Hvordan selge en andel i en leilighet? Juridisk råd: hvordan selge en andel i en privatisert leilighet

utgangspunktet delt eierskap utbredt i megacities. Etter privatiseringen av en felles bolig og dens "skilleveggen", kan to til syv personer bli eiere av slik eiendom.

I tillegg kan det være helt fremmede, pårørende (barn og foreldre) eller personer som har mistet familieforhold (eksmann og kone). Før eller siden vil en av sameierne av bolig ønske å "dele" og selge sin andel. Og så begynner det å oppstå mange vanskeligheter. Hvordan selge en andel i en leilighet til gunstige betingelser? La oss forstå detaljert.

Tildeling av en andel

For å selge din eierandel må du utføre en rekke prosedyrer. Uten samtykke fra de andre sameierne vil det ikke fungere å registrere nye gjester eller til og med gjøre reparasjoner. Og å selge eller leie en del av boligen vil også være ganske vanskelig.

I mellomtiden er det fortsatt mulig å selge en eierandel i en privatisert leilighet. Det er sant, for dette må du gå gjennom en så plagsom prosedyre som tildeling av en aksje. Dette betyr at hver av sameierne etter privatisering har en obligatorisk viss andel.

Det kan uttrykkes fraksjonert. For eksempel har en to-roms leilighet to eiere, andelen av hver av dem er ½. Hvis vi snakker om andelen i form, viser det seg at hver person eier et av rommene, og de vil eie fellesarealer (kjøkken, korridor, spiskammer) sammen. Etter tildeling av aksjer vil de dessuten også ha rett til å bruke de ovennevnte lokalene. I dette tilfellet blir andelen av hver person personlig, og naboene vil forbli medeiere.

Felleseie kan også deles. Dette er vanligvis en kompleks og langvarig prosess, hvoretter felleseie vil bli kansellert, og bare en person vil bli full eier.

Klargjøringsprosedyre

Tildeling av en aksje utføres av notar, ingen muntlige avtaler vil selvfølgelig ha rettskraft. Samtidig, hvis sameierne ikke kommer til en felles avgjørelse, må denne saken bare løses gjennom retten. Som regel er søksmålet anlagt av eieren som ønsker å gjennomføre prosedyren for tildeling av aksjer. Et søksmål kan dra på i opptil seks måneder eller lenger (spesielt hvis andre deltakere ikke deltar på møter).

Salg av en del av leiligheten

Etter tildeling av en aksje har eieren rett til å selge den. Men før du gjør dette, må du tilby å innløse din del til andre eiere. I henhold til loven, før andre selger en andel i en leilighet, bør andre eiere definitivt sende en skriftlig varsel med et tilbud om å gjøre et kjøp.

Dette dokumentet viser husets kostnader og tekniske egenskaper. Sameiere kan ta en beslutning om kjøp av andelen din innen en måned etter å ha lest brevet. Det vil si at i løpet av denne perioden må de enten akseptere tilbudet ditt eller avslå kjøpet.

For å unngå misforståelser, må slike forslag sendes med rekommandert post. Hvis eierne i fremtiden for eksempel erklærer i retten at de ikke mottok noe varsel, kan du gi bevis.

Viktige nyanser

Mange uinformerte borgere spør ofte: "Er det mulig å selge en andel av en leilighet hvis naboene er imot den?" Av en eller annen grunn tror mange at andre eiere virkelig kan forstyrre prosessen med å selge sin del av boligen.Det er faktisk ikke slik, alt du trenger å gjøre med andre sameiere er å varsle dem om din intensjon om å selge leiligheten. Hvis de ikke samtykker til kjøpet, gir dette dem ikke rett til å forby salg av aksjer til andre personer.

Etter 30 dager siden naboen har blitt kjent, har du rett til å overføre din del til hvem som helst. Men husk: prisen må strengt svare til den du oppga i varselbrevet til sameierne (ikke mindre og ikke mer). Hvis du bestemmer deg for å selge andelen i den privatiserte leiligheten til en annen pris, vil noen av naboene kunne utfordre en slik transaksjon i retten i tre måneder.

En gaveakt i stedet for en kjøpekontrakt

Noen selgere i dette tilfellet bestemmer seg for å gå til triks. For ikke å gjennomføre prosedyren for å varsle naboer, utarbeider de ganske enkelt et gavekort. Med denne typen transaksjoner er det ikke nødvendig å varsle naboer i det hele tatt, og selve registreringen vil være billigere og raskere.

Men det er fallgruver her: hvis du donerer din del til en person som ikke er en slektning av deg, kan medeierne utfordre en slik avtale. Og selv om naboer ikke klarer å fastslå at i stedet for en donasjon, skjedde en salgs- og kjøpstransaksjon, så er ikke faktumet om fravær av familiebånd i prinsippet ikke så vanskelig å bevise. Før du selger en andel i leiligheten, er det viktig å være enig med kjøperen om alle viktige punkter. Diskuter spesielt betalingsprosedyren, for eksempel kan du selge med utsatt betaling eller i avdrag.

Hvordan selge en leilighet med mindre andel?

Hvis en mindreårig er registrert i leiligheten, avhenger alt av om han er utleier eller ikke. Hvis en andel som tilhører ham legges ut for salg, vil man for å kunne realisere den måtte skaffe tillatelse fra vergemål og vergemyndighet. I alle andre tilfeller foregår det samme forberedelsessalg. Innkjøpsforslaget blir imidlertid ikke sendt til barnet, men til foreldrene eller foresatte.

Selvfølgelig vil andre eiere måtte sende et varselbrev. Hvis forholdet mellom naboene er normale, kan du ganske enkelt diskutere dette problemet med dem, og deretter utarbeide et notarialt avslag fra hver sameier til å kjøpe. Hvis eierne nektet å kjøpe andelen din, men du har endret prisen, vil de igjen måtte varsle deg skriftlig igjen og vente på svar innen en måned.

Disponering av andelene til barnet

Hvis du trenger å selge barnets andel i leiligheten, må foreldrene hans innhente samtykke til salget fra vergemyndighetene. Dessuten må en slik struktur gi dokumenter som sier at barnets levekår ikke vil forverres, og at han ikke blir stående uten bolig.

Det vil si at du blir bedt om å sende inn dokumenter for leiligheten du skal kjøpe til gjengjeld, eller for en andel i huset (størrelsen må ikke være mindre enn barnet hadde før). I stedet for papirer for en ny leilighet der barnet skal bo, kan de kreve en åpen bankkonto i navnet til en mindreårig borger eller andre bevis. På alle andre måter, for å selge et barns andel, må du utføre alle de samme handlingene som allerede er beskrevet ovenfor.

Andre aksjeopsjoner

Det er verdt å merke seg at du kan administrere din del, selv om det er et uisolert rom. Det vil si teoretisk sett har en rett til å selge en andel i en ett-roms leilighet. Loven forbyr ikke slike transaksjoner. Imidlertid er en slik operasjon i praksis ganske vanskelig.

Og prisen på slike kvadratmeter vil være rent symbolsk, fordi knapt noen vil ønske å dele en stue, der en annen helt fremmed person bor. I dette tilfellet er det bedre å forhandle med den andre sameieren om salg av hele eiendommen, eller tilby ham å kjøpe andelen din. Hvis naboen ikke samtykker til slike alternativer, vil det være nødvendig å løse dette problemet bare gjennom en domstol.

Det er mye enklere å selge 1/2 andel av en leilighet hvis det er 2 eller flere isolerte stuer i boligen.I dette tilfellet vil selvfølgelig prisen for eiendommer tidligere være lavere, men om nødvendig kan kjøpere for dette alternativet bli funnet.

fallgruver

Eiendomsmeglere bemerker at man i prosessen med å selge aksjer kan støte på mange vanskeligheter. For det første kan dette skyldes det faktum at noen sameiere forveksler konseptet "forkjøp av gjenkjøp" med "tillatelse til å selge". For eksempel kan de unngå å motta et varselbrev om salg av en aksje, og uten skriftlig avslag på å registrere en transaksjon er det ikke mulig. Dessverre sier ikke sivilloven noe om hva de skal gjøre hvis naboene ikke går på møtet.

Det er også bemerkelsesverdig at det ifølge loven er umulig å forplikte seg til å selge en andel i leiligheten til andre sameiere. Brudd på andres private eiendom er en straffbar handling. Derfor er det bare minnelig å avtale din innløsning av andeler til andre eiere.

Det er også situasjoner hvor flere sameiere umiddelbart vil ønske å kjøpe tilbake den foreslåtte aksjen. Hvis dette skjer, kan selgeren selv velge hvilken av dem som skal overføre sin andel.

Kostnadsestimat

Hvis du til tross for alle vanskeligheter likevel bestemmer deg for å selge en andel i en privatisert leilighet, bør du begynne å evaluere verdien av den. Følgende faktorer vil påvirke prisen:

· Antall rom i hjemmet;

· Plassering av huset

· Arealet av leiligheten;

· Markedssegment, etc.

Eieren har naturlig nok rett til å angi rom for rom (er), men praksis viser imidlertid at kostnadene vil være 30-40% lavere enn markedsprisen. Hvis du bestemmer deg for å selge en del av andelen i leiligheten, så gjør deg klar for at dette vil gjøre det enda vanskeligere.

Ulemper for kjøperen

Undervurdering er en legitim "kompensasjon" for mulige konflikter med naboer. Ganske ofte er andre sameiere ikke veldig fornøyde med de nye leietakerne. Det er situasjoner når naboer generelt setter nye låser på inngangsdøren.

I dette tilfellet vil personen måtte gå til sak med søksmål for å gi tilgang til å bruke leiligheten. I retten vil de selvfølgelig ta siden av offeret, og den nye eieren vil kunne returnere til huset sitt med fogden. Imidlertid, hvis sameierne begynner å stadig "ugagn", vil det å være i et slikt miljø være veldig vanskelig. Så i denne forbindelse vil prisen på en andel i en leilighet alltid være omtrent en tredjedel billigere enn markedsverdien.

funn

Så hvordan selge en andel i en leilighet? I prinsippet, hvis alle kravene i sivil lov blir fulgt, bør ikke spesielle vanskeligheter oppstå. Det viktigste er ikke å glemme å tilby å innløse andelen din til andre sameiere. Hvis de nekter, må sameierne utstede et notarialt avslag om det. Hvis andelen som legges ut for salg tilhører barnet, vil du også måtte få tillatelse fra vergemyndigheten. Du har også rett til å selge deler av andelen din.

Og det siste: du kan selge et rom bare hvis det ble privatisert, og eierne eier boliger på grunnlag av delt eierskap.