Wiele rosyjskich przedsiębiorstw dąży do podpisania umowy najmu nieruchomości z jednym lub innym organem rządowym - państwowym lub gminnym. W tym celu przedstawiciele biznesowi chętnie uczestniczą w różnych konkursach i aukcjach. Jaki jest cel przedsiębiorców zaangażowanych w komunikację z organami?
Wypożycz jako sposób na oszczędzanie
Dzierżawa nieruchomości komunalnej to procedura, która w rosyjskim otoczeniu biznesowym jest uważana za doskonałą alternatywę dla odpowiedniej umowy z organizacją komercyjną.
Wynika to z faktu, że jeden lub drugi magazyn, biuro lub inny lokal, który gmina posiada, jest zwykle znacznie tańszy niż obiekt oferowany przez osoby prawne. Wielu przedsiębiorców bardzo cieszy się z prawa dzierżawy nieruchomości komunalnych.
Specyfika własności komunalnej
Jaka jest specyfika nieruchomości będących własnością władz lokalnych? Zgodnie z postanowieniami art. 215 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nieruchomości będące własnością miast, osad wiejskich i innych jednostek administracyjno-terytorialnych, na poziomie których wdrażane są jednostki samorządu terytorialnego, są klasyfikowane jako typy komunalne. Często odpowiedni rodzaj nieruchomości przypisany jest do poszczególnych instytucji. Jeśli tak nie jest, to zalicza się je do aktywów skarbu miasta.
Jeśli przedsiębiorca chce dowiedzieć się, czy można wynająć nieruchomość określonego rodzaju nieruchomości komunalnej, wówczas takie informacje są zwykle publikowane na stronach internetowych władz lokalnych. Ale nawet jeśli z jakiegokolwiek powodu nie ma odpowiednich danych w zasobach internetowych gmin, biznesmen ma prawo zwrócić się do samorządu lokalnego. Usługa polegająca na dostarczaniu przedsiębiorcy odpowiednich informacji powinna być świadczona przez gminę bezpłatnie.
Tematy relacji najmu
Warto zauważyć, że dla przedsiębiorców istnieje możliwość zakupu nieruchomości nie tylko komunalnych, ale także państwowych. Istnieje kilka fundamentalnych różnic między procedurą dzierżawy nieruchomości komunalnej a podobnymi działaniami z udziałem władz państwowych, ponieważ wszystkie te procesy są regulowane tymi samymi przepisami.
Rodzaje umów
Można również zauważyć, że leasing nie jest jedyną opcją dla interakcji między organem na tym czy innym poziomie a przedsiębiorstwem. Specyfika odpowiednich umów polega na tym, że wynajmujący przekazuje nieruchomość za opłatą za czasowe użytkowanie.
Opcja jest również możliwa po zawarciu umowy o nieodpłatne korzystanie. Zgodnie z taką umową właściciel nieruchomości jest zobowiązany do przekazania nieruchomości innej stronie, która z kolei musi zwrócić ją właścicielowi w takim samym stanie, z uwzględnieniem dopuszczalnej amortyzacji lub w formie przewidzianej w umowie.
Oprócz tego rodzaju transakcji, takich jak dzierżawa nieruchomości państwowych i komunalnych oraz umowa bezpłatnego użytkowania, możliwe jest również zawieranie umów zarządzania nieruchomościami. Zgodnie z takimi umowami gmina lub organ państwowy przekazuje nieruchomość kontrahentowi osobiście na czas nieokreślony.Z kolei druga strona musi zarządzać otrzymaną nieruchomością w interesie właściciela lub innego beneficjenta.
Umowa, której przedmiotem jest dzierżawa nieruchomości komunalnej, może być również zastąpiona umową przewidującą przechowywanie nieruchomości i jej równoczesne użytkowanie. Możliwy jest również wariant z realizacją umowy pożyczki, której przedmiotem jest odpowiedni rodzaj istotnych aktywów.
Jednak dzierżawa nieruchomości federalnych i komunalnych w praktyce odbywa się głównie w ramach zwykłych umów najmu. Chociaż oczywiście na poziomie konkretnych gmin w danym regionie możliwe są różne podejścia do kwestii interakcji z przedsiębiorstwami. Najważniejsze jest to, że odpowiednie działania władz nie są sprzeczne z przepisami regulującymi stosunki instytucji państwowych i komunalnych z prywatnymi przedsiębiorstwami.
Cechy umów najmu z gminami
Głównym aktem prawnym określającym procedurę najmu nieruchomości komunalnych jest ustawa federalna nr 135. Zgodnie z jego przepisami nieruchomości, które nie są ustalone w formie własności ekonomicznej podmiotu na poziomie samorządu terytorialnego, mogą być wynajmowane przedsiębiorcom wyłącznie na zasadach konkurencyjnych (lub na aukcji). Podobną procedurę należy przeprowadzić, jeśli nieruchomość należy do gminy jednolite przedsiębiorstwo. I nie ma znaczenia, czy jest to zarządzanie gospodarcze czy operacyjne. Te same zasady będą miały zastosowanie, jeśli nieruchomość jest własnością niezależnej instytucji państwowej lub organu gminnego, ale podlega zarządzaniu operacyjnemu.
Specyfika konkurencji
Tak więc w niektórych przypadkach wynajem nieruchomości komunalnej jest możliwy dopiero po przetargu. Zasady, zgodnie z którymi te procedury są zorganizowane, są ustalone w jednym z rozporządzeń Federalnej Służby Antymonopolowej Federacji Rosyjskiej - agencji odpowiedzialnej za poprawność interakcji między rządem a biznesem w wielu aspektach. Odpowiedni akt regulacyjny wydany przez służbę antymonopolową zawiera listę rodzajów nieruchomości, na wynajem których konieczne jest przeprowadzenie przetargu. Z kolei postanowienia Zakonu FAS Rosja mogą uzupełniać przepisy wydane na poziomie poszczególnych gmin. Z reguły dokumenty te są dostępne na stronach internetowych władz lokalnych.
Osobliwością przeprowadzania przetargów, których przedmiotem jest zawarcie umowy najmu nieruchomości komunalnej, jest to, że informacje dotyczące tych wydarzeń powinny być publikowane w Internecie na stronie torgi.ru, która jest własnością Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego.
Gdy zawody się nie odbywają
Są sytuacje, w których dane konkursy nie są konieczne. Kiedy można wynająć nieruchomość komunalną bez licytacji? Momenty te są regulowane przez 17. artykuł ustawy federalnej nr 135. Rozważ je.
Pierwszy scenariusz, zakładający, że wynajem nieruchomości komunalnej jest możliwy bez przetargu, może zostać zrealizowany zgodnie z przepisami piątego rozdziału ustawy federalnej nr 135, co odzwierciedla możliwość ustalenia pewnych preferencji ze strony władz miejskich.
Drugi scenariusz zakłada, że konkurs został już przeprowadzony, jednak zgodnie z zasadami zawartymi w przepisach ustawy federalnej nr 44, to znaczy na podstawie umowy miejskiej. Jednocześnie okres najmu przedmiotu nie może być dłuższy niż czas trwania odpowiedniego rodzaju umowy.
Trzecią opcją, w ramach której przetarg nie jest obowiązkowy, jest wynajem nieruchomości na okres nieprzekraczający 30 dni w ciągu sześciu miesięcy. Jednocześnie niedopuszczalne jest ponowne zawieranie umów między gminą a tym samym kontrahentem po zakończeniu umowy w określonym terminie.
Można również zauważyć, że przetarg, którego przedmiotem jest dzierżawa nieruchomości komunalnej, nie może się odbyć, jeżeli implikowane jest przedłużenie istniejących umów między przedsiębiorcami a gminami.
Przetarg nie może się odbyć, jeżeli prawa do nieruchomości komunalnych i innych są przyznawane firmom na podstawie postanowień umów międzynarodowych podpisanych przez Federację Rosyjską, umów międzyrządowych, a także ustaw federalnych ustanawiających specjalną procedurę korzystania z nieruchomości i innych aktów prawnych: dekretów prezydenta, dekretów rządowych lub, na przykład, , decyzje sądowe, które weszły w życie.
Przetargi nie są przeprowadzane, jeśli gmina przekazuje budynki, budowle i inne obiekty kultu rodzaje nieruchomości organizacje religijne.
Konieczność przeprowadzenia przetargu może również nie być konieczna, jeżeli nieruchomość zostanie przekazana na rzecz innych organów na szczeblu stanowym lub gminnym, a także funduszy pozabudżetowych lub, na przykład, Centralnego Banku Rosji.
Można również zauważyć, że zbadana przez nas procedura, zgodnie z którą dzierżawiony jest majątek gmin i władz państwowych, nie ma zastosowania do obszarów regulowanych przez kodeksy gruntowe, wodne, leśne Federacji Rosyjskiej, a także przepisy dotyczące gruntów.
Właściwość w użyciu: dwie opcje
Przedsiębiorcy mają więc kilka okazji, aby uzyskać do dyspozycji niedrogi zasób w postaci mienia komunalnego. Przede wszystkim należy zauważyć, że umowy między przedsiębiorstwami a władzami mogą być reprezentowane w szerokim zakresie: w formie umów najmu, nieodpłatnego użytkowania, zarządzania zaufaniem itp. Korzystanie z każdej z opcji przewidzianych w ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej jest możliwe w ramach dwóch głównych programów :
- po przeprowadzeniu przetargów (przetargów lub aukcji), których przedmiotem jest prawo spółki do zawarcia umowy tego rodzaju lub innej z gminą lub organem państwowym;
- zawarcie umowy bez przetargów lub aukcji zgodnie z przepisami prawa.
W niektórych przypadkach przedmiotowe oferty nazywane są przetargami, w innych aukcjami. Który termin jest bardziej poprawny?
Konkurs czy aukcja?
W zależności od kontekstu i szeregu szczególnych cech procedury, jeden i drugi termin może być używany z całkowicie uzasadnionych powodów. W przypadku konkursu przyjmuje się, że wnioski uczestników zostaną złożone w formie zamkniętej (na przykład w kopertach). Zawodnicy nie będą znać szczegółów wniosków.
Aukcja z kolei stanowi najkorzystniejszą dla gminy opcję opartą głównie na przetargach publicznych. Oznacza to, że jeden lub drugi uczestnik konkursu na prawo do zawarcia umowy dzierżawy nieruchomości komunalnej w ramach tego, co oferuje konkurent, i może spróbować przedstawić propozycję korzystniejszą dla właściciela.
Jak odbywają się przetargi?
W zależności od tego, czy odbywa się aukcja, czy przetarg, zasady licytacji mogą się nieznacznie różnić. Jak zauważyliśmy powyżej, jeśli chodzi o organizację konkursu, tylko lista uczestników pozostaje publiczna. Jeśli wydarzenie odbywa się w formie aukcji, wszystkie informacje o uczestnikach i ich propozycjach są otwarte.
Gmina będąca właścicielem nieruchomości tworzy specjalną prowizję. Jego główne funkcje to: praca z kopertami zawierającymi oferty oferentów, tworzenie kręgu osób z dostępem do informacji o wydarzeniu, badanie przewag konkurencyjnych i innych cech każdej oferty, określanie zwycięskich oferentów lub uczestników aukcji.
Dzierżawa nieruchomości komunalnych jest możliwa nie tylko dla osób prawnych, ale także dla obywateli i indywidualnych przedsiębiorców.Oznacza to, że podmioty stosunków prawnych w dowolnym z tych statusów prawnych mogą brać udział w konkursach i aukcjach, o których mowa.
Przegląd aplikacji
Badamy aspekt rozpatrywania wniosków oferentów. Główne przepisy regulujące odpowiednią procedurę określa się na poziomie ustawodawstwa gminnego. Jednak następujące preparaty można uznać za dość typowe.
Gminy zazwyczaj sprawdzają wnioski otrzymane w ciągu miesiąca od momentu wysłania odpowiedniego dokumentu przez uczestnika.
Zgłoszenia są rozpatrywane tylko wtedy, gdy dokumenty przewidziane w regulaminie konkursu zostały przesłane wraz z nimi. Z reguły są to następujące listy:
- pisemne oświadczenie skierowane do szefa organu;
- dokumenty założycielskie uczestnika, zaświadczenia o rejestracji podmiotu prawnego, a także źródła potwierdzające status osoby, która podpisze umowę najmu, jeśli firma przejdzie przetarg;
- dane bankowe licytujący;
- dokumenty odzwierciedlające dane bilansu w przedsiębiorstwie.
Jednocześnie organ odpowiedzialny za przeprowadzenie przetargu może zażądać od uczestnika innych dokumentów, jeżeli jest to przewidziane przez prawo.
Głównym kryterium decydującym o zwycięstwie w konkursie są najlepsze warunki wykonania odpowiedniego zamówienia. Z kolei organizacja, która zaoferowała gminie najwyższą wartość kontraktu, jest uznawana za zwycięzcę aukcji. Wynajem nieruchomości komunalnej jest możliwy tylko na korzyść zwycięzców aukcji.
Preferencje
Interesujące przepisy zawarte są w 18. artykule ustawy federalnej nr 209. Mówi się, że małe i średnie przedsiębiorstwa mają prawo polegać na niektórych środkach wsparcia gmin w postaci nieodpłatnych lub zakładających preferencyjne warunki przekazania nieruchomości do czasowego użytkowania. W takim przypadku wykazy nieruchomości, które można wynająć w ramach odpowiednich środków wsparcia, powinny być dostępne dla ogółu społeczeństwa - w mediach lub na oficjalnych stronach internetowych władz. Wynajem nieruchomości komunalnej w preferencyjnym formacie jest możliwy na okres co najmniej 5 lat. Można go jednak zmniejszyć, jeżeli podmiot gospodarczy złoży odpowiedni wniosek.
Wynajem nieruchomości komunalnych i VAT
Ważnym aspektem jest obliczanie podatku VAT przy wynajmie nieruchomości komunalnej. Przedmiotem zapłaty odpowiedniego podatku będzie firma, która wynajęła nieruchomość.
Wartość podstawy opodatkowania jest ustalana poprzez zsumowanie kwoty czynszu za każdą nieruchomość. Najemca musi wygenerować fakturę w ciągu 5 dni od daty płatności. Ponadto jego obowiązkiem jest złożenie deklaracji VAT przed 20 dniem miesiąca następującego po okresie podatkowym.
Gdzie idzie dochód z wynajmu?
Gdzie gmina wysyła środki otrzymane z wynajmu nieruchomości? Z reguły dochody są wydawane na aktualizację i utrzymanie bazy materiałowej i technicznej organu. Środki są przekazywane na specjalny rachunek budżetowy, z którego są następnie przekazywane na rachunek samej instytucji w granicach określonych przez prawo.
