Multe întreprinderi rusești se străduiesc să semneze un contract de închiriere a proprietății cu unul sau alt organism guvernamental - de stat sau municipal. Pentru aceasta, reprezentanții afacerilor sunt bucuroși să participe la diverse concursuri și licitații. Care este scopul antreprenorilor implicați în comunicarea cu autoritățile?
Chiria ca modalitate de a economisi
Închirierea proprietății municipale este o procedură care în mediul de afaceri rus este considerată o alternativă excelentă la acordul relevant cu o organizație comercială.
Acest lucru se datorează faptului că unul sau alt depozit, birou sau alte spații pe care municipalitatea le are de obicei este mult mai ieftin decât facilitatea oferită de persoanele juridice. Și mulți antreprenori sunt foarte fericiți să primească dreptul de a închiria proprietatea municipală.
Specificul proprietății municipale
Care este specificul imobilelor deținute de autoritățile locale? În conformitate cu prevederile articolului 215 din Codul civil al Federației Ruse, proprietățile deținute de orașe, așezări rurale și alte unități administrativ-teritoriale la nivelul cărora este pus în aplicare autoguvernarea locală sunt clasificate ca de tip municipal. Adesea, tipul adecvat de proprietate este atribuit instituțiilor individuale. Dacă nu este așa, atunci este inclus ca un activ în trezoreria municipală.
Dacă un antreprenor dorește să afle dacă este posibil să închirieze bunuri imobiliare dintr-un anumit tip de proprietate municipală, aceste informații sunt de obicei postate pe site-urile autorităților locale. Dar, chiar dacă nu există date relevante pe resursele web ale municipalităților din orice motiv, omul de afaceri are dreptul să facă o solicitare către administrația locală. Serviciul de furnizare a informațiilor relevante întreprinzătorului trebuie furnizat gratuit de municipalitate.
Subiectele relațiilor de închiriere
Este demn de remarcat faptul că pentru antreprenori este posibilă achiziționarea de proprietăți nu numai ale municipalității, ci și ale tipului de stat. Există puține diferențe fundamentale între procedura în care o proprietate municipală este închiriată și acțiuni similare cu participarea autorităților statului, deoarece toate aceste procese sunt reglementate de aceleași legi.
Tipuri de contracte
De asemenea, se poate remarca faptul că leasingul nu este singura opțiune pentru interacțiunea dintre autoritate la un nivel sau altul și întreprindere. Specificitatea contractelor relevante este că proprietatea este transferată de locator pentru o taxă pentru utilizare temporară.
O opțiune este posibilă și cu încheierea unui contract de utilizare gratuită. Conform unui astfel de contract, proprietarul bunului este obligat să transfere proprietatea către o altă parte, care, la rândul ei, trebuie să o restituie proprietarului în aceleași condiții, ținând cont de amortizarea admisă sau în forma prevăzută de contract.
Pe lângă astfel de tipuri de tranzacții precum închirierea de bunuri de stat și municipale și un contract de utilizare gratuită, este de asemenea posibil să închei contracte de administrare a încrederii pentru proprietăți. Conform acestor acorduri, municipalitatea sau organismul de stat transferă proprietatea către contrapartidă în persoana companiei pentru o perioadă nedeterminată.La rândul său, cealaltă parte trebuie să administreze bunurile primite în interesul proprietarului sau al altui beneficiar.
Contractul, al cărui obiect este închirierea bunurilor municipale, poate fi înlocuit și cu un contract care prevede păstrarea unei proprietăți și utilizarea simultană a acesteia. O variantă este posibilă și cu executarea unui contract de împrumut, al cărui obiect este tipul corespunzător de active materiale.
Cu toate acestea, închirierea de bunuri federale și municipale în practică se realizează în principal în cadrul contractelor de închiriere obișnuite. Deși, desigur, la nivelul municipalităților specifice dintr-o anumită regiune, sunt posibile abordări diferite ale problemei interacțiunii cu întreprinderile. Principalul lucru este că acțiunile relevante ale autorităților nu contravin legislației care reglementează relațiile instituțiilor statului și ale municipalității cu întreprinderile private.
Caracteristicile închirierilor cu municipalitățile
Principalul act juridic care definește procedura de închiriere a proprietății municipale este Legea federală nr. 135. În conformitate cu prevederile sale, proprietățile care nu sunt fixate sub formă de proprietate economică a unei entități la nivel de administrație locală pot fi închiriate antreprenorilor numai pe o bază competitivă (sau licitație). O procedură similară ar trebui să fie efectuată dacă proprietatea aparține municipalității întreprindere unitară. Și nu contează dacă este în management economic sau operațional. Aceleași reguli se vor aplica dacă proprietatea este deținută de o instituție autonomă a statului sau de un organism municipal, dar sub rezerva gestionării operaționale.
Specificul concurenței
Deci, în unele cazuri, închirierea bunurilor municipale este posibilă numai după licitație. Normele conform cărora sunt organizate aceste proceduri sunt stabilite într-una din Ordinele Serviciului Federal de Antimonopol din Federația Rusă - agenția care este responsabilă pentru corectitudinea interacțiunii dintre guvern și afaceri în multe aspecte. Actul de reglementare relevant emis de serviciul antimonopol conține o listă de tipuri de proprietăți pentru închirierea cărora este necesară licitația. La rândul său, dispozițiile Ordinului FAS Rusia pot suplimenta reglementările emise la nivelul municipalităților individuale. De regulă, aceste documente sunt disponibile pe site-urile web ale autorităților locale.
Particularitatea organizării ofertelor, al cărei obiect este încheierea unui acord de închiriere a proprietăților municipale, este că informațiile referitoare la aceste evenimente ar trebui publicate pe internet la torgi.ru, care este deținut de Ministerul Dezvoltării Economice.
Când nu se organizează concursuri
Există situații în care concursurile în cauză nu sunt necesare. În ce cazuri este posibilă închirierea proprietății municipale fără licitație? Aceste momente sunt reglementate de articolul al 17-lea al Legii federale nr. 135. Luați în considerare.
Primul scenariu, presupunând că închirierea bunurilor municipale este posibilă fără licitație, poate fi pusă în aplicare în conformitate cu prevederile capitolului 5 al Legii federale nr. 135, care reflectă posibilitatea de a stabili anumite preferințe din partea autorităților municipale.
Al doilea scenariu presupune că competiția a fost deja organizată, în conformitate cu normele cuprinse în prevederile Legii federale nr. 44, adică în baza contractului municipal. În același timp, termenul de închiriere a obiectului nu poate fi mai lung decât durata tipului de contract corespunzător.
A treia opțiune, în cadrul căreia oferta nu este obligatorie, este închirierea de bunuri pentru o perioadă care nu depășește 30 de zile în șase luni. În același timp, este inacceptabil să închei din nou acorduri între municipalitate și aceeași contrapartidă după încheierea contractului în perioada specificată.
De asemenea, se poate remarca faptul că licitația, al cărei obiect este închirierea bunurilor municipale, nu poate fi organizată dacă este implicată prelungirea contractelor existente între antreprenori și municipalități.
Licitația nu poate fi organizată dacă drepturile asupra proprietăților municipale și a altor bunuri sunt acordate firmelor în virtutea prevederilor tratatelor internaționale semnate de Federația Rusă, a acordurilor interguvernamentale, precum și a legilor federale care stabilesc o procedură specială pentru utilizarea proprietății și alte acte juridice: decrete ale președintelui, decrete ale guvernului sau, de exemplu , decizii judecătorești care au intrat în vigoare.
Ofertele nu sunt organizate în cazul în care municipalitatea donează clădiri de cult, structuri și altele tipuri de proprietăți organizații religioase.
De asemenea, este necesar să nu fie necesară depunerea de licitații dacă proprietatea este transferată în favoarea altor autorități la nivel de stat sau municipal, precum și fonduri din afara bugetului sau, de exemplu, Banca Centrală a Rusiei.
De asemenea, se poate remarca faptul că procedura pe care am examinat-o, în baza căreia proprietatea municipalităților și a autorităților de stat este închiriată, nu se aplică zonelor care sunt reglementate de codurile de pământ, apă, pădure ale Federației Ruse, precum și legile subsolului.
Proprietate în utilizare: două opțiuni
Astfel, antreprenorii au mai multe oportunități de a pune la dispoziție o resursă ieftină sub forma proprietății municipale. În primul rând, se poate remarca faptul că contractele între întreprinderi și autorități pot fi reprezentate într-o mare varietate: sub formă de contracte de închiriere, utilizare gratuită, administrare a încrederii etc. Utilizarea fiecăreia dintre opțiunile prevăzute de legislația Federației Ruse este posibilă în cadrul a două scheme principale :
- la desfășurarea ofertelor (licitații sau licitații), al căror obiect este dreptul companiei de a încheia un acord de un tip sau altul cu municipalitatea sau autoritatea de stat;
- încheierea unui acord fără licitații sau licitații în conformitate cu prevederile legii.
În unele cazuri, ofertele în cauză se numesc licitații, în altele - licitații. Ce termen este mai corect?
Concurență sau licitație?
În funcție de context și de o serie de caracteristici specifice ale procedurii, unul și celălalt termen pot fi folosiți din motive complet legitime. Dacă este o competiție, se presupune că cererile participanților vor fi depuse într-un formular închis (de exemplu, în plicuri). Concurentii nu vor cunoaste detaliile aplicatiilor.
La rândul său, licitația este determinarea celei mai avantajoase opțiuni pentru municipalitate bazată mai ales pe licitație publică. Adică, unul sau altul participant la competiție pentru dreptul de a încheia un contract de închiriere a proprietății municipale în cursul ofertei concurentului și poate încerca să prezinte o propunere care este mai benefică pentru proprietar.
Cum sunt organizate ofertele
În funcție de dacă are loc o licitație sau o ofertă, regulile de licitare pot varia ușor. După cum am menționat mai sus, dacă este vorba despre organizarea unei competiții, lista participanților rămâne publică. Dacă evenimentul are loc într-un format de licitație, toate informațiile despre participanți și propunerile lor sunt deschise.
Municipalitatea care deține proprietatea creează un comision special. Principalele sale funcții sunt: lucrul cu plicuri care conțin oferte de la ofertanți, crearea unui cerc de persoane cu acces la informații despre eveniment, cercetarea avantajelor competitive și a altor caracteristici ale fiecărei licitații, determinarea ofertanților câștigători sau a participanților la licitație.
Leasingul proprietății municipale este posibil nu numai pentru persoanele juridice, ci și pentru cetățeni și antreprenori individuali.Adică, subiectele raporturilor juridice din oricare dintre aceste statuturi juridice pot participa la concursurile și licitațiile în cauză.
Revizuirea aplicației
Studiem aspectul privind examinarea cererilor ofertanților. Principalele dispoziții care reglementează procedura relevantă sunt determinate la nivelul legislației municipale. Cu toate acestea, următoarele formulări pot fi considerate destul de tipice.
Municipalitățile examinează de obicei cererile primite în termen de o lună din momentul în care documentul relevant a fost trimis de către concurent.
Aplicațiile sunt studiate numai dacă documentele prevăzute de regulile competiției au fost trimise împreună cu acestea. De regulă, acestea sunt următoarele liste:
- o declarație scrisă adresată șefului autorității;
- documentele constitutive ale participantului, certificate de înregistrare ale persoanelor juridice, precum și surse care confirmă statutul persoanei care va semna contractul de închiriere în cazul în care compania va trece oferta;
- detalii bancare Bidder;
- documente care reflectă cifrele bilanțului la întreprindere.
Totodată, autoritatea responsabilă cu organizarea ofertei poate solicita participantului alte documente, dacă acest lucru este prevăzut de lege.
Principalul criteriu pentru determinarea câștigătorului concursului este cele mai bune condiții pentru executarea contractului relevant. La rândul său, organizația care a oferit municipalității cea mai mare valoare a contractului este recunoscută drept câștigătorul licitației. Închirierea proprietății municipale este posibilă numai în favoarea câștigătorilor licitației.
preferinţe
Dispoziții interesante sunt cuprinse în al 18-lea articol din Legea federală nr. 209. Acesta spune că întreprinderile mici și mijlocii au dreptul să se bazeze pe unele măsuri de sprijin din partea municipalităților sub formă gratuită sau care implică condiții preferențiale pentru transferul proprietăților pentru uz temporar. În acest caz, listele de proprietăți care pot fi închiriate ca parte a măsurilor de sprijin adecvate ar trebui să fie disponibile publicului larg - în mass-media sau pe site-urile oficiale ale autorităților. Închirierea bunurilor municipale în format preferențial este posibilă pentru o perioadă de cel puțin 5 ani. Cu toate acestea, poate fi redusă dacă entitatea de afaceri depune o cerere adecvată.
Închiriere de bunuri municipale și TVA
Un aspect important este calculul TVA la închirierea proprietății municipale. Obiectul plății impozitului relevant va fi compania care a închiriat proprietatea.
Valoarea bazei de impozitare este determinată prin însumarea sumei chirii pentru fiecare proprietate. Chiriașul trebuie să genereze o factură în termen de 5 zile de la data plății. De asemenea, obligația sa este să prezinte o declarație de TVA înainte de a 20-a zi a lunii următoare perioadei de impozitare.
Unde merge venitul din chirie?
Unde trimite municipalitatea fondurile primite din leasingul proprietății? De regulă, veniturile sunt cheltuite pentru actualizarea și întreținerea bazei materiale și tehnice a autorității. Fondurile sunt transferate într-un cont bugetar special, din care sunt apoi transferate în contul instituției însăși în limitele prevăzute de lege.
