Modul de a gestiona o clădire de apartamente. Managementul direct al unei clădiri de apartamente

Un astfel de concept precum „gestionarea unei clădiri de apartamente” lipsește în complexul rezidențial. Cu toate acestea, legislația definește principalele sale caracteristici și regulile prin care este pusă în aplicare. Să le luăm în considerare mai detaliat.

Simptome frecvente

Gestionarea clădirilor cu mai multe apartamente este un proces care necesită timp. Perioada în care este efectuată depinde de durata funcționării clădirii. Această perioadă începe din momentul erecției și se încheie cu demolarea. Gestionarea și întreținerea unei clădiri de apartamente poate avea mai multe forme.

clasificare

Alocați gestionarea locuințelor. Se adresează tuturor camerelor, apartamentelor, spațiilor aflate în posesia legală a unei persoane. În practică, pot fi administrați și proprietarii unei clădiri de apartamente sau a unei entități implicate de aceștia. În ceea ce privește obiectul în sine, în ecranul LCD nu există nici o definiție clară. În acest sens, se pune adesea întrebarea despre ceea ce este considerat exact o clădire de apartamente, câte spații ar trebui să fie în ea pentru a clasifica o clădire în această categorie. În practică, o astfel de clădire poate fi considerată o clădire în care 2 sau mai multe camere au cel puțin un proprietar legal.

Compoziția subiectului

Gestionarea clădirilor de apartamente poate fi realizată de diferite persoane. De exemplu, poate fi un subiect, un grup de mai mulți cetățeni, un corp sau o societate special formată. Ei acționează asupra obiectului pentru a asigura funcționarea acestuia. subiect:

1. Gestionează o clădire de apartamente.
2. Luă decizii.
3. Creează condiții pentru implementarea sarcinilor.

În practică, se poate realiza managementul direct al unei clădiri de apartamente de către proprietarii spațiilor sau persoanele implicate de acestea. În unele cazuri, autoritatea este învestită în autoritățile locale. Conform alineatului 4 Art. 161 ZhK, dacă proprietarii înșiși nu au ales modalitatea de a gestiona clădirea de apartamente, atunci administrația regiunii Moscova o face pentru ei.

finalitate

Alegând acest mod sau acela de a gestiona o clădire de apartamente, proprietarii evaluează cât de complet vor fi îndeplinite sarcinile. Acestea includ, în special, garanțiile:

1. Condiții de viață sigure și favorabile.
2. Conservarea proprietății.
3. Rezolvarea problemelor privind utilizarea valorilor materiale comune.
4. Furnizarea corespunzătoare a utilităților.

Gestionarea unei clădiri de apartamente, ale căror spații aparțin diferiților cetățeni, se poate realiza exclusiv în condiții uniforme convenite cu aceștia. Proprietarii de proprietăți le pot dezvolta pe cont propriu. În unele cazuri, proprietarii deleagă drepturi de a crea condiții uniforme unei persoane autorizate. Acesta din urmă reprezintă interesele proprietarilor în încheierea de acorduri cu organizațiile de servicii.

Procedura de gestionare a unei clădiri de apartamente

Legislația obligă proprietarii să aleagă o opțiune de servicii. Ar putea fi:

1. Gestionarea directă a clădirii de apartamente de către proprietarii spațiilor.
2. Crearea unui parteneriat de proprietari sau a unei alte cooperative de consum specializate.
3. Managementul unei clădiri de apartamente de către o organizație de management.

Întrebarea este: de ce oamenii ar trebui să facă asta? Acest lucru se explică prin faptul că, având proprietatea, cetățenii, pe lângă drepturi, sunt înzestrați cu atribuții relevante și sunt responsabili de punerea în aplicare a acestora.Ei trebuie să utilizeze și să dispună de proprietățile lor într-o manieră care să nu aducă atingere intereselor, sănătății și vieții altora.

Criterii de selecție

Proprietarii spațiilor din clădirea de apartamente trebuie să aleagă opțiunea de gestionare pe parcursul anului de la data concurenței dintre autoritățile locale care deservesc companiile. Rezultatul va depinde de numărul de apartamente din clădire, de nivelul de solvabilitate și de disciplina proprietarilor. În plus, reputația companiilor de gestionare, natura relațiilor cu întreprinderile care furnizează resurse, fie că sunt aparate comune de măsurare a caselor și apartamentelor, etc., nu au o importanță redusă.

Self catering

Dacă administrarea clădirii de apartamente este realizată de către proprietarii spațiilor, toate relațiile cu întreprinderile terțe care furnizează anumite servicii ar trebui documentate. În special, se încheie acorduri privind eliminarea apei, furnizarea apei calde / reci, electricitate, gaz și încălzire. În acest caz, contractele sunt semnate cu fiecare proprietar al apartamentelor. În plus, se încheie acorduri cu întreprinderi care oferă servicii pentru repararea proprietăților comune în clădire. Astfel de acorduri sunt semnate cu majoritatea sau cu toți proprietarii.

PC, HOA, LCD

Gestionarea unei clădiri de apartamente poate fi realizată de un parteneriat (cooperativă). Aceste persoane juridice au dreptul de a încheia acorduri cu proprietarii pentru:

• Furnizarea de utilități.
• Întreținerea și repararea bunurilor comune.
• Managementul unei clădiri de apartamente etc.

Scheme de interacțiune

Proprietarii de spații își pot delega drepturile de a încheia acorduri privind furnizarea de locuințe și servicii comunale unui parteneriat de proprietari. Acest lucru poate fi stabilit printr-o decizie adoptată în cadrul unei adunări generale în carta cooperativă în sine. Proprietarii spațiilor au, de asemenea, posibilitatea de a transfera dreptul de a încheia contracte către parteneriat, iar acesta, la rândul său, semnează un acord cu societatea de administrare. Ea caută furnizori și încheie acorduri relevante cu aceștia.

Managementul unei clădiri de apartamente de către o societate de administrare

Principala condiție pentru alegerea acestei opțiuni de serviciu este un acord. Un contract de administrare a clădirii de apartamente include secțiuni obligatorii. În special, ar trebui să precizeze:

1. Proprietatea comună pentru care va fi furnizat serviciul, adresa locației sale.
2. Lista lucrărilor și serviciilor pentru repararea și întreținerea bunurilor materiale, regulile în conformitate cu care pot fi schimbate, lista locuințelor și serviciilor comunale.
3. Condiții de stabilire a valorii acordului, suma de plată pentru servicii, determinarea mărimii facturilor de utilități. De asemenea, formulează procedura pentru efectuarea sumelor.
4. Reguli de monitorizare a punerii în aplicare a obligațiilor sale de către compania de servicii.

Prevederi CC

Contractul, încheiat cu organizația de management, este caracterizat sub toate aspectele ca un acord privind furnizarea de servicii plătite. Acest formular este prevăzut în dreptul civil. Conform art. 780 Cod civil, cu excepția cazului în care contractul în sine prevede altfel, societatea de administrare trebuie să furnizeze serviciile personal. Aceasta înseamnă că antreprenorul furnizează integral sau parțial servicii sau acționează ca un intermediar între proprietarii de spații și furnizori.

Diferențe fundamentale între opțiuni

Gestionarea de către proprietari poate fi directă, de încredere și indirectă. În primul caz, cetățenii servesc proprietatea comună pe cont propriu. Managementul indirect presupune transferul unor funcții către alte persoane (sau una). Entitatea gazdă poate fi atât o persoană juridică, cât și o persoană fizică. În ultimul caz, aceștia pot fi unul dintre proprietarii spațiilor din casă.Proprietarii pot forma un corp ales sub forma unui consiliu sau prin numirea unei persoane autorizate din cercul lor, creând astfel o entitate juridică. De exemplu, poate fi HOA. În acest caz, parteneriatul devine compania lor de management. Proprietarii de camere pot face altfel. Ei au dreptul de a încredința serviciul unor persoane neautorizate care nu fac parte din cercul lor.

Ele pot fi un manager sau o organizație angajată. În acest caz, proprietarii spațiilor încheie un acord adecvat cu aceste persoane. Dacă gestionarea este realizată chiar de către proprietarii spațiilor, contractul nu este semnat. Compania formată sau persoana autorizată își îndeplinește funcțiile în conformitate cu statutul. La rândul său, el este aprobat în cadrul unei adunări generale. Trebuie spus că, în practică, proprietarii de case folosesc simultan atât managementul direct, cât și cel indirect. De exemplu, în cazul formării unui HOA, unele funcții, de regulă, cele mai cheie, sunt puse în aplicare de către proprii proprietari. Cu privire la probleme importante, deciziile sunt luate la adunările generale. O altă parte a sarcinilor este realizată prin intermediul comisiei selectate, iar a treia este îndeplinită personal de către președintele acesteia. În plus, o comisie de audit este creată pentru a asigura controlul asupra activității financiare a organismului ales.

Puncte cheie

Problema alegerii unei organizații de management astăzi este cea mai relevantă dintre proprietari. Desigur, toată lumea își dorește un nivel ridicat de servicii. Cu toate acestea, mulți sunt îngrijorați că se va dovedi „ca întotdeauna”. Pentru a evita problemele, proprietarii trebuie să decidă ce doresc exact în raport cu calitatea serviciilor și costul acestora. Există 3 opțiuni cele mai comune:

1. Nu schimbați nimic, lăsați ca managementul să fie realizat de Oficiul pentru Locuințe, Cod Penal, DES. Calitatea în acest caz nu va fi cea mai mare, dar costul serviciilor este destul de acceptabil. În această situație, proprietarii de apartamente preferă să nu-și asume riscuri și nu se grăbesc să aleagă o organizație.
2. Găsiți o persoană juridică care să ofere servicii mai bune. În consecință, plata va deveni mai mare. Unii proprietari încearcă să cadă de acord cu astfel de termeni cu biroul actual pentru locuințe.
3. Trebuie să alegeți o companie privată mică. Oferă servicii de o calitate nu mai slabă decât cele ale Biroului pentru locuințe, de calitate, dar la un preț și mai mic.

Implementare practică

După cum arată practica, locuitorii caselor în care asociația de locuințe lucrează activ răspund mai des la calitatea serviciilor. În acest sens, este recomandabil să verificați dacă există un HOA adecvat în zona care ar putea duce clădirea pentru întreținere la prețul propus. Înainte de a contacta tabla, este recomandat să intrați în pridvoare, să inspectați starea scărilor, coridoarele, să evaluați curtea. Pentru a vă face o idee mai bună despre activitatea HOA-urilor, trebuie să discutați cu rezidenții de vârste diferite, pentru a afla cât de mult plătesc serviciul, ce le place în ceea ce privește activitatea asociației și ce nu le convine. Dacă informațiile sunt în general pozitive, atunci se poate face un acord.

Experiență de muncă de asociere

El acționează ca unul dintre cele mai importante criterii atunci când alege o organizație de servicii. De preferat, desigur, o experiență îndelungată. Cu toate acestea, apar recent asociații noi, care, de asemenea, nu ar trebui anulate. Este recomandabil să aflați informații despre specialiștii care lucrează acolo, unde și-au desfășurat activitățile mai devreme, cine este fondatorul. Dacă aceștia sunt foști angajați ai DEZ, atunci, în consecință, au o anumită experiență în exploatarea și întreținerea clădirilor rezidențiale. În acest caz, merită să vorbim pentru a-l scoate personal, pentru a afla de ce și-au părăsit locul de muncă anterior, ce obiective și-au stabilit acum.

Preturile serviciilor

În procesul de comunicare cu reprezentanții organizației de servicii, nu numai că este mare, dar și costul scăzut al serviciilor, trebuie avertizat în comparație cu ceea ce era disponibil la momentul lucrării Biroului Locuințelor, de exemplu. Aici ar trebui să aflați în ce constă acest preț sau acela. Pentru cele mai importante sume, trebuie să vă adresați toate întrebările.

comparație

Dacă în general conversația cu reprezentanții asociației de servicii s-a dezvoltat favorabil, nu vă grăbiți să încheiați un acord. Este indicat să vă deplasați în jurul a 2-3 HOA, pentru a afla toate informațiile de la ei. După aceea, ar trebui să comparați informațiile, să evaluați avantajele și dezavantajele și să prezentați o propunere de discuție. Dacă există îndoieli, ar trebui încheiat un acord pentru o perioadă minimă de un an. Dacă după expirarea sa va fi clar că alegerea a fost făcută corect, puteți prelungi contractul. Ei bine, dacă asociația nu a făcut față responsabilităților sale, este mai bine să reziliem acordul.

Problema financiară

Unul dintre dezavantajele semnificative ale alegerii unei companii de servicii în comparație cu HOA sau autogestionarea este faptul că banii proprietarilor alocați de aceștia pentru plata serviciilor sunt la dispoziția unei persoane juridice terțe. Este destul de dificil să o influențăm în ceea ce privește utilizarea eficientă și orientată a fondurilor. Acest lucru este valabil mai ales atunci când o organizație de management a fost selectată de autoritățile locale. În acest caz, proprietarii vor fi de fapt impuși în condițiile pe care organele executive le consideră necesare.

Siguranța garantată a fondurilor

Această problemă în cadrul interacțiunii cu organizația de management, de regulă, rămâne deschisă. În special, vorbim despre fonduri alocate pentru revizuire. Nu orice casă reușește să le acumuleze în 1-5 ani (pe toată durata contractului). Există momente în care proprietarii decid să schimbe asociația de servicii, iar fondurile sunt în contul său. În acest caz, nu este clar modul în care banii vor fi transferați către un HOA format sau o altă companie. Se poate întâmpla ca asociația să intre în faliment, să lichideze sau să ia un împrumut de la bancă și să dispară. Rezolvarea problemei returnării fondurilor lor proprietarilor va fi extrem de problematică. O altă situație este cu HOA. Acționând ca persoană juridică, parteneriatul poate deschide un cont special în bancă și să raporteze anual proprietarilor statutul său. În acest caz, desigur, există mai multe garanții pentru siguranța fondurilor.

Autoritatea locală

Acestea sunt stabilite în articolul h. 3. 156 LCD Autoritățile teritoriale au dreptul să stabilească cuantumul plății pentru întreținerea și repararea obiectului numai dacă proprietarii spațiilor nu au ales modalitatea de a-și administra casa la timp sau dacă s-a luat o decizie, dar nu a fost implementată. Conform legii, structurile executive locale pot determina asociația care va furniza toate serviciile necesare. În practică, deseori se organizează concursuri deschise, ca urmare a cărora o companie este repartizată într-o casă. De remarcat că aici totul va depinde de autoritățile locale. Fără îndoială, legea stabilește limitele autorității, anumite restricții. Dar, în general, opiniile rezidenților în astfel de cazuri nu sunt solicitate. Prin urmare, este mai indicat să luați o decizie și să alegeți persoana juridică care va furniza serviciul.