Le problème des organisations communales a conduit au fait que de plus en plus de maisons deviennent coopératives et partent en self-service. Que ce soit bon ou mauvais, il appartient aux résidents de chaque maison de décider, mais il est devenu beaucoup plus facile de savoir où va le loyer et l'argent donné pour les réparations. Cet article sera consacré à la soi-disant organisation à but non lucratif HOA. Il s'agit d'une association de propriétaires d'appartements et de locaux non résidentiels situés dans des immeubles à plusieurs étages, qui consacrent toute leur énergie et toutes leurs ressources financières à l'amélioration du bâtiment dans lequel se trouve leur propriété. Ainsi, ci-dessous seront discutés plus en détail les responsabilités de la HOA, ce que c'est et comment organiser une telle association.
Légalité de HOA
Auparavant, la législation limitait quelque peu les possibilités de diverses associations de logement, mais grâce aux modifications introduites dans le Code du logement de la Fédération de Russie, le champ d’application du HOA en matière de résolution des problèmes de logement actuels s’est considérablement élargi. Et surtout, selon Art. 135 La gestion conjointe LCD des propriétaires dans le cadre de la disposition des biens communs est devenue légale. Maintenant, vous n’avez plus besoin de vous fier aux services publics et d’attendre à l’entrée comme une manne de réparations célestes. Les résidents peuvent s’occuper de tous les problèmes d’entretien de la maison et planifier indépendamment les travaux de réparation, les coûts et d’autres problèmes d’organisation.
Conformément à article 136 LCD RF Les propriétaires de locaux résidentiels et non résidentiels situés dans la même maison ne peuvent créer qu'un seul partenariat de propriétaires. Une telle organisation peut combiner plusieurs immeubles d’appartements adjacents situés sur des parcelles de terrain adjacentes avec des réseaux techniques communs et d’autres infrastructures. Homeowners Association est une société de gestion engagée dans le secteur de l’embellissement, et la loi n’interdit pas la combinaison de plusieurs partenariats pour la gestion conjointe.
Comment créer un HOA?
Tout d'abord, il est nécessaire de déterminer le concept de HOA, de quoi il s'agit et comment organiser cette communauté. L'abréviation elle-même signifie "partenariat de propriétaires". En principe, il ressort déjà clairement du nom complet que c’est l’instance dirigeante qui s’occupe de tous les problèmes liés au maintien du bâtiment en bon état. Mais comment créer un tel partenariat pour refuser complètement les services d'une zheka? Il faut dire tout de suite qu'il s'agit d'un processus laborieux, mais tout à fait justifié. La création doit se dérouler dans le strict respect de la loi. Dans le même temps, vous devez comprendre que la HOA est une personne morale. Il est donc nécessaire d’élaborer une charte, de déterminer le président et les membres du conseil d’administration, et seulement après ce registre.
Groupe d'initiative
Il est clair que pour que les propriétaires décident de s’unir dans un partenariat, il faut un initiateur. Selon la loi, les activistes doivent être composés d'au moins 5 personnes. Et pour pouvoir établir correctement un partenariat, ils doivent soit avoir une expérience dans une telle entreprise, soit avoir une formation juridique ou comptable. En règle générale, ce sont ces militants qui composent le conseil d'administration de la HOA. Ce sont les personnes qui géreront tous les problèmes urgents et leur élimination. Le groupe d'initiative doit informer tous les résidents de leurs intentions et organiser une réunion des propriétaires d'appartements.
Règles de notification de réunion
Tout d'abord, les militants doivent informer tous les propriétaires de locaux résidentiels et non résidentiels qu'une réunion aura lieu.Dans ce cas, la notification doit être livrée 10 jours avant la date fixée et remise directement aux mains non enregistrées dans l'appartement, à savoir aux propriétaires contre récépissé. S'il y a plusieurs propriétaires dans l'appartement, une invitation doit être remise à tout le monde, à l'exception des enfants de moins de 18 ans.
La notification doit indiquer le motif des frais. Il est à noter que tous les propriétaires doivent apparaître avec des passeports et des certificats de propriété.
Lors de l'envoi des notifications, il est impératif de conserver les reçus des services postaux afin de pouvoir prouver, le cas échéant, que la réunion s'est déroulée dans les conditions prévues par la loi. Si, pour une raison quelconque, l'un des propriétaires ne peut pas assister à la réunion, il peut écrire à la main une lettre de procuration à un de ses voisins (propriétaires).
Règlement de réunion
Il est très important que la réunion ne se soit intéressée qu'aux questions mentionnées dans l'invitation, à savoir: la pertinence de l'existence du HOA et les raisons de sa création. La procédure de montage est clairement décrite dans l’article 146 du LC RF.
Un vote doit être pris pour que chacun puisse exprimer sa volonté concernant le partenariat en cours de création. Les règles de vote sont les suivantes:
- Tous les propriétaires doivent donner des bulletins dans lesquels ils n'indiquent que deux points "pour" et "contre" HOA. Ceci est fait pour faciliter le comptage des votes et lier tous ces documents au protocole. S'il y a d'autres problèmes dans les bulletins de vote, une confusion peut survenir.
- Comme la majorité des propriétaires ont voté «pour», il sera immédiatement nécessaire d’élire un président et un conseil d’administration, conformément à l’article 147 du LC. Ils sont élus pour un mandat spécifique spécifié dans la Charte de l'organisation. Le conseil d’administration et le président de la HOA constituent l’organe directeur du partenariat. Ils devraient être élus parmi les propriétaires des appartements de la maison, qui sont mis en libre service.
Questions connexes
Ici, lors de la réunion, il est impératif que tous ceux qui se sont rassemblés doivent se mettre d'accord sur la charte du partenariat et la légaliser. Pour éviter tout soupçon et toute question par la suite, il est préférable d’inviter directement un notaire à la réunion afin de légaliser ce document immédiatement après son acceptation par le public.
La dernière étape de la réunion consiste à élaborer un protocole présentant toutes les questions débattues, les résultats actuels et les résultats de vote concernant les problèmes de HOA. Cette action doit être réalisée chaque fois qu'une assemblée générale est convoquée. Le protocole doit être notarié.
Comptage des règles et nuances de vote
Le vote peut être considéré comme valide si plus de la moitié des personnes présentes y ont participé. Il est très important de noter ici que le propriétaire qui vote pour la création du partenariat ne s'engage pas à le conclure. Un membre HOA est une personne qui possède un appartement ou des locaux non résidentiels et qui, de sa propre main, a écrit une demande d'adhésion à un partenariat. Les propriétaires qui ont voté «contre» (avec le vote pris) sont par la suite tenus de respecter les règles généralement acceptées du partenariat, la majorité ayant décidé de créer un HOA. Cela signifie que tous ceux qui sont en désaccord devront respecter les règles du partenariat.
Enregistrement de HOA
HOA est une personne morale, ce qui signifie qu’elle doit être enregistrée en conséquence, disposer de son propre compte courant et de tous les documents nécessaires. Afin de légitimer le partenariat, le président doit en faire la demande au bureau des impôts en emportant un passeport, un procès-verbal notarié de la réunion, une charte et y rédiger des déclarations conformes au modèle. Vous devrez également payer une taxe d’État pour les services de l’organisation d’un montant de 4 000 roubles.
C’est bien si un membre du conseil qui a de l’expérience travaille comme comptable, puisqu’après l’enregistrement d’une société de personnes dans une taxe, il sera nécessaire d’ouvrir un compte HOA à la banque et de transférer la maison à son bilan. Le transfert doit être effectué en présence de la commission de l'administration de la ville. La création du compte doit être notifiée par l'administration municipale.
Droits HOA
Certains membres du conseil d’administration se voient attribuer certains devoirs et droits, décrits à la article 137 LCD RF.
Sur la base de cet article, le HOA a le droit:
- conclure des accords avec des entrepreneurs pour la fourniture de services et de travaux relatifs à la réparation et à l'amélioration de l'habitat;
- pour déterminer estimation des coûts pendant un an pour l’entretien des biens communs de la société, les frais de remise en état, la reconstruction nécessaire et à d’autres fins;
- fixer le montant des paiements et des contributions ponctuelles en fonction des estimations établies en fonction de la part de la propriété commune de chaque propriétaire individuellement;
- utiliser les fonds de crédit des banques pour les améliorer conformément à la législation de la Fédération de Russie;
- vendre ou louer le bien commun de la société de personnes;
- transférer des fonds à des personnes fournissant des services liés à l'aménagement paysager et aux réparations.
Si cela ne contredit pas la loi, le conseil peut alors utiliser les biens de la HOA. Qu'est ce que cela signifie? Par exemple, il peut s’agir de terrains destinés à l’aménagement de logements ou à la construction de ménages. Cela inclut également les superstructures et les restructurations d’une partie de la propriété commune.
Responsabilités HOA
L’obligation incombant à la HOA est que le partenariat veille au bon état sanitaire et technique de la construction de logements. Dans le même temps, tous les propriétaires sont tenus de verser des contributions établies et de payer tous les travaux liés aux réparations et à la maintenance. La HOA est tenue, dans toute transaction avec des tiers, d’agir exclusivement dans l’intérêt des propriétaires des locaux inclus dans le partenariat.
Adhésion à HOA
Vaut-il la peine de rejoindre un partenariat? La question, bien sûr, est intéressante et n’a pas de réponse claire. Mais ici, vous devez comprendre ce qui donne l'adhésion à la HOA. D'une manière ou d'une autre, mais avec une décision positive en faveur de la création d'un HOA, tous les propriétaires se retrouveront dans le même bateau et même leurs adversaires devront jouer selon les règles généralement acceptées. C'est là que commence le plaisir. Si vous vous joignez à la HOA, le propriétaire aura le droit de voter, ce qui signifie que son avis sera pris en compte lors du règlement de divers problèmes relatifs à l'entretien de la maison dans laquelle se trouve l'appartement. Ainsi, par exemple, si une parcelle de terrain importante jouxte la maison, la question de son utilisation peut se poser lors de l'assemblée générale et chacun pourra alors exprimer ce qu'il voit à proximité de la maison: un terrain de jeu, par exemple, ou un parking pour voitures. Donc, si vous pensez logiquement, étant donné que la HOA a eu lieu, l'adhésion au partenariat ne sera pas superflue.
HOA ou ZHEK
Comme le montre la pratique, peu de résidents sont restés insatisfaits après la création d’un partenariat, qui gère lui-même les fonds et résout les problèmes urgents liés à l’entretien et à l’amélioration de la maison. HOA est un organisme à but non lucratif qui n'a pas d'autre revenu que les contributions et les paiements des propriétaires. Mais c’est ici que les gens peuvent être certains que l’argent qu’ils versent ira à l’amélioration de la maison dans laquelle se trouve leur appartement. Avec la zheka, la situation est quelque peu différente. Mais vous ne devriez probablement pas parler de ce que tout le monde sait déjà sur le système communautaire du pays.
Outre tous les avantages fournis par le HOA, l'État ouvre de nouvelles opportunités pour le partenariat. Selon Article 153 Le partenariat LCD RF peut initier la construction de structures et de locaux supplémentaires à usage général, y compris pour générer des revenus.Par exemple, prenez l'autorisation et associez un café ou un magasin à la maison.
Que faire avec les défaillants?
Que faire si l'un des propriétaires ignore les contributions obligatoires et ne participe pas au paiement des réparations, ce qui le motive à ne pas accepter de servir le propriétaire locataire? Que ce désaccord ne donne aucun droit de ne pas payer est déjà clair, mais voici ce qu'il faut faire pour le conseil dans cette situation? Le seul moyen de sortir de la situation consiste à faire appliquer la loi par les tribunaux. Bien entendu, la question n’est pas très agréable et prendra du temps: l’organe exécutif, sur décision du tribunal, retiendra le montant nécessaire au payeur négligent (bien entendu, en pourcentage du salaire).
Si la maison qui est passée au libre-service dispose d'appartements non privatisés, il faut bien comprendre que leur part des contributions doit être payée par les autorités municipales, car ce sont les propriétaires. Si aucune contribution n'est versée à la HOA pour ces appartements, elle peut également être réclamée devant le tribunal.
