Hoe een aandeel in een appartement te verkopen? Juridisch advies: hoe een aandeel in een geprivatiseerd appartement te verkopen

in principe gedeeld eigendom wijdverbreid in megasteden. Na de privatisering van een gemeenschappelijke woning en de "afscheiding", kunnen twee tot zeven personen eigenaar worden van dergelijk onroerend goed.

Bovendien kunnen het volkomen vreemden, familieleden (kinderen en ouders) of verloren personen zijn familie relatie (ex-man en vrouw). Vroeg of laat zal een van de mede-eigenaars van woningen zijn deel willen 'scheiden' en verkopen. En dan beginnen er veel moeilijkheden te ontstaan. Hoe een aandeel in een appartement tegen gunstige voorwaarden verkopen? Laten we het in detail begrijpen.

Toewijzing van een aandeel

Om uw inzet te verkopen, moet u een aantal procedures uitvoeren. Zonder de toestemming van de andere mede-eigenaars, zal het niet werken om nieuwe gasten te registreren of zelfs reparaties uit te voeren. En om een ​​deel van het huis te verkopen of te huren zal ook vrij moeilijk zijn.

Ondertussen is het nog steeds mogelijk om een ​​belang in een geprivatiseerd appartement te verkopen. Toegegeven, hiervoor moet je zo'n lastige procedure doorlopen als de toewijzing van een aandeel. Dit betekent dat na de privatisering elk van de mede-eigenaren een verplicht bepaald aandeel heeft.

Het kan fractioneel worden uitgedrukt. Een tweekamerappartement heeft bijvoorbeeld twee eigenaren, het aandeel van elk van hen is ½. Als we het hebben over het aandeel in natura, blijkt dat elke persoon een van de kamers bezit en dat ze samen gemeenschappelijke ruimtes (keuken, gang, bijkeuken) bezitten. Bovendien hebben zij na de toekenning van aandelen ook het recht om bovengenoemde gebouwen te gebruiken. In dit geval wordt het aandeel van elk persoonlijk en blijven de buren mede-eigenaar.

Gezamenlijk eigendom kan ook worden verdeeld. Dit is meestal een complex en langdurig proces, waarna gemeenschappelijk eigendom wordt geannuleerd en slechts één persoon wordt volledige eigenaar.

Goedkeuringsprocedure

Toewijzing van een aandeel wordt uitgevoerd door een notaris, geen mondelinge afspraken hebben uiteraard rechtsgeldigheid. Tegelijkertijd, als de mede-eigenaars niet tot een gemeenschappelijke beslissing komen, moet dit probleem alleen via de rechtbank worden opgelost. In de regel wordt de rechtszaak aangespannen door de eigenaar die het toewijzingsproces van aandelen wil uitvoeren. Een rechtszaak kan tot zes maanden of langer duren (vooral als andere deelnemers niet aan vergaderingen deelnemen).

Verkoop van een deel van het appartement

Na toewijzing van een aandeel heeft de eigenaar het recht het te verkopen. Maar voordat u dit doet, moet u aanbieden uw deel aan andere eigenaren in te wisselen. Volgens de wet moeten andere eigenaren voordat ze een aandeel in een appartement verkopen, zeker een schriftelijke kennisgeving sturen met een aanbod om een ​​aankoop te doen.

Dit document geeft de kosten en technische kenmerken van de woning aan. Mede-eigenaars kunnen binnen een maand na het lezen van de brief een beslissing nemen over de aankoop van uw aandeel. Dat wil zeggen, gedurende deze periode moeten ze uw aanbod accepteren of de aankoop weigeren.

Om misverstanden te voorkomen, moeten dergelijke voorstellen aangetekend worden verzonden. Inderdaad, als de eigenaars in de toekomst bijvoorbeeld voor de rechtbank verklaren dat ze geen kennisgeving hebben ontvangen, dan kunt u het bewijs leveren.

Belangrijke nuances

Veel niet-geïnformeerde burgers vragen vaak: "Is het mogelijk om een ​​deel van een appartement te verkopen als de buren hiertegen zijn?" Om de een of andere reden geloven velen dat andere eigenaren zich echt kunnen bemoeien met het verkoopproces van hun deel van het huis.In feite is dit niet zo, het enige dat u met andere mede-eigenaars hoeft te doen, is hen op de hoogte stellen van uw voornemen om het appartement te verkopen. Als zij niet instemmen met de aankoop, geeft dit hen niet het recht om de verkoop van aandelen aan andere personen te verbieden.

Na het verstrijken van 30 dagen sinds de kennis van de buren, hebt u het recht om uw deel aan iedereen over te dragen. Maar vergeet niet: de prijs moet strikt overeenkomen met degene die u hebt aangegeven in de kennisgeving aan de mede-eigenaars (niet minder en niet meer). Als u besluit om het aandeel in het geprivatiseerde appartement tegen een andere prijs te verkopen, kan een van de buren een dergelijke transactie drie maanden voor de rechtbank aanvechten.

Een geschenk in plaats van een verkoopcontract

Sommige verkopers besluiten in dit geval om de slag te slaan. Om de procedure voor het melden van buren niet uit te voeren, stellen ze eenvoudig een cadeaubon op. Met dit type transactie is het helemaal niet nodig om buren op de hoogte te brengen, en registratie zelf zal goedkoper en sneller zijn.

Maar er zijn valkuilen: als u uw aandeel schenkt aan een persoon die geen familielid van u is, kunnen de mede-eigenaren een dergelijke overeenkomst aanvechten. En zelfs als buren niet vaststellen dat in plaats van donatie een verkoop- en aankooptransactie heeft plaatsgevonden, is het feit dat er geen familiebanden zijn, in principe niet zo moeilijk te bewijzen. Voordat u een aandeel in het appartement verkoopt, is het belangrijk om met de koper overeenstemming te bereiken over alle belangrijke punten. Bespreek met name de betalingsprocedure, u kunt bijvoorbeeld verkopen met uitgestelde betaling of in termijnen.

Hoe een appartement met een klein aandeel te verkopen?

Als een minderjarige in het appartement is geregistreerd, hangt alles ervan af of hij de verhuurder is of niet. Als een aan hem toebehorend aandeel te koop wordt aangeboden, moet men om dit te kunnen realiseren toestemming vragen aan de voogdij- en voogdijautoriteiten. In alle andere gevallen vindt dezelfde voorbereiding voor de verkoop plaats. Het aankoopvoorstel wordt echter niet naar het kind gestuurd, maar naar zijn ouders of voogden.

Natuurlijk moeten andere eigenaren een kennisgevingsbrief sturen. Als de relaties tussen de buren normaal zijn, kunt u dit probleem eenvoudig met hen bespreken en vervolgens een notariële weigering van elke mede-eigenaar opstellen om te kopen. Als de eigenaren weigerden uw inzet te kopen, maar u de prijs hebt gewijzigd, moeten ze u opnieuw schriftelijk informeren en binnen een maand wachten op een reactie.

Beschikking over de aandelen van het kind

Als u het aandeel van het kind in het appartement moet verkopen, moeten zijn ouders toestemming vragen voor de verkoop van de voogdij-autoriteiten. Bovendien moet een dergelijke structuur documenten bevatten waarin wordt verklaard dat de levensomstandigheden van het kind niet verslechteren en dat hij niet zonder huisvesting wordt achtergelaten.

Dat wil zeggen dat u documenten moet indienen voor het appartement dat u in ruil daarvoor gaat kopen, of voor een aandeel in het huis (de grootte moet niet minder zijn dan het kind eerder had). In plaats van papieren voor een nieuw appartement waar het kind zal wonen, hebben ze mogelijk een open bankrekening nodig op naam van een minderjarige of ander bewijsmateriaal. In alle andere opzichten moet u, om het aandeel van een kind te verkopen, dezelfde acties uitvoeren die hierboven al zijn beschreven.

Andere aandelenverkoopopties

Het is vermeldenswaard dat u uw aandeel kunt beheren, zelfs als het een niet-geïsoleerde ruimte is. Dat wil zeggen, in theorie heeft een persoon het recht om een ​​aandeel in een eenkamerappartement te verkopen. De wet verbiedt dergelijke transacties niet. In de praktijk is een dergelijke operatie echter vrij moeilijk.

En de prijs van dergelijke vierkante meters zal puur symbolisch zijn, omdat bijna niemand een woonkamer wil delen, waar een andere volledig buitenaardse persoon woont. In dit geval is het beter om met de andere mede-eigenaar te onderhandelen over de verkoop van het gehele pand, of hem aan te bieden uw aandeel te kopen. Als de buurman niet akkoord gaat met dergelijke opties, moet dit probleem alleen via een rechtbank worden opgelost.

Het is veel gemakkelijker om 1/2 deel van een appartement te verkopen als er 2 of meer geïsoleerde woonkamers in de woning zijn.Natuurlijk zal in dit geval de prijs voor onroerend goed eerder lager zijn, maar indien nodig kunnen kopers voor deze optie worden gevonden.

valkuilen

Makelaars merken op dat men tijdens het verkopen van aandelen veel moeilijkheden kan ondervinden. Ten eerste kan dit te wijten zijn aan het feit dat sommige mede-eigenaars het concept van "preventieve terugkoop" verwarren met "toestemming om te verkopen". Ze kunnen bijvoorbeeld voorkomen dat ze een kennisgevingsbrief ontvangen over de verkoop van een aandeel en zonder hun schriftelijke weigering om een ​​transactie te registreren, is dit niet mogelijk. Helaas zegt het burgerlijk wetboek niets over wat te doen als de buren niet naar de vergadering gaan.

Het is ook opmerkelijk dat het bij wet onmogelijk is om een ​​aandeel in het appartement van andere mede-eigenaars te verkopen. Schending van het privé-eigendom van anderen is een misdrijf. Daarom is het alleen goed als u akkoord gaat met uw inkoop van aandelen van andere eigenaren.

Er zijn ook situaties waarin verschillende mede-eigenaren het voorgestelde aandeel onmiddellijk willen terugkopen. Als dit gebeurt, kan de verkoper zelf kiezen wie zijn aandeel overdraagt.

Kostenraming

Als u ondanks alle moeilijkheden toch besluit een aandeel in een geprivatiseerd appartement te verkopen, moet u de waarde ervan gaan evalueren. De volgende factoren zullen de prijs beïnvloeden:

· Het aantal kamers in het huis;

· Locatie van het huis;

· Gebied van het appartement;

· Marktsegment, enz.

Natuurlijk heeft de eigenaar het recht om de kosten van de kamer (s) in te stellen, maar uit de praktijk blijkt dat de kosten 30-40% lager zullen zijn dan de marktprijs. Als u besluit om een ​​deel van het aandeel in het appartement te verkopen, maak u dan klaar voor het feit dat dit het nog moeilijker zal maken.

Nadelen voor de koper

Onderwaardering is een legitieme 'compensatie' voor mogelijke conflicten met buren. Inderdaad, heel vaak zijn andere mede-eigenaren niet erg blij met de nieuwe huurders. Er zijn situaties waarin buren meestal nieuwe sloten op de voordeur plaatsen.

In dit geval moet de persoon naar de rechtbank stappen met een rechtszaak om toegang te geven tot het gebruik van het appartement. In de rechtbank zullen ze natuurlijk de zijde van het slachtoffer kiezen en de nieuwe eigenaar kan met de deurwaarder naar zijn huis terugkeren. Als de mede-eigenaren echter constant "onheil" beginnen te krijgen, zal het leven in een dergelijke omgeving erg moeilijk zijn. Dus in dit opzicht zal de prijs van een aandeel in een appartement altijd ongeveer een derde goedkoper zijn dan de marktwaarde.

bevindingen

Dus hoe een aandeel in een appartement te verkopen? In principe zouden, als aan alle vereisten van het burgerlijk recht wordt voldaan, zich geen speciale moeilijkheden voordoen. Het belangrijkste is om niet te vergeten je aanbod aan andere mede-eigenaars in te wisselen. Als ze weigeren, moeten de mede-eigenaren een notariële weigering afgeven. Als het aandeel dat te koop wordt aangeboden van het kind is, moet u ook toestemming krijgen van de voogdij. U hebt ook het recht om een ​​deel van uw aandeel te verkopen.

En de laatste: je kunt een kamer alleen verkopen als deze is geprivatiseerd en de eigenaren de woningen bezitten op basis van gedeeld eigendom.