Schimbarea dreptului de proprietate asupra imobilelor ridică întotdeauna multe întrebări în rândul cetățenilor. Și ce putem spune despre situația în care există o vânzare a unei părți în apartament! Sunt foarte mulți oameni de neînțeles. În articolul nostru dorim să înțelegem cum să întocmim documente corect, ce este proprietatea comună în general și cum să abordăm plata impozitelor.
Ce este proprietatea partajată?
Să înțelegem mai întâi de ce apare situația. proprietate comună. De fapt, pot fi multe motive:
- Locuința a fost privatizată pentru absolut toți membrii familiei înregistrați în momentul documentării.
- Apartamentul, care este în proprietate comună, este împărțit după divorțul soților.
- Imobilul este moștenit de mai mulți descendenți.
Trebuie menționat că un apartament obișnuit, care este în proprietate comună, este imposibil de împărțit din punct de vedere fizic. Pentru a face acest lucru, așa cum spun ei, „în natură”, este necesar ca această locuință să aibă intrări separate și conexiuni la toate comunicațiile. Este imposibil să îl pui în practică. Astfel, uneori se pot împărți doar case private. În toate celelalte cazuri, se obțin acțiuni ideale.
Care este cota ideală?
În primul rând, trebuie să înțelegeți că cota ideală nu este partea dvs. din locuință, ci doar o cotă din dreptul la ea. De fapt, dreptul de proprietate în sine este supus divizării, nu apartamentului. După cum spun ei, a simți această parte în realitate nu este posibil. Unul dintre mai mulți proprietari nu poate fi considerat proprietarul locuinței, deoarece deține doar o parte, iar aceasta, de fapt, este doar o formă de lege, dar nu și apartamentul în sine.
Se pare că fiecare dintre proprietari are posibilitatea de a utiliza locuințe, dar, în același timp, nu ar trebui să încalce drepturile altora. Desigur, în practică nu este deloc ușor de pus în aplicare. Se ajunge la faptul că regimul de utilizare a livingului, a băii, a toaletei sau a bucătăriei este stabilit, camerele sunt împărțite între chiriași.
Cu toate acestea, dacă unul dintre coproprietarii instanței a alocat o cameră destinată utilizării cu o suprafață de cincisprezece metri, iar celălalt, de exemplu, doisprezece, atunci vor plăti facturi de utilități în conformitate cu acțiunile pe care le dețin. Dacă fiecare dintre ele are jumătate, atunci va primi facturi pentru jumătate din apartament, și nu pentru zona ocupată.
Vânzarea unei părți într-un apartament este cel mai dificil. Acest lucru ridică o mulțime de întrebări și probleme. Deci, este necesar să înțelegem acest lucru mai detaliat.
Vânzarea unei părți din apartament de către proprietar
Această situație nu este cu siguranță foarte bună. Să explicăm de ce. Cert este că proprietarul (sau mai bine zis, unul dintre ei) poate vinde nu locuința în sine, ci dreptul de posesie le. De acord că acest lucru va afecta cu siguranță atât prețul, cât și durata procesului. Probabil că nu există mulți oameni care vor să cumpere proprietăți în plus cu străini din cartier. Deși o persoană are, de fapt, dreptul de a vinde o acțiune într-un apartament, nu este atât de simplu să-și dea seama.
Dar aceasta nu este singura dificultate în astfel de situații. Cert este că proprietarii de acțiuni au dreptul de a cumpăra această locuință. Cum funcționează? În primul rând, trebuie să vă oferiți pentru a cumpăra proprietăți unui alt coproprietar. Dacă este de acord, atunci cota de apartament este vândută rudei (de regulă, rudele îndepărtate și apropiate sunt coproprietarii), iar dacă acesta refuză și nu dobândește partea realizată în termen de o lună, atunci poate fi vândut complet străinilor. Există unul, dar. Și destul de substanțial.Contractul de vânzare a unei părți de apartament trebuie să aibă aceleași condiții atât pentru proprietarul piesei, cât și pentru un străin (prețul trebuie să fie același). Acest lucru va ajuta la eliminarea posibilității de fraudă.
În cazul în care această condiție este încălcată, coproprietarii pot depune un proces la instanța de judecată privind transferul dreptului de vânzare către ei înșiși. O astfel de declarație poate fi făcută în termen de trei luni, începând din momentul în care a fost cunoscută despre încălcarea drepturilor preventive. Vânzarea unei părți dintr-un apartament către un alt proprietar este însoțită de multe probleme și nuanțe care sunt cele mai cunoscute în avans. Pentru a evita ratările inutile în viitor.
Înregistrarea drepturilor preventive
Folosind sfatul avocaților care sunt familiarizați cu astfel de situații, trebuie să întocmiți corect toate documentele, astfel încât să nu existe incidente neplăcute. De exemplu, pentru a respecta dreptul de preempțiune, este mai bine să faceți o propunere de a achiziționa o partajare în scris prin poștă cu o scrisoare de notificare sau înregistrată. Și, de asemenea, puteți să-l predați personal, dar, în același timp, cereți-le să semneze pe copii care indică ora și data primirii. Ar trebui să existe o confirmare de primire a valorilor mobiliare. Astfel, ești ferit de posibile acțiuni necinstite ale altor proprietari. La urma urmei, pot ignora oferta dvs. și, ulterior, declară că nu le-ați informat.
Apropo, într-un mod similar, dreptul de prelevare este realizat în timpul schimbului.
Cum pot fi evitate drepturile prioritare?
Dacă aveți o parte din proprietate în apartament, vânzarea, după cum știți, nu va fi ușoară, deoarece nu este întotdeauna posibil să negociați cu coproprietarii într-un mod bun. Ce să faci în acest caz? Până la urmă, nu există altă cale decât să scapi de astfel de imobiliare. Aici sfatul avocaților va veni în salvare. Vi se poate oferi să înșelați și să evitați dreptul de preempțiune. Această opțiune nu este în totalitate bună și implică un anumit risc. Cert este că cumpărătorul poate să nu fie complet sincer, ceea ce înseamnă că, ocolind dreptul de preempțiune printr-un acord imaginar, este posibil să nu primiți banii prin acord.
Este posibil un acord cadou?
Desigur, vânzarea unei părți într-un apartament este posibilă prin donație. Și în acest caz, dreptul de preempțiune nu funcționează. Până la urmă, nu poți interzice să dai nimic. Dar aici există câteva nuanțe și riscuri.
Faptul de a da cumpărătorului poate fi invalidat ca un contract de vânzare ascuns. Totuși, proprietarul poate solicita să i se transfere drepturile asupra tranzacției. Astfel, cumpărătorul va pierde achiziția.
Vânzătorul poate suferi în alt mod. Dacă cumpărătorul nu plătește sincer, atunci nu va putea recupera bani de la el în mod legal.
Prea scump în contract
Pentru a forța coproprietarii să nu cumpere partea vândută a proprietății, le puteți oferi un contract de vânzare a unei părți a apartamentului la un preț foarte ridicat. După ce a primit refuzul sau nu l-a primit, vânzătorul poate emite o chitanță pentru aceeași sumă specificată în contract, dar este de acord cu cumpărătorul că va plăti o sumă mai mică (reală).
Ce capcane pot fi cu o astfel de dezvoltare a situației? Drept urmare, impozitul pe tranzacție va fi supraevaluat, deoarece declarația va reflecta suma indicată pe chitanță.
În general, nu există opțiuni ideale. În fiecare caz, trebuie doar să corelați valoarea impozitului și a prețurilor acțiunilor, precum și să aflați condițiile pentru apariția obligațiilor de plată a impozitului pe venit (există momente în care vânzarea de bunuri imobiliare nu este impozitată).
Elaborarea unui contract de împrumut
Puteți întocmi un contract de împrumut, care va indica suma egală cu prețul cotei răscumpărate pentru locuințe. În același timp, se încheie un acord în baza căruia împrumutul este garantat prin dreptul de partajare a proprietății. Este un astfel de acord colateral care se numește ipotecă. Acesta nu este un împrumut, după cum cred mulți. Ipoteca trebuie să treacă înregistrarea de stat. Datoria de stat va fi de o mie de ruble.
În plus, împrumutatul lipsește intenționat condițiile rambursării. La rândul său, cumpărătorul părții de apartament, care în acest caz acționează ca un creditor, execută o parte din proprietate. Pentru a nu vă implica în litigii, semnați contract de închiriere în care ambele părți sunt de acord că, în loc să ramburseze suma împrumutului, se transferă dreptul la o parte din proprietate.
Dar în acest caz, nu este atât de simplu. La fel, există riscul de a anula contractul la inițiativa proprietarilor rămași în cazul în care aceștia merg în instanță. Dacă cererea este satisfăcută, atunci cumpărătorul va trebui să restituie acțiunea, iar vânzătorul va datora în continuare banii în baza unui contract de împrumut fictiv, întrucât compensația va fi invalidată.
Ce tranzacții cu capitaluri proprii sunt ilegale?
Vânzarea unei acțiuni într-un apartament nu este posibilă în cazul cesiunii (cesiunii). Astfel de tranzacții sunt interzise.
Cesiunea poate fi utilizată în înstrăinarea acțiunilor unui fondator al unui LLC, dar nu este posibilă vânzarea unei acțiuni într-un apartament în acest fel.
Legea preventivă funcționează întotdeauna?
Există un caz în care o acțiune dintr-un apartament poate fi vândută fără drepturi preventive. Aceasta este o vânzare publică. Doar creditorii fac acest lucru cu o parte din bunurile imobiliare, dacă nu există alte modalități și fondurile debitorului nu sunt suficiente pentru acoperirea datoriilor.
Dar nu orice acțiune poate fi recuperată ca datorie (până la urmă, nu puteți lua singura locuință). Există doar două opțiuni atunci când pot lua o parte:
- O cotă din lege a devenit garanția unei ipoteci (în acest caz, chiar și singura locuință este necesară).
- Dacă debitorul nu locuiește într-un apartament în care deține o cotă și este înregistrat la o altă adresă, sau deține și o altă locuință.
Vânzarea întregului apartament cu proprietate comună
Dacă apartamentul este mic, în plus, există mai mulți coproprietari care nu au nicio dorință de a locui împreună pe același teritoriu, atunci cea mai bună soluție în această situație este de a vinde întregul apartament. Orice avocat vă va oferi o astfel de soluție a problemei.
Dacă toate părțile sunt de acord, atunci nu vor apărea dificultăți. Deși este posibil să mai aveți nevoie de asistență juridică pentru a finaliza corect tranzacția. Sunt posibile mai multe opțiuni:
- Încheiați un contract de vânzare, dar toți proprietarii de acțiuni vor acționa în calitate de vânzător.
- Pune cât mai multe acorduri ca proprietari. Drept urmare, cumpărătorul are atât de multe acorduri de cumpărare și vânzare de acțiuni încât devine singurul proprietar al apartamentului.
Prima opțiune este de preferat atunci când coproprietarii locuiesc în apropiere. Este mai interesant în sensul plății taxei de stat pentru înregistrarea drepturilor de proprietate.
Deși, dacă aveți asistență juridică, vă vor spune o opțiune mai profitabilă în fiecare caz.
A doua opțiune poate fi convenabilă în cazurile în care coproprietarii nu doresc categoric și nu pot comunica între ei, sau locuiesc departe sau nu doresc să ofere împuternicirea de a semna contractul unul la altul. Pot exista multe nuanțe. Decizia corectă te va ajuta să îți faci un avocat.
Cu toate acestea, în al doilea caz, cumpărătorul va trebui să cheltuiască bani pentru plata unei taxe de stat pentru fiecare acțiune de o mie de ruble.
Cum să rezolvi situația dacă una dintre părți este împotriva vânzării?
Această situație apare cel mai des. Se datorează faptului că mai mulți proprietari au intenția de a vinde un apartament care nu le este complet inutil. Și apoi împarte banii. Și unii participanți, de exemplu, sunt împotriva acestei decizii dintr-un anumit motiv. Nu uitați că mult depinde de mărimea acțiunilor.
Dacă oponentul vânzării are o parte mică, atunci îl puteți cumpăra cu forță de la el. Acest lucru se face în instanță. Un proces este depus. Argumentând cererile dvs. cu o mică parte a coproprietarului, puteți solicita constrângere pentru a transfera cota sa către alți coproprietari, desigur, pentru o compensație monetară.
Desigur, dacă o persoană locuiește pe acest spațiu de locuit, atunci nimeni nu are dreptul să-l forțeze să-și vândă partea, deoarece baza este doar dimensiunea mică a părții sale.
Care este dimensiunea impozitelor?
Fondurile primite din vânzarea de bunuri sau dobânzi sunt determinate ca venit. Deci, este impozitat prin impozitul pe veniturile personale. Mărimea sa este treisprezece la sută din suma contractului.
Există însă excepții atunci când nu trebuie să plătiți impozit. De exemplu, în cazul în care acțiunea se află în proprietatea unei persoane de mai bine de trei ani. Data de referință este momentul înregistrării de către un cetățean a drepturilor de proprietate asupra cotei sale.
În alte cazuri, când impozitul pe venit personal mai trebuie plătit, statul prevede o deducere fiscală. Aceasta este suma cu care ar trebui redus prețul apartamentului sau cota sa la calcularea cuantumului impozitului.
Dar deducerea fiscală pentru vânzarea dreptului de acțiune are propriile nuanțe.
Deducere fiscală
Se stabilește valoarea maximă de deducere a unui milion de ruble pentru o singură vânzare. Un apartament poate deveni un astfel de obiect dacă este vândut în ansamblul său. Sau poate fi o acțiune, dacă acordul este întocmit separat pentru fiecare parte.
Se dovedește că la vânzarea întregului apartament, deducerea maximă se calculează proporțional cu acțiunile proprietarilor. Dar dacă fiecare parte este vândută separat, atunci fiecare proprietar are dreptul de a primi o deducere în valoare de un milion de ruble.
Dacă ați vândut o acțiune într-un apartament pe care l-ați deținut mai puțin de trei ani, atunci trebuie să completați și să depuneți o declarație, care va indica suma veniturilor primite în urma tranzacției. De asemenea, veți găsi o coloană de deducere fiscală. Veți plăti impozit dintr-o sumă mai mică decât cea prevăzută în contractul de vânzare.
În consecință, dacă venitul primit de un cetățean este de un milion de ruble, atunci nu vor apărea obligații fiscale, deoarece o deducere fiscală va achita această sumă. O persoană va depune doar o declarație, unde va indica totul în detaliu.
Documente pentru vânzarea acțiunilor în apartament:
- Pașaportul vânzătorului sau al tuturor coproprietarilor proprietății.
- Dacă unul dintre proprietari este minor, atunci va avea nevoie de certificatul său de naștere și de permisiunea consiliului de administrație (este dat după ce a scris o declarație autorităților de tutelă cu detaliile apartamentului pe care doriți să îl cumpărați în locul celui vechi). Încă mai trebuie acordul părinților copilului. Dar, dacă sunt divorțați, atunci serviciile notariale vor fi necesare pentru certificarea documentelor.
- Certificat de proprietate a locuinței, documente privind privatizarea, contract de vânzare (dacă apartamentul a fost cumpărat).
- Certificat din Registrul de Stat Unificat.
- Pasaport tehnic de la BTI. Pașaport cadastral pentru imobiliare.
- Certificatul de înstrăinare de la ITP, valabil doar pentru o lună.
- Un document privind compoziția familiei din organizația de management.
- Consimțământul scris al tuturor participanților la tranzacție. Și din nou, vor fi necesare servicii notariale pentru certificarea documentelor.
Trebuie amintit că tranzacția și, prin urmare, acordul în sine, vor fi invalide până la înregistrarea lor de către stat. Doar certificarea documentelor le conferă forță juridică. Și numai în acest caz tranzacția este legală și executată corect.
În loc de cuvânt de cuvânt
După cum vedeți, vânzarea dreptului de a împărți un apartament este plină de cunoașterea unui număr imens de nuanțe. Sperăm că, după citirea articolului, nu veți avea întrebări cu privire la acest subiect.
