Institutul de proprietate generală din Federația Rusă este reprezentat de două modele principale de proprietate a proprietății - comune și partajate. Care este specificul fiecăruia dintre ei? Cum se realizează în comun formarea dreptului de proprietate în comun? Cum este împărțirea și alocarea unei părți din activ în posesia exclusivă a unui cetățean?
Diferența dintre proprietatea comună și capitaluri proprii
Proprietatea comună este una dintre subspecii modelului de proprietate comună asupra anumitor proprietăți de către mai mulți cetățeni în conformitate cu legile Federației Ruse. Caracteristica sa distinctivă este absența acțiunilor specifice în dreptul de proprietate asupra activelor. Ce este „proprietatea comună”? Definiția acestui termen sună simplă - proprietate care este deținută de două sau mai multe persoane în același timp. Fiecare coproprietar poate deține o parte specifică din proprietate. În acest caz, modelul comun de proprietate este la fel.
Cu proprietatea comună, oamenii dețin proprietatea, gestionând și dispunând exclusiv în cadrul deciziilor colegiale. Proprietatea comună în acest sens este un activ indivizibil. Puteți să-l vindeți, să-l oferiți, să îl împărtășiți numai pe baza unor acorduri personale.
Tipuri de proprietate comună
Proprietatea comună comună, în ciuda distribuției sale largi, poate fi reprezentată, dacă respectați prevederile legislației ruse, într-o gamă relativ mică de soiuri. În primul rând, acesta poate fi proprietatea comună a soților, de exemplu un apartament. În al doilea rând, proprietatea comună comună poate fi observată în cadrul organizației colective a agriculturii țărănești.
Au existat perioade în istoria juridică a Federației Ruse, când modelul corespunzător de proprietate asupra proprietății ar putea fi format, de exemplu, pe baza privatizării. Însă, în timp, s-au făcut modificări la legislația Rusiei, conform căreia, în urma privatizării, o persoană putea obține doar o anumită cotă din proprietatea comună.
Eliminarea proprietății în proprietate comună
Am menționat mai sus că cetățenii pot dispune de bunuri în posesia comună, coordonând toate acțiunile între ei. Să luăm în considerare acest aspect mai detaliat.
Proprietatea comună în cadrul dreptului de proprietate comună oferă, astfel, fiecărui proprietar dreptul de a efectua tranzacții în numele său care reflectă cedarea proprietății. În acest caz, toate acțiunile trebuie coordonate cu alți proprietari. Dacă acest lucru nu se întâmplă, atunci tranzacțiile pot fi declarate, în special în instanță, invalide.
În același timp, după cum notează unii avocați, coproprietarii de proprietate au dreptul de a revoca o tranzacție făcută fără cunoștința lor numai dacă se dovedește că actele de cedare a proprietății, care este deținută în comun, au fost săvârșite de alți proprietari, care și-au dat seama că nu aveau autoritatea de a lua măsuri adecvate. . Adică, instanța poate anula tranzacția în procesul soției împotriva soțului pentru închirierea apartamentului, dacă dovedește că soțul ei a fost conștient de faptul că era împotriva închirierii proprietății, dar, în ciuda acestui fapt, a încheiat un acord cu chiriașii.
Secțiunea proprietate comună
Proprietatea comună asupra proprietății poate fi divizată în modul prevăzut de lege.Care este specificul acestei proceduri? Una dintre prevederile cheie ale legii cu privire la împărțirea proprietății comune este necesitatea de a determina în prealabil o cantitate specifică de acțiuni pentru fiecare dintre viitorii proprietari ai proprietății. Mai mult, dacă respectați dispozițiile articolului 254 din Codul civil al Federației Ruse, acțiunile în cauză sunt recunoscute egale, cu excepția cazurilor prevăzute de lege sau în baza acordurilor private ale părților.
În general, procedura în care se împarte proprietatea comună este similară cu algoritmul caracteristic procedurii atunci când este alocată o cotă din proprietatea comună totală. Cu excepția cazului în care, desigur, este prevăzut altfel în acte juridice sau nu rezultă din caracteristicile comunicărilor dintre proprietari.
Proprietatea comună a soților
Am menționat mai sus că unul dintre modelele preconizate pentru proprietatea comună a proprietății implică faptul că subiecții acestor relații juridice sunt căsătoriți. Care sunt caracteristicile managementului proprietății implementate în acest scenariu? Care este specificul unei astfel de categorii legale ca proprietatea comună comună a soților?
Principalul mecanism de formare a proprietăților pe care cetățenii căsătoriți îl vor deține în cadrul acestui model este achiziția de bunuri în perioada de conviețuire. Codul de familie al Federației Ruse prevede, în același timp, două formate principale ale relațiilor de proprietate între soți - bazate pe lege și, de asemenea, bazate pe contract.
Care sunt caracteristicile comune proprietatea comună a soților în primul scenariu? Acest regim juridic al dreptului de proprietate este efectiv prin lege și este relevant dacă nu există alte condiții în contractul de căsătorie. Aceasta este o proprietate care a fost dobândită în perioada de reședință comună a soților. Ce tipuri de proprietăți pot avea legătură cu aceasta? Dacă respectați prevederile legii, acesta poate fi un venit - sub formă de salarii, venituri din afaceri, vânzări de produse intelectuale, pensii, prestații sociale. De asemenea, conceptul de proprietate comună format în procesul de reședință comună a soților include proprietatea, titlurile de valoare, acțiunile la întreprinderi. Mai mult, în cazul general, după cum notează avocații, nu contează cine a depus mai multe eforturi în achiziționarea anumitor bunuri - soț sau soție.
Proprietatea care a aparținut fiecăruia dintre cetățenii care sunt căsătoriți, înainte de înregistrarea oficială a relației lor, îi aparține în baza proprietății personale. Codul familiei prevede, de asemenea, un scenariu în care proprietatea pe care un soț sau soție a dobândit-o în perioadele în care, din orice motiv, a trăit separat, aparține, de asemenea, fiecăruia pe baza dreptului de proprietate personală.
O altă caracteristică care caracterizează proprietatea comună a soților este prezența unui mecanism pentru stabilirea unui model de proprietate comună, dacă se stabilește că în procesul de viață într-o căsătorie soțul sau soția au investit unele resurse în proprietatea soțului, astfel încât valoarea bunurilor a crescut semnificativ. Aceasta poate fi, de exemplu, reparații pe scară largă într-un apartament, reequiparea unei camere de un tip la alta.
Soții pot dispune de proprietatea comună, coordonând între ei acțiunile propuse. Mai mult, dacă o anumită tranzacție cu proprietatea unui proprietar necesită notarizare, consimțământul coproprietarului trebuie să fie certificat și de un notar. Dacă documentul corespunzător nu este executat, atunci tranzacția poate fi, de asemenea, declarată nulă.
Un fapt interesant este că, în conformitate cu documentele, proprietarul proprietății poate fi unul. De exemplu, dacă este un apartament, atunci numai numele său complet poate fi indicat în certificatul de înregistrare a dreptului de proprietar ca proprietar. soț. Cu toate acestea, dacă proprietatea a fost achiziționată de el în timpul căsătoriei, atunci soția sa va fi considerată și celălalt proprietar complet.De asemenea, se poate remarca faptul că, datorită administrării comune a proprietăților, proprietarii sunt obligați să o mențină împreună, să plătească impozitele stabilite de lege etc.
Împărțirea proprietății în căsătorie
Proprietatea comună a soților este supusă divizării, de regulă, numai după divorț. Totuși, această procedură este posibilă și în perioada în care cetățenii sunt căsătoriți. Scenarii similare sunt acceptate în astfel de cazuri:
- unul dintre soți a decis să ceară divizarea proprietății;
- un creditor cu un motiv întemeiat a solicitat divizarea proprietății pentru a vinde o acțiune în contul datoriei;
- soții au convenit să împartă proprietatea.
După cum am menționat mai sus, proporția cotei pe care o primește fiecare soț este în general egală. Cu toate acestea, instanța poate ajusta această formulă, considerând că este corect să acorde soțului sau soției o proporție mai mare. În acest caz, instanța are dreptul să numească soțul care a primit compensația monetară pe acțiuni mai mici în sumă proporțională cu suma de proprietate asupra proprietății care a fost transferată în favoarea altui proprietar. Reguli similare se aplică dacă se stabilește o cotă dintr-un drept comun de proprietate după divorț.
În ceea ce privește cedarea proprietății după încetarea căsătoriei O nuanță interesantă poate fi remarcată. Cert este că, de exemplu, oamenii au divorțat în 2011, iar apartamentul nu a fost încă vândut sau divizat, acesta păstrează proprietatea comună comună. Dacă, de exemplu, un coproprietar care este soț vrea să administreze cumva imobilul, va trebui să obțină consimțământul cetățeanului care i-a fost soția.
Acord de proprietate și prenupțional
Luați în considerare un alt scenariu prevăzut de Codul de familie al Federației Ruse în care soții pot determina modelul de proprietate comună asupra proprietății. Este vorba despre întocmirea unui acord prenupțional, în baza căruia se pot preciza condițiile relevante.
Acest document poate stabili că, de exemplu, proprietatea comună a unui apartament nu va fi comună, ci comună. În același timp, condițiile contractului de căsătorie pot fi specificate atât în ceea ce privește proprietatea pe care soții o au deja, cât și în ceea ce privește achiziția viitoare a acestui sau acelui bun de către soț și soție în perioada de conviețuire. Un fapt interesant este faptul că documentul în cauză poate fi întocmit și semnat de soți nu numai înainte de înregistrarea căsătoriei, ci și în perioada în care starea civilă corespunzătoare este relevantă.
Practica folosirii bunurilor imobiliare în căsătorie: vânzarea
Cum se poate realiza în practică dreptul de proprietate comună comună? Ia un scenariu când vine vorba vânzarea unei părți într-un apartament unul dintre cetățenii căsătoriți. Să presupunem că un soț și o soție au putut să se pună de acord cu privire la ce cotă de proprietate asupra imobilului va aparține tuturor. Soțul a decis apoi că va vinde bunul existent, de exemplu, contactând un agent imobiliar.
Particularitatea legislației ruse care reglementează dreptul la proprietatea comună este aceea că implică stabilirea priorității în ordinea cumpărătorilor unei părți în proprietatea comună a proprietății în favoarea unuia dintre coproprietarii actuali. Adică dacă soțul, ca în scenariul nostru, a vrut să vândă o parte din apartament, atunci prima persoană care va avea dreptul de preempțiune să cumpere această cotă în proprietăți imobiliare este soția sa. Doar dacă soțul refuză să profite de această preferință, soțul are dreptul de a merge la un agent imobiliar. În cadrul acestei scheme, un proprietar al unei acțiuni este obligat să-l avertizeze pe celălalt că va face o astfel de tranzacție și în scris.
Un fapt interesant este că, dacă coproprietarul apartamentului nu este doar soția sa, atunci toți cei care sunt implicați în proprietatea în comun a apartamentului pot profita de dreptul preventiv de a cumpăra o acțiune pe care soțul o vinde. La rândul său, soțul însuși trebuie să aleagă cui să vândă imobiliare.Alți proprietari pot decide să cumpere o parte din apartamentul oferit de soțul lor în termen de 30 de zile. Dacă nu profită de această preferință, soțul poate vinde partea terță parte.
Practici de coproprietate: deducere fiscală
Printre circumstanțele semnificative din punctul de vedere al dreptului de proprietate al apartamentului se poate număra dorința soților de a profita de deducerea impozitului pe proprietate, baza pentru care se află faptul de a dobândi bunuri imobiliare. După cum știți, proprietarul casei, care a cumpărat-o pe cheltuiala sa, are dreptul să restituie 13% din costuri (dar nu mai mult de 260 de mii de ruble). În acest sens, mecanismele de utilizare a acestei preferințe în caz de proprietate asupra unui apartament în proprietatea comună și regimuri comune pot diferi. În ce se exprimă acest lucru?
Dacă soții dețin apartamentul în acțiuni, fiecare dintre ei va putea primi un volum de deducție, care este proporțional cu costul părții corespunzătoare a apartamentului, care este înregistrată în proprietate. Adică, de exemplu, dacă bunurile imobiliare valorează 3,5 milioane de ruble, atunci cu o distribuție egală a acțiunilor, fiecare soț va deține proprietăți în valoare de 1 milion 750 mii de ruble. În consecință, pentru a primi deducerea maximă garantată - 260 de mii de ruble. - nu va funcționa, pentru asta valoarea imobilelor ar trebui să fie de 2 milioane de ruble.
Prin urmare, sub aspectul depunerii unei deduceri fiscale, proprietatea comună se poate dovedi a fi o opțiune mai profitabilă. Nu sunt definite acțiuni în aceasta. Prin urmare, soțul poate merge la biroul fiscal și poate solicita o deducere la prețul complet al apartamentului. Adevărat, în acest caz va fi necesară întocmirea unui document suplimentar de la celălalt soț care confirmă dreptul de a utiliza deducerea pentru apartament pentru a te prezenta la Serviciul Fiscal Federal. De asemenea, se poate remarca faptul că soțul și soția pot „împărți” apartamentul pentru deducere în orice proporție. Adică, de exemplu, un soț poate „da” 3 milioane de ruble altuia pentru o deducere fiscală și poate lăsa 500 mii de ruble.
O astfel de oportunitate este utilă, de exemplu, o soție care a cumpărat un apartament merge în concediu de maternitate. Venitul ei devine din ce în ce insuficient pentru a primi plăți tangibile de deducție. În acest caz, „atribuie” dreptul soțului său de a primi o compensație corespunzătoare din partea statului pentru apartamentul său. O nuanță importantă - dacă unul dintre soți „și-a transferat complet cota de participare în apartament pentru deducerea altuia, atunci el însuși nu pierde dreptul de a solicita o preferință fiscală similară ulterior. Desigur, numai dacă achiziționează proprietăți imobiliare noi, întrucât cel care este în proprietate în comun, el „s-a transferat” în lege. Sau, ca opțiune, i se va da „dreptul” să primească o deducere asupra acesteia în același mod ca și în apartamentul precedent.
Proprietate comună în agricultură țărănească
Un alt scenariu prevăzut de lege pentru proprietatea comună comună asupra proprietăților poate fi realizat dacă proprietarii conduc împreună agricultura țărănească. Acest tip de asociere este posibil datorită legăturilor de familie sau din cauza parteneriatelor stabile în cadrul activităților agricole.
Proprietatea care aparține economiei țărănești, prin urmare, aparține participanților săi în dreptul de proprietate comună, dacă nu se specifică altfel în acte juridice. Astfel, se stabilește proprietatea comună asupra terenurilor, caselor, plantațiilor, inventarului, echipamentelor, transportului, animalelor, păsărilor de curte. În general, tot ce ține de afacerile agricole. Se presupune că fiecare membru al asociației va avea oportunități egale de a primi fructe și alte produse agricole în procesul de utilizare a resurselor comune.
În ceea ce privește cedarea proprietăților împărtășite de fermieri, regula esențială este aici drepturile egale ale tuturor membrilor asociației în ceea ce privește utilizarea resurselor.Mai mult, modelul de administrare a proprietății private poate fi determinat la nivelul acordurilor dintre participanții asociației - acest lucru este menționat în prevederile articolului 4 din Legea federală „Economie țărănească”.
Trebuie menționat că principalul subiect al tranzacțiilor în cadrul căruia se presupune că utilizarea resurselor agricole este considerată de lege este șeful asociației. Cu toate acestea, el trebuie să își desfășoare acțiunile exclusiv în interesul colectiv. Răspunderea pentru consecințele legale ale acordurilor încheiate de șeful fermei revine unificării în solidaritate.
Secțiunea și alocarea proprietăților în asociațiile de fermieri
Cum se realizează separarea de proprietatea comună în asociațiile de fermieri? Principala sursă de drept aici este legea menționată mai sus. În cel de-al nouălea articol al Legii federale „Ferma țărănească” se spune că atunci când un membru părăsește asociația, unul dintre participanți nu este supus divizării, în special, a unui teren și a mijloacelor de producție. Cu toate acestea, fermierul are dreptul să se bazeze pe compensații proporționale cu acțiunile sale estimate. Termenul de plată este determinat prin acordul reciproc al participanților la economie. Există posibilitatea numirii în instanță. O nuanță importantă: chiar dacă o persoană a părăsit ferma, atunci pentru alți doi ani, potrivit legii, ar trebui să poarte responsabilitatea subsidiară proporțională cu mărimea acțiunilor anterioare pentru obligațiile asociației.
În ceea ce privește diviziunea afacerilor agricole generale, se presupune, de regulă, că mai multe întreprinderi independente vor fi create pe baza unei singure ferme. În același timp, proprietatea comună este împărțită astfel încât fiecare fermier să poată salva ulterior toate procesele de producție stabilite în asociație. Adică, fiecare proprietar al unei noi economii independente ar trebui să-și primească tractorul, propriul său teritoriu pentru însămânțare, echipamente și alte resurse.
