Problema organizațiilor comunale a dus la faptul că tot mai multe case devin cooperante și pleacă pentru autoservire. Indiferent dacă este bine sau rău, este doar de rezidenții fiecărei case să decidă, dar a devenit mult mai ușor de urmărit unde se duce chiria și banii donați pentru reparații. Acest articol va fi dedicat așa-numitei organizații non-profit HOA. Aceasta este o asociație de proprietari de apartamente și spații nerezidențiale în clădiri cu mai multe etaje, care își aruncă toată energia și finanțele în îmbunătățirea clădirii în care se află proprietatea lor. Așadar, mai jos se vor discuta mai detaliat responsabilitățile HOA, ce este și cum se organizează o astfel de asociere.
Legalitatea HOA
Dacă înaintea legislației limita oarecum posibilitățile diferitelor asociații de locuințe, datorită modificărilor introduse în Codul locuințelor Federației Ruse, domeniul de aplicare al HOA în ceea ce privește soluționarea problemelor actuale ale locuințelor s-a extins semnificativ. Și cel mai important, potrivit Art. 135 Gestionarea LCD comună a proprietarilor în domeniul de aplicare al dispoziției bunurilor comune a devenit legală. Acum nu trebuie să vă bazați pe utilități și așteptați ca mana reparațiilor cerești la intrare. Locuitorii pot avea grijă de toate problemele întreținerii casei și pot planifica în mod independent lucrările de reparație, costurile și alte probleme de organizare.
În conformitate cu articol 136 RF RF proprietarii de spații rezidențiale și nerezidențiale situate în aceeași casă pot crea un singur parteneriat de proprietari de locuințe. O astfel de organizație poate combina mai multe clădiri adiacente cu mai multe apartamente, care sunt amplasate pe terenuri adiacente cu rețele de inginerie comune și alte infrastructuri. Asociația proprietarilor de case este o companie de management care se ocupă de înfrumusețare, iar legea nu interzice combinarea mai multor parteneriate pentru administrarea în comun.
Cum se creează un HOA?
În primul rând, este necesar să se determine conceptul de HOA, ce este acesta și cum se organizează această comunitate. Prescurtarea în sine înseamnă „parteneriatul proprietarilor de case”. În principiu, din numele complet este deja clar că acesta este organul de conducere care și-a asumat toate problemele asociate cu menținerea clădirii în stare bună. Dar cum să creezi un astfel de parteneriat pentru a refuza complet serviciile unui zheka? Trebuie spus imediat că acesta este un proces laborios, dar destul de justificat. Creația trebuie să se producă strict în conformitate cu legea. În același timp, trebuie să înțelegeți că HOA este o persoană juridică și, prin urmare, este necesar să se întocmească un statut, să se stabilească președintele și membrii consiliului și numai după acest registru.
Grup de inițiativă
Este clar că pentru ca proprietarii să decidă să se unească într-un parteneriat, este necesar un inițiator. Conform legii activiștilor, trebuie să fie cel puțin 5 persoane. Și pentru a putea stabili corect un parteneriat, trebuie fie să aibă experiență într-o astfel de afacere, fie să aibă o educație juridică sau contabilă. De regulă, acești activiști constituie consiliul de administrație HOA. Acestea sunt persoanele care vor gestiona toate problemele presante și eliminarea acestora. Grupul de inițiativă trebuie să anunțe toți locuitorii despre intențiile lor și să organizeze o întâlnire a proprietarilor de apartamente.
Reguli de notificare a ședinței
În primul rând, activiștii ar trebui să anunțe toți proprietarii de spații rezidențiale și nerezidențiale că va avea loc o întâlnire.În acest caz, notificarea ar trebui să fie transmisă cu 10 zile înainte de data stabilită și livrată direct mâinilor neînregistrate în apartament, respectiv proprietarilor împotriva primirii. Dacă există mai mulți proprietari în apartament, atunci o invitație trebuie înmânată tuturor, cu excepția copiilor sub 18 ani.
Notificarea trebuie să indice motivul taxelor. Trebuie menționat că toți proprietarii trebuie să apară cu pașapoarte și certificate de proprietate.
În cazul notificărilor prin corespondență, este necesar să păstrați chitanțele serviciilor poștale, astfel încât, dacă este necesar, se poate dovedi că ședința a avut loc în modul prevăzut de lege. Dacă, din orice motiv, unul dintre proprietarii de locuințe nu poate participa la ședință, poate scrie scrisoarea de avocatură pentru unul dintre vecinii (proprietarii) - menționat.
Reguli de întâlnire
Este foarte important ca întrunirea să discute doar acele probleme care au fost indicate în invitație, și anume: relevanța existenței HOA și motivele creării acestuia. Procedura de asamblare este descrisă clar în articolul 146 al LC RF.
Trebuie votat astfel încât fiecare să își poată exprima voința cu privire la parteneriatul creat. Regulile de vot sunt următoarele:
- Toți proprietarii trebuie să ofere buletine de vot în care să indice doar două puncte „pentru” și „împotriva” HOA. Acest lucru se face pentru a facilita numărarea voturilor și fixarea tuturor acestor documente la protocol. Dacă există alte probleme în buletinele de vot, atunci poate apărea confuzie.
- După ce majoritatea proprietarilor au votat „pentru”, va fi necesar imediat să aleagă un președinte și un consiliu, conform articolului 147 din LC RF. Aceștia sunt aleși pentru un mandat specificat în Carta organizației. Consiliul de administrație și președintele HOA sunt organul de conducere al parteneriatului. Acestea ar trebui să fie alese dintre proprietarii apartamentelor casei, care merge pentru autoservire.
Probleme conexe
Aici, la ședință, este imperativ ca toți cei adunați să fie de acord cu privire la Carta parteneriatului și să o notifice. Pentru a evita eventualele suspiciuni și întrebări, este mai bine să invitați un notar direct la ședință pentru a legaliza acest document la fața locului imediat după acceptarea acestuia de către public.
Etapa finală a reuniunii este întocmirea unui protocol în care sunt introduse toate problemele discutate, prezentarea și rezultatele votului cu privire la problemele HOA. Această acțiune trebuie efectuată de fiecare dată când este convocată o adunare generală. Protocolul trebuie notat.
Reguli de numărare și nuanțe de vot
Votarea poate fi considerată valabilă dacă mai mult de jumătate dintre cei prezenți au participat la ea. Este foarte important de menționat aici că proprietarul care votează pentru crearea parteneriatului nu se angajează să intre în el. Un membru HOA este o persoană care deține un apartament sau un spațiu nerezidențial, care, cu propria sa mână, a scris o cerere de aderare la un parteneriat. Acei proprietari care au votat „împotrivă” (cu votul luat) sunt ulterior obligați să respecte regulile general acceptate ale parteneriatului, deoarece majoritatea a decis să creeze un HOA. Aceasta înseamnă că toți cei care nu sunt de acord vor trebui să trăiască după regulile parteneriatului.
Înregistrarea HOA
HOA este o persoană juridică, ceea ce înseamnă că trebuie să fie înregistrată în consecință, să aibă propriul cont curent și să aibă toate documentele necesare. Pentru a legitima parteneriatul, președintele trebuie să depună cereri la biroul fiscal, luând cu el un pașaport, un proces-verbal notarizat al ședinței, un statut și să scrie acolo declarații conform modelului. De asemenea, va trebui să plătiți o taxă de stat pentru serviciile organizației în sumă de 4000 de ruble.
Este bine dacă există o persoană pe consiliu care are experiență în calitate de contabil, deoarece după înregistrarea unui parteneriat într-un impozit va fi necesar să deschideți un cont HOA în bancă și să transferați casa în bilanț. Transferul trebuie efectuat în prezența comisiei administrației orașului. Crearea contului trebuie notificată de către administrația orașului.
Drepturile HOA
Pe umerii consiliului sunt atribuite anumite îndatoriri și drepturi, care sunt descrise în articolul 137 LCD RF.
Pe baza acestui articol, HOA are dreptul:
- încheie acorduri cu contractorii privind furnizarea de servicii și lucrări legate de reparații și îmbunătățiri de locuințe;
- a determina estimarea costurilor timp de un an pentru întreținerea proprietății generale a parteneriatului, costurile reparațiilor majore, reconstrucția necesară și alte scopuri;
- stabilește mărimea plăților și contribuțiile unice pe baza estimărilor făcute în conformitate cu cota de proprietate comună a fiecărui proprietar individual;
- utilizarea fondurilor de credit ale băncilor pentru îmbunătățire în conformitate cu legislația Federației Ruse;
- vinde sau închiriază proprietatea comună a parteneriatului;
- transferul de fonduri către persoanele care efectuează servicii legate de amenajare și reparații.
Dacă acest lucru nu contravine legii, consiliul poate furniza proprietatea HOA pentru utilizare. Ce înseamnă asta? De exemplu, poate fi vorba despre terenuri destinate dezvoltării pentru locuințe sau construcții de gospodării. Aceasta include, de asemenea, suprastructuri și restructuri ale unei părți din proprietatea comună.
Responsabilități HOA
Obligația HOA este ca parteneriatul să asigure starea sanitară și tehnică corespunzătoare a construcției de locuințe. În același timp, toți proprietarii sunt obligați să aducă contribuții stabilite și să plătească pentru toate lucrările legate de reparații și întreținere. HOA este obligată în orice tranzacții cu terțe părți să acționeze exclusiv în interesul proprietarilor spațiilor incluse în parteneriat.
Calitatea de membru în HOA
Merită să vă alăturați unui parteneriat? Întrebarea, desigur, este interesantă și nu are un răspuns clar. Dar aici trebuie să înțelegeți ce oferă apartenența la HOA. Într-un fel sau altul, dar cu o decizie pozitivă în favoarea creării unui HOA, toți proprietarii vor ajunge în aceeași barcă și chiar adversarii vor trebui să joace conform regulilor general acceptate. De aici începe distracția. Dacă vă alăturați HOA, proprietarul va avea dreptul de vot, ceea ce înseamnă că opinia sa va fi luată în considerare atunci când se vor decide diverse probleme cu privire la întreținerea casei în care se află apartamentul. Așadar, de exemplu, dacă un teren semnificativ se învecinează cu casa, atunci la adunarea generală poate apărea problema utilizării acesteia și fiecare va putea vorbi exact ceea ce vede în apropierea casei: un loc de joacă, de exemplu, sau o parcare pentru mașini. Deci, dacă vă gândiți logic, de când a avut loc HOA, atunci apartenența la parteneriat nu va fi de prisos.
HOA sau ZHEK
După cum arată practica, puțini dintre rezidenți au rămas nemulțumiți după crearea unui parteneriat, care în sine gestionează bani și rezolvă probleme presante în ceea ce privește întreținerea și îmbunătățirea casei. HOA este o organizație non-profit care nu are alte venituri decât contribuțiile și plățile proprietarilor. Dar este aici că oamenii pot fi siguri că banii pe care îi plătesc vor merge la îmbunătățirea casei în care se află apartamentul lor. Cu zheka, situația este oarecum diferită. Dar probabil că nu ar trebui să vorbești despre ceea ce toată lumea știe deja despre sistemul comunal al țării.
Pe lângă toate avantajele oferite de HOA, statul deschide noi oportunități pentru parteneriat. Potrivit Secțiunea 153 Parteneriatul LCD RF poate iniția construcția unor structuri și spații suplimentare pentru uz general, inclusiv pentru generarea de venituri.De exemplu, luați permisiunea și atașați o cafenea sau un magazin la clădirea casei.
Ce să faci cu morții?
Ce trebuie să faceți dacă unul dintre proprietari ignoră contribuțiile obligatorii și nu participă la plata reparațiilor, motivând că nu a fost de acord să servească HOA? Că acest dezacord nu dă niciun drept de a nu plăti este deja clar, dar iată ce trebuie să faceți consiliului de administrație în această situație? Singura cale de ieșire a situației este prin executarea instanțelor. Desigur, problema nu este foarte plăcută și va dura timpul, prin decizia instanței, organul executiv va reține suma necesară de la plătitorul neglijent (în mod natural, ca procent din salariu).
Dacă casa, care a trecut la autoservire, are apartamente neprivatizate, atunci trebuie înțeles că partea lor din contribuții trebuie plătită de autoritățile municipale, deoarece sunt proprietarii. Dacă nu se primesc contribuții pentru aceste apartamente la HOA, atunci pot fi solicitate și prin intermediul instanței.
