Transakcje cywilne związane ze sprzedażą nieruchomości w Federacji Rosyjskiej prawie zawsze wymagają rejestracji państwowej. Właściwy organ - Rosreestr jest odpowiedzialny za jego prawidłowe wdrożenie. Jakie są cechy funkcjonowania tej struktury? Jakie akty prawne regulują procedurę dokonywania odpowiednich wpisów w katastrze państwowym?
Rejestracja nieruchomości: aspekt legislacyjny
System rejestracji praw majątkowych działający w Federacji Rosyjskiej regulują zarówno przepisy ogólne, jak i specjalne. Jednym z kluczowych źródeł prawa jest ustawa federalna „On the State Cadastre”. Przepisy zawarte w tym akcie prawnym określają procedurę rejestracji praw do nieruchomości, warunki i inne niuanse charakterystyczne dla tej procedury.
Wspomniana ustawa federalna ustanawia także niezbędny aparat pojęciowy stosowany w praktyce organów państwowych odpowiedzialnych za przetwarzanie transakcji na nieruchomościach odpowiedniego rodzaju. W szczególności prawo definiuje pojęcia „numer katastralny”, „nieruchomość”, „służebność” itp.
Tak więc, badając mechanizmy, w ramach których przeprowadzana jest rejestracja praw do nieruchomości w Federacji Rosyjskiej, przede wszystkim będziemy odwoływać się do przepisów ustawy federalnej „W sprawie katastru państwa”. Można również zauważyć, że we wspomnianej ustawie federalnej często występują odniesienia do innych źródeł legislacyjnych, takich jak na przykład kodeks cywilny.
Ramy prawne regulujące system rejestracji praw do nieruchomości są reprezentowane przez dość szeroki zakres źródeł legislacyjnych.
Czy rejestracja transakcji przez państwo jest obowiązkowa?
Zgodnie ze wskazanym przez nas czwartym artykułem ustawy federalnej rejestracja transakcji na nieruchomościach jest obowiązkowa. Dotyczy to nie tylko stosunków prawnych związanych z wykonywaniem praw majątkowych, ale także takich zjawisk, jak służebność, zarządzanie trustem lub, na przykład, hipoteka.
Właściwe organy
Artykuł 9 ustawy federalnej „On the State Cadastre” zawiera przepisy określające, które organy są odpowiedzialne za stanową rejestrację transakcji dotyczących nieruchomości. W szczególności prawo stanowi, że odpowiedni system struktur państwowych działa na dwóch poziomach - federalnym i regionalnym. Kompetencje władz na najwyższym szczeblu obejmują rejestrację praw w ramach niektórych stosunków prawnych w dziedzinie działalności gospodarczej, a także transakcje, których przedmiotem stają się kompleksy nieruchomości, nieruchomości zlokalizowane w kilku okręgach rejestracyjnych. Inne transakcje realizowane są z udziałem struktur terytorialnych.
Głównym organem odpowiedzialnym za rejestrację transakcji dotyczących nieruchomości jest Federalna Służba ds. Rejestracji Stanowej, Katastru i Kartografii.
Ma także skrócone imię - Rosreestr. Z kolei struktury w regionach nazywane są departamentami. Nieoficjalnie można je również nazywać działami nieruchomości. Lub inne warunki przyjęte w danym regionie.
Na przykład miasto, w którym biuro Rosreestra czasami brzmi jak Departament Nieruchomości - Irkuck. Rejestracja praw przez tę instytucję odbywa się zatem w odniesieniu do transakcji poza kompetencjami wyższej służby federalnej.
Rosreestr: podstawowe kompetencje
Jakie są kluczowe kompetencje Rosreestr? Zgodnie z ustawą federalną „On the State Cadastre” są to:
- weryfikacja autentyczności dokumentów dotyczących transakcji, a także tożsamości podmiotów stosunków prawnych w zakresie kwalifikowalności do podpisania odpowiednich umów;
- badanie wcześniej zadeklarowanych praw majątkowych, badanie wcześniejszych rejestracji;
- wdrożenie procedur stanowiących państwową rejestrację praw własności odpowiedniego rodzaju;
- wydawanie niezbędnych dokumentów podmiotom stosunków prawnych w transakcjach dotyczących nieruchomości;
- dostarczanie obywatelom i organizacjom informacji dotyczących zarejestrowanych praw do własności odpowiedniego typu.
Zgodnie z przepisami ustawy federalnej „On the State Cadastre” Rosreestr nie może angażować się w inne rodzaje działalności, jeżeli w analizowanym prawie federalnym nie istnieją inne obowiązkowe ustawy.
Zasady rachunkowości katastralnej
Jakie są główne zasady rejestracji katastralnej nieruchomości w Rosreestr? Ich lista znajduje się w czwartym artykule głównej ustawy federalnej, która reguluje odpowiednią sferę. Tak więc, na przykład, jedną z kluczowych zasad jest jedność technologii rejestracji katastralnej w całej Rosji. Priorytetem jest także zapewnienie publicznej dostępności informacji z katastru państwowego, a także ich znaczenia dla informacji zawartych w innych oficjalnych zasobach.
Ważną zasadą katastru jest bezpieczeństwo informacji, które zostały wprowadzone do odpowiedniej bazy danych przed aktualizacją informacji o konkretnej nieruchomości. Ponadto możliwe jest dodawanie tymczasowych informacji do źródeł rejestracji. Rejestracja katastralna nieruchomości w Federacji Rosyjskiej obejmuje źródła pochodzenia geodezyjnego i kartograficznego. W pierwszym przypadku jest to odpowiedni typ sieci, utworzony na podstawie zarządzeń organów wykonawczych. Istnieją również kartograficzne źródła katastralne - są to w rzeczywistości mapy, a także różnego rodzaju plany, zgodnie z którymi Rosreestr określa lokalizację nieruchomości.
Co to jest numer katastralny
Każda nieruchomość w Federacji Rosyjskiej, która przeszła rejestrację państwową, ma numer katastralny. Co to jest Jest to unikalny identyfikator, który nie ma duplikatów, a także nie jest przenoszony z obiektów wyrejestrowanych do innych rodzajów nieruchomości. Numer katastralny - federalny identyfikator. Aby zoptymalizować odpowiedni system rozliczania nieruchomości, terytorium Federacji Rosyjskiej jest podzielone na działki katastralne - dzielnice, regiony i dzielnice. Jednocześnie, w razie potrzeby, można je zmienić poprzez opublikowanie odpowiednich norm prawnych.
Warunki rejestracji transakcji
Rozważ najważniejszy aspekt - termin rejestracji praw do nieruchomości. Wszystko zależy przede wszystkim od przedmiotu transakcji z odpowiednim rodzajem nieruchomości. Eksperci identyfikują ponad 30 odmian tego rodzaju stosunku prawnego. Spróbujmy sklasyfikować je na podstawie takiego kryterium, jak liczba dni przyznana przez Federalną Służbę Rejestracyjną na przeprowadzenie odpowiednich procedur.
Istnieje taka operacja jak rejestracja umów hipotecznych, których przedmiotem są grunty rolne. Termin rejestracji praw majątkowych w tej kategorii wynosi 15 dni roboczych. Z kolei jeśli chodzi o formalizowanie transakcji, których przedmiotem jest hipoteka gruntów i lokali niemieszkalnych, wówczas warunki są podobne. W przypadku jakich innych rodzajów stosunków prawnych terminy rejestracji stanu praw do nieruchomości wynoszą 15 dni? Należą do nich:
- dodatkowe umowy do dokumentów hipotecznych, których przedmiotem są grunty i lokale niemieszkalne, na przykład umowy cesji;
- spełnianie wymagań komorników związanych z przeniesieniem praw do nieruchomości dłużnika
- transakcje hipoteczne sklasyfikowane jako stosunki prawne wynikające z mocy prawa;
- Umowy hipoteczne powstałe na podstawie wspólnej umowy między hipoteką a właścicielem hipoteki, której przedmiotem są grunty i lokale niemieszkalne.
Z kolei istnieją rodzaje transakcji, które wymagają mniej czasu, który Rosreestr musi poświęcić. Tak więc terminy rejestracji stanu praw do nieruchomości w niektórych przypadkach mogą wynosić 10 dni. Ten typ procedury tworzy następującą listę:
- rejestracja własności lub jej przejście z jednego przedmiotu stosunków prawnych na inny;
- realizacja transakcji, których przedmiotem jest wspólna własność wspólna lub wspólna;
- rejestracja prawa do użytkowania nieruchomości na stałe, bez ograniczeń;
- rejestracja prawa do tzw. zarządzania gospodarczego;
- rejestracja praw podmiotów do prowadzenia działań związanych z zarządzaniem operacyjnym nieruchomościami;
- wykonywanie umów o pracę lub podnajmu, jeżeli jest to wymagane przez prawo;
- rejestracja stosunków prawnych, których przedmiotem są nieruchomości wojskowe;
- realizacja transakcji, których przedmiotem jest - nieodpłatne użytkowanie ziemi w trybie pilnym;
- korekta informacji w Jednolitym Rejestrze Stanu;
- wydawanie duplikatów certyfikatów;
- rejestracja umów, których przedmiotem jest udział przedmiotu stosunków prawnych we wspólnej budowie;
- realizacja transakcji odzwierciedlających cesję roszczeń w ramach wspólnych umów budowlanych;
- rejestracja umów uzupełniających umowę o uczestnictwo osób prawnych we wspólnej budowie;
- realizacja jednostronnego zakończenia wypowiedzenia transakcji przez dewelopera;
- rejestracja praw obywateli do mieszkań w trakcie prywatyzacji;
- zawarcie dodatkowych umów dotyczących transakcji hipotecznych w mieszkaniach.
Z kolei istnieją zadania rejestracyjne Rosreestr, których czas trwania wynosi 5 dni.
Takie warunki państwowej rejestracji praw do nieruchomości należą do następujących rodzajów stosunków prawnych:
- rejestracja umów hipotecznych na mieszkania, a także transakcji obejmujących raty na rzecz sprzedawcy nieruchomości;
- zawarcie kolejnych umów o „uzupełnieniu”;
- rejestracja stosunków prawnych obejmujących zobowiązania wynikające z wspólnych umów budowlanych;
- wykonywanie niektórych rodzajów umów hipotecznych, których przedmiotem są grunty i lokale niemieszkalne;
- rejestracja przeniesienia własności nieruchomości na hipotekę w procesie windykacji;
- rejestracja transakcji hipotecznych w procesie interakcji między hipoteką a właścicielem hipoteki;
- rejestracja transakcji w ramach federalnego programu „Mieszkalnictwo”;
- spłata zapisów związanych z hipoteką, na podstawie ustawy federalnej „W sprawie uczestnictwa w budowie akcji”, inne informacje na temat odpowiedniego rodzaju umów pożyczek.
Są zadania, które Rosreestr musi wykonać w ciągu 3 dni. W niektórych przypadkach są pracownikami, w innych - kalendarzem. Odpowiednie terminy rejestracji przez państwo praw są charakterystyczne dla następującej listy stosunków prawnych:
- spłata zapisów hipotecznych - 3 dni robocze;
- Korekta błędów Rosreestra dokonanych w trakcie państwowej rejestracji praw - 3 dni kalendarzowe;
- państwowa rejestracja dokumentów poświadczonych notarialnie - 3 dni robocze.
Z kolei operacje rejestracyjne należy zakończyć w ciągu 1 dnia. Takie operacyjne terminy wdrożenia państwowej rejestracji praw do nieruchomości są typowe dla następującego zakresu stosunków prawnych:
- rejestracja transakcji dotyczących zmian dotyczących treści hipotek;
- utworzenie rejestru odzwierciedlającego informacje o nowych posiadaczach kredytów hipotecznych;
- udzielanie duplikatów hipotek;
- rejestracja praw do nieruchomości na podstawie dokumentów dostarczonych w formie elektronicznej i poświadczonych notarialnie.
Niektórzy prawnicy zwracają uwagę na fakt, że ustawodawca może regularnie dostosowywać terminy przeprowadzania odpowiednich operacji przez Rosreestr.
Daty - na poziomie federalnym
Warunki państwowej rejestracji praw do nieruchomości - bez względu na to, czy jest to hipoteka, czy na przykład transakcja, której przedmiotem jest działka, to nie ma znaczenia - są ustalone na poziomie prawa federalnego, to znaczy, że są one określone w ustawie federalnej „O katastrze” lub w odpowiednich źródłach racja.
Geografia stosowania prawa również nie ma znaczenia, we wszystkich miastach warunki rejestracji stanu praw do nieruchomości są dokładnie takie same. Pod tym względem Moskwa jako miasto o znaczeniu federalnym nie ma przewagi nad żadną inną miejscowością w Federacji Rosyjskiej. A jeśli na poziomie ustawodawstwa federalnego zostaną wprowadzone zmiany w odpowiednich ramach czasowych, wpłyną one również na kapitał.
Dokumenty do rejestracji katastralnej
Rozważ najważniejszy aspekt charakterystyczny dla procedur, których całość stanowi rejestrację praw do nieruchomości - dokumentów. Skład odpowiednich źródeł może być inny. Jednocześnie w 22 artykule ustawy federalnej „O rachunkowości katastralnej” zawierają one wystarczająco obszerną listę, standardową dla wielu transakcji. Rozważ odpowiednie przepisy prawa federalnego.
Jeśli mówimy o realizacji transakcji z gruntem, urząd terytorialny do rejestracji praw do nieruchomości poprosi przede wszystkim o plan graniczny, a także kopię dokumentu, który może potwierdzić fakt, że jest to możliwe spory lądowe dozwolone w sposób określony przez prawo.
Jeśli niedokończony obiekt budowlany, budynek lub budowla zostanie objęty ewidencją katastralną, wówczas należy przedłożyć Rosreestr plan techniczny. W niektórych przypadkach potrzebujesz kopii dokumentu upoważniającego do uruchomienia obiektu.
Jeśli w ramach interakcji z Rosreestr wymagane jest usunięcie nieruchomości z ewidencji katastralnej, konieczne będzie przedłożenie świadectwa kontroli odpowiedniego budynku do odpowiedniego działu.
Rosreestr musi przedstawić dokumenty potwierdzające uprawnienia przedstawiciela podmiotu stosunków prawnych, jeżeli jest on zaangażowany w odpowiednią transakcję nieruchomościową.
Ponadto organizacja ta może być zmuszona do dostarczenia różnych kopii papierów wartościowych istotnych dla odpowiedniego rodzaju transakcji na rynku nieruchomości.
Myto
Ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej, w szczególności kodeks podatkowy, stanowi, że władze państwowe mogą pobierać opłatę podczas wdrażania niektórych procedur, takich jak na przykład rejestracja praw do nieruchomości. Podatek państwowy jest zatem płacony przez podmioty składające wniosek do Rosreestra. Spektrum tego rodzaju opłat jest dość szerokie. Tak więc Federalna Służba Katastralna określa ponad 30 podstaw poboru obowiązków państwowych.
Do najbardziej pożądanych usług Rosreestr należy rejestracja nieruchomości przy transakcjach z udziałem osób fizycznych. W szczególności w 2015 r. Odpowiednia opłata wynosi 2 tysiące rubli. Muszę powiedzieć, że jest to dwa razy więcej niż w poprzednich latach. Można również zauważyć, że wzrosło również cło dla organizacji, które formalizują stosunki prawne w transakcjach dotyczących nieruchomości - do 22 tysięcy rubli.
Wysokość podatku państwowego przy wykonywaniu wspólnych umów o budowę dla osób fizycznych wynosi 350 rubli, dla organizacji - 6 tysięcy.Jeśli osoba musi wprowadzić zmiany w zapisie rejestracyjnym hipoteki, wówczas trzeba będzie zapłacić 350 rubli. Podobnie w przypadku aktualizacji informacji w ujednoliconym państwowym rejestrze praw. Również 350 rubli. obywatel będzie musiał zapłacić jako podatek państwowy przy rejestracji domku letniskowego lub przeznaczonego na budowę garażu, a także na projekt domu, który osoba planuje zbudować na swoim terytorium.
Opłaty są takie same dla wszystkich reprezentacji terytorialnych Rosreestr, nie ma znaczenia, gdzie dokumenty są składane - do moskiewskiego biura lub wyżej wspomnianego syberyjskiego miasta, gdzie znajduje się również dział nieruchomości - Irkuck. Rejestracja praw do nieruchomości odbywa się zatem zgodnie z przepisami różnych aktów prawnych, w tym w szczególności Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej.