Un concept tel que "gestion d'un immeuble à appartements" est absent dans le complexe résidentiel. Cependant, la législation définit ses principales caractéristiques et les règles selon lesquelles elle est mise en œuvre. Examinons-les plus en détail. 
Symptômes communs
La gestion d'immeubles à plusieurs appartements est un processus qui prend du temps. La période d'exécution dépend de la durée de l'exploitation du bâtiment. Cette période commence à partir du moment de l'érection et se termine avec la démolition. La gestion et la maintenance d'un immeuble d'habitation peuvent prendre plusieurs formes.
Classification
Allouer la gestion du logement. Il est destiné à toutes les chambres, appartements, locaux légalement possédés par une personne. En pratique, les propriétaires d'un immeuble d'habitation ou d'une entité impliquée par eux peuvent également être gérés. En ce qui concerne l'objet lui-même, il n'y a pas non plus de définition claire sur l'écran LCD. À cet égard, la question se pose souvent de savoir exactement ce qui est considéré comme un immeuble à appartements, combien de locaux devraient y être situés afin de classer un immeuble dans cette catégorie. En pratique, un tel bâtiment peut être considéré comme un bâtiment dans lequel 2 pièces ou plus ont au moins un propriétaire légal.
Composition du sujet
La gestion des immeubles d'appartements peut être effectuée par différentes personnes. Par exemple, il peut s'agir d'un sujet, d'un groupe de plusieurs citoyens, d'un organisme ou d'une société spécialement constitué. Ils agissent sur l'objet pour assurer son fonctionnement. Sujet:
- Gère un immeuble.
- Prend des décisions.
- Crée des conditions pour la mise en œuvre des tâches.
En pratique, la gestion directe d'un immeuble d'habitation par les propriétaires des locaux ou les personnes impliquées par ceux-ci peut être effectuée. Dans certains cas, l’autorité appartient aux autorités locales. Selon le paragraphe 4 Art. 161 ZhK, si les propriétaires eux-mêmes n'ont pas choisi la façon de gérer l'immeuble, l'administration de la région de Moscou le fait pour eux. 
La détermination
En choisissant telle ou telle façon de gérer un immeuble, les propriétaires évaluent dans quelle mesure les tâches seront accomplies. Celles-ci incluent notamment les garanties:
- Conditions de vie sûres et favorables.
- Préservation de la propriété.
- Résoudre les problèmes liés à l'utilisation de valeurs matérielles communes.
- La fourniture appropriée des services publics.
La gestion d'un immeuble d'appartements, dont les locaux appartiennent à des citoyens différents, peut être effectuée exclusivement dans des conditions uniformes convenues avec eux. Les propriétaires de biens immobiliers peuvent les développer eux-mêmes. Dans certains cas, les propriétaires délèguent le droit de créer des conditions uniformes à une personne autorisée. Ce dernier représente les intérêts des propriétaires lors de la conclusion de contrats avec des organisations de services.
La procédure de gestion d'un immeuble
La législation oblige les propriétaires à choisir une option de service. Cela pourrait être:
- Gestion directe de l'immeuble par les propriétaires des lieux.
- Création d'un partenariat de propriétaires ou d'une autre coopérative de consommation spécialisée.
- Gestion d'un immeuble par une organisation de gestion.
La question est de savoir pourquoi les gens devraient faire cela. Cela s'explique par le fait que, possédant des biens, les citoyens, outre les droits, sont dotés de devoirs pertinents et sont responsables de leur mise en œuvre.Ils doivent utiliser et disposer de leurs biens de manière à ne pas nuire aux intérêts, à la santé et à la vie des autres.
Critères de sélection
Les propriétaires des locaux de l'immeuble doivent choisir l'option de gestion au cours de l'année à compter de la date de la compétition entre les autorités locales desservant les entreprises. Le résultat dépendra du nombre d'appartements dans l'immeuble, du niveau de solvabilité et de la discipline des propriétaires. En outre, la réputation des sociétés de gestion, la nature des relations avec les entreprises fournissant des ressources, qu’il s’agisse de dispositifs de mesure de domicile ou d’appartement, etc., ont une importance non négligeable.
Gîte
Si la gestion de l'immeuble est assurée par les propriétaires des lieux, toutes les relations avec des entreprises tierces fournissant certains services doivent être documentées. Des accords sont notamment conclus pour l'évacuation de l'eau, l'alimentation en eau chaude / froide, l'électricité, le gaz et le chauffage. Dans ce cas, des contrats sont signés avec chaque propriétaire des appartements. En outre, des accords sont conclus avec des entreprises fournissant des services de réparation de biens courants dans le bâtiment. Ces accords sont signés avec la majorité ou avec tous les propriétaires.
PC, HOA, LCD
La gestion d'un immeuble d'appartements peut être effectuée par une société en nom collectif (coopérative). Ces entités juridiques ont le droit de conclure des accords avec les propriétaires concernant:
- La fourniture de services publics.
- Entretien et réparation de biens communs.
- Gestion d'un immeuble, etc.
Schémas d'interaction
Les propriétaires des lieux peuvent déléguer à la société de personnes leur droit de conclure des accords sur la fourniture de logements et de services collectifs. Cela peut être fixé par une décision adoptée lors d'une assemblée générale dans la charte de la coopérative elle-même. Les propriétaires des lieux ont également la possibilité de transférer le droit de conclure des contrats au partenariat, qui signe à son tour un accord avec la société de gestion. Elle cherche des fournisseurs et établit des accords pertinents avec eux. 
Gestion d'un immeuble d'habitation par une société de gestion
La principale condition pour choisir cette option de service est un accord. Un exemple de contrat de gestion d'immeuble comprend des sections obligatoires. En particulier, il devrait indiquer:
- La propriété commune pour laquelle le service sera fourni, l'adresse de son emplacement.
- La liste des travaux et services pour la réparation et l’entretien des biens matériels, les règles selon lesquelles ils peuvent être modifiés, la liste des services de logement et des services collectifs.
- Conditions d'établissement de la valeur de l'accord, du montant du paiement des services, de la taille des factures de services publics. Il formule également la procédure de fabrication des montants.
- Règles de suivi de la mise en œuvre par la société de services de ses obligations.
Dispositions CC
Le contrat, qui est conclu avec l’organisme gestionnaire, est à tous égards qualifié d’accord sur la fourniture de services payants. Ce formulaire est prévu en droit civil. Selon l'art. 780 du Code civil, sauf disposition contraire du contrat, la société gestionnaire doit fournir les services en personne. Cela signifie que le contractant fournit totalement ou partiellement des services ou agit en tant qu'intermédiaire entre les propriétaires des locaux et les fournisseurs.
Différences fondamentales entre les options
La gestion par les propriétaires peut être directe, confiante et indirecte. Dans le premier cas, les citoyens servent seuls le bien commun. La gestion indirecte implique le transfert de certaines fonctions à d'autres personnes (ou à une autre). L'entité hôte peut être à la fois une personne morale et une personne physique. Dans ce dernier cas, ils peuvent être l’un des propriétaires des locaux de la maison.Les propriétaires peuvent constituer un organe élu sous la forme d'un conseil d'administration ou en désignant une personne autorisée dans leur cercle, créant ainsi une entité juridique. Par exemple, il peut s'agir de HOA. Dans ce cas, le partenariat devient leur société de gestion. Les propriétaires de chambre peuvent faire autrement. Ils ont le droit de confier le service à des personnes non autorisées qui ne font pas partie de leur cercle.
Ils peuvent être un gestionnaire embauché ou une organisation. Dans ce cas, les propriétaires des lieux concluent un accord approprié avec ces personnes. Si la gestion est assurée par les propriétaires des lieux eux-mêmes, le contrat n'est pas signé. La société constituée ou la personne autorisée exercera ses fonctions conformément à la charte. Il est approuvé à son tour lors d'une assemblée générale. Il convient de noter que, dans la pratique, les propriétaires utilisent simultanément une gestion directe et une gestion indirecte. Par exemple, dans le cas de la création d’une HOA, certaines des fonctions, généralement les plus importantes, sont mises en œuvre par les propriétaires eux-mêmes. Sur des questions importantes, les décisions sont prises lors des assemblées générales. Une autre partie des tâches est effectuée par l’intermédiaire du conseil d’administration choisi et la troisième par son président. En outre, une commission d'audit est créée pour contrôler les travaux financiers de l'organe élu. 
Points clés
La question du choix d'une organisation de gestion aujourd'hui est la plus pertinente parmi les propriétaires. Bien sûr, tout le monde veut un niveau de service élevé. Cependant, beaucoup craignent que cela ne se produise "comme toujours". Pour éviter les problèmes, les propriétaires doivent décider de ce qu’ils veulent exactement dans le rapport qualité / prix des services. Il existe 3 options les plus courantes:
- Ne changez rien, que la gestion soit confiée à l'Office du logement, Code pénal, DEZ. La qualité dans ce cas ne sera pas la meilleure, mais le coût des services est tout à fait acceptable. Dans cette situation, les propriétaires préfèrent ne pas prendre de risques et ne sont pas pressés de choisir une organisation.
- Trouver une entité juridique qui fournirait de meilleurs services. En conséquence, le paiement deviendra plus élevé. Certains propriétaires essaient de s’entendre sur ces conditions avec l’Office du logement actuel.
- Vous devez choisir une petite entreprise privée. Il fournirait des services de qualité non inférieure à celle de l'Office du logement, mais à un prix encore plus bas.
Mise en pratique
Comme le montre la pratique, les résidents de maisons dans lesquelles l'association de logement travaille activement réagissent plus souvent de manière positive à la qualité des services. À cet égard, il est conseillé de vérifier s’il existe dans la zone un HOA approprié pouvant assurer la maintenance du bâtiment au prix proposé. Avant de contacter le conseil, il est conseillé d'entrer dans les porches, d'inspecter l'état des cages d'escalier, des couloirs, d'évaluer la cour. Pour avoir une meilleure idée du travail des propriétaires de maison, vous devez vous entretenir personnellement avec les habitants de différents âges, savoir combien ils paient pour le service fourni, ce qu’ils aiment du travail de l’association et ce qui ne leur convient pas. Si les informations sont généralement positives, un accord peut être conclu.
Expérience de travail en association
Il agit comme l’un des critères les plus importants lors du choix d’une organisation de services. Préférable, bien sûr, une longue expérience. Cependant, de nouvelles associations apparaissent périodiquement récemment, ce qui ne devrait pas non plus être radié. Il est conseillé de rechercher des informations sur les spécialistes qui y travaillent, ceux dans lesquels ils ont exercé leurs activités auparavant, qui en est le fondateur. S'ils sont d'anciens employés des DEZ, ils ont donc une certaine expérience de l'exploitation et de la maintenance des bâtiments résidentiels. Dans ce cas, il vaut la peine de parler de le prendre personnellement pour savoir pourquoi ils ont quitté leur lieu de travail précédent, quels objectifs ils se sont fixés. 
Prix du service
Dans le processus de communication avec les représentants de l’organisation de services, il faut non seulement alerter le coût élevé, mais aussi le coût peu élevé des services, par rapport à ce qui était disponible au moment des travaux de l’Office du logement, par exemple. Ici, vous devriez savoir en quoi tel ou tel prix est composé. Pour les montants les plus importants, vous devez poser toutes vos questions.
La comparaison
Si, en général, la conversation avec les représentants de l’association de services s’est bien développée, ne vous précipitez pas pour conclure un accord. Il est conseillé de se déplacer sur 2 ou 3 autres HOA, afin de connaître toutes les informations les concernant. Après cela, comparez les informations, évaluez les avantages et les inconvénients et soumettez une proposition à la discussion. Si des doutes subsistent, un accord devrait être conclu pour une période minimale d'un an. Si après son expiration, il est clair que le choix a été fait correctement, vous pouvez prolonger le contrat. Eh bien, si l'association ne s'est pas acquittée de ses responsabilités, il est préférable de mettre fin à l'accord.
Question financière
L'un des inconvénients importants du choix d'une société de services par rapport à la HOA ou à l'autogestion réside dans le fait que l'argent des propriétaires alloué par ceux-ci au paiement de services est à la disposition d'une entité légale tierce. Il est assez difficile de l’influencer en termes d’utilisation efficace et ciblée des fonds. Cela est particulièrement vrai lorsqu'une organisation de gestion a été sélectionnée par les autorités locales. Dans ce cas, les propriétaires seront effectivement imposés aux conditions que les organes exécutifs jugeront nécessaires.
Sécurité garantie des fonds
Cette question dans le cadre de l’interaction avec l’organisation gestionnaire reste, en règle générale, ouverte. En particulier, nous parlons des fonds alloués à la révision. Toutes les maisons ne parviennent pas à les accumuler en 1 à 5 ans (pendant toute la durée du contrat). Il arrive parfois que les propriétaires décident de changer d'association de service et que les fonds se trouvent sur son compte. Dans ce cas, la manière dont l'argent sera transféré à un HOA formé ou à une autre société n'est pas claire. Il peut arriver que l’association fasse faillite, liquide ou contracte un emprunt auprès de la banque et disparaisse. Résoudre le problème du retour de leurs fonds aux propriétaires sera extrêmement problématique. Une autre situation est avec le HOA. En tant qu'entité juridique, la société de personnes peut ouvrir un compte spécial dans la banque et faire rapport annuellement de son statut aux propriétaires. Dans ce cas, bien sûr, il y a plus de garanties pour la sécurité des fonds. 
Autorité locale
Ils sont mis en h.3 Article. 156 LCD Les autorités territoriales ont le droit de fixer le montant du paiement pour l'entretien et la réparation de l'objet uniquement si les propriétaires des lieux ne choisissent pas la façon de gérer leur maison à temps ou si une décision a été prise, mais n'a pas été mise en œuvre. Selon la loi, les structures exécutives locales elles-mêmes peuvent déterminer l'association qui fournira tous les services nécessaires. Dans la pratique, des concours généraux sont souvent organisés, à la suite desquels une entreprise est assignée à une maison. Il convient de noter qu'ici, tout dépendra des autorités locales. Sans aucun doute, la loi fixe les limites de l'autorité, certaines restrictions. Mais en général, les opinions des résidents dans de tels cas ne sont pas demandées. Par conséquent, il est préférable de prendre une décision et de choisir l'entité juridique qui fournira le service.
