De manier om een ​​appartementengebouw te beheren. Direct beheer van een appartementengebouw

Een concept als "beheer van een appartementengebouw" ontbreekt in het wooncomplex. De wetgeving definieert echter de belangrijkste kenmerken en de regels waarmee deze wordt geïmplementeerd. Laten we ze in meer detail bekijken.

Veel voorkomende symptomen

Het beheer van gebouwen met meerdere appartementen is een proces dat tijd kost. De periode waarin het wordt uitgevoerd, is afhankelijk van de duur van de werking van het gebouw. Deze periode begint vanaf het moment van erectie en eindigt met de sloop. Het beheer en onderhoud van een appartementengebouw kan vele vormen aannemen.

classificatie

Wonen beheer. Het is gericht op alle kamers, appartementen, gebouwen die in het legale bezit van één persoon zijn. In de praktijk kunnen de eigenaren van een appartementengebouw of een entiteit die door hen is betrokken ook worden beheerd. Wat het object zelf betreft, er is op het LCD-scherm ook geen duidelijke definitie. In dit verband rijst vaak de vraag wat precies als een appartementengebouw wordt beschouwd, hoeveel gebouwen er in moeten zijn om een ​​gebouw in deze categorie te classificeren. In de praktijk kan een dergelijk gebouw worden beschouwd als een gebouw waarin 2 of meer kamers ten minste één wettelijke eigenaar hebben.

Onderwerpsamenstelling

Het beheer van appartementsgebouwen kan door verschillende personen worden uitgevoerd. Het kan bijvoorbeeld een onderwerp zijn, een groep van meerdere burgers, een speciaal gevormd lichaam of samenleving. Ze reageren op het object om ervoor te zorgen dat het functioneert. onderwerp:

1. Beheert een appartementengebouw.
2. Neemt beslissingen.
3. Schept voorwaarden voor de uitvoering van taken.

In de praktijk kan het directe beheer van een appartementengebouw door de eigenaren van het pand of door hen betrokken personen worden uitgevoerd. In sommige gevallen berust de autoriteit bij lokale autoriteiten. Volgens paragraaf 4 Art. 161 ZhK, als de eigenaren zelf niet hebben gekozen voor de manier om het appartementengebouw te beheren, dan doet de administratie van de regio Moskou het voor hen.

doelgerichtheid

Bij het kiezen van deze of die manier om een ​​appartementengebouw te beheren, evalueren de eigenaren hoe volledig de taken zullen worden uitgevoerd. Deze omvatten met name onderpand:

1. Veilige en gunstige leefomstandigheden.
2. Behoud van eigendom.
3. Problemen met het gebruik van gemeenschappelijke materiële waarden oplossen.
4. De juiste voorziening van hulpprogramma's.

Het beheer van een appartementengebouw, waarvan de gebouwen eigendom zijn van verschillende burgers, kan uitsluitend worden uitgevoerd onder uniforme voorwaarden die met hen zijn overeengekomen. Eigenaren van onroerend goed kunnen deze zelf ontwikkelen. In sommige gevallen delegeren eigenaren rechten om uniforme voorwaarden te creëren aan een bevoegd persoon. Laatstgenoemde behartigt de belangen van eigenaren bij het sluiten van overeenkomsten met serviceorganisaties.

De procedure voor het beheer van een appartementengebouw

De wetgeving verplicht eigenaren om een ​​serviceoptie te kiezen. Het kan zijn:

1. Direct beheer van het appartementencomplex door de eigenaren van het pand.
2. Oprichting van een partnerschap van eigenaren of een andere gespecialiseerde consumentencoöperatie.
3. Beheer van een appartementengebouw door een managementorganisatie.

De vraag is, waarom zouden mensen dit doen? Dit wordt verklaard door het feit dat burgers naast rechten ook relevante rechten hebben en verantwoordelijk zijn voor de uitvoering ervan.Ze moeten hun eigendom gebruiken en verwijderen op een manier die de belangen, gezondheid en het leven van anderen niet schaadt.

Selectie criteria

De eigenaren van het pand in het appartementengebouw moeten de beheeroptie kiezen gedurende het jaar vanaf de datum van de competitie tussen de lokale autoriteiten die de bedrijven bedienen. Het resultaat is afhankelijk van het aantal appartementen in het gebouw, het solvabiliteitsniveau en de discipline van de eigenaren. Bovendien zijn de reputatie van beheermaatschappijen, de aard van de relaties met ondernemingen die middelen leveren, of het nu gaat om gemeenschappelijke meetapparatuur voor huizen en appartementen, enz., Niet van klein belang.

Zelf koken

Als het beheer van het appartementencomplex wordt uitgevoerd door de eigenaars van het pand, moeten alle relaties met externe bedrijven die bepaalde diensten verlenen worden gedocumenteerd. In het bijzonder worden overeenkomsten gesloten voor waterafvoer, warm- / koudwatervoorziening, elektriciteit, gas en verwarming. In dit geval worden contracten getekend met elke eigenaar van de appartementen. Bovendien worden overeenkomsten gesloten met ondernemingen die diensten verlenen voor de reparatie van onroerend goed dat gebruikelijk is in het gebouw. Dergelijke overeenkomsten worden ondertekend met de meerderheid of met alle eigenaars.

PC, HOA, LCD

Het beheer van een appartementengebouw kan worden uitgevoerd door een samenwerkingsverband (coöperatie). Dergelijke rechtspersonen hebben het recht om overeenkomsten met eigenaars aan te gaan voor:

• Het aanbieden van hulpprogramma's.
• Onderhoud en reparatie van gemeenschappelijk eigendom.
• Beheer van een appartementengebouw, etc.

Interactie schema's

De eigenaren van het pand kunnen hun rechten om overeenkomsten over de levering van woningen en gemeenschappelijke diensten aan het partnerschap van eigenaren te sluiten, delegeren. Dit kan worden vastgesteld door een besluit genomen op een algemene vergadering in het charter van de coöperatie zelf. De eigenaren van het pand hebben ook de mogelijkheid om het recht om contracten te sluiten over te dragen aan het partnerschap, en het ondertekent op zijn beurt een overeenkomst met de beheermaatschappij. Ze zoekt naar leveranciers en maakt relevante overeenkomsten met hen.

Beheer van een appartementengebouw door een beheermaatschappij

De belangrijkste voorwaarde voor het kiezen van deze serviceoptie is een overeenkomst. Een voorbeeld van een contract voor het beheer van appartementengebouwen omvat verplichte secties. In het bijzonder moet worden vermeld:

1. Het gemeenschappelijk eigendom waarvoor de dienst zal worden verleend, het adres van de locatie.
2. De lijst van werken en diensten voor de reparatie en het onderhoud van materiële activa, de regels volgens welke deze kunnen worden gewijzigd, de lijst van huisvesting en gemeentelijke diensten.
3. Voorwaarden voor het vaststellen van de waarde van de overeenkomst, het bedrag van de services, het bepalen van de grootte van energierekeningen. Het formuleert ook de procedure voor het maken van bedragen.
4. Regels voor het toezicht op de uitvoering door het servicebedrijf van zijn verplichtingen.

CC-bepalingen

Het contract, dat wordt gesloten met de beheersorganisatie, wordt in alle opzichten gekenmerkt als een overeenkomst voor het aanbieden van betaalde diensten. Dit formulier is voorzien in het burgerlijk recht. Volgens art. 780 Burgerlijk Wetboek, tenzij anders bepaald in het contract zelf, moet de beheermaatschappij de diensten persoonlijk verlenen. Dit betekent dat de aannemer geheel of gedeeltelijk diensten verleent of optreedt als tussenpersoon tussen de eigenaren van gebouwen en leveranciers.

Fundamentele verschillen tussen opties

Beheer door eigenaren kan direct, vertrouwend en indirect zijn. In het eerste geval dienen burgers het gemeenschappelijk eigendom alleen. Indirect beheer omvat de overdracht van sommige functies aan andere personen (of één). De gastentiteit kan zowel een rechtspersoon als een individu zijn. In het laatste geval kunnen ze een van de eigenaren van het pand in het huis zijn.Eigenaren kunnen een gekozen orgaan vormen in de vorm van een bestuur of door een bevoegd persoon uit hun kring aan te wijzen, waardoor een rechtspersoon wordt opgericht. Het kan bijvoorbeeld HOA zijn. In dit geval wordt het partnerschap hun managementbedrijf. Roomeigenaren kunnen anders doen. Ze hebben het recht om de dienst toe te vertrouwen aan onbevoegde personen die geen deel uitmaken van hun kring.

Ze kunnen een ingehuurde manager of organisatie zijn. In dit geval sluiten de eigenaren van het pand een passende overeenkomst met deze personen. Als het beheer wordt uitgevoerd door de eigenaren van het pand zelf, wordt het contract niet ondertekend. De gevormde onderneming of gemachtigde persoon zal zijn functies uitvoeren in overeenstemming met het charter. Hij wordt op zijn beurt goedgekeurd tijdens een algemene vergadering. Het moet gezegd worden dat huiseigenaren in de praktijk tegelijkertijd zowel direct als indirect beheer gebruiken. Bijvoorbeeld, in het geval van de vorming van een HOA, worden sommige van de functies, in de regel, de belangrijkste, door de eigenaars zelf geïmplementeerd. Over belangrijke kwesties worden beslissingen genomen tijdens algemene vergaderingen. Een ander deel van de taken wordt uitgevoerd via het geselecteerde bestuur en het derde deel wordt persoonlijk uitgevoerd door de voorzitter. Bovendien wordt een auditcommissie opgericht om controle te geven over de financiële werkzaamheden van de gekozen instantie.

Hoofdpunten

De kwestie van het kiezen van een managementorganisatie vandaag is de meest relevante onder de eigenaars. Natuurlijk wil iedereen een hoog serviceniveau. Velen zijn echter bezorgd dat het "zoals altijd" zal blijken. Om problemen te voorkomen, moeten eigenaren beslissen wat ze precies willen in de verhouding tussen de kwaliteit van de diensten en hun kosten. Er zijn 3 meest voorkomende opties:

1. Verander niets, laat het beheer uitvoeren door de Housing Office, Criminal Code, DEZ. De kwaliteit zal in dit geval niet de hoogste zijn, maar de kosten van services zijn redelijk acceptabel. In deze situatie nemen appartementeigenaren liever geen risico's en hebben ze geen haast om een ​​organisatie te kiezen.
2. Zoek een juridische entiteit die betere services zou bieden. Dienovereenkomstig zal de betaling hoger worden. Sommige eigenaren proberen dergelijke voorwaarden met het huidige Housing Office overeen te komen.
3. U moet een particulier klein bedrijf kiezen. Het zou diensten van niet slechtere kwaliteit bieden dan die van het Housing Office, kwaliteit, maar tegen een nog lagere prijs.

Praktische implementatie

Zoals de praktijk laat zien, reageren bewoners van huizen waarin de woningcorporatie actief werkt vaker positief op de kwaliteit van de dienstverlening. In dit verband is het raadzaam om te controleren of er een geschikte HOA in het gebied is die het gebouw voor onderhoud kan nemen tegen de voorgestelde prijs. Voordat u contact opneemt met het bord, is het raadzaam om naar de portieken te gaan, de staat van trappenhuizen, gangen te inspecteren, de binnenplaats te evalueren. Om een ​​beter beeld te krijgen van het werk van HOA's, moet je zelf praten met de bewoners van verschillende leeftijden, erachter komen hoeveel ze betalen voor de dienst, wat ze leuk vinden aan het werk van de vereniging en wat niet bij hen past. Als de informatie over het algemeen positief is, kan een overeenkomst worden gesloten.

Vereniging werkervaring

Hij fungeert als een van de belangrijkste criteria bij het kiezen van een serviceorganisatie. Het liefst natuurlijk een lange ervaring. Recent verschijnen echter regelmatig nieuwe associaties, die ook niet mogen worden afgeschreven. Het is raadzaam om informatie te vinden over de specialisten die daar werken, waar ze eerder hun activiteiten hebben uitgevoerd, wie de oprichter is. Als dit voormalige werknemers van DEZ's zijn, hebben ze dienovereenkomstig bepaalde ervaring in de exploitatie en het onderhoud van woongebouwen. In dit geval is het de moeite waard om het persoonlijk uit te doen om erachter te komen waarom ze hun vorige werkplek hebben verlaten, welke doelen ze zichzelf nu stellen.

Serviceprijzen

Tijdens het communicatieproces met vertegenwoordigers van de serviceorganisatie moeten niet alleen de hoge, maar ook de lage kosten van services worden gewaarschuwd in vergelijking met wat er ten tijde van de werkzaamheden van het Housing Office beschikbaar was. Hier moet je weten waar deze of die prijs uit bestaat. Voor de belangrijkste bedragen moet u al uw vragen stellen.

vergelijking

Als het gesprek met vertegenwoordigers van de servicevereniging zich in het algemeen gunstig heeft ontwikkeld, haast u dan niet om een ​​overeenkomst te sluiten. Het is raadzaam om nog eens 2-3 HOA's te omzeilen, om alle informatie van hen te achterhalen. Daarna moet u de informatie vergelijken, de voor- en nadelen evalueren en een voorstel voor discussie indienen. Als er twijfel blijft bestaan, moet een overeenkomst worden gesloten voor een periode van minimaal één jaar. Als na het verstrijken ervan duidelijk wordt dat de keuze correct is gemaakt, kunt u het contract verlengen. Welnu, als de vereniging haar verantwoordelijkheden niet is nagekomen, is het beter om de overeenkomst te beëindigen.

Financieel probleem

Een van de belangrijke nadelen van het kiezen van een servicebedrijf in vergelijking met de HOA of zelfmanagement is het feit dat het geld van de eigenaars dat door hen wordt toegewezen voor het betalen van diensten ter beschikking staat van een derde juridische entiteit. Het is vrij moeilijk om het te beïnvloeden in termen van effectief en gericht gebruik van fondsen. Dit is met name het geval wanneer een managementorganisatie door lokale autoriteiten is geselecteerd. In dit geval zullen de eigenaars de voorwaarden opleggen die de uitvoerende organen noodzakelijk achten.

Gegarandeerde veiligheid van fondsen

Deze kwestie in het kader van de interactie met de beherende organisatie blijft in de regel open. We hebben het in het bijzonder over fondsen die zijn toegewezen voor revisie. Niet elk huis slaagt erin om ze binnen 1-5 jaar op te bouwen (gedurende de looptijd van het contract). Er zijn momenten waarop de eigenaren besluiten om de servicevereniging te wijzigen en het geld op zijn rekening staat. In dit geval is het niet duidelijk hoe het geld zal worden overgemaakt naar een gevormd HOA of een ander bedrijf. Het kan gebeuren dat de vereniging failliet gaat, liquideert of een lening van de bank neemt en verdwijnt. Het oplossen van de kwestie van het teruggeven van hun geld aan eigenaren zal uiterst problematisch zijn. Een andere situatie is met de HOA. Als een juridische entiteit kan het partnerschap een speciale rekening bij de bank openen en jaarlijks over de status ervan rapporteren aan de eigenaars. In dit geval zijn er natuurlijk meer garanties voor de veiligheid van fondsen.

Lokale autoriteit

Ze zijn opgenomen in artikel 3. 156 LCD Territoriale autoriteiten hebben het recht om het bedrag van de vergoeding voor onderhoud en reparatie van het object alleen vast te stellen als de eigenaren van het pand niet de manier kiezen om hun huis op tijd te beheren of een beslissing is genomen, maar niet is geïmplementeerd. Volgens de wet kunnen lokale uitvoerende structuren zelf de vereniging bepalen die alle nodige diensten zal verlenen. In de praktijk worden vaak open wedstrijden gehouden, waardoor een bedrijf wordt toegewezen aan een huis. Het is vermeldenswaard dat hier alles afhangt van de lokale autoriteiten. Ongetwijfeld stelt de wet de grenzen van het gezag vast, bepaalde beperkingen. Maar in het algemeen worden de meningen van bewoners in dergelijke gevallen niet gevraagd. Het is daarom raadzamer om een ​​beslissing te nemen en de juridische entiteit te kiezen die de dienst zal verlenen.