à gré des parties.
En général, la procédure selon laquelle la copropriété est divisée est similaire à l'algorithme caractéristique de la procédure lorsqu'une part dans la propriété partagée totale est allouée. À moins, bien sûr, que des dispositions légales ne prévoient le contraire ou que les caractéristiques des communications entre propriétaires ne soient pas identiques.
Propriété commune des époux
Nous avons noté plus haut que l’un des modèles envisagés pour la copropriété de biens implique le fait que les sujets de ces relations juridiques sont mariés. Quelles sont les fonctionnalités de la gestion immobilière mises en œuvre dans ce scénario? Quelle est la spécificité d'une telle catégorie juridique de biens communs des conjoints?
Le mécanisme principal de formation de la propriété que les citoyens mariés posséderont dans le cadre de ce modèle est l'acquisition de propriété pendant la période de cohabitation. Le Code de la famille de la Fédération de Russie prévoit en même temps deux formats principaux de relations patrimoniales entre les époux - fondés sur la loi et fondés sur le contrat.
Quelles sont les caractéristiques communes copropriété des époux dans le premier scénario? Ce régime juridique de propriété des biens est en vigueur conformément à la loi et est pertinent s’il n’ya pas d’autres conditions dans le contrat de mariage. C'est un bien qui a été acquis pendant la période de résidence commune des époux. Quels types de biens peuvent s'y rapporter? Si vous suivez les dispositions de la loi, cela peut être un revenu - sous forme de salaires, d’affaires, de vente de produits intellectuels, de pensions de retraite, d’avantages sociaux. En outre, la notion de propriété commune formée dans le processus de résidence commune des époux inclut les biens, les valeurs mobilières et les actions d'entreprises. En outre, dans le cas général, comme le notent les avocats, peu importe qui a consenti plus d'efforts à l'acquisition de certains actifs - mari ou femme.
Les biens qui appartenaient à chacun des citoyens mariés avant l'enregistrement officiel de leur relation leur appartiennent sur la base de biens personnels. Le Code de la famille prévoit également un scénario dans lequel les biens qu'un mari ou une femme a acquis au cours de périodes où, pour quelque raison que ce soit, vivaient séparément, appartenaient également à chacun d'eux sur la base de la propriété personnelle.
Un autre trait qui caractérise les biens communs des époux est la présence d’un mécanisme permettant d’établir un modèle de copropriété, s’il est établi qu’au cours de la vie conjugale, l’époux investit certaines ressources dans les biens de l’époux, de sorte que la valeur des avoirs augmente considérablement. Cela peut être, par exemple, des réparations à grande échelle dans un appartement, le rééquipement d'une pièce d'un type à l'autre.
Les conjoints peuvent disposer des biens communs en coordonnant les actions proposées. En outre, si une transaction particulière avec un propriétaire nécessite une opération notariale, le consentement du copropriétaire doit également être certifié par un notaire. Si le document correspondant n'est pas exécuté, la transaction peut également être déclarée invalide.
Un fait intéressant est que, selon les documents, le propriétaire de la propriété peut en être un. Par exemple, s’il s’agit d’un appartement, seul son nom complet peut être indiqué dans le certificat d’enregistrement de la propriété en tant que propriétaire. mari. Toutefois, si la propriété a été achetée par lui au cours du mariage, sa femme sera alors considérée comme son autre propriétaire à part entière.On peut également noter qu'en raison de la gestion conjointe des biens, les propriétaires sont également obligés de les entretenir ensemble, de payer les taxes établies par la loi, etc.
Division de la propriété dans le mariage
Les biens communs des époux ne peuvent en principe être divisés qu’après un divorce. Cependant, cette procédure est également possible pendant la période où les citoyens sont mariés. Des scénarios similaires sont acceptables dans de tels cas:
- l'un des époux a décidé de demander le partage des biens;
- un créancier ayant de bonnes raisons a exigé le partage des biens afin de vendre une part du compte de la dette;
- les époux ont accepté de diviser la propriété.
Comme nous l'avons noté ci-dessus, la proportion de la part que chaque conjoint reçoit est généralement égale. Toutefois, le tribunal peut ajuster cette formule, estimant qu’il est juste de donner au mari ou à la femme une plus grande proportion. Dans ce cas, le tribunal a le droit de nommer au conjoint qui a reçu la plus petite part une indemnité pécuniaire correspondant au montant de la propriété d'un bien transféré en faveur d'un autre propriétaire. Des règles similaires s'appliquent si la participation à un droit de propriété commun après le divorce est déterminée.
Concernant la disposition des biens après rupture du mariage Une nuance intéressante peut être notée. Le fait est que si, par exemple, des personnes ont divorcé en 2011 et que l'appartement n'a pas encore été vendu ni divisé, il conserve la propriété commune. Si, par exemple, un copropriétaire qui est un conjoint souhaite gérer d’une manière ou d’une autre l’immobilier, il devra obtenir l’accord du citoyen qui était son épouse.
Propriété et contrat prénuptial
Prenons un autre scénario prévu par le Code de la famille de la Fédération de Russie dans lequel les époux peuvent déterminer le modèle de propriété commune des biens. Il s’agit d’élaborer un contrat de mariage, dans lequel les conditions pertinentes peuvent être précisées.
Ce document peut établir que, par exemple, la propriété commune d'un appartement ne sera pas conjointe, mais partagée. En même temps, les conditions du contrat de mariage peuvent être précisées à la fois par rapport aux biens que possèdent déjà les époux et par la future acquisition de tel ou tel bien par le mari et la femme pendant la période de cohabitation. Il est intéressant de noter que le document en question peut être rédigé et signé par les époux non seulement avant l’enregistrement du mariage, mais également pendant la période où le statut matrimonial correspondant est pertinent.
La pratique de l'utilisation de l'immobilier dans le mariage: vente
Comment le droit de copropriété peut-il être concrétisé par les conjoints? Prenons un scénario en matière de vendre une part dans un appartement un des citoyens mariés. Supposons que mari et femme puissent se mettre d’accord sur la part qui appartient à la propriété de biens immobiliers. Le mari a alors décidé de vendre l'actif existant, par exemple en contactant un agent immobilier.
La législation russe régissant le droit à la propriété commune a ceci de particulier qu’elle implique d’établir la priorité dans l’ordre des acheteurs d’une part dans la copropriété du bien en faveur de l’un des copropriétaires actuels. C'est-à-dire que si le mari, comme dans notre scénario, voulait vendre une partie de l'appartement, la première personne qui aura le droit de préemption d'acheter cette part de biens immobiliers est sa femme. Ce n'est que si le conjoint refuse de profiter de cette préférence que le mari a le droit de s'adresser à un agent immobilier. En vertu de ce régime, un propriétaire d'une action est obligé d'avertir l'autre qu'il est sur le point de conclure un tel accord, et par écrit.
Un fait intéressant est que, si le copropriétaire de l'appartement n'est pas seulement sa femme, toute personne impliquée dans la copropriété peut profiter du droit de préemption d'acheter une action vendue par le mari. À son tour, le conjoint lui-même doit choisir à qui vendre de l'immobilier.Les autres propriétaires peuvent décider d'acheter une part de l'appartement offert par leur mari dans les 30 jours. S'ils ne profitent pas de cette préférence, le conjoint peut vendre la part de biens immobiliers à des tiers.
Pratiques de copropriété: Déduction fiscale
Parmi les circonstances importantes du point de vue de la propriété de l'appartement, on peut citer le désir des époux de profiter de la déduction de l'impôt foncier, sur la base de laquelle il faut acquérir un bien immobilier. Comme vous le savez, le propriétaire qui l’a acheté à ses frais a le droit de restituer 13% des frais (mais pas plus de 260 000 roubles). En ce sens, les mécanismes d'utilisation de cette préférence en cas de propriété d'un appartement dans la propriété partagée et les régimes communs peuvent être différents. Qu'est-ce que cela exprime?
Si les époux sont propriétaires de l'appartement en actions, chacun d'entre eux pourra recevoir un volume de déduction proportionnel au coût de la partie correspondante de l'appartement, enregistrée dans la propriété. C'est-à-dire, par exemple, que si l'immobilier vaut 3,5 millions de roubles, alors avec une distribution égale des actions, chaque conjoint sera propriétaire d'un bien d'une valeur de 1 million 750 000 roubles. En conséquence, pour recevoir la déduction maximale garantie - 260 mille roubles. - cela ne fonctionnera pas, pour cela la valeur de l'immobilier devrait être de 2 millions de roubles.
Par conséquent, dans le cadre de la déduction fiscale, la copropriété peut s'avérer une option plus rentable. Aucune part n'est définie. Par conséquent, le conjoint peut se rendre au bureau des impôts et demander une déduction au prix fort de l'appartement. Certes, dans ce cas, il sera nécessaire d’établir un document supplémentaire de l’autre conjoint confirmant le droit d’utiliser la déduction pour l’appartement que vous soumettez au Service fédéral des impôts. On peut également noter que le mari et la femme peuvent «diviser» l’appartement en déduction dans n’importe quelle proportion. Ainsi, par exemple, un époux peut «donner» 3 millions de roubles à un autre pour une déduction fiscale et laisser 500 000 roubles à lui-même.
Une telle opportunité est utile si, par exemple, une femme qui a acheté un appartement part en congé de maternité. Son revenu devient insuffisant pour recevoir des paiements de déduction tangibles. Dans ce cas, elle «cède» le droit à son mari de recevoir une indemnisation appropriée de la part de l'État pour son appartement. Une nuance importante - si l’un des époux «transfère» intégralement sa part de l’appartement pour déduction à un autre, il ne perd pas le droit de demander ultérieurement une telle préférence fiscale. Bien sûr, ce n’est que s’il acquiert de nouveaux biens immobiliers, puisque celui qui est en copropriété, il est «transféré» dans la loi. Ou, en option, il se verra «accorder» le droit de recevoir une déduction de la même manière que dans l'appartement précédent.
Copropriété dans l'agriculture paysanne
Un autre scénario prévu par la loi pour la copropriété commune de la propriété peut être réalisé si les propriétaires pratiquent l'agriculture paysanne ensemble. Ce type d'association est possible en raison de liens familiaux ou de partenariats stables dans le cadre d'activités agricoles.
Les biens appartenant à l’économie paysanne appartiennent donc à ses participants du droit de propriété commune, sauf indication contraire dans des actes juridiques. Ainsi, la propriété commune des terres, des maisons, des plantations, des stocks, des équipements, des transports, du bétail, de la volaille est établie. En général, tout ce qui concerne le secteur agricole. Il est supposé que chaque membre de l'association aura des chances égales de recevoir des fruits et d'autres produits de l'agriculture en utilisant des ressources partagées.
En ce qui concerne la cession des biens partagés par les agriculteurs, la règle clé est l’égalité des droits de tous les membres de l’association en matière d’utilisation des ressources.De plus, le modèle de gestion de la propriété privée peut être déterminé au niveau des accords entre les membres de l'association - ceci est indiqué dans les dispositions de l'article 4 de la loi fédérale sur l'économie paysanne ».
Il convient de noter que le sujet principal des transactions dans le cadre desquelles l'utilisation de ressources agricoles est censée être régie par la loi est le responsable de l'association. Cependant, il doit mener ses actions exclusivement dans l'intérêt collectif. La responsabilité des conséquences juridiques des accords conclus par le chef de l'exploitation incombe à l'unification solidaire.
Section et attribution de biens dans les associations d'agriculteurs
Comment s'effectue la séparation de la propriété commune dans les associations d'agriculteurs? La source principale du droit ici est le droit mentionné ci-dessus. Dans le neuvième article de la loi fédérale "Sur la ferme paysanne", il est dit que lorsqu'un membre quitte l'association, l'un des participants ne fait pas l'objet d'une division, en particulier d'un terrain et de moyens de production. Toutefois, l’agriculteur a le droit de s’appuyer sur une indemnité correspondant à ses parts estimées. Le délai de paiement est déterminé par accord mutuel des acteurs de l’économie. Il est possible de le nommer devant le tribunal. Une nuance importante: même si une personne a quitté la ferme, elle devrait assumer, conformément à la loi, une responsabilité subsidiaire correspondant à la taille des actions précédentes pour les obligations de l'association, et ce, pendant deux années supplémentaires.
Quant à la division de l’entreprise agricole générale, elle suppose généralement que plusieurs entreprises indépendantes seront créées sur la base d’une seule ferme. Dans le même temps, la propriété commune est divisée afin que chaque agriculteur puisse ensuite sauvegarder tous les processus de production établis dans l'association. Autrement dit, chaque propriétaire d’une nouvelle économie indépendante devrait recevoir son tracteur, son propre territoire pour les semis, son équipement et d’autres ressources.
