Legea rusă prevede mai multe opțiuni pentru cetățeni să exercite dreptul la proprietatea comună - proprietatea comună asupra proprietății, precum și proprietatea comună. Care este specificul fiecăruia dintre ei? Ce surse de norme reglementează relațiile juridice relevante ale cetățenilor? Specificitatea proprietății care este în proprietate comună contează?
Ce este proprietatea comună?
Conform articolului 244 din Codul civil al Federației Ruse, proprietatea comună este o proprietate care este deținută de două sau mai multe persoane. Obiectul său poate fi inclusiv bunurile imobiliare. Există o comună proprietate comună și articulație. În primul caz, proprietarii împart proprietatea în acțiuni fixe. În al doilea, obiectul proprietății comune este nedivizat.
În unele cazuri, proprietatea comună și proprietatea comună sunt determinate pe baza prevederilor legii. Deci, de exemplu, proprietatea soților sau a participanților la o fermă țărănească este determinată de lege ca fiind comună. Mai mult, proprietarii pot conveni între ei cu privire la modul de împărțire a proprietății și la remedierea acestei decizii, dacă este posibil, în modul prevăzut de lege.
Participarea la acțiuni
Să luăm în considerare mai detaliat specificul unei astfel de categorii ca proprietate comună comună. Acest tip de proprietate implică, în special, nu numai distribuirea drepturilor asupra activelor proprii în acțiuni fixe, ci și posibilitatea extragerii unui venit proporțional din utilizarea comercială a proprietății.
În același timp, persoanele care dețin proprietăți pe baza dreptului de proprietate comună sunt obligate să poarte, proporțional cu cota lor, pentru întreținerea bunurilor.
Proprietatea comună totală este exprimată în fracții sau procente. În ceea ce privește determinarea cifrelor corespunzătoare, articolul 245 din Codul civil al Federației Ruse spune că proporția corespunzătoare este recunoscută egală, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege, contract sau practică a relațiilor dintre proprietari.
Valoarea acțiunilor poate fi ajustată datorită apariției de noi proprietari, precum și modernizării proprietății, rolul principal al căruia îi aparține un anumit proprietar și acest lucru poate fi dovedit. Mai mult, dacă îmbunătățirea corespunzătoare a bunurilor imobiliare poate fi separată într-un fel sau altul, persoana care a furnizat-o poate dobândi drept de proprietate asupra acesteia, fără a crește cota din activul principal.
Dreptul de proprietate comună este exercitat de fiecare dintre proprietarii bunului în virtutea consimțământului tuturor celorlalți proprietari. Dacă nu se poate stabili tipul de consens corespunzător, litigiile trebuie soluționate în instanță. În unele cazuri, potrivit avocaților, instanța poate facilita, de asemenea, soluționarea litigiilor în domeniul dispunerii proprietății comune.
Vânzarea proprietății comune are o serie de caracteristici. Astfel, de exemplu, dacă unul dintre proprietari decide să-și vândă acțiunea, atunci ceilalți proprietari au dreptul să o achiziționeze în ordinea preventivă. Acestea sunt prevederile articolului 250 din Codul civil al Federației Ruse. Dar numai dacă nu este vorba despre vânzarea prin licitație publică. Dacă unul dintre proprietari încalcă această regulă, atunci alți proprietari pot contesta rezultatele tranzacției prin intermediul instanței.
Am menționat mai sus că fiecare dintre proprietarii care dețin proprietatea în acțiuni are dreptul să se bazeze pe venituri din utilizarea comercială a activelor. Să luăm în considerare acest aspect mai detaliat.
Distribuția veniturilor din proprietatea comună
Proprietarul, în conformitate cu dispozițiile articolului 248 din Codul civil al Federației Ruse, are astfel dreptul la o distribuție proporțională a oricăror venituri din utilizarea bunurilor care sunt deținute în comun, cu excepția cazului în care co-proprietarii au convenit altfel. Mai mult, dacă o persoană primește tipul de venit corespunzător, atunci este obligată să plătească impozit pe aceasta în proporții similare, suportă costurile asociate cu menținerea proprietății și asigurarea funcționalității acesteia.
Secțiune și evidențiere
Luați în considerare mecanismele care reflectă încetarea dreptului de proprietate comună. Există două dintre cele din practica rusă - secțiune și divizare.
Dacă aceasta este o secțiune, atunci în cadrul acestui mecanism, proprietatea comună încetează față de toți proprietarii proprietății. La rândul său, separarea de proprietatea comună înseamnă că o singură persoană părăsește proprietatea. Legea oferă o serie de motive pentru punerea în aplicare a ambelor proceduri. Astfel, de exemplu, o diviziune a unei proprietăți comune sau alocare comună poate fi realizată pe baza acordului reciproc al tuturor proprietarilor. O altă opțiune - în virtutea unei hotărâri judecătorești. De asemenea, este posibilă o segregare la creanța creditorilor în recuperare.
Articolul 252 din Codul civil al Federației Ruse spune că o secțiune sau o separare trebuie efectuată în natură, dacă acest lucru este posibil și nu contravine normelor legii. Cu toate acestea, dacă procedura corespunzătoare nu poate fi pusă în aplicare, proprietarul, care trebuie să primească partea sa din proprietate ca urmare a divizării sau alocării, are dreptul să se bazeze pe compensații bănești. În unele cazuri, acest mecanism este pus în aplicare pe baza unei hotărâri judecătorești. După ce a primit compensații, o persoană încetează să mai participe la dreptul de proprietate comună.
Proprietate comună
După ce ai studiat ce este proprietatea comună, ia în considerare specificul proprietății comune. Caracteristica sa distinctivă este că proprietarii efectuează administrarea în comun a proprietății, nu există acțiuni. Cu toate acestea, proprietarii au dreptul de a conveni asupra unor distincții în ceea ce privește utilizarea proprietății. Într-un fel sau altul, unul dintre proprietari poate dispune de proprietate, coordonându-și intențiile cu alți proprietari. În același timp, orice proprietar poate încheia tranzacții, al căror obiect este eliminarea activelor relevante. Dacă, totuși, nu își coordonează acțiunile cu alți proprietari, atunci contractul poate fi invalidat în instanță.
Secțiune și evidențiere
În principiu, regulile de împărțire și repartizare atunci când este vorba de proprietatea comună sunt similare cu cele care includ dreptul la proprietate comună. Cu toate acestea, imediat înainte de efectuarea procedurilor relevante, proprietarii trebuie să stabilească în comun proporția pentru fiecare. Dacă nu reușesc acest lucru printr-un acord, problema va fi decisă în instanță.
Coproprietatea soților
Proprietatea comună a cetățenilor căsătoriți are propriile sale caracteristici. Acesta este reflectat în articolul 256 din Codul civil al Federației Ruse. Se spune că proprietatea comună este recunoscută care este dobândită de soți după înregistrarea căsătoriei, dar în cazul în care alte condiții nu sunt specificate în contractul de căsătorie. Adică, tipul de contract adecvat poate arăta ca un contract de proprietate comună, care reflectă divizarea proprietății, de exemplu, un apartament, în astfel de proporții.
Este, de asemenea, posibil ca proprietatea de tipul corespunzător să fie determinată ca urmare a creșterii semnificative a valorii proprietății individuale a soțului sau soției în timpul căsătoriei. La rândul său, dacă soții locuiau într-o căsătorie civilă, adică fără o înregistrare corespunzătoare, atunci proprietatea lor este, în general, determinată ca fiind separată.
Proprietatea comună a fermierilor
Deține proprietatea comună a participanților la ferme și ferme.Dispozițiile relevante sunt consacrate de articolul 257 din Codul civil al Federației Ruse. Conform legii, proprietatea fermierilor este comună, cu excepția cazului în care se specifică altfel în acordurile dintre aceștia sau în virtutea dispozițiilor actelor juridice relevante. Participanții la un țăran sau la o fermă au dreptul de a folosi proprietatea, fiind de acord între ei. În acest caz, tranzacțiile, al căror obiect este proprietatea comună a fermierilor, pot fi încheiate numai de reprezentanții autorizați sau de șefii de ferme.
Secțiunea de proprietate a fermei are, de asemenea, propriile sale caracteristici. În special, în cazul în care alocarea unuia dintre participanții la fermă este implicată, așa cum observă unii avocați, în multe cazuri, acesta nu își poate lua partea în pământ. Cu toate acestea, el are dreptul să primească compensații bănești, a căror procedură de angajare este determinată în comun cu alți fermieri sau cu instanța.
După ce am studiat specificul proprietății comune, putem investiga un aspect care reflectă practica de eliminare a proprietății în proprietate comună. Ce fel de nuanțe sunt caracteristice procedurilor corespunzătoare? În primul rând, se poate remarca faptul că, în ciuda faptului că legea dispune de norme suficient de detaliate privind distribuirea părților în proprietatea proprietății, în practică, exercitarea dreptului de a dispune proprietatea în acțiuni poate fi dificilă. Ia exemplul imobiliar.
Practici de gestionare a acțiunilor: Procedura de vânzare
Dacă un grup de persoane stabilește o proprietate comună comună asupra unui apartament, atunci cum poate fiecare să gestioneze proprietatea în practică? Luați unul dintre cele mai comune scenarii - vânzarea de locuințe.
Dacă vorbim despre vânzarea apartamentului integral, atunci este necesar acordul tuturor proprietarilor. Același lucru este necesar dacă, de exemplu, o persoană dorește să transfere bunuri imobiliare ca garanție. Nu contează cât de mulți oameni sunt de acord - chiar dacă unul este împotriva, atunci tranzacția nu poate fi efectuată.
În același timp, potrivit avocaților, chiar și instanța nu are dreptul să oblige o persoană să fie de acord ca locuința în care are o parte să fie vândută. În același timp, proprietatea comună comună a unui apartament implică faptul că o persoană are dreptul de a dispune partea sa în proprietate așa cum dorește. Este adevărat, în acest caz, pot apărea dificultăți în determinarea cotei naturale reale. Care ar putea fi scenariile aici?
Dacă proprietatea partajată este stabilită în legătură cu un apartament cu o cameră, în practică alocarea părții corespunzătoare, după cum au menționat avocații, este dificil de implementat. Cu toate acestea, dacă există o proprietate comună comună a unei case în care există mai multe apartamente, atunci procedura corespunzătoare, la rândul său, este destul de reală. Mai ales dacă, de exemplu, numărul de camere din el este proporțional cu numărul de proprietari. Astfel, imobiliarele, din punctul de vedere al implementării practice a procedurii de vânzare a acțiunilor, ar trebui să fie divizibile.
În unele cazuri, atunci când se alocă o parte din imobil, este permisă atragerea de specialiști competenți care sunt gata să efectueze împărțirea corectă a locuințelor. Un alt mecanism va merge în instanță. De regulă, ca urmare a unor astfel de audieri, proprietarul primește o anumită cantitate de metri pătrați în acele părți ale apartamentului care, din punct de vedere operațional, reflectă întregul confort de a trăi în el. În unele cazuri, instanța poate, de exemplu, să ofere persoanei o cameră întreagă și, în același timp, să îi ofere dreptul de a folosi toaleta, bucătăria, holul împreună.
După cum am menționat mai sus, alți proprietari de apartamente au un drept de preempțiune de a cumpăra un lot. În același timp, participantul la proprietatea comună a acțiunilor trebuie să avertizeze cu privire la intenția sa de a vinde cota celorlalți proprietari în scris, apoi să aștepte o lună pentru decizia lor. În acest caz, prețul vânzării efective ar trebui să fie același anunțat la momentul în care coproprietarii au primit documentul relevant.Dacă o persoană dorește să-și vândă partea mai mică într-un apartament mai ieftin, trebuie să ofere din nou altor proprietari să o cumpere înapoi.
Dacă o persoană își vinde partea sa în apartament către terți, fără să se ofere să o răscumpere coproprietarilor, tranzacția relevantă poate fi contestată în instanță. Drept urmare, proprietarul va fi obligat să returneze fondurile cumpărătorului, după ce și-a recăpătat dreptul de a deține acțiunea sa în schimb.
Practica de gestionare a acțiunilor: chirie
Un alt scenariu care poate apărea în practică este furnizarea unei cote într-un apartament închiriat. Prin lege, o procedură similară poate fi efectuată cu acordul tuturor coproprietarilor. Cu toate acestea, în practică, acest tip de tranzacție este adesea încheiat doar cu persoana care a găsit un chiriaș potrivit. Este corect acest lucru? Potrivit multor avocați, nu.
Dacă, în acest fel, persoanele cu care unul dintre proprietari a încheiat un contract de închiriere s-au stabilit în apartament, atunci ceilalți proprietari au dreptul de a-i evacua contactând poliția. În același timp, potrivit avocaților, acest lucru se face foarte rar în practică, deoarece proprietarul poate convinge poliția că, relativ vorbind, rude îndepărtate din Austria au venit să-l viziteze. Prin lege, nimeni nu poate interzice să-i inspire în ordinea reședinței temporare.
Desigur, coproprietarii nemulțumiți pot merge și în instanță. Cu toate acestea, chiar dacă câștigă cazul, decizia corespunzătoare va acționa, după cum notează unii avocați, doar în raport cu un grup specific de persoane care s-au mutat în spații în baza unui contract de închiriere separat. Dacă unul dintre proprietarii apartamentului va încheia un contract de închiriere nou, pentru a-i evacua pe cei care au primit dreptul de a locui în apartament într-o manieră contrară legii, va fi necesar să mergeți din nou în instanță. Prin urmare, o astfel de măsură, după cum au remarcat mulți avocați, nu are adesea o semnificație practică.
Proprietate comună asupra terenurilor
Am examinat aspecte legate de modul în care este determinată proprietatea comună și comună a locuințelor. Cu toate acestea, relația juridică relevantă poate fi specifică, dacă subiectul lor este teren. În unele nuanțe, dreptul la proprietate comună asupra terenurilor este reglementat pe baza unor principii care sunt diferite de cele care sunt caracteristice, în special, pentru imobiliare. Să luăm în considerare acest aspect mai detaliat.
Conform legii, rușii pot deține terenuri atât individual, cât și sub dreptul de proprietate comună - dacă există doi sau mai mulți proprietari. Reglementarea legislativă a dreptului de proprietate relevant este în general similară cu alte categorii de proprietăți. Deci, de exemplu, există o proprietate comună comună asupra terenului și există o comună.
În mod similar regulilor generale stabilite în dreptul rus, terenul va fi în proprietate comună, cu excepția cazului în care legea prevede mecanisme în baza cărora este stabilită proprietatea comună. De asemenea, dacă respectați prevederile articolului 244 din Codul civil al Federației Ruse, proprietatea generală apare dacă obiectul său este indivizibil, adică nu este supus distribuției în natură fără a schimba specificul funcțional sau prin forța legii. După cum au remarcat unii avocați, numai a doua regulă se aplică raporturilor juridice în domeniul dreptului funciar. Adică, un complot în proprietate comună comună - dacă nu se specifică altfel în lege - este supus unei distribuții corecte în natură.
Un exemplu de caz în care proprietatea comună este direct prescrisă în acte juridice - scenariul cu ferme considerate de noi mai sus. Conform articolului 257 din Codul civil al Federației Ruse, proprietatea comună a fermierilor, inclusiv a pământului, aparține tuturor membrilor asociației pe baza dreptului de proprietate comună. Cu toate acestea, acest lucru se face dacă fermierii înșiși nu au fost de acord să distribuie pământul în cadrul altor acorduri.
Prin urmare, această normă legală aparține categoriei dispozitivelor. Cu toate acestea, după cum au remarcat unii avocați, Legea „asupra agriculturii țărănești” a existat o dispoziție conform căreia proprietatea comună a fermierilor este împărtășită, cu excepția cazului în care există o decizie unanimă a membrilor asociației de a o transfera în proprietatea comună. Adică asistăm la o evoluție a legislației în acest domeniu.
